공사대금 채권 유치권행사
공사대금과 유치권을 두고 분쟁이 자주 발생합니다.
공사비 체불로 인해서 유치권행사를 하는 것은 건물요건을 갖추어야 되며 신축 건물공정이 기초공사단계에 불과하면 공사대금채권 이유로 유치권행사를 못한다는 대법원 판결이 있었습니다.
이번 시간에는 공사대금 채권 유치권행사에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
건물 신축공사를 맡은 시공업자가 공사대금을 못받았다는 이유로 하여 건물에 유치권을 행사하려면 독립된 건물이라고 볼 수 있을 정도로 공사가 진행이 돼야 한다는 대법원 판결이 있었습니다.
대법원 민사2부에서는 임의경매절차에서 토지를 사들여서 소유권이전등기를 마친 도씨가 임의경매절차에서 대금을 완납했으니 토지 인도를 하라며 오피스텔 신축공사 수급인 s건설과 박씨 등을 상대로 낸 토지인도소송 상고심(2013다2474)에서 원고패소판결을 한 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈습니다.
재판부는 판결문에서 건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금 채권 변제를 받을 때까지 건물 유치를 할 권한이 있는 것이지만, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단이 된 경우에 그 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권 행사를 할 수는 없는 것이며, 공사중단 시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니기 때문에 그 공사대금 채권에 기해 토지에 대하여 유치권행사를 할 수도 없다고 밝혔습니다.
재판부는 s건설 등이 한 하도급공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 정지공사에 불과하다고 이 공사는 오피스텔 신축을 위한 초기공사이지, 토지에 대한 공사가 아니기 때문에 공사대금 채권이 토지에 관해 생긴 것으로 보고 거기에 기해 유치권 행사를 할 수는 없다고 덧붙였습니다.
s 건설은 2004년 2월 A씨와 광주 광산구에 지하 4층, 지상 15층 규모의 오피스텔 신축공사를 290억여원에 해주는 계약체결을 하고 그 중 일부를 박모씨에게 하도급하였습니다.
그러나 A씨가 경영난을 겪으면서 부도를 맞자 s건설 등은 착수 수 3개월만에 공사를 중단하였습니다. 오피스텔 부지는 2009년 11월 임의경매 절차에 넘어가 대금완납을 한 도씨 명의로 소유권이전등기가 됐습니다.
하지만 s 건설 등이 오피스텔 신축에 들어간 공사비용을 반환할 때까지 유치권행사를 한다고 토지를 점유한 채 넘겨주지 않자 도씨는 소송을 진행했습니다.
1심에서는 s건설 등은 토지를 넘겨주라고 판결을 했지만, 2심에서는 s건설이 진행을 한 공사는 오피스텔 신축에 필요한 공사일 뿐만 아니라 토지를 건물 신축에 적합한 용도롤 유지하기 위한 공사로서의 성질도 가지기에 공사대금 채권에 따라서 유치권 행사를 할 수 있다고 원고패소판결을 했습니다.
공사대금 채권 유치권행사에 관해서 알아보았습니다. 건축, 부동산 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 체계적인 도움을 받으며 진행을 하는 것이 좋습니다.
김윤권변호사는 복잡하고 어려운 부동산 건축관련 소송에 다양한 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.
