재건축소송 재건축 도급제 지분제
재지분제는 아파트 재건축 때에 시공사가 모든 사업을 책임지고 수행을 하는 거스올 계약 시 조합원의 무상지분율이 확정이 됩니다.
재건축 도급제는 시공사가 건축공사에 대하여만 책임을 지는 계약방식으로 조합이 공사간접비용과 공과금을 부담하여야 합니다.
이번 시간에는 재건축 도급제 지분제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
재건축사업은 사업방식에 따라서 지분제와 도급제로 구분이 되고 사업 방식에 따라서 장단점 들도 존재를 합니다.
건설사가 재건축 사업을 수주할 때에 지분제나 단순도급제로 사업방싱을 정하게 되는데, 이중에서 기대되는 개발이익을 같이 나누는 것이 지분제이며 지분제는 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정이 된 개발이익을 제공하며 사업이익을 물론 위험까지도 부담을하는 사업방식입니다.
그래서 주택시장이 좋을 경우 건설사 이익은 커지게 되지만 반대인 경우에는 위험이 커지게 됩니다. 반면에 도급제는 사업이익과 위험요인은 재건축 조합에게 귀속을 시키고 시공사는 단순 공사만 하는 방식으로 일반적인 건축공사 발주방식입니다.
지분제는 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정된 개발이익을 제공을 하고 사업이익은 물론 위험까지도 부담을 하는 사업방식입니다. 조합 입장에서는 미분양 리스크 분산이라는 장점이 있지만 그만큼 건설사의 위험 부담은 커지게 되고, 반면에 도급제는 사업이익과 리스크는 조합에 귀속이 되고 건설사는 단순하게 시공비만 받는 구조입니다.
서울 등 수도권 주택시장이 활황기에는 재건축 기대수익이 높아지게 되면서 건설사들이 지분제를 선호를 했지만, 2008년 이후에는 주택시장 침체로 지분제보다는 도급제를 선호하는 추세입니다. 주택가격 하락에 대한 위험 부담을 하기보다는 안정적인 수익을 챙기는 것이 유리하기 때문입니다.
게다가 2008년 이후 서울 등 수도권 주택시장의 침체가 길어지면서 지분제에서 도급제로 선회를 하려는 움직임이 곳곳에서 나타나고 있습니다. 서울 강동 등에서 주택시장 활황기에 초기 도급제로 계약을 맺은 고덕주공 아파트 등은 시공사의 요구로 기존 계약을 도급계약으로 변경을 하는 방안을 검토하고 있습니다.
계약 방식을 좀 더 상세히 알아보면서 이해득실을 따져보면, 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라서 확정지분제와 변동지분제로 나누게 됩니다.
확정지분제는 계약시점에 조합원의 지분보상률을 확정하는 것이고, 반면에, 변동지분제는 사업시행에 따라서 용적률 변화, 이주기간 지연 여부, 투자가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태입니다. 그래서 도급제나, 확정지분제는 추가부담금에 대한 위험이 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다.
재건축소송 재건축 도급제 지분제 대해서 알아보았습니다. 재건축, 재개발 관련 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받으며 사건을 진행하는 것이 좋습니다.
재건축소송 김윤권변호사는 다양한 재건축 관련 소송의 경험을 갖춘 변호사로 재건축과 관련하여 어려운 점이나 분쟁이 발생했다면 언제든지 문의하여 주시기 바랍니다.
