건축물 용도변경 왜?




국내의 건축물에는 정해진 용도들이 있습니다. 상가라면 상가 주택이면 주택 공공시설이면 공공시설 등 정해진 용도에 따라 사용하게 끔 정해져 있으며 각종 세금들이 다르기도 합니다. 예를 들면 수도세, 전기세, 가스비가 대표적일 텐데요. 아무래도 상가나 공장은 주택에 비해서 많은 전기와 수도를 사용하기도 하며 국내 경제 활동에서 중요한 역할을 하기 때문에 상대적으로 각종 세금을 감면해줍니다.





때문에 건축물 용도변경은 종종 발생하기도 하는데요. 요즘에는 전원주택을 개조하여 미용실이나 카페로 이용하는 경우가 있어 이때는 주택에서 상가로 건축물 용도변경을 하여야 합니다. 또한 오피스텔의 경우에도 사무실로 이용되지 않고 사람이 생활하는 주거환경이라면 주택으로 건축물 용도변경을 하거나, 청약이 있을 시에는 사무실로 유지하는 등의 방법들이 있습니다.





하지만 최근 법제처에서 기존 건축물이 법령의 제, 개정으로 건축제한규정에 맞지 않게 된 경우 건축물 용도변경을 할 수 없다는 이야기가 나왔는데요. 건폐율이나 층수 등 건축제한규정에 맞지 않게 됐을 때는 건물을 다른 요도로 변경할 수 있는지에 대한 국토해양부의 질문에 건축물의 용도와 규모 등은 해당 지역의 건축제한규정에 적합해야 한다고 대답하였습니다.





이는 무분별한 건축물 용도변경을 막기 위해서인데요. 예를 들면 여관으로 사용하는 6층 건물을 허용했던 농림지역이 4층이하의 관리지역으로 변경됐을 때 종전의 여관은 계속해서 숙박시설로서 이용될 수 있지만 의료시설 등 다른 용도로 변경하는 것은 금지된다는 것입니다.


더군다나 요즘은 건축물을 허물기보다는 그를 보수 리모델링을 통해서 용도를 변경하는 것이 많아지고 있어 이 내용은 상당히 큰 영향을 끼칩니다. 때문에 섣부르게 건축물을 계약하고 용도변경 하는 것은 무리가 있는데요. 해당 지역의 법령을 잘 살펴보지 않고 가격이 싸다거나 위치가 좋다고 해서 거래를 하였다가는 그것이 수포가 될 수 있습니다.





변호사 상담을 통해서 해당 지역의 법령을 자세히 파악하고 용도변경이 가능한지를 알아본 후 거래 계약을 하는 것이 좋습니다. 변호사 상담은 사건이 터진 후 받는 것이 아니라 사전에 먼저 상담을 받아 본 후 문제를 예방하는 것인데요. 물론 문제 발생 후에도 상담을 통해서 해결 대책을 마련할 수 있습니다.


거금을 들여 구입한 건축물 용도변경이 기각되어서 어찌해야 할지 방도를 못 찾고 발만 동동 구르고 계시거나 해당 지역의 신축 건물이 층수가 대체적으로 일관성 있게 낮은 층수이지만 계약하시려는 건축물만 유독 층수가 높다면 김윤권변호사와 상담을 통해서 조사해보시기 바랍니다.




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건설소송 건축불허가 이유는?




최근 자신의 소유에 땅에 건축을 하려 건축허가를 신청했으나 해당 지역이 도시발전계획을 추진할 예정지라는 이유로 건축불허가를 한 지방자치 단체에 행동은 위법하다는 법원의 판결이 내려진 바 있습니다. 이 같은 판결이 내려진 이유는 무엇인지 건설소송 변호사 김윤권 변호사와 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.





A씨는 자신이 소유한 땅에 자동차 정비소를 건설하고자 하였고 이에 적법한 절차를 밟고자 관할 구청에 건축허가를 신청하였습니다.


