부동산변호사 다양한 분쟁사례에서 



부동산 경매정보는 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통하여 기본적인 정보 수집이 가능합니다. 또한 법원 게시판이나 관보, 공보, 신문과 같은 매체를 통해서도 정보 수집이 가능합니다. 


보통 부동산 경매정보라 함은 부동산의 표시, 매각하는 방법, 매각결정기일, 낙찰기익, 입찰보증금, 보증제공방법 등의 정보를 포함한다고 생각하시면 됩니다. 보다 구체적인 부동산 경매물건의 정보는 매각물건 명세서, 현황조사 보고서, 감정 평가서 등과 같은 문서의 사본을 직접 열람하는 것도 도움이 됩니다. 





각각의 명세서에서 확인할 수 있는 정보들은 다음과 같습니다.


1. 매각물건명세서 확인 사항

: 부동산 점유자, 점유 기간, 차임, 보증금 관련 내용

2. 현황조사 보고서 확인 사항

: 부동산 표시, 조사 일시, 장소, 방법, 부동산 현황 관련 도면 및 사진, 보증금 액수 등

3. 감정평가서 확인 사항

: 부동산 평가액 및 평가일, 부동산 환경, 평가액 산출과정, 도면 및 사진, 기타 법원이 명한 사항 등


부동산 유치권자가 경매 신청을 해서 부동산이 낙찰이 된다면 해당 부동산에 설정되어 있던 가압류와 같은 내용들은 소멸한다는 사실 알고 계셨나요? 유치권 설정이 되어있는 부동산 경매에도 소멸 주의 적용이 이루어진다는 대법원의 결정에 따른 것임을 부동산변호사가 알려드리고자 합니다.





부동산경매가 만약에 저당권 등에 의해서 진행되는 경매라고 한다면 정말 원칙적으로는 부동산에 설정되어있는 가압류, 담보물권 등이 모두 사라지는 것을 의미하는 소멸주의를 전제로 하여 경매가 진행이 됩니다. 그러나 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 그 대신에 부동산을 맡아서 관리하고 있던 사람이 단순히 채권 변제를 위하여 경매를 신청했을 경우에도 소멸주의가 똑같이 적용되는 것에 대한 여부에 대해서는 논란이 많았습니다. 


이와 관련한 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 건설회사 ㄱ사는 ㄴ회사로부터 마포구 부근의 쇼핑몰 건축 공사를 150여원에 진행을 하기로 계약을 하였습니다만, 쇼핑몰 건설 공사가 완료되었음에도 불구하고 ㄴ회사의 채무문제로 인하여 건설회가 ㄱ회사는 공사대금 지급을 받지 못하였습니다. 





이에 ㄱ회사는 공사대금 91여원을 받지 못한 것을 근거로 하여 쇼핑몰에 유치권을 행사하면서 법원에 경매를 신청하기에 이르렀습니다. 이에 경매기일에 ㄷ회사는 100억여원을 입찰가액으로는 최고가에 해당하는 매수신고를 하여 쇼핑몰을 낙찰 받게 되었습니다. 


하지만 쇼핑몰 채권자들 및 건설회사 ㄱ회사가 부동산 매수자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각 조건 자체에 대하여 변경 결정을 하고 원래는 이것을 고지해야 했음에도 불구하고 고지하지 않은 상태로 경매가 진행되었다면서 이의를 제기하였습니다. 





이에 법원이 이의제기를 받아들여서 매각을 불허한다고 결정을 내렸고, ㄷ회사는 법원에 이의 신청을 지속적으로 하여 대법원에서는 최종적으로 매각 불허 결정을 파기하였습니다.


경매제도는 목적물의 값에 대해 제대로 평가를 진행하여 가격으로 변환시키는 제도라면서 유치권에 의해서 이루어지는 경매의 경우에도 소멸주의가 적용된다면 부동산 낙찰자는 깨끗한 물건을 낙찰 받게 되는 것이고, 채권자 또한 목적물이 본래 가격을 받게 되면 채권 변제가 보다 용이해진다고 밝혔습니다. 





관련 사례에서 알 수 있듯이 부동산경매에서 유치권에 의해 이루어지더라도 소멸주의가 적용된다는 사실은 기억해주시기 바랍니다. 부동산변호사는 이렇듯 부동산 경매와 관련된 모든 일련의 사항들에 대해 조력을 꼼꼼하게 진행해 드리고, 업무수행에 있어 대리업무를 통해 수월하게 일 처리가 될 수 있도록 도와드리고 있습니다.


부동산의 경우 일반인들은 잘 이해하기 어려운 용어나 법률적인 문제들이 서로 나무 뿌리처럼 얽혀 있기 때문에 무엇보다 부동산변호사의 관련 경험이 중요한데요. 





부동산 경매물건과 관련하여 법률적으로 컨설팅을 진행하고, 경매를 대리하는 일련의 과정들은 큰 금액과 관련된 사무이므로 변호사 선정 시 신중하게 접근해야 합니다. 


김윤권변호사의 경우 다양한 부동산 경매에 대한 사무처리 경험으로 복잡한 사무를 의뢰인에게 간략하게 정리하여 소통하고 컨설팅을 진행하고 있습니다. 부동산변호사에게 의뢰 후 편리하게 부동산 경매관련 업무 수행을 체험하는 것은 도움이 될 것입니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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부동산가압류해제 신청 꼼꼼해야



가압류해제신청을 알아보겠습니다. 혹시 ‘체비지’라는 것을 알고 계십니까? 토지구획정리사업과 같은 도시개발사업을 실행할 때, 그 사업에 필요한 재원확보를 위해 사업수행자가 재원 확보를 위해서 토지소유자로부터 처분해야 하는 토지가 바로 체비지라는 것입니다. 


위에 있는 설명을 읽었는데도 무슨 말인지 모르시겠다고요? 그렇다면, 먼저 이해를 쉽게 돕기 위해서 실제 A씨가 겪었던 가압류해제신청 관련 사례부터 살펴보도록 해봅시다.




