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법률정보/부동산 일반

부동산경매절차 소액임차인 보호

부동산경매절차 소액임차인 보호

 

 

아파트가 근저당권이 설정되어 경매로 넘어갈 것을 예상하고 있음에도 임차하여, 이후 부동산경매절차에서 1순위 배당권을 갖게 된 경우 이를 주택임대차보호법을 악용한 것으로 볼 수 있을까요? 오늘은 이와 관련하여 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


2014 5월 강원도 원주시에 위치한 ㄴ씨 소유의 아파트를 ㄱ씨가 보증금 1300만원에 임차료 월 40만원으로 임차했습니다. 그 당시 아파트는 평균 매매가가 2억원 정도였는데 이미 2013년부터는 ㄷ은행 등 채무자들로부터 시세를 뛰어 넘는 3억원가량의 근저당이 설정되어 있었습니다. 이에 아파트는 ㄱ씨가 임차한 뒤 2달 만에 부동산경매절차로 넘어갔습니다.

 

이에 법원은 2015 3월 배당금액 약 1 8000만원 중 소액임차인 ㄱ씨를 1순위로 하여 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했는데요. ㄷ은행으로부터 채권을 양수 받아 4순위 근저당권자가 된 ㄹ회사 ㄱ씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인이라며 ㄱ씨에게 배당된 1300만원을 달라고 소송을 제기했습니다.

 


이와 같이 부동산경매절차로 넘어간 아파트를 임차한 ㄱ씨와 4순위 근저당권자인 ㄹ회사 간의 소송에 대해서 살펴보겠습니다. 재판부는 ㄹ회사가 ㄱ씨를 상대로 낸 배당이의 소송에서 최근 원고 승소 판결을 내렸는데요.

 


이와 같은 판결을 내린 이유에 대해 재판부는 주택임대차보호법이 임차인에게 부동산경매절차 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려고 하는 사회보장적 고려에서 나온 것이라고 말했는데요


따라서 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 경우 적용되자 않아야 한다고 설명했습니다.

 


이어 ㄱ씨의 계약내용은 시세보다 낮을뿐더러 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금 1300만원으로 정해져 있고, 임차 당시 ㄱ씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있었기 때문에 굳이 ㄴ씨 소유의 아파트를 임차할 이유도 없었던 것으로 보인다고 밝혔습니다.

 

또한 ㄱ씨가 이전에 법원 경매에 참여하여 배당금을 수령한 적 있고, 주택건물을 경매로 낙찰 받은 적도 있는 등 부동산경매절차에 익숙해 보인다고 설명했습니다


그러므로 는 아파트가 경매될 것을 예상하여 주택임대차보호법을 악용할 생각으로 부당한 이득을 취하고자 한 것이기에 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, ㄱ씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고 ㄹ회사의 배당액을 늘려야 한다고 판시했습니다.

 


지금까지 부동산경매절차를 잘 알고 경매로 넘어갈 아파트를 일부러 임차하여 최우선순위 배당권자가 된 사람에 대해 재판부가 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 소액임차인에서 제외한다는 판결이었습니다.

 

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