그 후 시간이 흐른 뒤 A씨는 자동차 정비소 보다는 정비공장을 건설하는 것이 좋겠다는 판단을 하게 되었고 이에 관할 구청에 용도변경을 신청하였으나 관할 구청에서는 도시발전계획이 진행 중이라는 이유에서 A씨의 청구를 받아들이지 않았는데요.





이에 반발하게 된 A씨가 소송을 제기한 것이 이번 사건의 전말입니다. 이번 건설소송에 대해서 1심 재판부는 단순히 계획이 추진 중에 있다는 이유만으로 A씨의 청구를 받아들이지 않은 관할 구청의 처분은 위법하다는 판결이 내려지게 되었습니다.


또한 이 같은 1심재판부의 판단에 이어진 항소심 재판부 또한 동의하면서 A씨에게 원고 승소판결이 내려지게 되었는데요.





결국 이번 사건은 도시수립계획이 추진 중이기에 수립될 가능성이 있다는 사실 만으로 토지주인의 건축물 허가를 하지 않은 것은 위법하다는 재판부의 판단에 따라 A씨는 원고승소 판결을 받을 수 있었습니다.





이상으로 건설소송 변호사와 함께 건축불허가에 대한 소송사례를 살펴보았습니다. 건축 및 부동산에 대한 소송이 제기될 수 있습니다. 이때 혼자 힘으로 어려움을 극복하려 하기 보다는 관련된 소송경험이 풍부한 변호사와 동행하여 어려움을 극복하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 건설소송 및 부동산소송과 관련된 문의가 있으실 경우 김윤권 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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건설분쟁변호사 현금청산사례



최근 건설과 관련된 법적 분쟁으로 인해 건설분쟁변호사에게 상담을 받는 분들을 많이 볼 수 있습니다. 이와 관련해서는 여러 분쟁이 발생할 수 있는데요. 오늘 소개해드릴 사례는 현금청산사례입니다.


이와 관련하여 과거에 법원은 어떠한 판결을 내렸는지 현금청산사례에 대해 건설분쟁변호사와 함께 살펴보겠습니다.





모 지역 재건축정비사업조합은 해당 지역의 재건축 사업을 위해서 설립된 조합이었습니다. 조합은 조합원을 대상으로 분양신청을 받았으나 A씨 등 9명은 만료일까지 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자로 확정이 되었습니다.


그런데 만료일 후 세대수와 층수 등이 증가하는 등 사업시행계획에 변동이 발생한 것입니다.





이에 조합은 A씨 등 9명을 상대로 소송을 제기했는데요. 고법은 조합이 A씨 등 9명을 상대로 낸 소유권이전등기소송 항소심에서 조합은 원고 1인당 7억 5천만원~10억원을 지급하고 피고들은 주택과 대지의 소유권이전등기를 하라고 판결했습니다.


이는 주택재건축사업에서 분양신청을 하지 않은 조합원이 받아야 할 현금청산 금액이 정해졌다면 이후 사업계획이 확장되거나 변경되었어도 현금청산 대금을 다시 산정할 필요가 없다고 판결한 것이었습니다.





재판부의 판결문에 대해 건설분쟁변호사와 함께 살펴보면 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않으면 분양대상자의 지위를 잃고 조합원 지위를 잃게 된다고 했습니다.


그러면서 A씨 등이 분양신청기간이 종료될 때까지 분양신청을 하지 않았다면 그 이후 사업시행계획이 변경되었어도 A씨 등에게 다시 분양 신청기회를 줘야 하거나 조합원 지위가 회복된다고 보기 어렵다고 밝혔습니다.





또한 사업시행인가 자체에 무효나 취소사유가 있지 않다면 분양신청기간 종료에 따른 현금청산 대상자 확정과 매매계약의 의제, 조합원 지위상실 등 효력을 부정하기 어렵다고 했습니다.


