불합리한 부동산 증여, 

상속재산분할 협의 없었다면 '내 몫' 주장 가능

[국제뉴스 2017.12.01]





부동산 상속 시 상속재산분할 협의가 없었다면 상속회복청구 소송을 제기해야 하는데요. 


김윤권 변호사는 "일반적으로 볼 때 부동산 상속 사건의 주요 쟁점은 재산분할의 협의가 이뤄는지에 대한 여부다"라고 밝혔습니다. 


이어  “부당한 부동산 상속 등기로 권리를 침해당했을 경우 빠른 시일 내에 소송을 제기해야 하며 특정 상속인이 피상속인 생전 증여를 받은 부동산이 정당한지에 대해 다투기 위해선 제척기간 내 이의가 제기되어야 한다”고 덧붙였는데요.


자세한 내용은 기사를 통해 살펴보도록 하겠습니다.



[기사원문 보기]






Posted by 변호사 김윤권

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법무법인 우송 김윤권 변호사가 말하는

토지수용 보상금 증액 ‘A to Z’

[WOW한국경제 TV 2017.10.25]

 

 

 

 

 

 

통상 법이 정하는 수용 절차에 따라서 토지수용이 진행되면 토지 소유자는 소유권을 넘겨주는 대신에 보상을 받는데 이를 ‘토지수용보상’이라고 한다.


법무법인 우송 김윤권변호사는 “토지 수용에 대해 정당한 보상금을 받으려면 법이 정한 기준에 대해 알아야 하는 것은 물론이고, 그 기준에 맞춰 소유 토지의 특수성을 부각하는 게 중요하다”고 밝혔습니다.


아울러 “일반인이 이러한 일련의 과정을 파악하고 대응하기는 사실상 불가능에 가깝다. 때문에 가급적이면 토지 수용에 대한 전반적 사항을 변호사와 함께 구체적으로 상담하고 적절한 조력을 구하는게 할 것이다.” 는 조언을 덧붙이기도 하였습니다.


기사를 통해 상세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

[기사원문 보기]

 

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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토지수용에 대한 보상금증액 청구 승소사례

 

 

 

 

 

 

이의재결감정과 법원감정을 비교하여 볼 때 법원감정 쪽이 수용대상토지의 특성과 가격형성 상 여러 요인 등을 더 상세하고 적절하게 반영하고 있으므로 그에 따라 보상금을 산정하기로 한 사례

 

필자는 수원지방법원, 서울민사지방법원, 창원지법충무지원, 서울고등법원, 서울가정법원 등 20여 년간 판사로 재직했던 경력을 바탕으로, 현재 법무법인 우송에서 건설·부동산 분야 전담 변호사로 활발한 활동을 하고 있다.

 

얼마 전에는 원고 측 변호인으로서 B공사를 상대로 한 ‘토지수용에 대한 보상금증액청구’소송에서

승소한 사례(2011구합25791)가 있었다.

 

 

 

 

 

 

 

사건의 경위 및 A종중의 주장


보금자리 주택사업에 있어서 중앙토지수용위원회의 수용재결에 따라 A종중의 토지를 수용대상토지로 하고 보상금을 산정하였다. 이에 대해 A종중은 임야평가부분은 현재 일시적으로 수목이 자라고 있을 뿐 일반적인 이용 상황은 대지로 보아야 하고, 달리 임야로 평가할만한 뚜렷한 근거도 없으므로 구 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제70조 제2항에 따라 임야가 아닌 대지로 평가하여야 한다고 주장하였다. 

 

구거평가부분 역시 그 현황이 구거인지 분명하지 않고 A종중이 수로를 설치한 사실도 없으며 현실적인 이용 상황이 구거에 해당한다고 하더라도 이는 일시적인 것에 불과하므로 구거가 아닌 임야로 평가하여야 한다고 주장하였다.

 

따라서 이의재결은 개별요인 품등 비교치와 기타요인 보정치 등을 잘못 산정하여 수용대상토지의 보상금액을 지나치게 낮게 산정하였으므로 이 법원의 감정인 법원감정인에 대한 감정촉탁 결과와 이의재결에서 정한 보상금의 차액만큼 보상금의 증액을 청구하였다.

 

 

 

 

 

 

 

수용재결감정인과 이의재결감정인 그리고 법원감정인의 가격 산정


A종중의 수용대상토지 주위는 아파트, 농가, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 도시근교 주거 및 농경지대를 이루고 있고, 수용대상토지는 대체로 부정형으로 대부분 농경지 및 임야 등으로 이용 중이며 일부는 대지, 도로, 구거 등으로 이용되고 있다.

