주택임대차보호법 묵시적갱신 분쟁 사안은
주변에 젊은 세대들뿐 아니라 모두의 고민거리 바로 집. 주택임대와 관련된 문제들은 한번씩 다들 겪어 보셨을 것이라고 생각되는데요, 이 가운데 오늘은 주택임대차보호법 묵시적갱신에 의한 내용을 살펴보려고 합니다.
주택을 보유하고 있어서 나의 주택을 타인에게 빌려주는 사람을 임대인, 대가를 지불하고 들어가서 사는 사람을 임차인이라고 생각하면 조금 쉽습니다. 임대인이 임차인에게 살 집을 사용하게 하고, 임차인은 돈이라는 대가를 지불한다는 합의에 의해서 주택임대차는 성립이 되는 것입니다.
하지만 임대차계약의 규정만으로는 임차인을 경제적인 약자로 보고 있기 때문에 임차인의 권리를 완벽히 보호하는 것에는 무리가 있습니다. 이를 보완하는 차원에서 민법 중에서 특별법으로 제정된 것이 주택임대차보호법입니다.
그렇다면 법적으로 주택 임대차에 대한 존속기간은 어느 정도 일까요? 주택 임대차의 존속 기간은 보통 2년입니다. 그래서 임대차 기간에 대해서 별도로 합의하지 않았거나 2년 미만으로 정했다고 하더라도 최소 2년의 기간은 보장을 받을 있는 것입니다.
그렇지만 임차인은 2년 미만의 기간을 정했다면 그 기간이 유효하다는 것을 주장 가능합니다.
주택임대차보호법 묵시적갱신에 대한 조항으로 인하여 많은 궁금증이 제일 많이 발생하는 데요, 임대인이 만약 임대차에 대한 기간이 끝나기 6개월에서 1개월 전의 기간에 임차인에게 계약갱신에 대해 거절한다는 별도의 통지를 하지 않았을 대 혹은 계약조건을 별도로 변경하지 않았을 때는 전 임대차와 동일한 계약조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봅니다.
이것을 주택임대차보호법 묵시적갱신이라고 일컫는데요, 이렇게 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 임차인은 임대인에게 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있다는 부분에서 임차인에게 유리한 조항이라고 할 수 있습니다만, 해지를 하려는 경우 3개월 이전에 임대인에게 이야기를 해 주어야 합니다.
즉, 임대인이 임차인으로부터 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나게 되면 계약의 해지 효과가 발생하는 것입니다. 이 가운데 주택임대차보호법 묵시적갱신과 관련한 분쟁 사안을 살펴보고자 합니다.
우선 사례를 보게 되면, A씨는 임차 보증금 5,000만원에 계약기간을 2년으로 정하고 임대차 계약을 체결하였습니다. 임대인은 임대차기간 만료 당시에는 별다른 의사표시가 없었으나 약정 임대차기간 만료 후 6개월이 지나고 나서 주택의 명도를 요구하는 경우, 임차인 A씨는 어떻게 해야할까요?
이런 경우에는 A씨의 계약기간인 2년이 지나고 나서 집주인이 별도로 해지 통보에 대한 이야기가 없었으므로 주택임대차보호법 묵시적갱신으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 그 존속기간은 2년으로 봅니다.
따라서 A씨는 첫번째 임대차기간 만료 후 계약이 묵시적으로 갱신된 것이고, 6개월이 지났으므로 앞으로 1년 6개월은 더 거주할 수 있을 것으로 판단할 수 있겠습니다. 만약 임차인인 A씨가 묵시적 갱신 이후 2년을 모두 채우지 않았어도 계약을 해지하고 싶다면 임대인에게 해지 통보를 하고 3개월 뒤에 그 집을 나가면 됩니다.
주택임대차보호법 묵시적갱신 부분에서는 임차인과 임대인의 각각 해지를 원할 경우를 규정할 때 다르게 해 놓았기 때문입니다.
B씨는 임대차 계약 체결 씨에 계약 기간을 1년으로 하였습니다. 1년 주거 이후 집주인의 별도 통지가 없어 계속 주거하게 되었습니다. B씨가 해당 집에 산 지 2년이 되기 2달 전에 집주인으로부터 집을 비워달라는 연락을 받았습니다. 하지만 B씨는 주택임대차보호법 묵시적갱신 조항에 따라 1년 이후에 2년 기간이 추가로 갱신되어 총 3년을 거주할 수 있는 것으로 알고 있었다고 주장하여 법적으로 승소할 수 있을까요?
임대인이 임대차기간 만료시점에서 6개월 전~1개월 전에 기간 연장의 해지를 통보하지 않는다면 동일 조건으로 2년동안 임대차한 것으로 됩니다. 하지만 임대차기간이 약정한 1년이 아니라 법에 의해서 2년이 되기 때문에 집주인이 2달 전에 통보한 것은 법적으로 제대로 된 것이라고 할 수 있습니다. 1년 기간 만료 후 묵시적갱신으로 다시 2년의 존속기간이 연장되었다고 주장하기는 어렵습니다.
김윤권 변호사는 주택임대차보호법과 관련하여 여러 임차인과 임대인 분들께 관련 법적인 조언으로 도움을 드리고 있습니다. 여러 사례나 구체적인 판례를 통해 조언을 원하시는 의뢰인께서는 보다 심도있는 조언을 통해 법적 고민을 해결해 보시기 바랍니다.