더불어 사업시행계획 변경 등 사정변경을 이유로 대다수 조합원에게 획일적, 일률적으로 처리된 권리귀속관계를 모두 무효로 하며 다시 모든 절차를 진행하면 사업의 공익적 성격에 배치된다고 설명했습니다.





이렇게 건설분쟁변호사와 함께 살펴본 바와 같이 재건축 사업을 진행하는 와중에는 법적인 분쟁이 발생하기 쉬운데요.


이 때 건설분쟁변호사의 법률적인 도움은 분쟁을 풀어나가는데 도움이 될 것입니다. 이와 관련하여 궁금하신 사항은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




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건설상담 변호사 원사업자의무



건설상담 변호사 김윤권입니다. 최근 원사업자의무를 무시하고 원사업자의 계약상 위치를 활용하여 권리를 악용하는 불법하도급 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.


이와 같이 거래 중 원사업자의무를 제대로 이행하지 않는 경우 수급사업자는 법적으로 문제를 해결해나갈 필요가 있겠습니다. 오늘은 건설상담 변호사와 함께 불법하도급과 관련된 하나의 사례를 살펴보겠습니다.





A씨는 을회사가 갑으로부터 도급 받은 신축공사의 이부를 하도급 받아 공사진행 중이었는데 건축자재의 가격이 오르면서 을회사는 갑과 공사대금증액을 합의했음에도 A씨에게는 최초 하도급계약 시 공사대금의 증액을 하지 않기로 약정한 바가 있어 증액해줄 수 없다고 했습니다.


이 경우 하도급법에 위반되는 것이 아닌지 확인할 필요가 있습니다.





건설상담 변호사가 알려드리면 설계변경 등에 따른 하도급대금 조정에 관해 하도급법은 원사업자는 제조 등 위탁을 한 후 발주자로부터 설계변경이나 경제상황의 변동 등의 이유로 추가금액을 지급받는 경우 동일한 사유로 목적물의 완성에 추가비용이 소요되면 그가 받은 추가금액의 내용과 비율에 따라서 하도급대금을 증액해야 하고 발주자로부터 감액을 받은 때는 그 내용과 비율에 따라 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다.





이와 관련된 판례를 보면 1995년 1월 5일자로 개정되기 전 (구)하도급법 제16조에는 원사업자가 제조 등 위탁을 한 후 발주자로부터 설계변경 또는 경제상황 변동 등 이유로 추가금액을 지급 받는 경우 동일한 사유로 목적물의 완성에 추가비용이 소요되는 때는 그가 받은 추가금액의 내용과 비율에 따라서 하도급대금을 증액해야 한다는 취지로 규정했습니다.





그러나 대법원은 그 법은 그 조항에 위반된 하도급약정의 효력에 대해 아무 규정을 두지 않는 반면 위 조항을 위반한 원사업자를 벌금형에 처하도록 하며 그 조항 위반행위 중 일정한 경우만 공정거래위원회에서 조사하게 하여 그 위원회로 하여금 그 결과에 따라 하도급분쟁 조정협의회에 조정 등을 요청하게 하거나 원사업자에게 통지, 최고하게 하거나 그 위반행위의 신고를 각하 또는 기각하게 하도록 규정하고 있을 뿐이어서 그 조항은 그에 위배한 하도급인과 하수급인 간 계약의 사법상 효력을 부인하는 조항이라고 볼 것은 아니라고 판시한 바 있습니다.





따라서 A씨의 사안을 봤을 때 A씨와 을회사간의 위 약정이 무효라고 할 수는 없을 것입니다. 이처럼 건물공사를 진행하면서 대부분은 하도급 계약이 맺어지게 되는데 하도급 계약에서 원사업자와 수급사업자 간 법적 분쟁이 빚어지는 경우가 많습니다.


부당한 특약으로 인한 손해는 법적 절차를 밟아 타당한 권리를 주장할 필요가 있습니다. 이와 관련하여 도움이 필요하시다면 건설상담 변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




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건설소송변호사 불법하도급



최근 건설소송변호사 김윤권 변호사에게 많이 문의해주시는 것 중 하나가 바로 불법하도급입니다. 하도급 거래를 하면서 부당한 특약으로 인해 손해를 보는 수급사업자의 사례들을 많이 접해볼 수 있는데요.