 

또한, 수용대상토지의 남쪽으로 도로가 있고 동쪽으로 국도 및 고속화도로가 있으며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황이 양호하다. 이에 수용재결감정인과 이의재결감정인은 수용대상토지와 용도지역, 이용 상황 등이 유사한 표준지를 비교표준지로 선정하여 지가변동률을 기준으로 시점수정치를 적용한 다음, 지역요인과 개별요인 등을 비교하여 각각 수용대상토지의 가격을 산정하였다.

 

법원감정인 역시 임야평가부분을 임야로, 구거평가부분을 구거로, 도로평가부분을 도로로 보고 재결감정인과 동일한 비교표준지를 선정하여 지역요인과 개별요인을 비교한 다음 인근지역의 보상선례까지 반영하여 수용대상토지의 가격을 산정하였다.

 

 

 

 

 

 

법원의 판단


이의재결감정과 법원감정을 비교하여 볼 때 법원감정 쪽이 수용대상토지의 특성과 가격형성 상 여러 요인 등을 더 상세하고 적절하게 반영하고 있으므로 법원은 그에 따라 보상금을 산정하기로 판단하였다.

 

이에 대해 B공사는 법원감정이 이의재결감정보다 개별요인 등 가격결정요소를 더 잘 평가하였다고 볼 수 없으므로 관계 법령에 따라 정당하게 이루어진 이의재결감정의 결과에 따라야 한다고 주장하였다.

 

그러나 법원은 이의재결감정과 법원감정이 모두 그 평가에 위법이 없고 품등비교 등에서만 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우, 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 어느 쪽을 더 신뢰할지는 사실심 법원의 재량에 속한다고 설명하였다. 

 

따라서 법원은 B공사에게 법원감정에 따른 수용대상토지의 정당한 보상금과 이의재결에서 정한 보상금으로서 1억 1천 4백여만 원을 A종중에게 지급하라고 판결하였다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 농만 2015.09.15 17:13  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    멋있으십니다!!

  2. 알 수 없는 사용자 2016.03.11 14:00  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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소유권이전등기소송 승소사례

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대리에 있어 본인을 위한 것임을 표시하는 현명(顯名)의 유효성 및 분양대금 납입 효력 여부에 대한 사례

 

필자는 수원지방법원, 서울민사지방법원, 창원지법충무지원, 서울고등법원, 서울가정법원 등 20여 년간 판사로 재직했던 경력을 바탕으로, 현재 법무법인 우송에서 건설·부동산 분야 전담 변호사로 활발한 활동을 하고 있다.

 

얼마 전에는 원고 측 변호인으로서 조합원들 상대로 한 ‘소유권이전등기’소송에서 승소한 사례(2011나12646)가 있었다.

 

 

사건의 경위… oo동지주조합의 설립
최 씨는 서울 관악구 oo동에서 아파트 등의 신축사업을 위해 지역주택조합 설립을 추진하던 중 장 씨를 비롯한 8명의 피고들을 포함한 토지주 20명을 소집하여 ‘oo동지주조합’ 창립총회를 개최하였다. 여기서 최 씨를 대표자로, 피고들을 이사와 감사로 각 선임하였다.

 

oo동지주조합과 피고들을 비롯한 조합원들은 당초 주택법에 따른 지역주택조합을 설립하여 이 사건 사업을 추진하기로 하였으나, 일부 조합원들이 자신 소유의 토지에 관하여 조합 명의의 소유권이전등기를 해주는 데 반대함에 따라, oo동지주조합이 주택법에서 정한 지역주택조합의 설립요건을 충족하지 못하여 지역주택조합 설립인가를 받지 못하였다.

 

이에 토지소유자인 조합과 조합원들은 직접 사업주체가 되어 이 사건 사업을 추진하기로 하여 시공사와 공동사업주체로서 주택건설사업계획 승인을 받았고 oo동지주조합은 관악구청장으로부터 부동산등기용등록번호를 부여받아 비조합원들 소유 토지 소유권 확보에 나섰다.

 

 

 

 

 

 

 

사건 사업의 추진과정과 분양계약서 작성
조합원들은 oo동지주조합과 사이에 조합원들이 oo동지주조합에게 각자 소유 토지를 일정한 가격에 매도하고 대물변제조로 아파트 1세대씩을 공급받는 내용의 ‘관리처분계약서’를 작성하였다.