A 씨는 2000년도에 ㄱ 사가 설립한 법인으로부터 받아야 하는 체비지 중 일부를 매수하기 위해서 매매계약을 체결하였습니다. 그러나 A 씨는 ㄱ 사에 대한 채권 보전을 위해 ㄱ 사의 ㄴ 조합의 체비지 지분을 ㄱ 사로 명의변경 해달라"며 ㄴ 조합을 상대로 체비지 명의변경청구권 이행을 위한 소유권이전등기소송을 냈습니다. 이에 1, 2심에서 승소판결을 받았는데요, 


특히 2심에서는 등기부상의 소유권이전등기절차에 관한 법이 체비지 소유자 명의변경절차에서도 똑같이 적용되지는 않는다고 했습니다. 하지만 원고승소 판결한 원심은 대법원에서 깨지게 됩니다. 그 이유는 체비지 대장상의 소유자 명의 변경 절차에서도 소유권이전등기청구권의 압류·가압류 법리가 적용되어야 한다는 것입니다. 





즉, 체비지 대장의 소유자 명의변경을 하려면 가압류 상태가 풀어진 상태에서만 가능하며, 만약 가압류 상태가 풀어지지 않았다면 체비지 대장의 소유자 명의 변경은 할 수 없다는 이야기입니다. 재판이 진행되던 그 당시에는 A 씨에 의해 ㄱ 사의 ㄴ 조합의 체비지 소유권이전등기청구권이 가압류된 상태였습니다. 


고로 이 가압류가 풀어지지 않는 상태라면 체비지 소유자 명의변경 절차에서 체비지 대장의 소유자 명의 변경을 할 수 없다는 것이며, 2심과 다르게 체비지 대장상의 소유자 명의를 변경하기 위한 절차에서도 소유권이전등기청구권의 압류•가압류 법리가 적용됨이 맞는다는 판결을 내린 것입니다. 





그러면서 구 토지구획정리사업법이 적용되는 체비지 대장상의 소유자 명의변경절차 역시 소유권이전등기청구권의 압류나 가압류 등에 관한 법리가 적용된다고 했습니다. 그렇다면, 대법원이 생각한 가압류 등으로 인한 변제금지의 효력은 어디까지 범위가 미칠까요? 


대법원은 사업시행자가 가압류된 체비지에 대한 체비지 대장상의 소유자 명의를 양수인 앞으로 변경하는 것 역시 가압류 등으로 인한 변제금지의 효력이 발생한다고 언급했습니다. 


그렇다면 채권자의 집행해제 신청은 어떻게 하는 걸까요? 우리는 이제 채권자의 집행해제 신청 방법에 대해 알아봅시다. 맨 처음 해당 가압류를 진행한 집행기관에 집행해제신청서를 제출함으로써 채권자의 집행해제 신청 접수가 시작됩니다. 





집행법원이 집행하는 채권이나 부동산 가압류, 채권 가압류, 그리고 선박/자동차/항공기의 가압류 등에 대해서는 집행해제 신청서 2부를 집행법원에 제출해야 합니다. 여기서 또 하나 참고하셔야 할 것은, 집행관이 집행하는 동산임시압류 등의 경우엔 집행해제신청서 2부를 집행관에게 내야 한다는 것입니다. 


여기서 잠깐, 부동산가압류해제 신청에서의 집행해제 신청은 언제, 그리고 어떻게 하는 것일까요? 

먼저 '언제'를 알아보도록 하죠. 만약, 채권자와 채무자 사이에 충분한 이야기를 통해 원만한 합의 관계가 성립되어 집행이 필요가 없어지거나, 아니면 이미 집행된 가압류진행을 취소할 필요가 있을 때 채권자는 언제든지 집행기관에 집행해제신청을 할 수 있습니다. 





이때, 채권자는 가압류의 집행상태가 계속되고 있는 한 채무자의 동의 없이 언제든 집행해제신청을 할 수 있음을 기억해 두셔야 할 것입니다. 다음으로 '어떻게'를 알아보도록 할까요? 집행해제를 하기 위해서는 집행해제신청서를 작성해야 합니다. 


집행해제신청서를 작성할 때엔 집행해제를 구하는 사건을 정확히 나타내기 위한 사건번호, 사건명을 정확하게 작성하고, 결정일, 집행해제 사유를 간단하게 적어야 합니다. 더불어, 보통 신청취하의 의사와 함께 신청취하로 인한 집행해 제 의사를 정확하게 나타내줘야 합니다. 





부동산가압류해제신청이 따져야 할 것도 많고 절차도 여럿이라 법률적인 지식이 없는 일반인이 혼자서 준비하기는 쉽지 않으실 것입니다. 가압류해제신청에 관련된 문제에 대해 궁금하신 점이나 관련된 법적 일을 준비하신다면 관련해 경험이 있는 변호사를 선택해 문제를 해결하시기 바랍니다


이 가운데 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송을 수행해오며 의뢰인의 도움이 될 수 있도록 끊임없이 노력하는 가운데 있습니다. 부동산가압류해제신청 등 기타 다양한 부동산과 관련한 분쟁에서 법률 상담을 통해 문제를 해결하시기 바랍니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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명의신탁약정 효력 있는 경우


부동산 관련 이슈는 처음 접하는 사람의 경우 알기 힘든 용어가 많습니다. 오늘은 부동산 내용 중에서도 명의신탁약정에 대한 이슈들을 통해 관련된 궁금증을 조금이라도 해소해 보고자 합니다.


부동산을 소유하는 것과 관련해서는 대부분의 사람의 꿈이 아닐까 합니다. 내 집 마련, 내 건물 마련 등 부동산의 값어치 특히 서울의 경우에는 부동산을 소유하는 것 자체가 점점 어려워지고 있습니다. 또한 최근 다 주택에 대한 이슈가 발생하면서 부동산에 대한 관심이 커지고 있는 상황입니다. 





경우에 따라서는 명의신탁으로 부부간에 부동산을 함께 소유하고 있는 경우도 더러 있을 것으로 보이는데요, 부동산 소유권을 보유하고있는 사람이나 혹은 취득하려고 하는 사람이 등기를 할 때 타인의 명의로 하는 약정을 바로 명의신탁약정이라고 합니다.


그러나 명의신탁은 한 마디로 나의 명의를 빌려주는 것이므로 부동산 제도를 악용한다면 각종 탈세나 투기로 이어질 위험이 있어서 명의신탁약정은 법적으로 무효입니다. 