이 경우 법률적으로 문제를 풀어가면서 수급사업자는 부당한 거래 상의 불이익으로 인한 피해로부터 자신의 권리를 되찾아야 할 것입니다.





그 중 하나의 불법하도급 사례를 건설소송변호사와 함께 살펴보면 B회사는 A회사로부터 건물신축공사를 하도급 받아 진행 중이었고 C회사는 B회사로부터 일부를 하도급 받았습니다.


그런데 B업체가 건축자재의 가격상승으로 인해 A업체와 공사대금증액을 합의했음에도 C업체와는 최초 하도급계약 시 공사대금의 증액을 하지 않기로 약정한 바가 있어 B업체는 C업체의 증액요구를 거부한 사례가 있었습니다.





이 경우 건설소송변호사가 보면 C업체는 권리를 찾을 수 있는지가 중요한 사안입니다.


설계변경 등에 따른 하도급 대금의 조정에 관해 하도급거래 공정화에 관한 법률에는 원사업자는 제조 등 위탁을 한 후 발주자로부터 설계변경 또는 경제상황의 변동 등의 이유로 추가금액을 지급받는 경우 동일한 사유로 목적물의 완성에 추가비용이 소요되는 때에는 그가 받은 추가금액의 내용과 비율에 따라 하도급대금을 증액해야 하고 발주자로부터 금액을 감액 받았다면 그 내용과 비율에 따라 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다.





그리고 건설소송변호사가 알려드리는 경우 만일 위 규정에 위반되었다면 공정거래위원회에 신고할 수 있으며 이에 대한 처벌규정도 있습니다.


그러나 위 사안의 경우 하도급법 제16조에 위반되는 하도급계약의 효력으로 즉 위 규정위반의 사법상의 효과가 문제되는 사안입니다. 그렇다면 판례에서는 어떻게 해석하는지 알아볼 필요가 있겠습니다.





판례를 살펴보면 구 하도급법 제16조에는 원사업자가 제조 등 위탁을 한 후 발주자로부터 설계변경이나 경제상황의 변동 등 이유로 추가금액을 지급받은 경우 동일한 사유로 목적물 완성에 추가비용이 소요되는 때는 그가 받은 추가금액의 내용과 비율에 따라서 하도급대금을 증액해야 한다는 취지로 규정되어 있었습니다.





오늘은 건설소송변호사와 함께 불법하도급 사례에 대해 살펴보는 시간을 가졌습니다. 결과적으로 C업체는 B업체와의 약정이 무효라고 할 수는 없는 사안입니다.


따라서 처음에 하도급 계약을 하는 경우에 부당한 특약이 계약 내용 중에 없는지를 면밀하게 검토하는 것이 좋은데요. 만일 불법하도급에 대해 궁금하신 사항이 있으시다면 건설소송변호사 김윤권 변호사가 자세하게 상담해드리겠습니다.




Posted by 변호사 김윤권

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건설분쟁 불공정거래 현황은?


건설 현장은 각종 불공정 거래 행위가 가장 빈번하게 발생하는 곳인데요. 불공정 거래로 인한 피해를 줄이고자 정부는 표준계약서를 도입하였지만 여전히 사용하는 업체는 미미한 것으로 나타났습니다.


따라서 오늘은 건설분쟁 관련하여 불공정거래 현황에 대해서 살펴보고 이에 대한 대처는 어떻게 하는지 김윤권변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


대한기계설비 건설협회가 약 30개의 회원사를 상대로 설문 조사한 자료에 따르면 21개 업체 응답 중 표준 하도급 계약서를 작성한 업체는 1곳 밖에 없었던 것으로 나타났는데요. 이들의 계약 건수는 10%로 응답한 업체 모두가 표준계약서의 제정 및 사용에 대해서는 인지하고 있었습니다.


