명도소송유치권 권리 어떻게?
건물이나 상가 같은 부동산은 높은 재산적 가치를 지니게 됩니다. 그런 만큼 분쟁이 발생한다면 막대한 피해를 받을 수 있는 것이 부동산, 건물인데요. 특히 상가를 임대하는 임대인과 상가를 임차하는 임차인 사이에서 해당 상가를 놓고 자리싸움이 벌어지는 경우도 있습니다.
그 때문에 많은 법적 소송이 오가고, 서로의 권리 주장을 위해 치열한 공방이 펼쳐집니다. 임차인을 내보내고 싶은 임대인과, 임대인의 부당한 행위에 적극 권리주장을 하는 임차인의 대립이 첨예하기 때문입니다.
명도소송이란 일반적으로 원래 나가야할 상가의 임차인이 나가는 것을 거부하며 자리에 눌러앉아 어쩔 수 없이 법의 도움을 받아 강제로 나갈 수 있도록 하는 집행권원을 얻는 소송입니다. 정당한 권리도 없이, 계약이 끝났음에도 불구하고 임차인이 임대인의 상가를 마음대로 점유하고 있는 것입니다. 이때 임대인은 그 상가를 타인에게 임대할 수도, 활용할 수도 없어 막대한 손실이 발생할 수 있어 임대인의 권리구제를 위해 마련된 제도가 바로 명도소송입니다.
그런데 여기서 임대인이 주의해야할 부분이 있습니다. 만약 임차인이 명도권에 대해 유치권으로 맞선다면 어떤 대응을 펼쳐야 하는지가 바로 그것입니다. 사실 유치권이란 다른 사람의 물건이나 유가증권 등을 점유한 사람이 해당 대상과 관련하여 발생한 채권이 변제기간에 달했을 경우, 채권 변제가 이루어질 때까지 해당 물건이나 유가증권 등을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.
이러한 유치권은 본래대로라면 채권자가 건설사, 점유를 잃은 부동산에 대해 권리를 행사하기 위해 이루지는 것이지만, 이를 악용하여 임차한 상가 등의 건물에 적용하여 임대인과의 계약이 끝났음에도 불구하고 상가를 비워주지 않고 명도소송유치권 분쟁이 번지게끔 불법으로 버티고 있는 것입니다.
가볍게 예를 들자면, 하자가 생긴 상가를 본인이 보수했다하여 점유할 권리가 발생, 채권이 존재한다는 이유로 상가를 불법 점유할 수 있다는 말입니다. 결국 임대인은 어쩔 수 없이 명도소송유치권 분쟁에 대한 법적인 도움을 받게 되는 것입니다.
하지만 이렇게 임차인이 임대인의 상가나 건물에 불법으로 점유하고 있다고 하더라도 섣부른 퇴거집행은 금물입니다. 강제로 퇴거를 집행할 수 있는 것은 법적인 집행권원을 받았을 때 뿐으로, 또 다른 분쟁을 야기시키지 않으려면 반드시 명도소송을 진행하여 임차인의 유치권 주장이 불법행위임을 주장해야 합니다.
따라서 명도소송유치권 분쟁은 임대인과 임차인의 첨예한 갈등이 벌어지는 만큼 부동산 법률에 풍부한 지식을 가진 부동산변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 명도소송유치권 분쟁에 대해 실제 사례를 살펴보고 임대인으로서 어떻게 대응해야 하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
A씨는 인근 아파트 주변에 위치한 상가에서 과일 장사를 해오다 노령의 이유로 가게를 접게 되었습니다. 상가가 비게 되자 A씨는 임대를 놓았고, 얼마 지나지 않아 B씨가 찾아와 1년의 임대계약을 맺게 되었습니다.
B씨는 기존 A씨가 있던 가게를 리모델링하기 위해 도배부터 인테리어까지 시공에 들어갔고, 수도관 틈이 벌어진 것을 보고 함께 수리했습니다. 인테리어가 끝나자 B씨는 인근 학교 아이들과 학부모를 타깃으로 분식집 겸 카페를 운영했는데요. 얼마 후 B씨의 가게는 맛집으로 소문이 나 인산인해를 이루었습니다.
B씨에게 임대를 준 A씨도 장사가 잘되는 만큼 임대료도 밀림 없이 받을거라고 생각하여 흡족해했는데요. 그런데 대금지급일이 지나도 B씨는 A씨에게 임대료를 줄 생각도 하지 않았습니다. B씨를 찾은 A씨는 인테리어로 인해 지출이 많아 대금 지급이 늦어졌다며 양해를 구해달라는 이야기를 했습니다.
한 두 달 정도는 그럴 수 있겠다 생각한 A씨였지만, 계약기간이 지나도 임대료지급과 재계약을 하지 않은 채 수입을 버는 B씨의 행동 결국 A씨는 명도소송을 제기하기로 하였습니다. 이를 통보하자 B씨는 오히려 인테리어 중 상가의 하자를 발견했고, 본인이 수리하였으니 상가를 점유할 권리가 있다며 A씨를 협박, 위협을 가하고 유치권을 주장하였는데요.
사건을 맡은 대법원은 B씨의 주장과 협박을 행사하여 상가를 점거하였다면 이는 위법한 점유가 되는 것이므로 유치권도 성립하지 않는다고 판단하여 해당 부동산에서의 퇴거를 명령하였습니다.
위 사례에서 볼 수 있듯이, 계약 종료가 되었음에도 불구하고 상가를 점유하며 월세와 같은 임대료를 반복적으로 지급하지 않는 임차인은 임대인이 명도소송유치권을 제기하여 사건을 처리할 수 있습니다. 뿐만 아니라 상가에 대한 임차권을 주장한다 하더라도 유치권의 성립 요건을 면밀히 파악한다면 상대방의 주장에 대해 적절한 대응을 할 수 있을 것입니다.
김윤권변호사는 부동산과 관련하여 고민을 가지고 계시는 분들의 고민해결사로서, 든든한 조력자가 되어드리고 있습니다. 건물명도소송유치권 분쟁으로 도움이 필요하시다면 문의해주시길 바랍니다.