명의신탁약정에는 종류가 몇 가지 있는데요, 첫째, 등기명의신탁은 등기 신청 시에 등기 권리자의 명의를 실제 권리자의 명의를 적용하지 않고 타인의 명의를 적용하는 것입니다. 둘째, 2자간의 등기명의신탁인데요, A소유의 부동산을 B의 이름으로 해서 매매하거나 증여하는 약정입니다. 





이렇듯 명의신탁약정 사례 중에는 부부간에 발생하는 약정에 대한 비율도 매우 큰데요, 부부간의 부동산명의신탁약정에서 배우자 한 명이 만약 사망을 하게 되면 약정이 유효하다는 판결이 있어 관련 내용을 살짝 소개해 볼까 합니다. 


부동산은 기본적으로는 실명 사용이 우선이지만 조세포탈이나 강제집행의 면탈과 같은 것이 목적이 아니라면 부부간에는 부동산 명의신탁약정 효력이 있다는 것으로 규정을 하고 있습니다. 





ㄱ씨는 2000년도에 ㄴ씨와 재혼을 하게 되었습니다. ㄱ씨와 ㄴ씨는 재혼 이후에 함께 인천 부근에서 모텔 영업 및 운영을 하였고, ㄱ씨는 사업 운영 중 필요성을 느끼고 ㄴ씨에게 모텔 건물 및 부지 일부 등을 명의신탁하게 되었습니다. 그러나 어느 날 ㄱ씨는 ㄴ씨와 부부싸움 중에 격분할 만한 사건을 마주치게 되었고 싸움을 지속하다가 흉기로 ㄴ씨를 살해하게 되었습니다. 


ㄱ씨가 살해한 ㄴ씨에게는 30대 아들 ㄷ씨가 한 명 있었는데요, ㄱ씨는 ㄴ씨의 상속인인 ㄷ씨를 상대로 ㄴ씨가 사망함에 따라 혼인관계가 해소되었으므로 명의신탁 또한 무효라며 ㄷ씨에게 소유권이전등기 소송을 청구하였습니다. 





ㄱ씨는 이렇게 아내를 살해하기 이전에 아내 ㄴ씨에게 신탁해 놓은 건물이 있다면서 아내와 전 남편 사이에 출생한 ㄷ씨를 상대로 하여 소유권이전등기 청구소송을 신청한 것입니다. 


ㄱ씨의 소송으로 진행된 재판부에서는 명의신탁을 받은 자가 사망을 했을 경우에 신탁 관계는 재산상속인에게 그대로 존속을 하게 되는데, 부동산실명법상으로 부부간에 부동산명의신탁은 명의신탁약정 및 등기가 성립하는 시점에 부부 관계만 존재하면 되는 것이지 부부관계가 존속상태이어야 한다는 요건은 없다고 판단하였습니다. 





이에 배우자 한쪽이 사망했다고 해서 이것이 무효화되는 것은 별도로 규정 되어있지 않고 부부관계가 끝난 이후에 유효한 것으로 인정을 하더라도 부동산 실명법에 따라서 부부간에 명의신탁약정 효력이 있는 것으로 인정이 된 것이라면 부부관계가 끝났다고 하더라도 사망한 배우자의 상속관계에서도 유효한 것이라고 밝혔습니다. 


이에 따라 부부간의 부동산명의신탁약정 사례에서는 배우자 한 명이 사망을 했더라도 유효하므로 ㄷ씨는 부동산을 부당이득으로 반환할 것으로 판결하였습니다. ㄴ씨를 살해한 ㄱ씨는 징역 7년의 유죄판결을 받고 교도소에 수감중이라고 합니다. 





김윤권변호사의 경우 부동산 관련 명의신탁약정에 따라서 등기해야하는 명의수탁자에 대한 사항에 대해 위반사항은 없는지, 과징금 부과 대상의 건은 아닌지 의뢰인들과 꼼꼼한 상담을 통해서 법률적인 조언을 드리고 있습니다. 


간략한 명의신탁등기의 건에서도 진행 중에 문제는 없는지의 여부에 대하여 조언이 필요하시다면 고민만 하지 마시고 변호사의 도움을 통하여 고민을 해결해나가시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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주택임대차보호법 묵시적갱신 분쟁 사안은



주변에 젊은 세대들뿐 아니라 모두의 고민거리 바로 집. 주택임대와 관련된 문제들은 한번씩 다들 겪어 보셨을 것이라고 생각되는데요, 이 가운데 오늘은 주택임대차보호법 묵시적갱신에 의한 내용을 살펴보려고 합니다. 


주택을 보유하고 있어서 나의 주택을 타인에게 빌려주는 사람을 임대인, 대가를 지불하고 들어가서 사는 사람을 임차인이라고 생각하면 조금 쉽습니다. 임대인이 임차인에게 살 집을 사용하게 하고, 임차인은 돈이라는 대가를 지불한다는 합의에 의해서 주택임대차는 성립이 되는 것입니다. 





하지만 임대차계약의 규정만으로는 임차인을 경제적인 약자로 보고 있기 때문에 임차인의 권리를 완벽히 보호하는 것에는 무리가 있습니다. 이를 보완하는 차원에서 민법 중에서 특별법으로 제정된 것이 주택임대차보호법입니다. 


그렇다면 법적으로 주택 임대차에 대한 존속기간은 어느 정도 일까요?  주택 임대차의 존속 기간은 보통 2년입니다. 그래서 임대차 기간에 대해서 별도로 합의하지 않았거나 2년 미만으로 정했다고 하더라도 최소 2년의 기간은 보장을 받을 있는 것입니다. 


그렇지만 임차인은 2년 미만의 기간을 정했다면 그 기간이 유효하다는 것을 주장 가능합니다. 





주택임대차보호법 묵시적갱신에 대한 조항으로 인하여 많은 궁금증이 제일 많이 발생하는 데요, 임대인이 만약 임대차에 대한 기간이 끝나기 6개월에서 1개월 전의 기간에 임차인에게 계약갱신에 대해 거절한다는 별도의 통지를 하지 않았을 대 혹은 계약조건을 별도로 변경하지 않았을 때는 전 임대차와 동일한 계약조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봅니다. 


