하자보수보증금반환 조력받아서



공사 이후 하자보수와 관련해서 여러 분쟁이 발생할 수 있는데요. 하자보수보증금반환, 하자보수의무, 하자보수보증채권 등 다소 생소한 법적인 문제가 얽힐 수 있어 분쟁이 발생했을 때는 조속히 관련 변호사 도움을 받는 것이 좋습니다. 하자보수보증금반환 등 관련 판례로 그 법률내용에 대해 살펴보겠습니다.


입주를 시작한 A아파트 입주자대표회의는 아파트 외벽 등에 균열이 생기는 등 하자를 발견했는데요. 이후 시공사들과 하자보수책임 보증인인 ㄱ주택보증을 상대로 26억원의 손해배상을 청구하는 소송을 제기 했습니다. 1심은 건설사와 ㄱ주택보증의 책임을 인정해 원고 일부 승소 판결을 내렸는데요. 





그러나 2심 재판부는 구분소유자들의 주채무자인 건설회사들의 손해배상 채무가 10년의 제척기간 도과로 소멸했다고 보아 ㄱ주택보증의 보증인으로서의 채무 역시 보증의 부종성 법리에 의해 소멸했다고 판단했습니다. 따라서 원고 패소 판결을 내렸는데요. 본 하자보수보증금반환 등 관련 사건은 대법원으로 올라 갔습니다.


대법원 재판부는 집합건물법에 의해 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되는 것이며 입주자대표회의에는 그 권리가 없다고 판시했습니다. 


즉 입주자대표회의가 주택건설촉진법에 근거해 ㄱ주택보증에 대해 가지는 보증금 청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것이기 때문에 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관하다고 판단했습니다.





또한 재판부는 A아파트의 구분소유자들이 집합건물법에 의해 시공사인 건설회사들에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸했더라도 입주자대표회의가 가지는 ㄱ주택보증에 대한 하자보수보증채권이 그에 따라 소멸한다고 할 수 없다고 설명했는데요.


그러면서 원심에 대해 ㄱ주택보증이 보증하는 주 채무가 구분소유자들에 대한 손해배상채무임을 전제로 아파트 구분소유자들의 건설회사들에 대한 손해배상청구권이 소멸한 이상 입주자대표회의의 하자보수보증채권도 소멸한다고 판단한 것은 법리를 오해한 위법이 있다고 지적했습니다.





결론적으로 대법원은 A아파트입주자대표회의가 (주)ㄱ주택보증을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다. 다만 시공사인 ㄴ사 등 4개사를 상대로 한 손해배상청구와 관련해서는 원고 패소 판결한 원심을 확정했습니다.


이렇게 아파트 시공사가 부실공사를 한 경우 구분소유자들이 시공사를 상대로 가지는 손해배상청구권과 입주자대표회의가 시공사의 하자보수를 보증한 회사에 대해 가지는 보수청구권은 별개의 권리라는 법원의 판결이었는데요. 





다시 말해 구분소유자들의 권리가 제척기간 도과 등으로 소멸하더라도 입주자대표회의는 보증사를 상대로 보수청구를 할 수 있다는 것입니다.


관련해서 다른 사례를 살펴보겠습니다. 


아파트 신축공사를 도급 받은 건설사의 도급계약이행을 연대보증한 회사가 신축 아파트에 균열 등 하자가 발생해 발주처에 손해배상을 한 경우에, 건설사의 하자보수를 보증한 건설공제조합을 상대로 구상권을 행사할 수 있을까요? 





대법원은 판결문에서 건설공제조합과 주계약상 보증인은 공동보증인의 관계에 있으므로 어느 일방이 변제 등으로 채무를 소멸하게 하였다면 특별한 약정이 없다 하더라도 민법 제448조에 의하여 상대방에 대하여 구상권을 행사할 수 있다고 밝혔습니다.


그러면서 재판부는 본 하자보수보증금반환 등 관련 사건에 대해 만약 이와 달리 조합과 주계약상의 보증인 사이에 민법 제448조가 준용되지 않는다고 보고 주계약상 보증관계와 조합과의 보증계약관계를 단절시켜 상호간의 구상 및 변제자대위를 부정했을 때는 채무자가 무자력일 경우 채무를 먼저 이행한 쪽이 종국적으로 모든 책임을 지는 결과가 된다고 지적했습니다.





따라서 조합과 주계약상의 보증인이 서로 채무의 이행을 상대방에게 미루고 종국적인 책임을 지지 않으려고 함에 따라 채무의 신속한 이행을 통한 분쟁해결을 어렵게 하는 결과가 될 수 있다고 덧붙였습니다. 


요약하자면 아파트 건설도급계약의 보증인과 건설공제조합의 관계를 공동보증인의 관계로 본 것인데요. 이처럼 하자보수보증금반환 등 공사 이후 발생하는 하자보수 문제는 다양한 법률 관계가 얽혀 있으며 오고 가는 금액 역시 상당하기 때문에 초기부터 변호사 도움을 받는 것이 좋습니다. 김윤권변호사는 다양한 하자보수 분쟁 경험으로 꼼꼼하게 법률 분쟁을 대처하는데 도움을 드리고 있습니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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하자보수 보증금 상담은


하자보수 보증금이라는 것은 간단하게 말하면 하자보수비용을 의미하는 것인데요, 하자보수를 제대로 보장하기 위해서 담보책임기간이라는 기간 동안에 예치하거나 지급을 보장하는 “보증”에 가입을 하는 것입니다. 


우선 하자가 있는지 없는지의 여부를 판단하는 판정서의 정본에 따라서 하자로 판정이 된 시설공사에 대해서 하자보수를 진행할 때 필요한 비용으로 사용해야 하는 것입니다. 이는 법원에서 재판결과에 따라 여부가 판정될 수도 있고 하자진단을 통해서 결정이 될 수도 있습니다.