 

조합과 조합원들은 각자의 소유 토지를 신탁회사 명의로 신탁등기를 마치고 이 사건 사업을 추진하면서 공동사업자로서 사업자등록을 마치는 한편, 이 사건 사업으로 신축할 아파트를 일반인들에게 분양하였다.

 

이에 김 씨를 비롯한 10명이 원고들은 oo동지주조합측과 매매계약을 각 체결하면서 분양계약서를 작성하였는데, 그 각 분양계약서에는 “중도금 및 잔금을 H개발 주식회사 외 1인 명의의 △△은행 계좌로만 입금하여야 하고, 위 계좌로 납부하지 않은 분양대금은 인정하지 않는다”는 내용과 함께 매도인란에는 ‘oo동지주조합’의 명칭과 그 조합장의 인장이 날인되어 있으며 입회인란에는 ‘H개발주식회사’의 명칭과 그 대표이사 인장이 날인되어 있었다.

 

 

사건 매매계약의 체결 및 소유권보존등기
oo동지주조합은 원고들에 대해 분양대금 수납카드를 작성하였는데, 입금액란에 기재된 각 돈 중 계약금과 중도금 부분은 위 분양계약서에서 정한 예금계좌로 입금되었으나, 잔금 부분은 위 예금계좌로 입금되지 않았다.

 

조합과 조합원들이 신축한 아파트 등의 사용승인을 받자, H개발주식회사는 수분양자들의 분양대금 완납여부를 확인하고 아파트 입주를 허락하였는데, 원고들의 경우에는 이 사건 분양대금 수납카드에 기재된 잔금 액수가 위 각 분양계약서에서 정한 예금계좌로 입금되지 않았음에도 oo동지주조합측에서 ‘향후 조합원들이 연대하여 그 책임을 지겠다’는 의사를 표시하면서 원고들의 입주를 허락하였다.

 

조합과 조합원들은 이 사건 사업으로 신축한 아파트에 관하여 20인 공유의 소유권보존증기를 마쳤는데 그 중 원고들을 제외한 대부분의 수분양자에게는 위 20인 공유의 소유권보존등기를 마친 다음 매매를 원인으로 한 수분양자 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다.

 

원고들은 소유권보존등기 명의자 20명 전부를 상대로 소유권이전등기청구의 소를 제기하였는데 피고들을 제외한 나머지 조합원들과 조합은 원고들의 청구를 인용하는 내용의 제1심 법원 화해권고결정을 받아들였고 피고들만이 이의를 제기하였다.

 

 

당사자들의 주장
원고들은 “피고들을 비롯한 조합원들이 oo동지주조합에게 이 사건사업으로 신축한 아파트의 분양 등 일체의 권한을 위임하였고 이에 따라 oo동지주조합이 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 피고들은 원고들에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 주장하였다.

이에 대해 피고들은 “매매계약을 체결한 당사자는 피고들이 아니라 비법인사단인 oo동지주조합이므로 원고들의 주장은 이유 없다”고 반박하였다.

 

원고측 변호인인 필자는 “일반적으로 계약의 당사자가 누구인지는 그 계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제에 해당하고, 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 한다”고 주장하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

법원의 판단
또한, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다.

 

아울러 필자는 “대리하여 행위를 함에 있어서는 민법 제114조 제1항의 규정에 따라 본인과 대리인을 표시하여야 하지만, 대리에 있어 본인을 위한 것임을 표시하는 이른바 현명(顯名)은 반드시 명시적으로만 할 필요는 없고 묵시적으로도 할 수 있고 나아가 여러 사정에 비추어 대리인으로서 행위한 것임을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에는 민법 제115조 단서의 규정에 의해 유효하다고 보아야 한다”고 강조했다.

 

이러한 법리를 바탕으로 볼 때, 이 사건 매매계약서에 “계약된 본 아파트의 시행자는 oo동지주조합 외 19인이다”는 내용이 기재되어 있고, 조합과 조합원들이 토지소유자로서 시공사와 함께 공동사업주체가 되어 이사건 사업을 추진하였으며 그 결과 조합과 조합원들 공유로 소유권보존등기가 마쳐졌는데, oo동지주조합 만이 매도인이라면 oo동지주조합은 자신 소유인 1/20 지분을 제외한 나머지 19/20 지분에 관하여는 타인권리를 매매한 꼴이 된다.