그러나 건설 현장에서의 불공정거래로 인해 계약서를 작성하지 못했던 것인데요. 공정거래위원회와 국토교통부에서는 해외 건설 수주에 대한 불공정거래 문제를 해결하고자 표준계약서를 게재하고 있습니다.

 

 


하도급 계약서가 도입된 것은 2000년 중반에 들어 해외 건설의 수주 금액이 늘어나면서 하도급 거래가 증가하면서 하도급 대금 또는 계약해지 등의 불공정거래 문제가 발생하는 것을 인지하고 이를 예방하고자 표준하도급거래계약서를 제정, 시행한 것인데요.


표준하도급계약서에는 국내의 하도급법 준수 및 과도한 보증이나 보증기관의 지정 금지, 부당한 특약의 금지 등의 내용을 포함시키고 있어 원청업체가 작성하기 꺼려하고 있습니다.

 

 


건설분쟁에서 불공정거래가 만연하고 표준계약서를 이용하지 않는 것은 국내의 원도급과 하도급 업체간의 계약이 압도적으로 많기 때문인데요. 해외 공사에 현지 법인 즉 국내의 원도급, 하도급업체의 법인을 설립할 때는 국내법을 적용받지 않아 표준 계약서나 불공정거래 제재를 받지 않고 이에 따른 효과도 미미한 것이라는 주장이 있습니다.


또한 공사를 완료한 후 유보금 제도도 실행되고 있지 않아 각종 부실 시공에 대해서 하도급 업체가 부당하게 떠안곤 하는데요. 이 경우 건설분쟁으로 인한 소송을 피할 수 없게 됩니다.

 


표준하도급거래계약서에 대해서 모든 건설사에 강제력을 부여하는 것이 어려운 만큼 새로운 해결책이 나오지 않는 이상 불공정거래로 인한 건설분쟁은 사그라지지 않을 것으로 보입니다.


이 때는 원사업자의 불공정거래 행위에 대한 자료를 철저하게 수집하여 피해를 보상받을 수 있도록 법률가의 조력을 받는 것이 바람직합니다. 이상으로 김윤권변호사였습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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건설소송 건설부설주차장 설치기준

 

 

건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요 유발을 하는 시설에 부대해서 설치가 된 주차장으로 해당 건축물·시설의 이용자나 일반의 이용에 제공을 하는 것을 말합니다.
주택건축을 할 경우 꼭 부설주차장 설치를 하여야 할까?
오늘은 건설소송변호사 김윤권변호사와 함께 건설부설주차장 설치기준에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 


질문) 주택건축을 할 경우에는 꼭 주차장을 설치하여야 할까요?

 

답변) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역과 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물 건축을 하려는 사람은 해당하는 시설물의 설치기준에 맞는 부설주차장을 시설의 내부 및 그 부지 안에 설치를 하여야 됩니다.

 

 

설치대상은?

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역과 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물 건축을 하려는 사람은 해당 시설물의 내부나 그 부지 안에 부설주차장(화물의 하역 또는 그 밖의 사업수행을 위한 주차장을 포함)을 설치하여야 됩니다.

 

 

 

 

위 규정에 따른 시설물의 종류 및 부설주차장의 설치기준은 아래와 같습니다.

 

1. 단독주택(다가구주택은 제외함)
 - 시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하: 1대
 - 시설면적 150㎡ 초과: 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+{(시설면적-150㎡)/100㎡}]

 

2. 다가구주택: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항에 따라서 산정이 된 주차대수, 이 경우에는 다가구주택의 전용면적은 공동주택의 전용면적 산정방법을 따릅니다.

 

 

 

 

 

 

다만, 아래와 경우는 특별시·광역시·특별자치도·시나 군(광역시의 군은 제외함)의 조례로 시설물의 종류세분을 하거나 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 가 있습니다.

