소유권이전등기소송 승소사례
대리에 있어 본인을 위한 것임을 표시하는 현명(顯名)의 유효성 및 분양대금 납입 효력 여부에 대한 사례
필자는 수원지방법원, 서울민사지방법원, 창원지법충무지원, 서울고등법원, 서울가정법원 등 20여 년간 판사로 재직했던 경력을 바탕으로, 현재 법무법인 우송에서 건설·부동산 분야 전담 변호사로 활발한 활동을 하고 있다.
얼마 전에는 원고 측 변호인으로서 조합원들 상대로 한 ‘소유권이전등기’소송에서 승소한 사례(2011나12646)가 있었다.
사건의 경위… oo동지주조합의 설립
최 씨는 서울 관악구 oo동에서 아파트 등의 신축사업을 위해 지역주택조합 설립을 추진하던 중 장 씨를 비롯한 8명의 피고들을 포함한 토지주 20명을 소집하여 ‘oo동지주조합’ 창립총회를 개최하였다. 여기서 최 씨를 대표자로, 피고들을 이사와 감사로 각 선임하였다.
oo동지주조합과 피고들을 비롯한 조합원들은 당초 주택법에 따른 지역주택조합을 설립하여 이 사건 사업을 추진하기로 하였으나, 일부 조합원들이 자신 소유의 토지에 관하여 조합 명의의 소유권이전등기를 해주는 데 반대함에 따라, oo동지주조합이 주택법에서 정한 지역주택조합의 설립요건을 충족하지 못하여 지역주택조합 설립인가를 받지 못하였다.
이에 토지소유자인 조합과 조합원들은 직접 사업주체가 되어 이 사건 사업을 추진하기로 하여 시공사와 공동사업주체로서 주택건설사업계획 승인을 받았고 oo동지주조합은 관악구청장으로부터 부동산등기용등록번호를 부여받아 비조합원들 소유 토지 소유권 확보에 나섰다.
사건 사업의 추진과정과 분양계약서 작성
조합원들은 oo동지주조합과 사이에 조합원들이 oo동지주조합에게 각자 소유 토지를 일정한 가격에 매도하고 대물변제조로 아파트 1세대씩을 공급받는 내용의 ‘관리처분계약서’를 작성하였다.
조합과 조합원들은 각자의 소유 토지를 신탁회사 명의로 신탁등기를 마치고 이 사건 사업을 추진하면서 공동사업자로서 사업자등록을 마치는 한편, 이 사건 사업으로 신축할 아파트를 일반인들에게 분양하였다.
이에 김 씨를 비롯한 10명이 원고들은 oo동지주조합측과 매매계약을 각 체결하면서 분양계약서를 작성하였는데, 그 각 분양계약서에는 “중도금 및 잔금을 H개발 주식회사 외 1인 명의의 △△은행 계좌로만 입금하여야 하고, 위 계좌로 납부하지 않은 분양대금은 인정하지 않는다”는 내용과 함께 매도인란에는 ‘oo동지주조합’의 명칭과 그 조합장의 인장이 날인되어 있으며 입회인란에는 ‘H개발주식회사’의 명칭과 그 대표이사 인장이 날인되어 있었다.
사건 매매계약의 체결 및 소유권보존등기
oo동지주조합은 원고들에 대해 분양대금 수납카드를 작성하였는데, 입금액란에 기재된 각 돈 중 계약금과 중도금 부분은 위 분양계약서에서 정한 예금계좌로 입금되었으나, 잔금 부분은 위 예금계좌로 입금되지 않았다.
조합과 조합원들이 신축한 아파트 등의 사용승인을 받자, H개발주식회사는 수분양자들의 분양대금 완납여부를 확인하고 아파트 입주를 허락하였는데, 원고들의 경우에는 이 사건 분양대금 수납카드에 기재된 잔금 액수가 위 각 분양계약서에서 정한 예금계좌로 입금되지 않았음에도 oo동지주조합측에서 ‘향후 조합원들이 연대하여 그 책임을 지겠다’는 의사를 표시하면서 원고들의 입주를 허락하였다.
조합과 조합원들은 이 사건 사업으로 신축한 아파트에 관하여 20인 공유의 소유권보존증기를 마쳤는데 그 중 원고들을 제외한 대부분의 수분양자에게는 위 20인 공유의 소유권보존등기를 마친 다음 매매를 원인으로 한 수분양자 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다.
원고들은 소유권보존등기 명의자 20명 전부를 상대로 소유권이전등기청구의 소를 제기하였는데 피고들을 제외한 나머지 조합원들과 조합은 원고들의 청구를 인용하는 내용의 제1심 법원 화해권고결정을 받아들였고 피고들만이 이의를 제기하였다.
당사자들의 주장
원고들은 “피고들을 비롯한 조합원들이 oo동지주조합에게 이 사건사업으로 신축한 아파트의 분양 등 일체의 권한을 위임하였고 이에 따라 oo동지주조합이 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 피고들은 원고들에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 주장하였다.
이에 대해 피고들은 “매매계약을 체결한 당사자는 피고들이 아니라 비법인사단인 oo동지주조합이므로 원고들의 주장은 이유 없다”고 반박하였다.
원고측 변호인인 필자는 “일반적으로 계약의 당사자가 누구인지는 그 계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제에 해당하고, 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 한다”고 주장하였다.