이것을 주택임대차보호법 묵시적갱신이라고 일컫는데요, 이렇게 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 임차인은 임대인에게 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있다는 부분에서 임차인에게 유리한 조항이라고 할 수 있습니다만, 해지를 하려는 경우 3개월 이전에 임대인에게 이야기를 해 주어야 합니다. 





즉, 임대인이 임차인으로부터 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나게 되면 계약의 해지 효과가 발생하는 것입니다. 이 가운데 주택임대차보호법 묵시적갱신과 관련한 분쟁 사안을 살펴보고자 합니다.


우선 사례를 보게 되면, A씨는 임차 보증금 5,000만원에 계약기간을 2년으로 정하고 임대차 계약을 체결하였습니다. 임대인은 임대차기간 만료 당시에는 별다른 의사표시가 없었으나 약정 임대차기간 만료 후 6개월이 지나고 나서 주택의 명도를 요구하는 경우, 임차인 A씨는 어떻게 해야할까요?





이런 경우에는 A씨의 계약기간인 2년이 지나고 나서 집주인이 별도로 해지 통보에 대한 이야기가 없었으므로 주택임대차보호법 묵시적갱신으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 그 존속기간은 2년으로 봅니다. 


따라서 A씨는 첫번째 임대차기간 만료 후 계약이 묵시적으로 갱신된 것이고, 6개월이 지났으므로 앞으로 1년 6개월은 더 거주할 수 있을 것으로 판단할 수 있겠습니다. 만약 임차인인 A씨가 묵시적 갱신 이후 2년을 모두 채우지 않았어도 계약을 해지하고 싶다면 임대인에게 해지 통보를 하고 3개월 뒤에 그 집을 나가면 됩니다. 





주택임대차보호법 묵시적갱신 부분에서는 임차인과 임대인의 각각 해지를 원할 경우를 규정할 때 다르게 해 놓았기 때문입니다.


B씨는 임대차 계약 체결 씨에 계약 기간을 1년으로 하였습니다. 1년 주거 이후 집주인의 별도 통지가 없어 계속 주거하게 되었습니다. B씨가 해당 집에 산 지 2년이 되기 2달 전에 집주인으로부터 집을 비워달라는 연락을 받았습니다. 하지만 B씨는 주택임대차보호법 묵시적갱신 조항에 따라 1년 이후에 2년 기간이 추가로 갱신되어 총 3년을 거주할 수 있는 것으로 알고 있었다고 주장하여 법적으로 승소할 수 있을까요?





임대인이 임대차기간 만료시점에서 6개월 전~1개월 전에 기간 연장의 해지를 통보하지 않는다면 동일 조건으로 2년동안 임대차한 것으로 됩니다. 하지만 임대차기간이 약정한 1년이 아니라 법에 의해서 2년이 되기 때문에 집주인이 2달 전에 통보한 것은 법적으로 제대로 된 것이라고 할 수 있습니다. 1년 기간 만료 후 묵시적갱신으로 다시 2년의 존속기간이 연장되었다고 주장하기는 어렵습니다.


김윤권 변호사는 주택임대차보호법과 관련하여 여러 임차인과 임대인 분들께 관련 법적인 조언으로 도움을 드리고 있습니다. 여러 사례나 구체적인 판례를 통해 조언을 원하시는 의뢰인께서는 보다 심도있는 조언을 통해 법적 고민을 해결해 보시기 바랍니다. 




Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 환산보증금 소송 상담은



부동산으로 고민을 해보신 적이 있으십니까? 주택, 빌라, 아파트, 상가 등 부동산의 종류가 많은 만큼 그에 따른 규정 역시 복잡하고 어렵습니다. 하지만 삶의 터전이 되는 부동산은 실생활과 가장 밀접하게 관련 있는 만큼, 최소한 한 번쯤은 부동산 관련된 법률을 들어보거나 얽히게 되는 경우가 있을 겁니다. 


특히나 상가는 수입이 벌어지는 곳이니 더욱 민감할 수밖에 없는데요. 오늘 알아볼 '상가임대차보호법' 역시 이런 부동산과 관련한 법률이 적용되는 사안입니다. 다만 이 상가임대차보호법은 모든 건물에 해당하는 게 아니라 상가건물의 임대 혹은 임차에 관해 민법에 특례를 규정하여 영세상인들의 안정적인 생업 터전을 보장하는 것입니다. 





이건 사업자등록을 할 수 있는 영업용 건물에만 해당하는 것이며, 상가건물을 임차한 사람 중에서도 환산보증금이 일정 금액 이하인 영세상인만 이 법률에 해당합니다.


상가임대차보호법을 알기 위해서 한가지 알아야 할 개념을 짚고 넘어가 보겠습니다. 바로 상가임대차보호법 '환산보증금'이라는 것인데요. 보통 상가임대차 환산보증금은 보증금과 월세의 합으로 되어 있어서, 이 합산 된 것을 고려해 책정하는 보증금을 뜻합니다.

 

이러한 상가임대차보호법 환산보증금은 그 액수에 따라 상가임대차보호법의 적용 가능 범위가 설정되기 때문에 반드시 알아야 하며, 만약 환산보증금액을 초과하게 되면 임차인은 관련 법의 일부만 적용된다는 사실 역시 잊지 말아야 합니다. 





상가임대차보호법 환산보증금은 다음과 같이 구해볼 수 있습니다. 


환산보증금 = (임대차보증금) + (월 임대료 * 100)


이것이 바로 그 공식입니다.





그런데 이 환산보증금이 적용되는 대상이 2018년 1월 26일에 개정이 되었는데요. 아래 보기 쉽게 표로 나타내 보겠습니다.


 지역

환산보증금 

서울특별시 

6억 1천만원 이하 

수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역 

5억원 이하 

광역시 

3억 9천만원 이하 

그 밖의 지역 

2억 7천만원 이하 


이렇게 표와 공식으로 봐서는 사실 정확하게 계산하고 있는 지 알쏭달쏭하실 것입니다. 좀 더 이해를 돕기 위해 이러한 상가임대차보호법의 환산보증금에 관련된 분쟁 사례 하나를 살펴보겠습니다. 