 

- 오지·벽지·섬 지역, 도심지의 간선도로변 또는 그 밖에 해당 지역의 특수성으로 인하여 「주차장법 시행령」 별표 1의 기준적용을 하는 것이 현저하게 부적합한 경우
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제2호에 따른 관리지역으로서 주차난이 발생을 할 우려가 없는 경우
- 단독주택(다가구주택 포함)의 부설주차장 설치기준을 세대별이나 호실별로 정하려는 경우
- 대한민국주재 외국공관 안의 외교관이나 그 가족이 거주를 하는 구역 등 일반인의 출입이 통제가 되는 구역에 주택 등의 시설물 건축을 하는 경우

 

이를 위반하여 부설주차장 설치를 하지 않고 시설물을 건축이나 설치를 하게 되면 3년 이하의 징역 또는 3년 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.

 

 

 

 

 

건설부설주차장 설치기준에 대해서 알아보았습니다. 건설, 건축 관련 법적 문제로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 자문을 받으면서 진행하는 것이 효과적입니다.
건설소송 김윤권변호사는 다양한 건설 분쟁의 노하우를 갖춘 서울지법 부장판사출신의 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 풀어드리겠습니다.

 

 

 


 

 

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  1. 우뇽 2016.10.13 16:01  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    단독주택일 경우 300제곱미터면 2.5대가 되는데 그럴 때는 두 대로 해야하나요 세 대로 해야하나요?

건설소송변호사 건축물 착공신고

 

 

착공신고는 건축법상의 건축주의 의무이이며, 건축주는 건축공사를 착수한 때는 착수일로부터 3일 이내에 시장, 군수에게 착공신고를 해야 합니다. 공사감리를 정한 경우는 공사감리자가 그 착공신고서에 서명, 날인을 해야 합니다.
이번 시간에는 건축물 착공신고에 관하여 건설소송변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

질문) 건축허가를 받은 뒤 공사에 착공하려면 건축허가와 별도로 착공신고를 해야 할까?

 

답변) 건축허가를 받거나 신고를 한 건축물 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서 등 관련 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출을 하여야 합니다.

 

착공신고 절차 및 첨부서류는?

 

허가를 받거나 신고를 한 건축물 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서(전자문서로 된 신고서를 포함함)에 아래의 서류 및 도서를 첨부하여 허가권자에게 제출을 하여야 합니다.

 

- 건축관계자 상호 간 계약서 사본(해당 사항이 있는 경우로 한정함)
- 설계도서 중 시방서, 실내마감도, 건축설비도

 

단, 건축물의 철거를 신고할 때에 착공 예정일을 기재한 경우엔 착공신고를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

위 규정에 따라서 공사계획 신고를 하거나 변경신고를 하는 경우에는 해당 공사감리자(공사감리자 지정을 한 경우만 해당함)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명하여야 합니다.

 

또한, 착공허가를 받은 건축물 건축주가 위 신고를 할 경우에는 건축법제15조제2항에 따른 각 계약서 사본을 첨부하여야 합니다.

 

이를 위반해서 신고나 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고를 하거나 신청을 하게 되면 200만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

연면적에 따른 시공자 제한은?

 

건축주는 연면적이 661제곱미터 초과를 하는 주거용 건축물에 관한 건설공사는 건설업자가 시공하게 하여야 합니다.

 

이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

 

건축주는 허가받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수를 하지 않은 경우로 정당한 사유가 있다고 인정이 되면은 1년의 범위에서 공사착수시기 연장을 할 수 있고, 연기하려는 경우엔 착공연기신청서(「건축법 시행규칙」별지 제14호서식, 전자문서로 된 신청서 포함함)를 허가권자에게 제출하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

건축물 착공신고에 관해서 알아보았습니다. 건설, 건축 관련 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받아 체계적으로 대응하는 것이 좋습니다.
건설소송변호사 김윤권변호사는 건설 관련 분야에 다양한 소송경험과 노하우를 갖춘 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.