하자보수에 대해서 분쟁이 발생하는 경우들이 종종 있는데요, 이에 대한 분쟁은 크게 1)합의, 2)소송, 3)조정 등의 방법으로 해결이 가능한데요, 하자심사분쟁조정위원회에서 운영하는 하자관리정보시스템에서 자세하게 확인도 가능합니다. 





대표적인 사례로는 지하주차장의 바닥의 무근콘크리트의 균열과 관련된 사례를 들 수 있을 것입니다. 크게 해당 사례를 두고 당사자의 주장부터 살펴보면 다음과 같습니다.


당사자는 다음과 같이 주장했는데요. 입주자대표회의에서 지하주차장에 있는 바닥 균열에 대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 청구해야 한다는 조정신청의 내용입니다. 이와 관련하여 보증사에서는 지하주차장에 있는 바닥의 균열에 대해서는 하자담보책임기간을 1년으로 적용을 하고 있으며, 같은 아파트에 대한 하자보증은 입주자대표회의를 통하여 합의 절차를 진행하여 현금으로 변제하는 방법으로 이행을 하였기 때문에 하자보증에 대한 책임이 종료되었다고 주장하였습니다. 





이에 조사를 진행한 결과, 하자담보책임기간은 특수 콘크리트 공사에 대하여서는 하자담보책임기간은 주택법 시행령에 의거하여 사용검사일로부터 1년이 아닌 3년까지 이고 신청인이 하자담보책임기간 이내에 하자보수를 청구한 것으로 최종 확인이 되었습니다. 


시공상태에 대한 현장실사를 진행한 결과, 지하주차장에서 많은 바닥 균열이 실제로 육안으로 확인이 되었고 대상 부위를 해체하여 층별로 확인한 결과 섬유보강 콘크리트가 아니라 무근콘크리트로 변경 시공된 것으로 확인되었습니다. 





설계도면에는 무근 콘크리트를 사용하여 공사할 것이라고 적혀있었지만 변경 시공되었기 때문에 미흡한 부분이 발생하여 균열이 발생된 것으로 판단이 되었습니다. 이에 지하주차장 바닥에 시공이 되지 못한 섬유보강 콘크리트에 대해서 무근콘크리트로 변경하여 시공을 했을 경우에 대한 공사비에 대한 차액을 기준으로 손해배상비용이 검토되었습니다. 





최종 조정 결정사항은 다음과 같았습니다. 재판부는 민법상으로 하자가 중요하다고 판단되지 않는 경우에 과다한 비용이 필요하게 될 시 하자가 있는 상태로 시공했을 때의 시공비용 차액에 대한 청구가 가능하게 되는데 이러한 내용에 근거하여 무근콘크리트를 전체 해체하여 다시 섬유보강 콘크리트로 시공을 다시 하게 되는 경우라면 보수비용이 너무 과다한 것에 비하여 신청자가 얻는 이익은 미미하다고 판단되었는데요. 


즉 피신청인이 섬유보강 콘크리트의 차액을 신청인에게 지급하는 것으로 분쟁을 조정할 것으로 결정되었습니다. 




이렇듯 하자심사나 분쟁조정위원회의 사무에서 하자 여부를 판정해 주는데요, 하자보수 사업주체, 하자보수 보증금의 보증서 발급기관 및 입주자, 그리고 입주자의 대표회의, 관리 주체 간의 분쟁의 조정을 진행합니다. 하자의 책임 및 그 범위에 대하여서 하자담보책임 및 하자보수 보증금에 대해 발생하는 분쟁을 조정합니다. 


이 가운데 김윤권변호사의 경우 하자보수 보증금과 관련하여 하자보수에 대한 다양한 사례를 이미 경험하고 상담을 통해 효과적으로 법적으로 대처하는 부분에 대해 각각의 입장에 대한 상담을 세세하게 진행하고 있습니다. 





하자보수에 대한 분쟁으로 갈등이 일어나고 있는 경우, 법적 조력이 필요하시다면 관련해 대처 경험이 있는 변호사와의 동행을 통해 문제를 해결하시는 것이 조금 더 수월할 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다. 


하자보수 보증금과 같이 다양한 사람들의 이해관계가 걸려있는 경우에는 무엇보다 유사한 사례에 대한 경험이 있는 것이 중요할 것입니다. 상담을 통해 고민을 보다 신속하게 해결해 보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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건축분쟁변호사 사업승인도면과 다른때



사람에게 가장 필요한 것은 집입니다. 지속적으로 아파트 건축, 아파트 분양 등에 대한 내용, 그리고 내 집 마련의 꿈은 좀처럼 사그라들지 않고 있는데요, 이와 관련하여서 여러 건축분쟁에 대한 이슈들이 발생하고 있습니다. 이에 건축분쟁변호사의 도움이 필요한 경우도 보다 많아질 것으로 조심스럽게 예측해봅니다. 





먼저 건축분쟁변호사의 도움이 필요했던 건축분쟁 사례 중, 아파트 하자와 관련된 사례를 살펴보고자 합니다.


ㄱ공사는 2000년도에 경기도지사로부터 아파트 사업에 대한 승인을 받았고, 2001년에 A아파트를 분양하였습니다. 그러나 아파트시공업체인 ㄴ건설사 등은 아파트 시공을 진행하면서 부분 부분 설계도면과 조금씩 다르게 시공한 것이 밝혀졌습니다. 





예를 들어 설계도면에는 시공을 하게 되어있지만 실제로는 시공을 하지 않은 것입니다. 


이에 입주자대표회의가 진행되었고 회의 내용에서는 지하 대피소의 벽체가 균열되어 있는 부분, 아파트 단지 안에 블록과 산책로의 부실시공 때문에 발생하는 물고임 현상에 대한 부분, 아파트의 옥상에 있는 배수로에 안전을 위한 난간이 미시공 되어있는 부분, 중앙 분수대의 조명등이 불량인 부분, 발코니의 배수시설이 미시공된 부분 등에 대하여 하자를 주장하기에 이르렀습니다. 