A 씨는 어느 한 지역의 상가건물을 임차한 후 권리금 2억 7500만 원에 시설투자금 1억 1500만 원을 투자해 가게를 차리게 됩니다. 하지만 개업한 지 6개월 만에 건물 주인이 바뀌게 되었는데요. 건물의 새 주인 B 씨는 A 씨에게 가게를 비워달라며 소송을 제기하게 됩니다. 


이 사건 A 씨의 상가임대차보호법 환산보증금을 계산해 보았을 때, 대략 3억 4000만원 정도가 나왔습니다. 문제는 상가임대차보호법 환산보증금이 3억 원 이하인 경우에만 이 법률에 따라 임차인에게 5년간 계약갱신요구권을 보장하고 있었기 때문에 A 씨는 보호대상이 아니라는 결론이 내려졌는데요.





재판부의 이러한 판단에 A 씨는 보증금으로 보호대상을 제한한 것이 위헌이라며 위헌법률심판제청 신청을 내게 되었습니다. 하지만 이에 대해 해당 사건의 담당 판사는 상가임대차보호법의 위헌법률심판제청신청을 기각했습니다.


이러한 판단에 대해 상가임대차보호법 적용대상에서 제외되었다는 이유로 A씨의 재산권이 침해되었다고 볼 수도 없고 환산보증금 등을 기준으로 그 보호대상을 나눈 것이 사회 경제적 약자를 보호하고자 하는 취지를 고려한다면 합리적 근거에 따른 차별이 될 수 있다고 재판부는 설명했습니다. 


오늘은 이렇게 상가임대차보호법 환산보증금에 대해 알아보았는데요.





부동산과 관련한 법률 사안은 복잡하고 어렵기 때문에 처음 접하신 분들은 익숙해 지시거나 이해하시기 어려우실 수 있습니다. 


따라서 상가임대차보호법 환산보증금과 관련한 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 관련해 적극 법적 조력할 수 있는 변호사의 도움을 받으시는 것이 현명한 판단일 수 있습니다.





이 가운데 김윤권변호사는 상가임대차보호법은 물론 다양한 부동산과 관련한 법률적 지식은 물론 관련해 다수의 소송 수행 경험으로 의뢰인의 상황에 맞는 법률 서비스를 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다. 


환산보증금과 관련한 복잡한 상가임대차보호법 소송은 물론 다양하게 발생하는 부동산 분쟁으로 관련한 법률 상담이 필요하시다면 이러한 분쟁에 대한 경험과 노하우를 기반으로 의뢰인에게 적극적으로 조력할 수 있는 변호사와 함께 동행하시기 바랍니다. 




Posted by 변호사 김윤권

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임차보증금 반환채권 명도청구도?


명도청구 소송 등에 연루되어 해결책에 대해 고민을 하고 있다면 우선 사실 관계를 정리하고 그와 관련해 어떻게 대처할 지 판단을 내려야 합니다. 하지만 혼자서 법적 지식과 관련된 상황을 인지하는 것이 무리가 따르기에 관련해 적절히 조력해줄 수 있는 변호사를 찾아 충분한 상담을 받은 후 어떻게 대응해야 할지 자문을 구하기 바랍니다. 


명도 청구를 한다는 것은 생각처럼 쉬운 일이 아니라 할 수 있는 한 법적 근거를 기반으로 접근하여야 하므로 관련한 사례 확인이 필요합니다.





건물명도 관련 사례 판시와 판결요지부터


채무자 A는 임차보증금 반환 채권을 전부 받은 채권자 B가 제3채권자 C를 대위한다는 것과 함께 점유물을 직접 자기에게 명도 할 것을 청구할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이 된 사례입니다. 건물명도 관련해서는 구체적인 계약과 상황을 인지하고 접근해야 하므로 초기부터 변호사를 찾아 충분한 상담으로 통해 판시사항을 정리하고 판결 요지를 살피는 것이 도움이 됩니다. 


법적 근거에 맞는 논리력을 갖추는 것은 쉬운 일이 아니기에 최대한 법적 지식이 풍부한 변호인을 선임하는 것이 좋습니다.





채권자 B는 전부 된 임차보증금 반환 채권을 보전하고자 또 다른 채무자 C를 대위한 것인데요. 채무자인 점유자 A에 대하여 점유물의 명도를 구할 수 있다고 볼 수 있습니다. 


만약 제3채무자 C가 그 수령을 거절하는 경우에는 채권자 B가 그 목적을 달성할 수 없게 되므로 반드시 제3채무자 C에게 명도 하라고 청구하여야만 하는 것이 아닙니다. 해당 채권보전의 목적을 달성할 수 있는 한도인 인 이상 제3채무자 C에게 명도 시키는 취지에서 채권자 B 자신에게 직접 명도 하라고 청구할 수도 있는 것입니다.





증거 사실이 존재하는가?


피고는 임대차기간이 만료된 후 임대차 갱신계약을 체결하였다고 주장하지만 막상 그것을 인정할 수 있는 증거가 없었습니다. 임차기간 만료가 되었고 건물 점유한 사실도 존재하며 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없었는데요. 


건물 명도를 해야 할 의무가 없다고 주장하는 과정과 함께 양측의 주장을 종합적으로 판단해야만 하는 상황입니다. 적절히 조력해줄 수 있는 변호사를 찾아 증거 사실에 대해 자문을 구하면서 건물 점유를 한 사실과 함께 매수한 사실을 인정할 증거도 없다는 것을 확인하면 결국 피고가 주장하는 것은 이유가 없다는 결론이 내려집니다.





결국 피고는 임차보증금 반환과 동시에 건물을 명도할 의무가 있다고 정리할 수 있습니다. 임차보증금 1천만 원 지급과 함께 명도를 구할 수 있다는 것으로 상황은 해결되는데요. 이 모든 절차를 개인이 대응하고 근거나 증거 확보를 한다는 것은 무리가 될 수밖에 없습니다. 


관련해 경험이 있는 변호사를 찾아 변호인과 충분한 상담을 받은 후 어디서부터 어떻게 대응해야 좋을지 그 방향을 찾아 나가는 것이 명도청구 소송을 해결하는 방법이 될 수 있습니다.





변호사에게 도움을 요청하자!


