부동산점유취득시효 바로 알고 권리 주장하자
민법에서는 타인의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유하는 등의 요건을 갖추었다면 본인 명의의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이를 부동산점유취득시효라고 하는데요.
부동산점유취득시효는 민법 제245조에 규정되어 있습니다. 제1항은 점유취득시효에 관하여 규정하고 있고, 제2항은 등기부취득시효에 관하여 규정하고 있습니다. 내용으로는 부동산점유취득시효 완성에 따른 소유권 취득이 인정되기 위해서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기하여야 하고, 등기부취득시효 완성에 따른 소유권 취득이 인정되기 위해서는 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유해야 한다고 되어 있습니다.
즉, 타인의 명의로 된 부동산을 시효취득하기 위해서는 악의를 가지고 무단 점유해서는 안 된다는 것입니다. 이는 ‘악의의 무단점유’로서 20년 이상의 점유기간을 가진다고 하더라도 시효취득을 할 수 없게 된다는 것입니다.
그렇다면 부동산점유취득시효가 성립되어 타인의 부동산을 점유할 수 있는 요건은 무엇이 있을까요? 먼저 부동산점유취득시효에서 가장 중요한 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 ‘증여’나 ‘매매’와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 한다는 것입니다.
이 경우 소유의 의사로 점유하여 ‘자주점유’라고 지칭하고, 이와 반대 성격을 띠는 것을 ‘타주점유’라고 해서 예를 들어 임대차, 부동산명의신탁 등과 같은 단순히 임차인에게 부동산을 사용할 수 있게 하는 것을 뜻하게 됩니다.
따라서 이번 포스팅에서는 부동산점유취득시효 등기부취득시효와 같이 등기하여 부동산 소유권을 취득할 수 있는 내용을 자세히 살펴보면서 실제 사례를 통해 어떻게 진행되고, 이루어지는지 알아보도록 하겠습니다.
A씨는 부모님으로부터 물려받아 소유하고 있던 땅을 B씨를 포함한 형제 두 명과 공유하며 이용하고 있었습니다. A씨의 토지가 있는 곳은 한적한 시골마을로, 도심에 거주하고 있던 A씨는 자주 찾아오지 못했고, 인근 지역에 거주하는 동생 B씨가 A씨의 토지를 이용해 전문적으로 농사를 짓고, 더 가까운 곳으로 이사를 오게 되었습니다.
20년 넘게 농사를 지으며 고즈넉하게 살던 B씨는 급작스러운 병으로 사망하게 되었고, 그의 아들인 C씨가 자연스럽게 A씨 토지에 있는 집과 농사를 이어가게 되었습니다. 그러나 2년 뒤, 애초 농사에 뜻이 없던 C씨는 도시로의 탈출을 꿈꿨고, 그러기 위해서는 돈이 필요하게 되었습니다.
그런 와중에 C씨는 부동산점유취득시효에 대해 알게 되었고, 비록 현재 땅이 A씨의 소유지만 자신의 아버지가 20여 년, 그리고 본인이 2년여 간 토지를 이용해왔기 때문에 실제로는 아버지의 땅, 상속받은 자신의 땅이라는 생각이 들었습니다. 결국 C씨는 A씨를 상대로 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소송을 진행하게 되었는데요.
앞서 말씀드린 것처럼 토지 소유권이 A씨임에도 불구하고 가족이지만 소유권자가 아닌 B씨가 20여 년간 그 토지에 농사를 지으며 살아왔고, 그의 아들이자 A씨의 조카인 C씨가 그 땅을 이어받았다면 점유취득시효 성립이 될 수 있다고 생각해볼 법도 합니다.
실제로 민법에서는 타인의 부동산이라도 하더라도 일정 기간을 점유한다거나 하는 요건을 충족하게 되면 자신의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있는 규정이 마련되어 있습니다. 그러나 C씨의 경우 A씨가 호의로 토지를 빌려준 상황이며 새로운 권원에 의해 토지를 점유하고 소유의 의사를 표시할 수 있는 자료가 C씨에게는 없습니다.
또한 C씨가 계속해서 그 토지를 사용하며 지냈다고 하더라도 새로운 권원에 의해 본인 고유의 점유를 개시한 것이 아니므로 점유기간이 일반적으로 20년이 넘었더라도 부동산점유취득시효를 주장할 수 없는 것입니다.
이처럼 부동산점유취득시효에 있어 가장 중요하게 확인해야 할 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 ‘증여’나 ‘매매’와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 하는 것입니다. 앞서 얘기한 자주점유와 타주점유가 바로 그것인데요.
C씨처럼 긴 기간 타인의 부동산을 점유했다는 이유만으로는 부동산 점유취득시효를 주장하기란 어렵습니다. 다양한 법적 문제가 얽혀있고, 복잡하고 까다로운 상황이 벌어지는 사안이기 때문입니다.
따라서 부동산점유취득시효가 성립되는 요건이 갖춰졌는지, 악의가 아닌 소유의 의사로 점유하고 있었는지에 대한 여부를 확실히 하여 철저한 준비 이후 소유권이전등기를 청구하는 것이 현명한 선택이라고 볼 수 있습니다.
만약 부동산점유취득시효와 같은 부동산 분쟁이 발생했다면 관련 법리 이해도가 높은 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 김윤권 변호사는 소유권이전등기, 점유취득시효와 관련된 분쟁에 대해 면밀한 상담으로 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.