사업승인도면과 다르게 시공이 되었다는 것입니다.





이에 재판부는 1심에서는 설계도면의 일부 내용이 적당하지 않았던 것이었음에도 불구하고 수분양자들에게 알리지 않았던 점에 기반하여서는 하자담보책임 부분에서는 벗어나기 힘들다고 판단하였고 25억여원을 지급하도록 판결하였습니다. 


그러나 항소심에서는 수분양자들은 계속 공사가 이루어지므로 분양계약을 체결할 시기에는 아파트를 직접 확인할 수 있는 방법이 없으며 사업승인도면에 따라 아파트 건축이 진행되 것을 믿고 계약을 체결할 수밖에 없는 현 관행에 대한 점을 예로 들었습니다. 이에 변경 시공이 진행된 부분 중 품질이 향상 된 것이 아니라면 하자담보책임이 있으므로 17억여원을 지급하라고 판결하였습니다. 





즉, 분양계약을 체결한 후 아파트에 하자가 있는지 없는지에 대한 여부는 준공도면을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 그러므로 아파트를 분양하는 시점에서 작성한 사업승인도면과 조금 달라지더라도 모두 하자로 보기는 어렵다는 판결입니다.


이것은 아파트 하자와 관련하여 이에 대한 인정의 범위를 너무 확대되지 않도록 조정하려는 대법원의 의도라는 추측 또한 있기는 합니다. 건축을 진행할 때 사업주체인 건설사는 주택건설사업 승인을 위해서 사업승인도면을 제출합니다. 





준공도면은 최종 공사가 완료된 후 건축물과 완벽히 일치하는 도면이라고 할 수 있는데요, 주택의 허가를 소관하는 관청에서는 준공도면을 바탕으로하여 사용승인검사를 진행합니다. 해당 사례와 관련하여 재판부에서는 실제 건축을 하는 과정에서는 현장 여건상으로 설계가 자주 변경되고 최종 사용검사와 하자보수는 준공도면을 기반으로 진행되고 실시되는 부분에 주목했습니다. 


아파트를 분양할 때 분양계약서에는 통상적으로 설계변경에 대한 내용이 들어있고, 분양자는 이에 따라 시공을 신뢰하고 계약을 체결하는 것으로 볼 수 있다고 밝혔습니다. 그러므로 원칙적인 입장에서는 준공도면을 기준으로 아파트 하자 발생여부를 판단해야 한다는 것입니다. 





그래서 준공도면에 따라 시공이 잘 되었다면 이를 하자로 볼 수는 없다고 판단하였습니다.


아파트하자와 같은 경우 건축분쟁에 대한 문제는 건축분쟁변호사를 통해서 다툼을 원만하게 해결하실 수 있습니다. 특히 김윤권변호사의 경우 다양한 유사 사례 경험을 기반으로 세세하고 꼼꼼한 건축분쟁변호사로서의 상담을 진행하고 있으며, 관련사항에 대해 유의미한 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.


아파트하자의 경우 준공도면을 기준으로 판단해야 하지만 그 이외에도 법적으로 보장받을 수 있는 요소들은 다양합니다. 과정이나 이전에 계약한 계약서 내용들도 추가적으로 꼼꼼히 진행해보면 건축분쟁에 대하여 보다 효율적으로 법적인 도움을 받으실 수 있습니다. 건축분쟁변호사의 도움으로 지금 고민하고 있는 부분을 해소하시고 웃음을 되찾으시기 바랍니다.






Posted by 변호사 김윤권

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아파트 하자보수 기간 손해배상소송에서



아파트 하자보수 기간에 대해서 관심이 높아지는 요즘인데요. 재건축 조합이 중도금 대납 의무를 피하려고 하자 등으로 입주를 할 수 없는 상황에 무리하게 입주 지정 기간을 통보한 사례가 있었습니다. 이때 수분양자는 아파트 하자보수 기간 중도금에 대한 대출이자를 내지 않아도 된다고 법원의 판례가 나왔는데요


구체적으로 어떤 내용인지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 곳곳에서 재건축 아파트를 지으면서 공사날림이나 무분별한 시공으로 하자가 발생하여 손해배상 청구를 하는 사례들이 많은 가운데 하자가 있는 상황에서 입주 지연을 했다면 대출이자를 낼 필요가 없다는 판례는 이목을 집중한 상황이라고 볼 수 있습니다.




아파트 하자보수 기간 관련 사례


A는 재건축조합 분양을 하면서 아파트 1가구 중도금 무이자 조건으로 분양을 받은 사실이 있습니다. 계약서 작성에는 입주예정일을 공정에 따라 변경될 수는 있지만 정확하게 언제라고 지정을 했습니다. 그리고 중도금 무이자는 입주지정 개시 전으로 규정된 것이었는데요.


그런데 해당 재건축조합은 관할 구청 준공인가 허가를 받고 입주지정기간을 갑자기 당겨서 수분양자들에게 통보를 한 것입니다.





통보한 기간이 기존보다 두 달이나 빨라졌고 그때부터 A의 중도금 대출 이자 대납을 중단하는 사태에 이른 것인데요. A는 3개월 후 입주했지만 해당 아파트는 준공인가 당시부터 입주지정 개시를 하는 날까지 여러 하자가 있었던 상황이었습니다.


조합에서도 아파트 하자보수 기간이 생각보다 소요된 것을 고려해 입주지정기간을 연장하였고 결국 완료한 시점은 통보하고 2개월이 지나고 나서였습니다.



A의 입장을 정리하면?


A씨는 입주 자체가 어려운 상황임에도 불구하고 구청이 준공을 내준 사실부터 조합이 고의적으로 입주지정기간을 2개월이나 빨리 시작한 점을 보았을 때 하자보수 완료 시점까지 부담한 중도금 대출 이자를 받은 사실이 부당하다고 주장했습니다. 


