부동산법률상담 상가건물의 업종제한 규약에 대해서
부동산 중개사무소에서 일반적으로 사용을 하고 있는 임대차계약서에는 특약사항 기재를 하는 부분이 있습니다.
그 중에서도 업종에 관해서 규약을 하는 경우가 있습니다.
업종특약으로 인해서 종종 분쟁이 발생하곤 합니다.
이번 시간에는 부동산법률상담 김윤권변호사와 함께 상가건물의 업종제한 규약에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
임대차계약 시 업종지정은?
임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정하는 경우, 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야 합니다.
따라서 임대인이 업종을 지정하는 경우에는 임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 해 두는 것이 계약 후 발생할 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.
업종의 지정을 약정한 경우에는, 지정된 업종이 허가나 신고를 해야 하는 업종인지를 확인하여 임대차계약 이후 지정된 업종이 허가 또는 신고 되지 않는 불미스런 행정절차의 발생을 피해야 합니다.
업종제한특약에 관한 질의응답
질문) 오씨는 상가건물임대차를 진행 하면서 분식업에 한정을 한다는 업종제한약정을 했습니다. 하지만 오씨는 후에 상가건물 내에서 일부 점포만 업종제한약정을 한 것을 알았는데요. 오씨는 업종제한약정을 지킬 의무가 있을까요?
답변) 점포별로 업종을 지정해 임대차 계약을 한 경우에는 그 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 다른 임차인들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 묵시적으로 약정을 한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하기 때문에, 상호간의 업종제한에 관한 약정준수를 할 의무가 있습니다.
그리고 이때에 전체 점포 중 일부 점포에 대하여만 업종이 지정이 된 경우라고 해도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종지정이 된 점포의 임차인들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용이 된다고 보아야 합니다(대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결).
질문) 유씨는 김씨의 상가건물의 한 점포를 임대차를 하게 되면서, 특약사항에 “치킨판매 영업에 한함”이라고 업종제한특약을 했는데요. 유씨는 치킨집 개업을 하게 되면서 생맥주시설 등을 설치해서, 치킨을 팔면서 맥주도 함께 팔았습니다. 그런데 이에 대해서 유씨는 맥주판매가 특약사항 위반이고, 맥주판매 중단을 할 것을 요구하였습니다. 유씨는 맥주판매를 중단하여야 되나요?
답변)유씨처럼 계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미와 영업범위에 관하여 따로 정함이 없는 경우는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행하여지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합해서 결정을 하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치를 한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려해 판단을 하여야 됩니다.
상가건물의 업종제한 규약에 관하여 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁이 발생한 경우, 변호사의 자문을 받으면서 대응하는 것이 결과와 시간에 있어서 효율적입니다.
부동산법률상담 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 문제들을 명쾌하고 체계적으로 해결하여 드리겠습니다.
