신혼집 매매 계약 후, 주의사항
[부동산법률]김윤권변호사
안녕하세요, 부동산법률분쟁/김윤권변호사입니다.
결혼을 하게되면, 같이 살 신혼집을 구하게 됩니다.
신혼집을 구하고, 새집살림을 장만하는 기쁨을 누립니다.
하지만, 신혼집을 계약했다고 해서 다 끝난 것이 아닙니다.
신혼집 계약 후에도 유의/주의 할 사항이 있습니다.
주택 인도 및 전입신고
임대차(전세권) 등기를 하지 않았더라도 임대인으로부터 주택을 인도받고 시청·구청·읍사무소 또는 면사무소에 전입신고를 하면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.
확정일자
증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정받는 것을 확정일자라고 합니다. 임대차계약서상에 확정일자를 받고, 대항요건(주택인도 + 전입신고)을 갖추면 우선변제권을 취득합니다.
확정일자는 지방법원(지원을 포함)·등기소 또는 공증사무소(공증인가법무법인·합동법률사무소를 포함)에서 받을 수 있으며, 읍/면/동 주민센터에 전입신고를 하면서 함께 받을 수도 있습니다.
전세권 등기
전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 맞게 사용/수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 전세권이라고 합니다.
전세권 등기를 하면 우선변제권을 취득하게 되는데, 이 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 통해서도 취득할 수 있으므로 전세권 등기를 반드시 해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 임대인이 전세금 반환을 지체할 때 전입신고와 확정일자를 받은 경우에는 법원에 보증금반환청구소송을 제기해서 확정판결을 받거나 이에 준하는 집행권원에 따라 강제경매를 신청해야 하지만, 전세권 등기를 한 경우에는 이러한 절차를 거치지 않고 경매를 청구할 수 있습니다.
전세권은 전세권자(임차인)와 전세권설정자(임대인)가 함께 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 가서 신청합니다. 만일 전세권 설정계약을 한 후 임대인이 등기신청절차에 협력하지 않으면 법원으로부터 이행판결을 받아 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다.
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전세권 등기에 필요한 서류 1. 전세금 또는 전전세금 2. 범위
3. 존속기간
4. 위약금 또는 배상금
5. 「민법」 제306조 단서의 약정
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