법원의 판단
또한, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다.
아울러 필자는 “대리하여 행위를 함에 있어서는 민법 제114조 제1항의 규정에 따라 본인과 대리인을 표시하여야 하지만, 대리에 있어 본인을 위한 것임을 표시하는 이른바 현명(顯名)은 반드시 명시적으로만 할 필요는 없고 묵시적으로도 할 수 있고 나아가 여러 사정에 비추어 대리인으로서 행위한 것임을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에는 민법 제115조 단서의 규정에 의해 유효하다고 보아야 한다”고 강조했다.
이러한 법리를 바탕으로 볼 때, 이 사건 매매계약서에 “계약된 본 아파트의 시행자는 oo동지주조합 외 19인이다”는 내용이 기재되어 있고, 조합과 조합원들이 토지소유자로서 시공사와 함께 공동사업주체가 되어 이사건 사업을 추진하였으며 그 결과 조합과 조합원들 공유로 소유권보존등기가 마쳐졌는데, oo동지주조합 만이 매도인이라면 oo동지주조합은 자신 소유인 1/20 지분을 제외한 나머지 19/20 지분에 관하여는 타인권리를 매매한 꼴이 된다.
따라서 매도인란에 ‘oo동지주조합’이 기재되어 있다는 사정만으로는 위 문언의 객관적인 의미가 매도인을 ‘oo동지주조합으로 한정한 것임이 명확하다거나 계약당사자들 사이에 매도인을 oo동지주조합으로 한정하기로 하는 분명한 의사합치가 있었다고 보기 어렵다.
이러한 여러 사정에 비추어, 법원은 “oo동지주조합은 본인 겸 조합원들의 대리인으로서 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 유효하게 체결하였다고 봄이 상당하다”고 판단하였다.
또한, 필자는 “조합과 조합원들은 공동사업자로서 사업을 공동으로 추진하였고 20인 공유의 소유권보존등기를 마친 점을 고려하면 매매계약서에서 소유권보존등기의무자로 지칭된 ‘갑’은 단순히 oo동지주조합을 지칭하는 것이 아니라 조합과 조합원을 모두 포함하는 상호 또는 집합명칭을 뜻한다”고 주장하였고, 법원은 “피고들은 원고들에게 각 부동산 중 각 소유지분에 관해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 보았다.
피고들과 원고들의 항변
이에 피고들은 원고들이 이 사건 분양대금 수납카드의 입금액란 중 잔금 부분의 액수를 납부하지 않았으므로, 피고들은 원고들로부터 각 돈을 지급받음과 동시에 각 지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 항변하였다.
반면 원고들은 피고들을 비롯한 조합원들이 토지소유자로서 조합과 함께 공동사업주체의 일원이 되어 사업을 추진하면서 필요한 자금을 공동으로 부담하였어야 하나 그 자금을 현실적으로 지출하기 원치 않아 최 씨에게 사업비용을 빌려오도록 하면서 그에 관한 일체의 권한을 위임하였다.
이에 최 씨와 시공사는 원고들을 비롯한 제3자로부터 돈을 차용하는 등으로 사업비를 조달하였고, 그 후 조합원들은 W종합건설 주식회사 측과 정산하면서 최 씨에 대해 원고들에 대한 차용금 등을 정산하겠다고 약속하였다.
하지만 이후 조합과 조합원들은 원고들의 채권을 현금으로 변제하는 대신 아파트를 대물변제하기로 결의하였고 원고들이 이에 응하여 이 사건 매매계약을 체결하는 한편, 대물변제로 처리하고 남은 분양대금을 전액 납입하였다고 항변하였다.
당사자들 항변에 대한 법원의 최종판결
조합원들은 직접 자금을 출자하는 대신 조합장인 최 씨로 하여금 여러 채권자들로부터 돈을 차용하는 등의 방식으로 사업비를 조달할 것을 위임하였고 이에 따라 최 씨와 시공사측에서 금융기관 차입금 90억 원 이외에도 개인채권자들로부터 약 54억 원을 조달하여 사업비로 사용하였다.
따라서 최 씨 등이 원고들로부터 조달한 자금을 사업비로 사용하였을 가능성이 인정된다면 그에 반대되는 뚜렷한 정황이 나타나지 않는 한, 조합이 그 최종적인 변제책임을 부담하기로 하였다고 볼 것이다.
이러한 사정에 비추어 법원은 원고들이 분양대금 수납카드에 기재된 잔금 액수를 포함하여 매매대금 전액을 납입하였다고 보았고, 원고들이 조합 측의 요구에 따라 자신들의 채권을 매매대금의 잔금 변제로 처리하기로 합의하였으므로 이제 와서 조합원인 피고들이 그 납입의 효력을 부인할 수는 없다고 판단하였다.
결국 법원은 피고들에게 원고들의 각 지분에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결하였다.
이렇게 소유권이전등기소송 승소사례에 대해 알아보았습니다. 부동산 관련법적분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 훨씬효과적입니다.
김윤권변호사는 복잡하고 긴 시간이 소요되가 되는 부동산, 건축 관련소송분야에 지식이 뛰어난 서울지방법원 부장판사출신변호사로 여러분들의 부동산 법적분쟁을 체계적이며 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.