 

 

 

 


 

 

Posted by 변호사 김윤권

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건설소송 건설도급 순위 등

 

 

건축도급계약이란 원도급·하도급·위탁 기타 명칭의 여하에 불구하고 건설공사를 완성할 것을 약정하며, 상대방이 그 일의 결과에 대가 지급을 할 것을 약정하는 계약을 말합니다.

건설공사를 건설업자에게 맡기는 사람을 발주자라고 하고 발주자로 부터 건설공사를 독브받은 건설업자를 수즙이라고 하며, 수급인으로부터 건설공사를 하도급받은 사람을 하수급인이라고 합니다.
이번 시간에는 건설소송변호사 김윤권변호사와 함께 건설도급 순위 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

건설물의 완성을 목적으로 하는 건설도급계약에서는 그 내용이 위임이나 고용적 요소가 많이 섞여 있는 경우가 있습니다.

 

도급자가 시공방법 등에 관해서 지시나 감독하는 것 등인데, 특히 토목공사나 관공서 공사는 위임적 요소가 강합니다. 그리고 실제에 있어서 민법상의 도급계약의 규정에는 없는 새로운 계약내용들이 많습니다.

 

- 수급인이 공사비용과 공사재료의 중간지급 청구를 할 수 있게 하는 것
- 수급인이 선량한 관리자의 의무를 다한 경우에 천재 또는 불가항력에 의한 중대한 손해에 대하여는 도급자가 부담하게 하는 것
- 이상 사태로 인한 물가 및 임금 등의 급격한 변동으로 도급대금이 뚜렷하게 부족한 경우는 그 증액 청구를 할 수 있게 하는 것
- 하자담보 기간에서 특히 석조 등 건물 기간 단축을 하는 특약을 하는 것
- 수급인에게 책임이 없는 제3자에 대한 손해는 도급인이 부담을 하게 하는 것

 

그리고 종류 및 형태에 있어서도 민법상에는 없는 새로운 것이 나오고 있습니다. 수급회사가 여럿이 공동으로 도급을 맡는 공동도급, 단가를 정해서 수량으로 정산을 하는 단가도급, 그리고 대규모 건설공사에서 도급자의 형편에 따라서 부분별이나 공종별로 분리하여 도급을 주는 부분도급, 건설물로서의 완성까지를 도급받는 종합도급 등입니다.

 

 

 

 

 

 

 

도급순위 결정은?

 

건설공사 도급한도액이란 개별 건설회사가 시공능력에 적합한 공사를 맡도록 그 한계를 정한 것으로 공사발주사로부터 도급받을 수 있는 1건 공사에 대한 최대 수주 가능액수입니다.

 

그래서 개별건설회사의 도급한도액 규모의 크기에 따라 순위를 매겨 놓은 것이 도급순위가 되는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

이는 곧 각 건설업체의 시공능력을 나타내는 기준이 되는데, 개별업체의 도급한도액 결정은 건설업 면허를 받은 뒤 당해 공사분야의 최근 2년간 공사실적을 연평균한 액수, 재무구조, 기술개발, 투자실적 등을 종합 평가한 것으로 산출을 합니다.

 

정부는 중소건설업체 보호를 위하여 국가나 지방자치단체 및 정부투자기관, 관리기본법 적용을 받는 기관 등이 발주하는 토목, 건축, 토목-건축 공사에 대해서 도급금액 하한액 기준을 두고 있습니다. 어떤 건설업체가 도급 하한액에 못미치는 공사를 도급받을 경우에는 1년 이내의 영업정지 및 도급금액의 50% 이하 과징금 부과를 합니다.

 

 

 

 

 

 

건설소송 건설도급 순위 등에 대해서 알아보았습니다. 건설 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 자문을 받으면서 대응을 하는 것이 효과적입니다.
건설소송 김윤권변호사는 다양한 건설소송의 노하우를 갖춘 변호사로 건설관련 분쟁이 발생하였다면 언제든지 찾아주시기 바랍니다.

