부동산변호사 경매법정지상권 성립을
관습법상 법정지상권이란 동일인에게 속했던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등에 의해 소유자가 다르게 되더라도 건물 소유자가 토지를 계속 이용할 수 있도록 하는 권리를 말하는데요. 오늘은 이와 관련해서 원고가 소유하고 있던 토지 위에 있던 건물이 경매를 통해 소유권자가 바뀌게 되면서 발생한 분쟁사례를 살펴보도록 하겠습니다.
지난 2005년 6월 A씨는 전남 B군에 위치한 토지 391㎡를 사들여 소유권이전등기를 마쳤는데요. 토지에는 C씨 소유의 건물이 있었습니다. 그런데 이 건물은 토지 매매 이전인 2003년 10월 C씨의 채권자인 D협동조합이 가압류등기를 해 2004년 9월 가압류에 의한 강제경매가 진행중인 건물이었습니다.
A씨는 강제경매절차가 진행 중이던 2005년 11월 C씨로부터 건물을 사들여 소유권이전등기를 했지만, 2006년 6월 강제경매로 인해 E씨에게 건물이 매각되면서 A씨의 소유권이전등기는 말소 되었습니다.
이에 A씨는 E씨가 권한 없이 자신의 토지를 점유하고 있다며 건물의 철거와 토지의 인도를 주장하는 소송을 냈지만, E씨는 경매로 인한 관습법상 법정지상권을 취득했기 때문에 토지를 점유할 권리가 있다고 주장했습니다.
부동산변호사의 자문이 도움이 되는 이번 소송에서 1심 재판부는 원고 승소 판결을 내렸지만, 2심 재판부에서는 ‘건물 소유자가 경매법정지상권을 취득하기 위해서는 강제경매를 위한 압류가 있은 때로부터 계속해서 토지와 건물이 동일소유자에게 속하는 것을 요구하지 않고, 경락 당시 동일한 소유자에게 속하면 된다’며 E씨가 건물을 경락 받을 당시 A씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 가지고 있었기에 법정지상권이 성립한다며 원고 패소 판결을 내렸습니다.
이어진 대법원 전원합의체의 판결을 부동산변호사와 함께 살펴보겠습니다. 토지소유권 등기명의자 A씨가 “토지를 부당하게 사용하고 있으니 건물을 철거해 달라”며 건물 소유자 E씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심에서 대법원 전원합의체는 원고 패소 판결한 원심을 깨고, 사건을 지방법원으로 돌려보냈습니다.
대법원 전원합의체에서 이와 같은 판단의 근거가 무엇인지 판결문을 알아보겠습니다. 판결문에서 부동산 강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 정해진다고 설명했는데요.
강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인해 매수인에게 이전 된 경우에 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립하는지의 문제는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대급 완납 때가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다고 밝혔습니다.
이어서 강제경매개시 결정 이전에 가압류가 있는 경우, 그 가압류가 강제경매로 인해 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다고 말했는데요.
따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대해 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초에 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다고 설명했습니다.
이번 사건에서 E씨가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 동일인이 이 사건 토지와 지상건물을 소유했는지 여부를 따져서 건물에 대해 관습법상 법정지상권이 성립한다고 판단한 원심은 관습법상 법정지상권의 성립시기에 대한 법리를 잘못 해석한 위법이 있다고 지적했습니다.
이번 판례를 통해 강제경매로 인한 법정지상권의 성립여부에 대해 더욱 자세한 법률 해석이 필요하시거나, 이 사건과 비슷한 분쟁이 있으셔서 어려움을 겪고 계시다면 부동산변호사 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 긍정적인 해결을 보시기 바랍니다.