부동산 명도청구 소송을 해야 하는 상황에 대해 충분히 설명하고 어떻게 변론하고 대응해야 좋을지 충분한 상담을 받아 보세요. 임대차계약을 작성하는 것부터 갱신 계약을 한 사실이 있는지 종합적으로 살피는 것이 상황을 해결하는 실마리를 찾는 방안이 됩니다. 


또한 점유하는 과정에 대해 입증할 수 있는 증거가 있는지 면밀한 확인만이 사건 해결을 이룰 수 있습니다.





이 가운데 김윤권 변호사는 명도 소송과 관련해서 다수 해결한 경험이 풍부해서 의뢰인의 상황을 종합적으로 접근합니다. 또한 임차보증금 반환 채권에 대한 분쟁도 다수 확인하고 대비하면서 어떤 접근이 중요한지 그 과정을 세밀하게 준비해 나갑니다. 


임차보증금 반환 및 명도청구 소송 등의 과정이 워낙 다양한 관계는 물론 양측의 입장이 공존하다 보니 정리하는 부분도 힘들 수밖에 없는데요. 따라서 법적 근거와 다수 사례 결과를 통해 재판의 방향 파악에도 초점을 둔다면 보다 수월한 해결책을 마련하여 원하는 결과를 얻을 수 있을 것입니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매소송 휘말렸다면



부동산 경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 계약을 체결하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다. 


법원의 부동산 경매절차는 일반적으로 채권자가 경매를 신청하고 법원이 경매개시결정을 내려 매각의 준비 및 매각기일 등 공고하면 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 후에 법원의 최고가매수인의 선정 및 매수신청보증금의 반환, 법원의 매각허가 결정 후 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득, 채권자에 대한 배당 순서로 진행됩니다. 오늘은 이런 부동산경매와 관련 소송에 대하여 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.





만약 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자 혹은 점유자의 점유 등으로 인해 해당 부동산에 대한 정당한 소유권을 행사할 수 없는 경우에 매수인은 부동산 인도명령, 부동산 관리명령을 신청할 수 있으며, 명도소송을 제기할 수도 있습니다.


 부동산 인도청구 소송을 진행하기 전에 먼저 인도명령신청을 제출해야 하는데요. 인도명령신청은 매각 대금의 납부일부터 6개월 이내에 신청해야 하는 것으로 법원에 매수자가 점유자로부터 부동산을 인도받게 하는 것을 의미합니다. 대항하는 점유자를 빼고는 다 인도명령 대상에 포함되며, 점유자의 경우는 부동산인도청구소송을 통해서 인도를 진행하면 되겠습니다.





원래는 즉시 비워줘야 하는 것이 맞지만 부동산을 계속 점유하고 버티는 경우에는 억지로 들어가 힘을 이용해 강제로 빼내려 하면 오히려 불리합니다. 계약이 만료되었음을 알리는 서류와 부동산의 소유자를 정확하게 밝히는 내용증명을 보내는 방식의 법적인 절차를 이용하는 것이 후에 생길 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다. 


무리하게 물건을 빼내려다가 훼손하게 되면 주거침입죄로 오히려 소송을 당할 수도 있습니다.





한 사례를 살펴보겠습니다. 채무자인 A씨 소유의 부동산에 경매 개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자인 B씨가 A씨로부터 위 부동산의 점유를 이전 받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 A씨에 대한 공사 대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였습니다. 


하지만 이러한 경우에 이점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법에 따른 압류의 처분금지 효에 저촉되게 됩니다. 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 B씨는 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수가 없게 되는 것입니다. 





이 경우 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 있음을 채권자인 B씨가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 B씨가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못합니다.


이처럼 부동산 문제들은 상당히 다양한 경우의 수가 존재하며 얽혀있는 이해관계자들이 상당한 경우가 많아 일반인이 혼자 해결하기에는 벅찬 문제들이 많습니다. 부동산경매소송들에서 주의할 점은 법적인 절차들을 밟으면서도 자신이 밝히고자 하는 내용과 관련되어 주장을 증명할 수 있는 증거 자료들을 차곡차곡 모아야 한다는 것입니다. 





무단으로 부동산을 점유하면서 사용된 비용이라든지 내가 손해 본 금전적인 피해 역시 후에 부동산 인도청구소송을 통해 받아낼 수 있으니 감정적인 대응보다 침착하고 법률적인 대처가 중요합니다. 그 밖에도 점유를 강제로 퇴거시키는 건물 퇴거 소송 등을 앞서서 진행한다거나 하는 등 부동산 경매 소송과 관련해서 진행하기 전에 할 수 있는 법적인 조치들도 많습니다.


이런 문제들을 부동산 관련 소송 경험이 풍부한 법률 조력자과 터놓고 상의하여 자신의 상황에 걸맞은 현명한 대처법과 해결책을 통해 진행하는 것이 현명한 선택일 수 있는데요. 


이 가운데 김윤권변호사는 앞서 언급한 부동산경매소송은 물론이고 다양한 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 상황에 맞는 법률 서비스를 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다.


이렇게 복잡한 부동산경매소송 등 관련 사안으로 법적인 조력이 필요한 상황이라면 지체하지 마시고 도움이 될 수 있는 변호사와 함께 사건을 대처하시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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임대차계약분쟁 해결책은



임대차 계약은 임대인과 임차인의 계약에 따라 성립되는 것으로 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 또는 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다. 이 때 임대차의 존속기간, 임차인의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정에 따르게 됩니다. 


부동산과 관련된 분쟁들은 걸려있는 금액들이 상당한 만큼 조심성이 많아지는 부분인데요. 오늘은 임대차 계약분쟁에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 





먼저 한 가지 사례를 살펴보도록 하겠습니다. A씨는 1997년 1월 B씨로부터 D부동산을 전세보증금 1억 1천만 원, 전세기간은 A씨가 분양 받아 입주예정인 서울 S구 H동 재개발지구 W아파트의 입주 시까지로 정하여 전세계약을 하였습니다. 


그런데 위 계약을 체결 할 당시 아파트의 입주시기가 2년 내지 3년 후로 예상되나 명확히 정해지지 않았기 때문에 편의상 전세계약서에 전세기간을 1997년 2월부터 36개월로 기재하였고, 이에 따라 1997년 2월 주문 기재 전세권설정등기를 마치면서 그 반환 및 존속기간을 2000년 2월로 등재하였습니다. 