부당이득을 취한 것이기에 반환은 물론 손해배상을 해야 한다고 조합과 구청에게 소송을 제기한 것입니다. 이 사례를 통해 아파트 하자보수 기간을 두고 입주지정기간을 당긴 상황은 문제점이 있다고 판단할 수 있는데요. 





결국 수분양자가 입주해 불편하지 않게 생활했어야 함에도 하자로 인해 불편함을 겪었고 대출 이자 또한 부담했기에 상당액에 대한 손해를 배상해야 한다는 결론을 받은 것입니다.


하지만 A가 주장한 위자료에 대한 부분과 구청에 대한 내용은 받아들여지지 않았고 결국 조합이 입주기간을 당긴 사실이 아파트 하자보수 기간을 위한 부당이득이라고 판단하였고 A가 부담한 중도금 대출이자는 다시 반환해야 한다는 것을 확인할 수 있는 사례입니다. 


이처럼 아파트 하자보수 기간 등 다양한 분쟁 사안으로 인해 손해배상 청구를 하는 경우가 많은데요. 세부적으로 인과 관계를 정리하고 대비방안을 마련하는 것이 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.





경험이 있는 변호사에게 도움을 요청하자!


부동산 분쟁에서 가장 고민이 되는 하자보수 과정은 입주자들의 불편함과 함께 조합의 입장까지 고려해야 해서 곤란할 수밖에 없습니다. 


사례에서처럼 아파트 하자보수 기간을 핑계로 대출이자를 부담해야 하는 경우라면 명백한 피해가 있음을 확인할 수 있기에 객관적으로 대처할 수 있는데요. 다만 법적 지식이나 논리력을 표현하는데 한계가 있기에 변호사에게 도움을 요청하는 것이 좋은 방법이라 할 수 있습니다.





이 가운데 김윤권변호사는 아파트 하자보수 기간으로 분쟁을 겪거나 손해배상 청구를 해야 할 때 다년 간의소송경험은 물론이고 다양한 사례에 대한 소송 경험을 토대로 관련 사건에 노하우를 발휘해 사건을 대처하고 있습니다. 

앞서 살펴본 사례 외에도 다양한 사건을 대비할 수 있도록 부동산 법률에 대해 능숙한 지식과 경험을 반영하여 의뢰인의 입장에서 대변할 수 있는 변호인을 선임해 사건을 대처해야 합니다. 입주지정기간이나 하자보수 과정 및 하자가 발생한 사실을 파악하는 것까지 여러 가지 사항을 세밀하게 판단하고자 한다면 변호사를 선임하여 해결하기 바랍니다.



Posted by 변호사 김윤권

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새아파트 하자보수기간은?



폭염 때문에 지쳐 몸이 축 늘어질 것만 같은 살인적인 날씨가 계속되고 있습니다. 이런 폭염 속에서 아파트의 하자가 있어 집에서 생활하지 못한다면 너무나 괴로울 텐데요. 얼마 전 뉴스에서 보수공사 때문에 두 달 가까이 집에 들어가지 못하고 피난민 생활을 하는 가족이 나와 화제가 되었습니다. 


이들은 2년 전 한 신축 아파트에 입주를 하였는데 입주한지 반년 뒤부터 집안 곳곳에 자꾸 곰팡이가 슬어 의아하게 여기던 중 최근에 싱크대 시공에 잘못되어 계속해서 누수가 일어나고 있었다는 사실을 알게 된 것입니다. 


이처럼 보수 공사로 인해 피난민 생활을 해야 했지만 건설사 측에서는 공사기간 동안 다른 거주지를 제공하기는커녕 피해보상도 할 수 없다는 입장이라고 합니다. 오늘은 이 새아파트 하자보수기간 등에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.



새로 지은 아파트라 해서 기분 좋게 입주를 하였는데, 지은 지 얼마 안 된 아파트에서 물이 뚝뚝 떨어진다던가, 벽에 균열이 간다던가 하는 하자가 있다면 기분도 좋지 않을뿐더러 안전상에도 문제가 있을 텐데요. 새아파트 하자보수기간은 얼마나 될까요? 


그리고 새아파트 입주민들은 피해보상을 제대로 받기 위해서는 어떤 방법을 취해야 하는 것일까요. 한 사례를 살펴보겠습니다. H아파트에 입주민들은 시공사를 상대로 하자보수보증금 소송을 제기하였습니다. 


H 아파트 각동의 외부 균열, 주 계단 내부균열, 주 현관 앞 외부계단과 건물의 접합부 균열, 각동 지하 대피소 벽체 누수, 옥탑외벽 시멘트 몰탈 탈락, 옥탑 지붕 누수, 오수관 빗물받이 맨홀 침하, 지하저수조 내부 마감재 부실시공, 지하주차장 천장 슬라브 균열 및 누수 등의 하자가 있었으며 전용부분에는 내부균열, 보일러실 연도의 외벽에 결로현상, 일부 목재문의 변형, 욕실 양변기 고정 불량, 침실 외벽 결로현상, 비(B)형 측벽세대 침실 2 내부 피디(P.D)벽 결로현상, 욕실천장 슬라브 배관부위 누수, 501동 4호 세대 현관문 앞 벽 결로현상, 욕실천장 상부 벽 부실시공, 측벽세대 측벽 단열재 피이(PE) 미 시공, 천장반자틀 처짐 등의 하자 발생 등의 하자가 발생하였기 때문입니다. 


위 사례처럼 아파트에서 일어나는 하자에는 균열, 비틀림, 파손, 누수, 결선불량, 파손, 침하, 처짐 등이 있을 수 있습니다. 일반적으로 아파트의 경우 분양을 받은 다음 최대 10년까지 시공사에게 요청해 하자보수공사를 할 수가 있는데요. 


주택건설촉진법 제38조 제14항과 공동주택 관리령 제16조 제1항, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항은 사업주체가 분양한 공동주택 등에 대한 하자보수기간을 준공일로부터 하자보수대상인 시설공사에 따라 1년 내지 3년으로 규정하고 있습니다. 


