확정일자 효력 무엇?
확정일자를 갖추게 되면 건물 임차를 하고 사업자등록을 한 사람이 확정일자를 받아 놓게 되면 임차한 건물이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우에 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 우선해서 보증금 변제를 받을 수 가 있습니다.
이번 시간에는 확정일자 효력이 어떻게 되는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
질문)서울에서 보증금 2억원에 상가건물을 임차해 당구장 운영을 하고 있었는데, 그 건물이 경매에 붙여지게 되었습니다. 보증금을 돌려받을 수 가 있나요?
답변) 우선변제권 요건을 갖춘 경우엔 확정일자 받은 날을 기준으로 해서 그 후순위 권리자보다 우선하여 경매 배당금에서 보증금을 돌려받을 수 가 있습니다.
상가건물 임대차보호법 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기기 때문에, 건물의 소유권이 제3자에게 이전이 되는 경우도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권 주장을 할 수 가 있습니다(이 경우엔 확정일자가 없어도 됩니다).
사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하기에, 배당요구의 종기까지 존속을 하고 있어야 하는 것이고, 상가건물 임차를 하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우엔 그 사업자등록은 상가임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구를 하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 가 없습니다.
사업자등록을 마치고서 확정일자까지 받아 놓은 임차인은 임차를 한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우는 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선하여 보증금 변제를 받을 수 가 있습니다.
만약에, 확정일자를 받아놓지 않게 되면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정이 된 경우에 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 가 있습니다. 그래서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청을 하는 것이 좋습니다.
임대차계약의 연장 시 원계약서의 보증금만 증가가 되는 경우에, 연장이 된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서 작성을 했다면 계약 연장기간과 추가 증액이 된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.
동일 건물내 1층에서 사업을 진행 하다가 2층으로 이전했지만 임대인이 동일인인 경우에 상가임대차보호법상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지가 될까?
1층과 2층은 별개의 목적물로 인식이 되고, 2층으로 이전 시에 1층의 보호받을 권리는 상실되고 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생을 하게 됩니다. 그래서, 임차인은 사업자등록정정신고과 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받아야 됩니다.
확정일자와 전세권등기의 차이는?
확정일자를 받아 두게 되면 임차건물이 경매 및 공매되는 경우에 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 가 있습니다.
대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권 취득을 한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어서 동등한 지위를 가지게 됩니다. 전세권등기가 임대인의 협력이 없이는 불가능하며 등기비용이 소요되고 절차가 복잡한 반면에, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속하고 간편하게 받을 수 가 있는 장점이 있습니다.
확정일자 효력에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 체계적인 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신의 변호사로 다양한 부동산 소송과 경험과 지식을 통해서 여러분들의 문제들을 해결하여 드리겠습니다.
