정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 도시 및 주겨환경정비법에 따라 지정 및 고시한 구역을 말합니다. 얼마 전 서울시, 주택재개발 및 재건축 정비예정구역 해제가 되어서 언론이 시끌시끌 했습니다.
오늘은 정비예정구역에서의 행위제한 횟수에 대한 사례에 대해 부동산소송변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.
정비예정구역 행위제한 횟수는 어떻게?
질문) 도시 및 주거환경정비법 제5조제7항에서는 국토교통부장관, 시·도지사 또는 시장·군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 같은 법 제3조제3항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대해서 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장할 수 있음)을 정해서 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 건축물의 건축, 토지의 분할을 제한할 수 있다고 규정하고 있는데요.
기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획을 수립 중인 지역에 대해서 같은 법 제5조제7항에 따라 1년의 기간을 정하여 행위제한을 한 경우에는, 행위제한의 기간이 만료된 후에 다시 2년 이내의 범위에서 행위제한을 할 수 있는지, 아니면 1년 이내의 범위에서 행위제한의 연장만 할 수 있을까요?
답변) 기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획을 수립 중인 지역에 대해서 「도시 및 주거환경정비법」 제5조제7항에 따라서 1년의 기간을 정해서 행위제한을 한 경우에는, 행위제한의 기간이 만료된 후에는 1년 이내의 범위에서 행위제한의 연장만 할 수 있다고 할 것입니다
정비예정구역 행위제한의 연장만 할 수 있는 이유는?
「도시 및 주거환경정비법」 제5조제7항에서는 국토교통부장관, 시·도지사 또는 시장·군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 제3조제3항에 따라서 기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장할 수 있음)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 아래 각 호의 행위를 제한할 수 있다고 규정하면서 제1호에서 건축물의 건축을, 제2호에서 토지의 분할을 규정하고 있습니다.
이 사안에서는 기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획을 수립 중인 지역에 대해서 같은 법 제5조제7항에 따라 1년의 기간을 정해서 행위제한을 한 경우에는, 행위제한의 기간이 만료된 후에 다시 2년 이내의 범위에서 행위제한을 할 수 있는지, 아니면 1년 이내의 범위에서 행위제한의 연장만 할 수 있는지가 문제됩니다.
살펴보면, 정비예정구역에서의 행위제한은 부동산 투기세력의 유입을 근본적으로 차단하고 부동산 가격을 안정시켜 도시정비사업의 시행을 원활하게 하려는 공익적 목적에서 도입된 제도지만, 그로 인하여 해당 구역에서의 건축행위 및 토지분할과 같은 소유권 행사가 심각하게 제한받게 되는 결과가 초래하게 되는데, 행위제한의 요건, 절차, 횟수 등 관련규정에 대해서는 엄격하고 제한적으로 해석해야 할 것입니다.
하지만, 3년 이내의 일정한 기간을 확정적, 일률적으로 정하도록 제한함과 동시에 행위제한의 연장을 위한 횟수와 기간을 명문으로 규정하고 있는 도시정비법 제5조제7항의 법문언과, 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 미리 고시하도록 하고, 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거치도록 하고, 제한하려는 지역을 관할하는 시장·군수의 의견을 미리 듣도록 하는 등 엄격한 사전절차를 거치도록 하고 있는 같은 법 시행령 제13조의5의 법체계 등에 비추어 보면, 같은 법 제5조제7항에 따른 행위제한은 3년 이내의 범위에서 한 번만 할 수 있고, 이를 연장하는 경우도 1회에 한해서 1년 이내의 범위에서 할 수 있다고 보는 것이 타당할 것입니다.
한편, 도시정비법 제5조제7항에서는 행위제한의 횟수에 관하여 연장하는 경우에만 “1회에 한하여”라고 규정해서 그 횟수를 제한하고 있으므로, 행위제한의 연장이 아닌 행위제한 자체는 3년 이내의 기간 동안에 2회 이상 할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 행위제한을 3년으로 한정한 점, 필요한 경우 연장하되 1회에 한하고 1년 이내로 한 점, 개인의 권리를 제한하는 규정으로서 엄격하게 해석해야 하는 점 등에 비추어 보면, 새로운 행위제한을 반복적으로 할 수 있다는 취지는 아니라고 할 것입니다.
그래서, 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대해서 도시정비법 제5조제7항에 따라 1년의 기간을 정하여 행위제한을 한 경우에는, 행위제한의 기간이 만료된 후에는 1년 이내의 범위에서 행위제한의 연장만 할 수 있다고 할 것입니다.
지금까지 정비예정구역 행위제한에 대해 살펴보았습니다. 부동산 재개발, 재건축 사업을 진행하다가 많은 부동산소송이 발생하곤 합니다. 이 때에 부동산 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 길고 복잡한 부동산소송 분야에 지식을 갖춘변호사로 여러분들의 부동산소송 문제를 도와드리겠습니다.