하지만, 기둥과 내력벽은 10년, 보, 바닥, 지붕은 5년으로 예외적으로 적용되는 것입니다. 이 규정은 공동주택의 여러 가지 특성을 감안하여 입주자뿐만 아니라 공동주택의 분양 등과 관련하여 사업주체와는 별다른 법률관계를 맺지 않은 공동주택의 관리주체나 입주자대표회의 등에도 공동주택에 대한 하자보수청구권과 일정한 경우 사업주체가 예치한 하자보수보증금에 대한 권리를 인정하고 있습니다.


준공검사권자에게는 행정적 차원에서 하자의 판정과 보수에 관여하도록 하여 결국 입주자대표회의 등으로 하여금 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 최소한의 기준을 정한 것인데요. 


하지만 공동주택 관리령 제16조 제2항 규정의 등에 비추어 볼 때 위 기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여는 사업주체에게 보수책임이 있다는 것을 선언한 하자의 발생기간을 뜻하는 것으로 보아야 할 뿐, 하자보수기간을 정하고 있는 것이라고는 볼 수 없는 것입니다.


이에 법원은 하자의 여러 가지 상황들과 준공 이후의 시간경과 등을 감안할 때 공평의 원칙상 그 비용 중 절반은 아파트의 입주자 측에서 부담하고, 내부 추가도색은 미관상 큰 문제가 없다고 판단 보증대상에서 제외시켰습니다.



이렇듯 주택법과 부동산 법률은 사용하는 용어들부터 복잡하고 어렵습니다. 판례 역시 지정되어있는 법률과 완전히 일치하지 않는 것들이 많기도 합니다. 


그렇기에 관련 소송 수행 경험이 많은 변호사와 상담하시어 자신의 상황에서 가장 적합한 해결책이 무엇인지 상담해 함께 해결해 나가는 것이 좋겠습니다. 이 가운데 김윤권변호사는 최신 판례들 까지도 그 흐름을 잘 파악하고자 노력하고 있으며 법률에 대한 정확한 지식과 이해를 바탕으로 의뢰인에게 도움이 되고자 노력하고 있습니다. 


도움이 필요하시다면 지체 마시고 관련해 경험이 있는 변호사의 조력을 통해 해결하시기 바랍니다. 의뢰인의 답답한 부분을 해결해 드리겠습니다.



Posted by 변호사 김윤권

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건설법소송변호사 제대로 보상받자





건설소송이 발생하는 경우 각종 민형사상 법적 문제가 연달아 이어지는 것이 대다수입니다. 특히 건설소송은 자산과 직결되는 문제로 이 분쟁이 범죄로 이어지는 경우 피해자는 손해배상 등 민사소송을 제기할 수 있고, 피의자는 형사범죄에 연루되어 처벌을 받을 수 있기 때문입니다.

 

일반적으로 생각할 때 건설현장에서는 다양한 분쟁이 일어날 수 있음을 깨닫게 됩니다. 수주업체와 발주업체 간의 갈등은 물론, 건축주와 시공사의 기준이 달라 나타나는 다툼, 도급공사의 내용이 부실하거나 시공 과정에서 다양한 요인으로 인해 설계가 달라지는 경우가 있습니다.

 

이런 경우 가장 문제가 되는 부분은 바로 문제가 발생하게 되었음에도 불구하고 변경시공을 할 수 없게 되는 상황에 직면하여 건설하자가 나타났고, 그 원인을 찾기 어려운 상태로 건물이 완공되는 경우입니다.

 

이에 따라 건축주의 입장에서는 공사를 진행한 시공사에 대해 하자의 원인과 대응책에 불만을 품게 되고, 시공사의 입장에서는 하자를 빌미로 정당한 이유 없이 공사대금을 주지 않아 불만이 생기게 됩니다. 또한, 시공사의 수주업체도 마찬가지로 공사대금을 받을 수 없게 되어 다툼이 벌어지게 되고, 건설소송까지 이어지게 되는 것입니다. 





이처럼 공사대금과 하자보수 등 이로 인해 건설소송이 진행되어 다양한 문제를 야기시키게 됩니다. 건축주와 시공사의 갈등으로 인해 시공사가 공사 중단하여 발생하는 선급금 반환 및 손해배상 소송, 건축주의 공사대금 미지급으로 인한 유치권 행사와 명도소송, 공사대금이 터무니없이 적어 공사대금 증액청구 및 지체상금 등이 있습니다.

 

이 외에도 하자소송, 공사도급계약 관련 소송, 위약벌소송, 간접비 소송 등 건축주와 시공사의 대립이 첨예하게 나타나고, 만약 분쟁의 원인이 쌍방 중 고의로 일어나게 된 것이라면 사기죄 혐의가, 공사대금을 다른 현장에 사용하거나 하는 등의 행위를 하게 되면 업무상횡령죄 또는 업무상배임죄에 연루되어 형사사건으로 수사를 받게 된다는 것입니다.

 

따라서 이번 포스팅에서는 건설소송으로 이어질 수 있는 분쟁에 대해 실제 사례를 통해 자세히 알아보고, 대응방안을 건설법소송변호사와 함께 고민해보도록 하겠습니다.

 




A업체는 B업체의 시공사로 경기도 한 지역의 부지에 아파트를 건설하는 계약을 맺었습니다. 시공은 원만하게 이루어졌고, B업체와의 계약과 설계도면에 따라 A업체는 아파트를 지었는데요. 공사 기간이 만료될 쯤 아파트를 분양받은 입주자들이 완공 직전인 아파트를 찾았고, 별 하자 없이 공사를 완료할 수 있었습니다.