 

따라서 매도인란에 ‘oo동지주조합’이 기재되어 있다는 사정만으로는 위 문언의 객관적인 의미가 매도인을 ‘oo동지주조합으로 한정한 것임이 명확하다거나 계약당사자들 사이에 매도인을 oo동지주조합으로 한정하기로 하는 분명한 의사합치가 있었다고 보기 어렵다.

 

이러한 여러 사정에 비추어, 법원은 “oo동지주조합은 본인 겸 조합원들의 대리인으로서 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 유효하게 체결하였다고 봄이 상당하다”고 판단하였다.

 

또한, 필자는 “조합과 조합원들은 공동사업자로서 사업을 공동으로 추진하였고 20인 공유의 소유권보존등기를 마친 점을 고려하면 매매계약서에서 소유권보존등기의무자로 지칭된 ‘갑’은 단순히 oo동지주조합을 지칭하는 것이 아니라 조합과 조합원을 모두 포함하는 상호 또는 집합명칭을 뜻한다”고 주장하였고, 법원은 “피고들은 원고들에게 각 부동산 중 각 소유지분에 관해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 보았다.

 

 

피고들과 원고들의 항변
이에 피고들은 원고들이 이 사건 분양대금 수납카드의 입금액란 중 잔금 부분의 액수를 납부하지 않았으므로, 피고들은 원고들로부터 각 돈을 지급받음과 동시에 각 지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 항변하였다.

 

반면 원고들은 피고들을 비롯한 조합원들이 토지소유자로서 조합과 함께 공동사업주체의 일원이 되어 사업을 추진하면서 필요한 자금을 공동으로 부담하였어야 하나 그 자금을 현실적으로 지출하기 원치 않아 최 씨에게 사업비용을 빌려오도록 하면서 그에 관한 일체의 권한을 위임하였다.

 

이에 최 씨와 시공사는 원고들을 비롯한 제3자로부터 돈을 차용하는 등으로 사업비를 조달하였고, 그 후 조합원들은 W종합건설 주식회사 측과 정산하면서 최 씨에 대해 원고들에 대한 차용금 등을 정산하겠다고 약속하였다.

 

하지만 이후 조합과 조합원들은 원고들의 채권을 현금으로 변제하는 대신 아파트를 대물변제하기로 결의하였고 원고들이 이에 응하여 이 사건 매매계약을 체결하는 한편, 대물변제로 처리하고 남은 분양대금을 전액 납입하였다고 항변하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 


당사자들 항변에 대한 법원의 최종판결

조합원들은 직접 자금을 출자하는 대신 조합장인 최 씨로 하여금 여러 채권자들로부터 돈을 차용하는 등의 방식으로 사업비를 조달할 것을 위임하였고 이에 따라 최 씨와 시공사측에서 금융기관 차입금 90억 원 이외에도 개인채권자들로부터 약 54억 원을 조달하여 사업비로 사용하였다.

 

따라서 최 씨 등이 원고들로부터 조달한 자금을 사업비로 사용하였을 가능성이 인정된다면 그에 반대되는 뚜렷한 정황이 나타나지 않는 한, 조합이 그 최종적인 변제책임을 부담하기로 하였다고 볼 것이다.

이러한 사정에 비추어 법원은 원고들이 분양대금 수납카드에 기재된 잔금 액수를 포함하여 매매대금 전액을 납입하였다고 보았고, 원고들이 조합 측의 요구에 따라 자신들의 채권을 매매대금의 잔금 변제로 처리하기로 합의하였으므로 이제 와서 조합원인 피고들이 그 납입의 효력을 부인할 수는 없다고 판단하였다.

 

결국 법원은 피고들에게 원고들의 각 지분에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결하였다.   

 

 

이렇게 소유권이전등기소송 승소사례에 대해 알아보았습니다. 부동산 관련법적분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 훨씬효과적입니다.

김윤권변호사는 복잡하고 긴 시간이 소요되가 되는 부동산, 건축 관련소송분야에 지식이 뛰어난 서울지방법원 부장판사출신변호사로 여러분들의 부동산 법적분쟁을 체계적이며 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매 확인사항 [부동산경매변호사] 김윤권변호사

 

 

 

 

부동산 경매 낙찰시 꼼꼼하게 확인해야 할 대위변제로 인한 말소기준권리 변화

 

얼마 전 법무사가 근저당권 말소등기절차 수행 시 신청자의 권한유무를 제대로 확인 안한 사무직원의 실수로 인해 의뢰인에게 거액을 배상한 사례(2008가합3249)가 있었다. A씨로부터 3억 원을 차용한 B씨는 변제기까지 갚지 못하자 1억 원은 자기 명의 상가 2개에 관한 보증금으로, 나머지 2억 원은 사실혼 배우자 C씨의 아파트에 근저당권을 설정하기로 해 근저당권설정등기를 경료해줬다.

