상가부동산임대차계약 보호법 어떻게 개정되나?
사람이 사업 등을 시작하기 위해서는 상가건물 등 공간이 필요하기 마련인데요, 대부분의 경우 타인의 상가 건물에 부동산임대차계약을 맺고 건물을 사용하고 있습니다. 민법에서 규정한 임대차의 경우, 등기를 하지 않으면 타인에 대해 대항력을 주장할 수 없는 등 임차인에게 불리한 요소가 많았습니다. 대항력이 존재하지 않는다면 임차인으로서의 지위가 보장되지 않기 때문에, 건물이 계약한 소유주에서 타인에게 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하거나 계약만료를 요구 받는 등 임차인으로서는 본인의 재산을 지키기 어려웠던 것이 현실입니다.
부동산임대차계약 중 발생할 수 있는 임차인의 불이익을 줄이기 위해 존재하는 법안이 상가임대차보호법인데요, 보증금이 일정 금액을 초과하지 않는 상가 부동산임대차계약의 경우 민법이 아닌 상가임대차보호법을 적용함으로써 권리를 보장할 수 있도록 했습니다. 서울의 경우 보증금 4억 이하, 수도권 정비 계획법에 따른 과밀억제권역에 속하는 도시는 3억원 이하, 광역시의 경우 2억 4천만원, 기타 지역의 경우 1억 8천만원 이하의 보증금을 갖고 있는 경우 상가임대차보호법을 적용 받습니다.
만약 보증금 외에 월세 등 차임을 지급하는 계약이라면, 월 단위 차임하는 액수에서 100을 곱한 뒤 보증금을 더하면 임대차보호법 적용을 위한 환산 보증금을 계산할 수 있습니다.
상가임대차보호법이 적용 되는 상가건물에 부동산임대차계약을 한 경우, 임차인으로부터 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청했다면 그 다음날부터 대항력을 가지는 것으로 보게 됩니다. 이 경우 임차인은 자신이 작성한 계약이 끝날 때까지 임차인으로서의 지위를 인정받으며, 보증금을 전액 돌려받기 전까지는 계속 해당 건물의 사용이 가능합니다.
상가 부동산임대차계약을 맺으면 통상 1년의 계약을 맺은 것으로 보는데요, 임차인은 최대 5년까지 계약만료 6개월에서 1개월 이내에 계약에 대해 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 특별한 사유가 없는 경우 이를 거절할 수 없습니다. 또, 임대인이 차임이나 보증금의 인상을 요구하는 경우 해당년도의 보증금이나 차임의 9% 이상을 청구할 수 없고 만약 상가건물이 경매 등에 의해 넘어가는 경우에도 우선 변제권을 통해 자신의 보증금을 변제 받을 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 상가임대차보호법의 개정을 바라는 목소리들이 많았는데요, 보증금의 상한이 가장 높은 서울을 기준으로도 임대차 보증금이 4억을 넘는 부동산임대차계약이 많아 법의 보호를 받기 어려운 점이 존재했었습니다. 또한 연 최대 9% 까지 보증금이나 차임을 청구할 수 있도록 하는 것이 지나치게 높다는 지적도 있었습니다.
이런 문제를 해결하기 위해 법무부는 상가건물 임대차 보호법 시행령 개정안을 입법예고 했는데요, 1월부터 시행될 것이라고 밝혔습니다. 개정안을 살펴보면 먼저 지역별 환산보증금 액수를 크게 늘려 최대한 많은 상가 부동산임대차계약이 보호받을 수 있도록 했습니다. 법무부는 전체 계약의 약 95% 정도가 법적 보호를 받을 수 있을 것이라고 예상했습니다.
또 상가 임대료 증액의 상한을 현행 9%에서 5%로 줄이면서 임차인의 부담을 줄였습니다. 이는 시행 이후 시작되는 계약뿐 아니라 기존의 부동산임대차계약에서도 적용되는 만큼, 임차인의 임대차계약에 대한 부담을 한층 덜 것으로 보입니다.
오늘은 상가임대차보호법 시행령 개정에 대해 알아보았습니다. 만약 임대차계약과 관련하여 어려움을 겪고 계시거나 도움이 필요하신 경우 언제든 김윤권 변호사에게 전화해주시기 바랍니다.
