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법률정보/건설 아파트하자

건축제한 계약취소 사례

건축제한 계약취소 사례

 

 

건축제한은 건축에 대해 가해지는 제한을 말하는데, 그 목적은 국토의 효율적 이용과 일상생활과 각종 산업 기능 조화, 건축물  안전, 기능 및 미관 향상을 통하여 공공복리 증진을 시키는데 있습니다.
교환을 받은 토지에 건축 제한이 있는 경우에 계약 취소가 될까?
이번 시간에는 건축제한 계약취소에 관해서 건축분쟁변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

교환을 받은 토지에 건축제한이 있는 경우에 계약취소가 될까?

 

질문) 저는 시가지에 A대지를 소유하고 있었고 오씨는 교외의 B대지를 소유하고 있었습니다. 저는 오씨와 대지를 교환하였습니다.

 

그리고 오씨는 얼마 뒤 A대지를 병에게 매각하고 그 등기를 마쳤는데요. 그 후에 저는 B대지 위에 주택건축을 하기 위해 건축업자에게 상의를 했는데, B대지는 법률상 제한이 있어 주택 건축을 할 수 없다고 합니다. 이 경우 저는 어떻게 할 수 있을까요?

 

 

답변) 민법은 매매목적인 재산권에 하자가 있어 이로 말미암아 그 재산권의 전부나 일부 이전을 할 수 없거나, 그 재산권의 객체인 물건에 하자가 있는 것을 급부한 경우에 매도인에게 일정한 담보책임 인정을 하고, 제570조 내지 제584조에서 이에 관해서 자세히 규정을 하고 있습니다.

 

위 상황과 관련해서 구체적으로 담보책임에 관한 민법규정 중 어느 규정의 적용을 받느냐와 담보책임이 인정이 된다고 해도 그밖에 착오를 이유로 취소나 채무불이행책임을 물을 수 있느냐는 점이 문제가 됩니다. 매도인의 담보책임은 권리의 하자에 대한 담보책임과 물건의 하자에 대한 담보책임의 둘로 나눌 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

벌채의 목적으로 매수한 산림이 보안림구역이어서 벌채를 하지 못하게 된 경우나 공장부지로써 매수를 한 토지가 하천법의 적용구역이어서 공장을 세울 수 없는 경우 등에 있어서 현재 통설과 판례에서는 권리의 하자로 보아 용익적권리에 의해서 제한이 되어 있는 경우인 민법 제575조를 적용을 합니다.

 

이에 따르면 매수인이 선의인 경우에 한해서 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 손해배상 청구를 할 수 있으며, 그러한 제한으로 인해 계약목적을 달성할 수 없는 경우엔 계약 해제를 할 수 있습니다.

 

판례를 보면은 매매의 목적물이 거래통념상 기대가 되는 객관적 성질 및 성능을 결여하거나, 당사자가 예정이나 보증한 성질을 결여한 경우에는 매도인은 매수인에 대해서 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이며, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대해서 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우에, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이지만, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약성립시를 기준으로 판단해야 할 것이라고 했습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결).

 

위 상황 경우와 같은 교환계약은 유상계약이기 때문에 매매에 관한 규정 준용이 되며고법률상의 제한으로 주택을 신축을 할 수 없는 것은 통설과 판례가 인정하는 권리의 하자로 보여지며 질문자님은 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없다라는 사실을 교환계약 후에 알게 되었기 때문에 선의라고 여겨지는데, 주택을 건축할 수 없다는 사실을 안 날로부터 1년 이내에 오씨를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있으며, 또 대지에 건축을 할 수 없다고 하는 것은 중대한 제한이므로 계약 해제를 할 수 있다고 봅니다.

 

단 계약의 해제는 제3자의 권리를 해하지 못하기 때문에 병으로부터 A대지를 반환 받을 수는 없습니다. 결국에, 질문자님은 오씨를을 상대로 손해배상청구 와 A대지의 반환불능에 따른 전보배상 청구를 할 수 있습니다. 물론, 그에 대응해서 질문자님은 오씨에게 그 대지를 인도를 해야 하고, 양자는 동시이행의 관계에 서게 된다고 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

이번 시간에는 건축제한 계약취소에 관한 사례에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 건축 관련분쟁이 발생한 하신 경우 변호사의 체계적인 도움을 받으며 해결하는 것이 좋습니다.
건축분쟁변호사 김윤권변호사 다양한 부동산소송과 건축소송의 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 복잡한 건축 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.