 

잔금을 모두 지급한 B씨는 근저당권설정 당시 받았던 도장을 가지고 A명의의 위임장을 위조한 후 법무사 사무실 직원 박 씨에게 근저당권설정등기 말소절차를 의뢰했고, 직원 박모 씨는 곧 말소등기신청을 해 등기가 말소됐다.

 

A씨는 회복된 등기에 따라 경매를 신청했고 김모 씨는 A씨에게 근저당권 피담보 채무 2억 원을 지급했다. 이에 김 씨는 법무사를 상대로 대위변제한 2억 원을 배상하라며 소송을 냈다.

 

 

근저당권자 대리권 적법 여부 확인하지 않아 생긴 손해 배상해야

 

이에 서울중앙지법 민사18부는 김 씨가 "법무사 사무소 직원이 위조된 위임장을 제대로 파악하지 못해 진행된 경매를 막고자 대위변제한 2억 원을 배상하라"며 법무사 박 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 "박 씨는 8,000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

 

재판부는 판결문에서 "법무사 사무실 직원 박 씨는 근저당권자가 아닌 근저당권설정자로부터 근저당권설정등기말소등기절차의 신청을 위임받았음에도 근저당권설정자가 근저당권자로부터 적법한 대리권을 수여받았는지 여부를 전화 등 기타 방법으로 확인하지 않았다"고 지적했다.

 

또한, "근저당권자의 대리인이라고 주장하는 근저당권설정자로부터 근저당권자의 주민등록증이나 인감증명서를 제출받아 그 대리권 유무를 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 이를 게을리 한 채 근저당권자의 도장과 등기권리증을 소지하고 있는 것을 본 후 적법한 대리인으로 가볍게 믿었다"고 덧붙였다.

 

이어 재판부는 "법무사 사무실 직원의 이런 과실로 인해 결국 근저당권설정등기가 잘못 회복돼 의뢰인은 이번 사건의 아파트에 관해 진행되는 경매를 막고자 채권최고액 2억 원을 대위변제하게 된 손해를 입었기 때문에, 직원의 사용자로서 법무사는 의뢰인이 입은 모든 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

 

그러나 재판부는 "의뢰인도 잔금지급기일에 근저당권설정등기말소에 관해 근저당권자 본인의 위임이 제대로 되어 있는지 조사하고 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 확인을 제대로 안한 과실이 있다"며, "의뢰인의 이 같은 잘못도 이번 사건에 있어서 손해발생 및 확대의 원인이 됐으므로 법무사의 책임을 40%로 제한한다"고 설명했다. 한편, B씨는 수원지방법원에서 사무소위조죄 등으로 징역 10월, 집행유예 2년을 선고 받고 최종 확정됐다.

 

 

대위변제에 잘 대처할 필요 있어

 

위 사례에서 등장하는 사건의 매개인 대위변제(代位辨濟)란 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리, 즉 채권이나 담보권 등이 변제자에 이전되는 것을 말한다. 일반적으로 신용보증기관이 대출에 대한 지급보증을 한 다음에 채무자가 돈을 갚지 못할 때 대신 갚아주는 것을 의미하기도 하는데, 경매에 있어서 대위변제란 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 채권자에게 변제하고 채권자를 대신하여 채권을 행사하는 것을 말한다.

 

경매에서 대위변제에 잘 대처할 필요가 있는 것은 말소기준권리가 변할 수 있기 때문이다. 말소기준권리란 권리분석을 하기 위해 기준이 되는 권리를 말한다. 즉 이 말소기준권리를 기준으로 하여 기준권리보다 앞선 권리는 인수하고 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸된다. 권리분석 시 매우 중요한 기준점이므로 알아둘 필요가 있다.

 

대위변제의 예를 들어보면, 1순위 근저당 1억, 2순위 임차인 보증금 2억, 3순위 근저당 3억을 채무로 하여 경매 집행된 부동산이 있다고 가정할 때, 말소기준권리는 1순위 근저당 1억이 된다.

 

따라서 2순위 임차인 2억과 3순위 근저당 3억은 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않는다. 그런데 2순위, 3순위 또는 이해관계 있는 제3자가 1순위 근저당 1억을 변제하고 등기상의 권리를 말소하면, 대위변제로 인해 말소기준권리는 3순위 근저당 3억이 되며, 낙찰자는 2순위 임차인의 권리를 인수하게 된다. 만약 2순위 임차인이 배당신청을 하지 않았으면 보증금 2억 원을 인수하게 된다.