 

그런데 문제는 아파트가 완공된 뒤 B업체가 A업체에게 공사대금을 주지 않은 것이었습니다. 경영상 문제로 대금 지급을 차일피일 미루었고, A업체는 자신들의 업체뿐만 아니라 하청업체들에게 대금을 지급하지 못해 심각한 경영난에 휘말리게 되었습니다.

 

문제는 이뿐만이 아니었는데요. 아파트가 완공된 이후 입주한 입주자들의 전유 세대에서 결로와 곰팡이가 지속적으로 발생하면서, 아파트에 하자를 이유로 A업체에게 하자보수 소송과 손해배상청구소송을 진행하게 된 것입니다. 이때 건축주인 B업체는 이를 빌미로 더욱 공사대금을 지급하지 않는 상황까지 이어지게 되었습니다.

 

여러 문제가 동시에 터지자 A업체는 건축주와 입주자들 사이에서 법적 공방을 펼칠 수밖에 없었는데요. A업체는 피고의 입장에서 입주자를 상대하는 한편 B업체에 대해 공사대금 미지급에 대해 손해배상 소송과, 공정거래위원회에 신고하는 등 분쟁 해결을 위해 동분서주 합니다.

 




먼저 A업체와 입주자 사이에서 일어난 아파트 하자보수 소송에서 건설법소송변호사의 역할이 굉장히 중요했는데요. 사건을 맡은 대법원은 입주자가 환기를 시키려는 관리 노력만으로는 결로와 곰팡이 발생을 충분히 방지하기 어려운 경우가 많다며 시공사인 A업체가 설계도면에 단열 시공 등을 하도록 기재되어 있지 않더라도 이외의 방법을 통해 결로 발생을 방지할 의무가 있다고 판단하여 하자로 판결하게 되었습니다.

 

하지만 입주민 또한 관리를 소홀히 하여 발생했다고 볼 수 있다며 손해배상액을 상당부분 삭감하는 것으로 판단하여 사건을 해결하게 되었습니다.

 

또한 B업체를 대상으로 제기한 공사대금 미지급 소송에서는 B업체가 우월적 지위를 가지고 시공사인 A업체의 자발적 동의 없이 물가하락, 경영난을 이유로 대금을 지급하지 않은 점 등이 부당행위로 볼 수 있다며 손해배상하라는 판결을 받았고, 이후 진행한 공정위 신고 또한 억대의 과징금을 B업체에게 부과하면서 A업체는 상황을 모면할 수 있었습니다.

 




이처럼 건설공사에서는 건설법소송변호사의 역할이 매우 중요해보입니다. 특히 건설공사에 있어 공사대금과 하자보수에 대한 분쟁은 사실상 불가피하다고도 볼 수 있는데요. 따라서 건설공사를 하는 자는 계약 초기부터 계약의 내용을 구체적이고 면밀하게 살펴보고 이후 발생할 수 있는 문제가 있는지를 세세하게 체크해두어야 분쟁을 예방하거나 줄일 수 있을 것입니다.

 

오늘은 건설법소송변호사와 함께 건설공사로 인해 나타날 수 있는 건설소송과 그 대응방법에 대해 알아보았습니다. 큰 재산피해가 발생할 수 있는 건설소송에서의 건설법소송변호사는 많은 도움을 드릴 텐데요. 최근 판례들을 잘 파악하고 법률에 대해서 정확하게 이해하고 있는 건설법소송변호사 김윤권변호사에게 문의하시면 도움을 통해 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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공사대금소멸시효 주의하여 진행해야



공사대금이라 함은 도급계약을 맺었을 경우 공사를 의뢰하는 쪽과 공사의뢰를 받는 자의 사이에 거래되는 대금을 말합니다. 즉, 공사를 의뢰하는 쪽에서 공사를 진행하는 쪽에게 지급하는 돈을 공사대금이라고 하는데요. 일반적으로 공사가 완료되었는데도 공사대금을 주지 않아서, 혹은 공사대금을 지급했는데 공사를 완료하지 않아서 공사대금 분쟁이 발생하고는 합니다. 때로는 공사대금을 대출한 은행과 분쟁이 생기기도 하는데요.



이러한 분쟁들을 살펴보면 대부분 공사대금소멸시효가 논점이 됩니다. 공사대금소멸시효는 3년이며, 소멸 시효가 완성되면 유치권도 소멸하게 됩니다. 즉, 공사대금소멸시효는 공사대금을 청구할 수 있는 기간부터 진행이 되게 되는 것입니다. 유치권을 주장하는 채무자를 상대로 공사대금청구소송 등의 소송을 제기하여 소멸시효를 중단 시킬 수도 있습니다. 

이와 관련하여 금융기관이 명목상 가계대출을 했지만 실제로는 해당 금액이 공사대금으로 사용되어 이를 원인으로 해당 채권이 민사채권인지 상사채권인지 여부를 두고 분쟁이 발생한 사건이 있었습니다. 해당 사안에서 법원은 공사대금소멸시효에 대해 규정하며 판결을 내린 바 있었는데요. 오늘은 김윤권변호사와 해당 사안을 통해 공사대금소멸시효에 대해 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 



우선 사안에 따르면, 건설업체 A사 대표 ㄱ씨는 사업부지를 담보로 B은행에서 담보대출을 받았습니다. 그 후에도 ㄱ씨는 돈이 더 필요했는데요. 하지만 B은행의 대출한도를 초과하여 더 이상 대출을 받을 수 없게 되었습니다. 그리하여 ㄱ씨는 평소 알고 지내던 지인 ㄴ씨에게 부탁을 하여 지인의 명의로 약 4억 원을 가계 대출로 받았고 그 금액을 공사대금으로 사용하였습니다. 그러나 ㄱ씨는 대출금을 제 때에 갚지 못하게 됩니다. 그로인해 명의를 빌려주었던 ㄴ씨가 대신 갚아야 되는 상황에 놓이게 됩니다.


