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법률정보/부동산 일반

임차권의 대항력에 대해

임차권의 대항력에 대해

 

 

주대항력은 임차인이 제3자인 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한자, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
대항력에 대해서 아직도 잘 모르는 분들이 많습니다.
그래서 이번 시간에는 임차권의 대항력에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임차권의 대항력 확보는?

 

주택의 인도를 받고서 주민등록을 마친 경우에 대항력 확보를 합니다.

 

주택의 인도는 임차주택에 거주한다든지, 이삿짐을 옮긴다든지, 열쇠를 넘겨받는 등의 것을 말하는 것입니다. 그리고 주민등록을 마친 때는 전입신고를 한 경우를 말합니다.

 

또한 주민등록은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다. 따라서 임차인 본인이 일시 퇴거를 해도 배우자나 자녀의 주민등록이 남아 있다면 대항력은 유지가 됩니다.

이 두 가지를 갖춘다면 새로이 주택의 주인이 된 사람 등 제3자에게 대항을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임차권의 대항력을 확보하기 위해 주택인도와 주민등록은 대항력을 얻을 때에만 획득하면 될까?

 

주택의 인도 및 주민등록은 대항력 취득시 뿐만 아니라, 그 대항력을 유지하기 위해서 계속되어야 합니다.

 

주택임대차보호법은 채권인 임대차에 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있고, 또한 주택임대차는 공시방법이 없기 때문에 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위해서 계속 존속을 하고 있어야 합니다.

 

따라서 주민등록을 변경하였다가 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 처음으로 돌아가 회복되는 것이 아니라, 재전입한 때부터 다시 새로운 대항력이 발생하는 것입니다. 또한 임대차의 종료 후에 다른 곳으로 전출하면서 대항력을 유지하려면 등기명령제도를 이용하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

우선변제권행사를 하면 대항력 주장은 할 수 없을까?

 

우선변제권과 대항력은 별개의 것이기에 각각 주장을 할 수 있습니다.

 

대부분의 주택임차인은 주택의 인도와 전입신고, 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 가지게 됩니다. 만약에 임차 주택에 경매가 진행된다면 임차인은 먼저 우선변제권을 행사하여 임차주택에 대해서 진행이 되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해서 배당요구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

배당요구를 함으로써 그 임대차는 해지가 되어 종료가 됩니다.

 

보증금을 전액 받았다면 다행이지만, 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당 받을 수 없었던 경우는, 보증금 중 경매절차에서 배당 받은 금액을 뺀 나머지에 관해서 경매인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

단, 이 경우도 임대차계약은 해지가 된 것이고 단지 임차인이 보증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속을 하는 것으로 의제 되는 것일 뿐입니다.

 

 

 

 

 

 

임차권의 대항력에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차를 진행하다가 여러다툼과 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
이런 법적 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받으며 체계적으로 대응을 하는 것이 소송의 결과와 시간적인 면에서 효과적입니다.