 

이처럼 대위변제를 할 수 있는 시기는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 가능하다. 따라서 낙찰자는 입찰 전뿐 아니라 낙찰 후에도 주의를 해서 대위변제에 대비해야 한다. 만약 대위변제가 있는 경우, 대처방안으로는 첫째, 매각결정기일 전이면 낙찰자는 매각 불허가 신청을 하여야 한다. 둘째 대위변제가 잔금납부 전이면 매각허가결정 취소신청을 해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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 나의 소유권을 지기키위한 명도소송 [부동산소송변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

나의 소유권을 해치는 불법 점유에 대한 합법적 조치, 명도소송

 

얼마 전 임대인 허모 씨는 임차인 이모 씨가 임대차 기간을 2년으로 설렁탕 음식점을 경영하면서 자신의 동의 없이 가스관 및 간판설치를 위해 벽에 구멍을 내는 등 건물 일부를 훼손하자 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신 요구를 거절하면서 건물명도청구소송(2006가합3158)을 냈다.

 

이에 서울서부지법은 음식점을 운영하는 임차인이 건물 일부를 훼손했더라도 임대차보호법상 상가건물 임대차 기간 5년 지켜야 한다며 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다고 판결했다.

 

 

임대건물 일부 훼손 이유로 임차인의 계약갱신 거절 못해

 

재판부의 이러한 판결은 임차인이 건물 배면의 공간 활용과 식당영업을 위한 가스관 설치·개조 과정에서 건물 일부를 훼손한 사실만으로는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼, 피고가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 하기 어렵다고 보기 때문이었다.

 

또한, 재판부는 “이 사건 임대차계약은 이 씨의 요구에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음을 이유로 한 허 씨의 청구는 이유 없다”고 설명했다.

 

이어 “이 씨가 점포를 임차한 후 내부천장과 벽에 배기 휀을 설치하거나 주방을 일부 개조해 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보인다”며 “건물 전면의 화강석에 구멍을 뚫었지만 간판설치를 위한 불가피한 것으로 차후 임대차 종료 시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보인다”고 덧붙였다.

 

재판부의 이러한 판단은 상가건물임대차보호법상 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 돼 있다고 한 상가건물 임대차보호법을 엄격하게 해석한 이유이다. 또한, 이는 임차인인 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함을 고려해 최소한의 임대차기간을 보장해주려는 취지다.

 

 

합법적으로 세입자를 내보내는 법적 조치, 명도소송

 

'명도소송'이란 세입자가 만기 후에도 집을 불법으로 점유하고 있거나 만기 전에 보증금을 다 쓰고 버티고 있을 때 합법적으로 세입자를 내보내는 소송을 말한다. 이러한 명도소송의 유형에는 대략 4가지 정도가 있다.

 

첫째, 임대차 계약기간이 종료된 경우, 둘째, 임차인의 월 임대료 연체 등으로 계약이 종료된 경우, 셋째, 불법점유자가 아무런 권한도 없이 건물이나 토지를 점유하고 있는 경우, 넷째, 경매로 낙찰 받은 부동산에 점유자가 버티고 있는 경우이다.

 

경매의 경우 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있다. 이럴 때 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다.

 

그런데 인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 된다. 이때에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 한다.

 

명도소송을 진행하려면 명도소송 전에 반드시 점유이전금지가처분 신청을 해야 명소소송에서도 원만하게 진행할 수 있다. '점유이전금지가처분'이란 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하게 하는 것으로, 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있어서 명도소송 전에 하는 경우가 대부분이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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법무법인 우송 김윤권 변호사를 소개합니다


학력사항


1976     대구경북고등학교 졸업
1981     서울대학교 법학과 졸업


경력사항

1984     제 26회 사법시험 합격
1987     사법연수원 16기 수료
1987     수원지방법원 판사
1989     서울민사지방법원 판사
1991     창원지법충무지원 판사
1993     서울지법남부지원판사
1995     서울지방법원판사
1997     서울지법남부지원판사
1999     서울고등법원판사
2001     서울가정법원판사
2002     인천지방법원부장판사
2005     서울서부지방법원부장판사
2007     서울중앙지방법원부장판사
2008     변호사개업(서울회)
현 재      법무법인 우송 구성원변호사
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