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법률정보/부동산 일반

부동산매매계약 잔대금 미지급하면?

부동산매매계약 잔대금 미지급하면?



김윤권 변호사입니다. 최근 부동산매매계약과 관련하여 문의해주시는 분들이 많습니다. 이렇게 부동산과 관련하여 다양한 사례의 법적 분쟁이 발생하고 있음을 각종 언론매체를 통해 접해볼 수 있었는데요.


이와 관련하여 발생한 다양한 사례 가운데 오늘은 잔대금 미지급과 관련된 판례를 살펴보도록 하겠습니다.





A씨는 갑이 소유한 부동산을 1억원에 매수하는 매매계약을 체결했습니다. 그리고 계약금과 중도금을 모두 지급했는데 남은 잔금 지급을 사정 상 1주일이 경과된 이후에 지급한 것입니다.


그런데 갑은 매매계약을 체결한 후 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않으면 계약은 해제된다는 약정이 있어 이미 계약은 해제되었다고 주장하고 잔금을 받지 않았습니다. 이 때 A씨는 위 부동산을 취득할 수 있는지 궁금해집니다.





이와 관련된 판례를 보면 대법원은 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하는 경우 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있어도 특별한 사정이 없다면 매수인의 잔대금지급 의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에 매도인이 이행지체에 빠지게 했을 때 계약이 자동적으로 해제된다고 봐야 하며 매수인이 약정기한을 초과했어도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금을 미지급했다는 이유로 계약이 자동해제 된 것으로 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.





그러나 매수인이 채무불이행에 대해 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하며 새 약정기일까지는 반드시 잔금을 반납할 것을 선언하고 불이행 시 매매계약이 자동해제 되는 것을 감수한다는 약정을 한 특별한 사정이 있다면 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 것을 이유로 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 하고 있습니다.





결론적으로 A씨는 갑이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비해서 A씨에게 이 사실을 알리는 등 방법으로 이행의 제공을 하지 않고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없는 경우 A씨와 갑의 매매계약은 자동적으로 해제되지 않으며 유효한 상태로 볼 수 있습니다.


만일 계속해서 갑이 잔금수령을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 갑 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하는 방법이 해결책이 되겠습니다.





이처럼 부동산매매계약을 하게 되면 매도인과 매수인 사이에서는 다양한 법적 문제가 발생하기도 하는데요.


만일 이러한 문제가 발생했다면 이를 개인적으로 풀어나가려고 하는 것보다는 법률변호사와의 상담을 통해서 법적 분쟁을 풀어나가는 것이 좋은 방책입니다. 이와 관련하여 도움이 필요하신 분들께서는 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.