그 후 A씨가 입주할 예정인 서울 S구 재개발지구 W아파트의 입주 시기가 1999년 4월로 확정되었습니다. A씨는 부동산의 전세보증금의 최근 시세가 7,000만 원 정도로 하락하였으므로 위 전세계약의 전세보증금도 7,000만 원으로 감액할 것을 청구하였는데요.


전세계약은 계속적 계약관계인 만큼, 전세 목적물에 대한 조세와 공과금 등 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 인하여 약정한 전세보증금을 그대로 유지하는 것이 정의와 형평의 관념상 상당하지 않게 된 때에는 당사자가 남은 전세기간에 대하여 전세보증금의 증감을 청구할 수 있게 되어있습니다. 





그렇지만 전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것이며, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터 잡은 것인 만큼 쉽게 변경될 수 없습니다. 


엄격한 요건 아래에서만 그 변화가 인정될 수 있는 것입니다. 


즉 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, 그 변경되어 버린 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족되어야 하는 것입니다.





이를 구체화해 본다면, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야만 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 것이어야 하는데요.


증감의 정도 또한 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 외 당사자들의 특수성, 계약의 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 하는 것입니다. 





이 사건의 경우, A씨가 주장하는 전세보증금 시세의 증감 정도는 요건에 해당되기는 하지만 D부동산의 보증금 시세가 그 주장과 같이 7,000만 원 정도로 하락했다는 점을 인정할 신빙성 있는 증거가 부족하므로, 전세보증금 감액청구는 이를 받아들여지지 않았습니다.


이처럼 임대차계약분쟁의 경우는 큰돈이 오가는 일이기 때문에 신중한 선택이 필요합니다. 또한 계약 후 문제가 발생했다면 문제 발생 시점부터 신속하게 대응하여 문제해결을 위해 나서는 것이 중요합니다. 





특히 이런 임대차 계약 분쟁의 경우에는 일반인이 일련의 과정과 흐름을 파악하여 대응하기는 사실상 불가능한 일이기 때문에 전반적 사항을 관련 소송 경험이 풍부한 변호사와 함께 구체적으로 상담하고 적절한 대응책을 준비하는 것이 좋겠습니다.


이 가운데 김윤권 변호사는 다양한 임대차계약분쟁 관련 소송경험을 가지고 있습니다. 망설이지 마시고 관련 문제를 겪고 있다면 경험이 있는 변호사에게 문의해 해결하시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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지하상가권리금 거래 전면금지?



최근 서울시에서 지하상가의 권리금 거래를 금지하는 방향으로 조례를 개정하였습니다. 서울시 내에 있는 지하상가 대부분은 민간이 개발한 후 일정 기간 운영하고 시에 기부 채납한 공유재산인데요. 해당 시는 그 동안 조례를 통하여 지하상가의 임차권 양도, 양수를 허용해 왔었으나 이번에 갑작스럽게 전면 금지된 것입니다. 이에 상인들의 반발이 뜨거웠는데요. 


많게는 수억 원의 권리금을 주고 입점하여 시설 수리 등으로 그보다 더한 돈을 투자하여 운영해왔는데 양도가 불가능해질 경우 투자금의 회수가 어렵기 때문입니다. 마지막으로 들어온 상인들의 피해가 클 것이라는 의견이 많아 논란이 한동안 지속될 것 같습니다. 오늘은 이런 권리금 문제에 대해서 살펴보고자 합니다.





먼저 이 권리금이란 가게 등에서 흔히 있는 것으로 장사가 잘되어 돈을 버는 것을 기대하여 내는 돈을 뜻합니다. 


영업용 건물 임대차에 수반되어 행해지는 권리금의 지급은 임대차 계약의 내용을 안에 구성되는 것은 아니며, 권리금 자체는 상가의 영업시설, 비품 등의 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 및 점포 위치에 따라 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가를 의미한다고 볼 수 있습니다. 


이 때의 권리금은 보증금과는 그 성격이 다릅니다. 임대인에게 그 지급을 구할 수 없으며 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있는 돈입니다.





관행적으로 권리금은 보증금과는 다르게 임대인이 보증하고 반환하는 돈이 아니라는 뜻이라고 볼 수 있습니다. 즉 임대인이 임차인 사이에 수수된 권리금이 있다는 사실을 알았다고 하더라도 반환의 책임을 가지지 않습니다. 


그렇기에 만약 임대인이 점포를 제3자에게 임대하거나 매매하게 되면 기존 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 점포를 내주어야 하는 경우가 생길 수도 있는 것인데요. 하지만 임대인에게 권리금을 받을 수 있는 경우도 있습니다. 





이와 관련해 기존 판례에 따르면 권리금 반환의 약정이 있다든지 하는 특별한 사정이 있을 경우 가능하고, 또 권리금 수수 뒤에 약정기간 동안 임대차를 존속시켜서 그 재산적 가치를 이용할 수 있도록 약정을 하였으나 임대인의 사정으로 인해 중도에 계약 해지를 해야 할 경우 같은 경우도 임대인이 권리금의 전부 혹은 일부를 반환해야 할 책임을 지게 됩니다.


이런 권리금으로 인한 사기행위 역시 상당한데요. A씨는 강남의 한 빌딩 지하1층 카페 가맹점을 운영하다가 가맹계약을 해지하고 창업 컨설팅 업체 J에 위 점포에 대한 매도 중개를 의뢰하였습니다. 





B씨는 J사로부터 이 점포를 소개받고 방문하여 A씨로부터 커피거래명세표와 J를 통한 A씨 점포의 매출내역을 확인한 뒤, 임차권 양도계약을 하게 됩니다. 이와 더불어 이 점포의 영업권, 가치 권리, 노하우, 시설비용 등을 약 2억 4천만 원으로 평가하여 양도받기로 하는 내용의 권리금 계약을 체결하게 됩니다. 


헌데 A씨에게 운영을 넘겨받은 카페는 월 평균 매출액이 1300만 원 정도로 B씨의 예상과는 크게 달랐습니다. A씨가 적자가 발생하는 카페를 상당한 순수익이 발생하는 것처럼 허위의 매출 자료를 조작하여 매도한 것이었고, B씨는 이에 속아 권리금까지 주며 이를 인수한 것이었습니다.    