B은행이 ㄴ씨에게 대출금 약 9억 원을 갚으라며 소송을 제기하였습니다. 그러자 ㄴ씨는 가계대출로  돈을 빌리긴 하였지만 대출금이 사용된 곳은 공사대금 이었기 때문에 소멸시효를 5년으로 적용해야 한다고 주장했습니다. 해당 사안에서 1심 재판부는 B은행의 손을 들어주며 처음부터 가계대출로 내었으므로 민사채권으로 보아 소멸시효 10년을 적용해야 한다고 설명했습니다. 



하지만 항소심 재판부의 판단은 달랐는데요. 항소심 재판부는 원심의 판결을 깨고 ㄴ씨의 손을 들어주며 원고승소 판결을 내렸습니다. 재판부가 이와 같은 판결을 내린 법률적인 근거는 무엇인지 아래의 판결문을 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 


재판부는 판결문에서 B은행이 빌려준 공사대금은 겉으로는 가계대출의 모습이지만 실질적으로는 신축공사에 필요한 공사대금이었다고 지적했습니다. 그러면서 재판부는 때문에 이러한 점을 따져보았을 때 상사채권으로 보아야 한다고 설명하였습니다.



지금까지 공사대금소멸시효와 관련된 사례를 만나보았는데요. 공사대금소멸시효와 관련하여 문의사항이 있으시거나 관련하여 법률적 자문이 필요하시다면 해당 사안에 경험을 보유하고 있는 김윤권변호사에게 의뢰하시고 함께 문제를 해결하시기 바랍니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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아파트하자보수변호사 분쟁 대처는 어떻게?



주택법에 의거하면 아파트하자보수에 대해 결함이 발생하게 되어 공동주택이 무너지게 되거나 무너질 우려성을 가지고 있다면 사용승인일로부터 10년 내에서 주택건설사업주체가 해당 하자보수를 보수하거나 피해를 배상할 책임을 가지게 된다는 규정이 있습니다.



그렇다면 아파트 내력구조에 하자로 아파트가 무너질 우려성이 존재하지 않는다면 아파트하자보수 기간을 3년으로 보아야 할까요? 다음 아파트하자보수 사건을 아파트하자보수변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

해당 사안에서 Z아파트 입주자대표회는 X사가 시공을 한 아파트에 입주하게 되었지만 아파트 외벽이나 내벽에 균열과 누수 등의 하자가 발생하게 되었습니다. 이러한 하자로 인해 아파트하자보수를 보증하고 있던 Y주택보증을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.



해당 사건을 맡은 1심 재판부는 아파트의 하자를 인정해 손해배상금을 약 20억여 원으로 산정하였고 2심 재판부는 15억을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 해당 판결에 불복한 Y주택보증은 내력구조부의 결함에 따라 공동주택이 무너지거나 무너질 염려가 존재하지 않을 경우 아파트하자보수 기간을 3년으로 보아야 한다며 상고 하였습니다.

대법원 재판부의 판결은 원심의 판단과 동일했습니다. 아파트하자보수변호사가 살펴본 대법원 재판부 판결문에서는 주택법 규정에 따라 내력구조부에 발생하게 되는 중대한 하자에 관해서 위험성 및 주요성에 비추어 볼 경우 특히 가중책임을 입히게 하는 목적에 부합한다고 설명했습니다.




또한 재판부는 내력구조부에 대해 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 존재할 경우와 같이 중대한 책임에 한해서만 부담책임을 전과하는 것으로 해당 입법 목적을 제한 두고 있지 않다고 밝혔습니다. 이어서 아파트와 동일한 공동주택일 경우에도 일반적인 집합건물 보다 보호의 필요성이 크지만 하자보수기간을 5년이나 10년으로 보게 될 경우 일반집합건물 보다 보호를 받지 못하게 된다고 설명했습니다.

더불어 재판부는 쾌적한 주거환경에 필요할 수 있는 국민의 주거안정 및 주거수준의 향상을 목적으로 하고 있는 주택법의 입법취지를 종합할 경우 하자의 보수기간도 5년에서 10년으로 보아야 한다고 설명했습니다.



오늘은 아파트하자보수변호사의 도움을 받을 수 있는 하자보수로 발생하게 된 사건을 살펴보았습니다. 아파트하자보수로 분쟁을 겪게 된다면 관련사건에 풍부한 경험을 갖추고 있는 아파트하자보수변호사와 도모하여 사건을 해소하는 것이 좋습니다. 특히 건설과 관련된 사건을 많은 자금과 관련되어 발생하는 경우가 많기 때문에 불합리하게 패소하거나 손해배상을 해주어야 할 경우 막대한 손실로 이어질 수 있는 만큼 어떤 아파트하자보수변호사를 선임하느냐가 관건이라고 할 수 있습니다.

하자보수뿐만 아니라 건설 소송에 휘말리게 되었다면 많은 건설 판례를 가지고 있는 아파트하자보수변호사 김윤권변호사와 도모하여 사건을 하루빨리 해결하시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

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아파트하자보수 책임기간 알아보기




늘 이용하고 있는 건물에 하자가 발생한다면 불안할 텐데요. 여러 이유로 하자가 발생할 수 있지만, 하자보수의 책임이 건설업체 등에 있다고 판단된다면 어떻게 대응해야 할까요? 만일 건축 도중 또는 준공을 한지 얼마되지 않아 하자나 결함이 발생한 것이 드러난다면 이에 대한 책임과 수정을 요구할 수 있습니다. 일반적으로는 시공업체에서 건축물 하자에 관해 배상을 지게 되며, 미리 작성한 계약 내용과 범위에 따라 손해배상 등의 책임 의무를 물을 수 있습니다. 





따라서 공사 도중 또는 공사가 완료된 후 하자보수 계약서나 관련 문서를 작성할 때 유의해야 합니다. 일반적으로는 품질 보증에 관련한 규정에 의거하여 인도자가 하자에 대한 보증의 책임을 지며, 공사업체는 고객이 하자로 인한 수리나 교환에 관한 요청이 있는 경우 하자보수를 신속하게 진행하겠다는 내용을 기재하게 됩니다. 이러한 하자보수 계약서는 계약목적, 보증품목과 하자보증, 손해배상과 유효기간 및 해지, 분쟁 해결 등의 항목으로 구성됩니다. 


