부동산 명의신탁 개념
부동산 명의신탁이란 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대해서 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다.
부동산 명의신탁은 금지 이지만 부부나 종중 등에서는 특례를 보이고 있는데요. 그렇다면 사실혼 배우자의 경우 허용이 될까?
이번 시간에는 부동산 명의신탁에 관해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산 소유권을 보유한 자나 사실상 취득을 하거나 취득하려는 자가 타인과 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산 물권 보유를 하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임 및 위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함함)을 말합니다.
부동산등기제도 악용을 한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위 방지를 하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 통하여 국민경제의 건전한 발전을 도모하기 위하여 누구든 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하여는 안 됩니다.
그래서 명의신탁약정은 무효이고, 명의신탁약정에 따라서 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.
하지만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우만 유효합니다. 예외적으로 종중이 보유를 한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기를 한 경우 및 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우만 명의신탁이 허용됩니다.
원칙적으로 부동산의 매수인은 타인의 이름으로 명의신탁을 할 수 없고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 그 무효를 이유로 소유권이전등기청구권을 가지게 됩니다.
사실혼 배우자도 부동산 명의신탁이 될까?
질문) 저는 갑과 재혼을 하게 되면서 혼인식을 했지만 갑의 전혼 중의 딸 을이 혼기가 되어서 을이 혼인하기까지 혼인신고를 보류하여 달라고 해서 혼인신고를 하지 않고 동거를 하고 있었습니다. 저의 명의인 부동산을 갑에게 명의신탁해두고자 하지만 혼인신고를 하지 않았기 때문에 명의신탁이 부동산실명법에 위반되어 무효료 될까요?
답변) 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조에 의하면, 명의신탁을 하는 경우에 명의신탁자와 명의수탁자간에 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되며, 명의신탁약정에 의하여 이루어진 등기도 무효가 됩니다. 게다가, 부동산실명법에 위반해 명의신탁을 한 경우엔 과징금, 이행강제금, 벌칙 부과가 됩니다.
그런데 부동산실명법 제8조 제2호는 배우자명의로 부동산에 관한 물권 등기를 한 경우에 조세포탈, 강제집행의 면탈 및 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우는 부동산명의신탁 허용을 한다고 규정을 하고 있습니다.
하지만 판례에서는 부동산실권리자명의등기에관한법률 제5조에 의해 부과가 되는 과징금에 대한 특례를 규정한 부동산실권리자명의등기에관한법률 제8조 제2호 소정의 배우자에는 사실혼 관계에 있는 배우자는 포함이 되지 않다라고 했습니다(대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결).
그래서 질문자님의 경우도 조세포탈, 강제집행의 면탈 및 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우라 해도 질문자님이 갑과 혼인신고를 해서 법률상 배우자가 되지 않는 한에는, 사실혼 배우자인 갑에게 부동산명의신탁을 할 경우엔 부동산실명법위반으로 각종 제재를 받게 되며, 그 명의신탁은 무효가 될 것으로 보입니다.
지금까지 부동산 명의신탁 개념 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 법적 분쟁이 발생한 경우엔 변호사의 체계적인 도움을 받으며 진행하는 것이 좋습니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송의 경험과 지식을 쌓은 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.
