입찰전 확인사항
부동산경매변호사/김윤권변호사
안녕하세요, 부동산경매변호사/김윤권변호사입니다.
오늘은 입찰전 확인사항에대해 말씀드리겠습니다.
경매물건을 매수한 경우에 전세권, 저당권 등의 권리가 말소되지 않고 남아있다면, 매수인의 부담이 가중될 수 있고, 해당물건에 대한 권리의 행사가 어려울 수 있습니다.
그러나 관심 물건에 전세권 등의 권리가 설정되어 있다고해서 입찰을 포기할 필요는 없습니다.
경매물건에 설정된 권리는 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
때문에 입찰하기 전에 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지, 그 권리가 말소되는 권리인지 인수되는 권리인지 확인해 보는 것이 좋습니다.
말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다.
매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다.
매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.
(근)저당권
경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.
(가)압류
경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
지상권/지역권
경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
말소기준권리인 저당권, (가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
전세권
경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다.
다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
등기된 임차권
경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.
가등기
경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
가처분
경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.
유치권
경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
법정지상권 및 분묘기지권
경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