하자가 발생한다고 늘 시공업체 등에 책임을 물을 수는 없습니다. 오늘은 아파트하자보수 책임기간에 대해 알아보도록 하겠습니다.





아파트하자보수 책임기간 알아보기


경상도에 있는 S아파트를 A건설이 시공하였습니다. S아파트가 시공한지 얼마되지 않아 외벽과 내벽에 균열과 누수 등의 하자가 발견되었습니다. 이에 해당 아파트 입주자 대표회의에서는 대한주택보증을 상대로 하여 20억원이 넘는 손해배상 청구 소송을 제기하였습니다. 이에 대한주택보증은 내력 구조부에 발생한 결함이므로 공동주택이 무너질 염려가 있다는 사실이 증명되야 한다며, 증명이 안된 경우 하자보수 책임기간은 3년이라고 주장하였습니다.


재판부는 내력 구조부에 발생한 중대한 하자에 대한 위험성과 비교하여 가중책임을 지기 위해 주택법규정에 그 보수책임을 두고 있다고 보았는데요. 그러므로 공동주택이 무너질 우려가 있는 중대한 하자에 대해서만 책임을 부담하는 것으로 제한하는 것은 아니라고 하였습니다. 아파트와 같은 공동주택은 일반 집합건물보다 보호 필요성이 더 크다고 보아 중대한 하자에 대해서만 하자보수기간을 5년이나 10년으로 본다면 건설산업기본법령에 일반주택에 10년이라는 공동주택 등에 대해 내력벽 책임기간을 정한 것보다 보호하지 않는 결과라며 원고 일부 승소를 판결하였습니다. 





아파트하자보수 책임기간 등 관련 법률 상담은 김윤권변호사와

지금까지 아파트하자보수 책임기간에 대해 살펴보았습니다. 관련하여 법률 상담이 필요하시다면 김윤권변호사에게 문의해 주시기 바랍니다. 




Posted by 변호사 김윤권

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부장판사출신변호사 아파트 하자보수 청구소송








아파트와 같은 공동주택을 건축하는 과정에서 사업 주체, 시행사 등의 과실로 인해 건축물에 하자가 발생했다면 사업 주체는 해당 하자를 보수해 주어야 합니다. 아파트 하자보수에 관한 자세한 내용은 주택법령으로 정해놓았는데요. 아파트 입주자대표회의 등은 사업 주체의 하자담보책임 기간 안에 아파트 하자가 발생한 경우 사업 주체에게 아파트 하자보수를 요구할 수 있고, 보수 요구를 받은 사업 주체는 그로부터 3일 이내에 보수를 시행해야 합니다.


만약 3일 이내에 아파트 하자보수를 할 수 없는 경우라면 앞으로의 보수 일정 등을 담은 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 알려주어야 하는데요. 오늘은 아파트 하자보수에 대해 부장판사출신변호사 김윤권변호사와 함께 살펴보겠습니다.









대전 중구에 위치한 A아파트는 시용검사를 받은 뒤 사람들이 입주하기 시작했습니다. 하지만 입주 후 아파트 곳곳에서 균열과 누수 등의 하자가 발생하자 A 아파트의 입주자대표회의는 사업주체인 B회사에 하자보수를 요청하였고 B회사는 이를 보수해 주었는데요. 그 후에도 계속해서 아파트 하자가 발생하자 B회사를 상대로 하자보수금을 요구하는 소송을 제기하였습니다.


재판에서 A아파트 입주자대표회의는 사업 주체에 스프링클러 배관 하자, 난간 벽체 하부 방수 누락과 축소시공, 공동현관 캐노피 지붕 미시공 등 각종 하자에 대한 하자보수금 지급요청을 하였는데요. 특히 아파트 스프링클러 배관이 부식된 것에 대해 입주민들의 안전과 관련된 문제이기 때문에 스프링클러 배관을 전체적으로 교체해야 한다고 주장하였습니다.


이에 대해 B회사는 만약 스프링클러 전체를 교체하게 되면 보수 비용이 과다하게 들어가기 때문에 배관의 부식을 보수하는 정도로 비용을 산정해야 한다고 맞섰는데요. 법원은 이를 받아들여 주지 않았습니다.









재판부는 A아파트에 설치된 스프링클러 배관이 이미 상당히 부식된 상태이고 누수 현상도 여러 곳에서 동시에 일어나고 있다고 하였습니다. 그리고 스프링클러 배관의 일부분을 이전에 보수한 적이 있으나 1년 정도 지나 다시 누수가 발생하는 등의 문제가 발생한 것으로 보아 배관의 전체적인 하자보수가 이루어져야 한다고 설명하였습니다.


따라서 B회사는 A아파트 입주자대표회의에 아파트 하자보수금에 해당하는 33억 4천여만 원을 지급하라고 판결하였습니다.









아파트 하자보수 분쟁신고는 6년 동안 50배가 넘게 늘어났는데요. 욕실에서 물이 새거나 외벽에 균열이 일어나는 등 하자의 종류가 다양하게 나타나고 있습니다. 하지만 하자보수 요구를 받고도 이를 해결해야 할 사업 주체가 일을 제대로 처리하지 않아 소송을 제기하는 사람들이 많아지고 있습니다.


만약 아파트 하자보수로 인해 소송을 준비 중이시라면 하자보수 관련 소송의 다양한 경험을 가지고 있는 김윤권 부장판사출신변호사에게 맡겨주세요. 김윤권 부장판사출신변호사는 그동안에 쌓아온 소송 노하우와 경력으로 의뢰인 개개인에게 맞는 해결책을 제시해 드릴 것입니다.









Posted by 변호사 김윤권

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