위와 같은 권리금 문제가 발생하였다면 피해자는 적극적으로 권리금 사기를 주장하여야 합니다. 


이에 필요한 근거들을 정확하게 제시하고 필요한 것들이 무엇이 있는지, 어떻게 권리금 사기를 주장할 것인지 등 법률적인 자문을 받기 위해 변호사와 함께 사건 초기부터 상담하고 해결책을 찾아가는 것이 좋습니다. 


특히 권리금 문제에 다양한 소송수행 경험이 있는 변호사라면 더욱 좋을 것 입니다. 





이 가운데 김윤권 변호사는 부장판사출신 변호사로 부동산과 건축 소송 등 다양한 부동산 관련 분쟁에 있어 수행경험이 풍부한 변호사입니다. 이러한 경험을 토대로 의뢰인들의 든든한 법률 조력자가 되기 위해 노력하고 있습니다. 혼자서 고민하지 마시고 이러한 부동산 관련 분쟁에 조력이 필요한 상황이라면 부동산소송변호사와 함께 효율적이고 신속한 해결 방법을 찾으시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

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공동주택관리법 변호사 필요할 때



공동주택관리법은 공동주택을 투명하고 안전하고 효율적으로 관리할 수 있게 하기 위해 제정된 법입니다. 


공동주택관리법을 통해 국민의 주거수준을 향상시키고자 하는 것인데 이러한 공동주택관리법은 주택법에 따른 공동주택이나 부대시설 및 복지시설 등이나 건축법에 따라 건축허가를 받고 주택 외의 시설이나 주택을 동일한 건축물로 건축하게 되는 건축물을 뜻합니다. 



2018년 공표된 공동주택관리법 시행령에 따르면 의무관리대상 공동주택의 범위는 300세대 이상의 공동주택이거나 150세대 이상으로 승강기가 설치된 공동주택이나 중앙집중식 난방방식의 공동주택 등을 뜻합니다. 


이러한 공통주택의 관리방법은 입주자대표회의에서 의결로 제안해 전체 입주자의 과반수가 찬성하거나 전체입주자의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하면 관리방법을 결정할 수 있습니다. 그 외에도 자치관리기구의 구성이나 운영, 주택관리업자 선정 등 공동주택관리법에는 공동주택관리에 해당하는 대부분의 내용이 있습니다.



개정안과 적용 사례를 살펴보면 아파트 베란다나 화장실에서 담배를 피워서 층간 간접흡연 문제로 다툼이 많습니다. 공동주택관리법 개정에 따라 층간 간접흡연 피해자는 아파트 관리사무소에 신고를 할 수 있는데 그럴 경우에 관리사무소에서는 실내 흡연이 의심되는 가구에 들어가 사실 관계를 확인할 수 있습니다. 


만약 실내에서 흡연하여 간접흡연 피해가 발생하였음이 확실할 때는 간접흡연을 중지시키고 금연 조치를 권고할 수 있습니다. 더하여 아파트 입주자에게는 관리사무소 조치에 협조해 피해 방지를 위해 노력하여야 할 의무가 생깁니다. 또한 입주민들이 분쟁 조정을 위한 자치조직을 구성할 수도 있습니다.



또한 주차와 관련해서도 공동주택 거주자들의 분쟁이 많습니다. 공동주택관리법과 관련한 판결 사례 중 차를 2대 이상 등록한 입주민과 관련한 경우가 있습니다. 


해당 아파트에서는 한 가구에서 여러 대의 차량을 보유하고 있을 때는 두 번째 차량부터는 일정 시간, 지정 구역에만 주차한다는 내용의 주차장 관리 규약을 시행했습니다. 가구당 차량 1대에는 기본 주차 차량을 뜻하는 녹색의 스티커를 붙이고, 두 번째 차량에는 추가차량이라는 뜻의 분홍색 스티커를 붙이게 되어있었습니다. 


거주자 A 씨는 차량 2대를 소유하였는데 주차난 때문에 지정구역이 아닌 곳에 두 번째 차량을 대기도 하였는데 그때마다 차량에 경고문이 붙여졌습니다. 이에 불만을 가진 A 씨는 주차장 관리 규약이 무효라고 주장하며 입주자대표회의는 경고문 제거비용과 정신적 손해배상으로 300만원을 배상하라며 소송을 제기하였습니다. 



1심에서는 절차상의 문제로 아파트 주차장 관리규약은 효력이 없다며 A 씨의 주장을 인용하였습니다. 


공동주택관리법과 시행령에 따르면 주차장 문제는 관리규약 준칙에 해당하는데 입주자의 주차장 이용권을 제한하는 규정을 만들면서 관리규약을 개정하고 시장에게 신고하지 않고 입주자대표회의가 일방적으로 별도 규정을 시행하는 것은 효력이 인정될 수 없다는 것이었습니다. 


법원에서는 두 번째 차량 분홍색 스티커를 녹색으로 교체하는 한편 위자료를 지급하라고 판결했습니다. 그러나 2심에서는 1심 판결 이후 입주자 회의 구성원 과반수가 관리규약에 문제가 된 내용을 담아 개정하기로 의결을 하고 공표한 점으로 미루어 적법하게 개정이 되었고 이해관계에 대한 합리적 조정으로 여겨지기 때문에 1심의 판결을 뒤집었습니다. 



공동주택관리법은 다양한 세대의 이해관계를 조정하기 위한 것이기 때문에 그만큼 적법한 절차에 따라 이루어져야 합니다. 


공동주택관리법에 문제가 있을 경우에는 법적으로라도 정당한 권리를 찾기 위해 대응하는 것이 옳고, 반대로 개인의 이득을 위해 공동주택관리에 해를 끼치는 이가 있을 경우에는 관련 규정을 바탕으로 공공의 이익을 위해 싸워야 합니다. 


김윤권변호사는 공동주택관리법과 관련해 다수의 경험이 있는 변호사로 관련 경력을 바탕으로 최선을 다해 도움을 드리고 있습니다. 공동주택관리법과 관련해 도움이 필요할 때 경험이 있는 변호사를 찾아 도움 받으시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

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