분양계약과 다른 아파트/분양허위광고/피해대책
[건축소송/분양소송변호사]김윤권변호사
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안녕하세요 [건축분쟁해결변호사]김윤권변호사 입니다.
오늘은 아파트분양계약에 대해 피해대책/구제방법에 대해 말씀드리겠습니다.
내집마련의 꿈에 부풀어 아파트를 분양계약을 통해 아파트를 분양받아 이사를 했는데
분양을 받은 아파트에 입주한후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에는 어떻게 해야 할까요?
먼저, 분양계약서의 내용을 확인해야 합니다.
또한 분약계약서의 내용 외에 분양공고, 카탈로그(카달로그), 모델하우스 및 분양광고 등의 내용도 경우에 따라서는 분양계약의 내용으로 인정될수 있습니다.
아파트가 분양계약과 다른게 지어진 경우, 분양계약자는 계약을 해제/해지하거나 그 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 청수할수 있는데요,
자세히 설명드리겠습니다.
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분양계약에 포함되는 것
① 분양(주택공급)계약서의 내용
사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 다음의 내용이 포함되어야 합니다.
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- 입주예정일
- 연대보증인/분양보증기관의 분양보증을 받은 경우, 보증약관 등 보증내용
- 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적 *공공주택은 주거전용면적, 주거공용면적 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시
- 입주금과 그 납부시기
- 연체료의 산정 및 납부방법
- 지체상금의 산정 및 지급방법
- 국민주택기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 *입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환계획 *그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 않는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차 (입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 않는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환 되게 할 수 있는 내용포함)
- 「주택법 시행령」에 따른 하자보수대상, 하자의 범위 및 하자담보책임기간
- 해약조건
- 이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
- 「주택법 시행령」에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항
- 그밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항 |
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② 분양(입주자모집)공고의 내용
계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.
③ 분양광고의 내용
분양광고 및 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 한 설명 중 구체적 거래조건인 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 다른 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 될 수 있습니다.
④ 모델하우스의 내용
입주자들이 모델하우스를 보고 계약을 하는 경우가 많은데, 모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.
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피해대책/구제방법
① 담보책임
분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다.
이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다.
② 계약의 해제 및 원상회복
주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고, 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다.
③ 채무불이행책임
주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다.
④ '소비자분쟁해결기준'에 따른 보상
「소비자분쟁해결기준」은 소비자와 사업자사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 약정이 없거나 있더라도 소비자에게 지나치게 불리하거나 부당한 경우에 분쟁해결을 위한 합의·권고의 기준이 됩니다.
분쟁당사자 간에 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁당사자는 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 한국소비자원장 또는 소비자단체에게 그 피해구제를 청구할 수 있습니다
피해유형/보상기준
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피해유형 |
보상기준 |
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입주지정/예정 일정 경과한 공사완효로 인한 입주 지연 |
지체상금 지급 또는 주택잔금에서 해당액 공제 |
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분양계양서상 공급면적(전용면적+공용면적)과 공부상면적(건축물관리대장)과의 차이 발생 |
부족면적에 대한 대금의 환급 |
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입주자 동의 없는 분양주책의 저당권설정 등으로 인한 재산권 침해 |
손해배상 또는 계약해제/해지 |
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분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시곤된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우 |
설비대체 또는 차액환급 |
부동산소소/건축소송/분양소송변호사 김윤권변호사