 

 

 

 


 

 

Posted by 변호사 김윤권

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건설소송변호사 지체상금율

 

 

건설계약에는 분쟁이 나장되어 있다는 말 있을 정도로 건축과 관련한 분쟁은 많고 실제로 변호사들이 처리하는 사건 중에서도 건설분쟁사건이 상당한 비율을 차지하고 있습니다.
그 중에서도 지체상금과 관련하여 분쟁이 자주 발생을 합니다.
이번 시간에는 건설소송변호사 김윤권변호사 지체상금율에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

지체상금에 대해 알아보자!

 

건축공사 도급계약을 할 때에 만약 수급인이 준공기한 안에 공사를 마치지 못하게 되면 도급인에게 돈을 지급하겠다고 미리 약정하는 것을 지체상금 약정이라고 합니다.

 

지체상금은 건설공사의 수급인이 준공기한을 준수하지 못할 것에 대한 손해배상액을 미리 정해두는 것으로 보통 지체된 기간에 지체상금율을 곱하여 산정을 하는 방법이 사용됩니다.

 

지체상금과 관련 하여,수급인이 준공기한까지 공사를 마치지 못했으니 무조건 계약서에 정한 대로 지체상금이 발생을 한다고 생각하는 사람들이 많습니다. 하지만 준공기한까지 공사를 마치지 못한 모든 경우에 지체상금이 발생하는 것은 아니기 때문에 주의를 하셔야 합니다.

 

먼저 기본적으로 지체상금은 수급인이 책임있는 사유로 약속지키지 못했을 때 발생을 하는 책임입니다.

그래서 준공기한까지 공사를 완성하지 못한 것이 오히려 도급인 때문이라거나(예컨대 도급인이 자재공급을 적기에 하지 않은 경우에), 불가항력적인 사유(예컨대 통상 예측할 수 없는 기상악화)로 인한 것이라는 점 등이 입증되면은(입증책임은 수급인에게 있다) 지체상금의 책임은 발생을 하지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

한편에, 지체상금은 수급인이 준공기한까지 공정을 완료를 하지 못했을 경우에 발생을합니다. 즉, 수급인이 준공기한 안에 모든 공정을 완료를 했지만 완성된 부분에 단지 흠이 발생한 경우는, 지체상금이 아니라 하자를 보수할 책임이 발생할 뿐입니다.

 

그런데 공사의 미완성과 하자 중 어느 쪽에 해당하는지가 분명을 하지 않은 경우가 흔히 있어, 이 점이 분쟁의 초점이 됩니다.

 

만일 공사대금 100억원, 지체상금률 하루당 0.15%로 약정된 공사의 수급인이 준공기한이 100일이나 지나서 공사를 완성을 했고, 이러한 지체의 책임이 수급인에게 있는 경우에는, 얼핏 계약 내용만 보면 수급인은 지체상금으로 도급인에게 15억원(100억원×0.0015×100)을 물어야 한다고 속단을 할 수 있습니다.

하지만 재판의 실제는 그렇지 않은데, 지체상금의 기본적인 성격은 수급인의 채무불이행으로 인한 손해배상의 액수를 미리 정하여 놓는다는 점에 있습니다. 이것을 손해배상의 예정이라고 합니다.

그런데 민법은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우는 법원은 적당히 감액을 할 수 있다는 규정을 두고 있으며, 이 규정은 지체상금의 경우에도 그대로 적용이 됩니다.

 

그래서 위 사례에서 도급인이 수급인을 상대로 15억원의 지체상금을 구하는 소송을 제기하면, 수급인은 자신이 준공기한을 지키지 못한 경위, 지체로 인하여 도급인에게 실제로는 별로 손해가 없다는 사실 등 자신이 여러 모로 억울하다는 점을 주장을 하게 되며, 이런 여러 사정들을 근거로 법원은 지체상금을 적절히 감액을 할 수 있습니다.

 

판례를 살펴보면은 법원이 무려 70~80%의 감액을 인정한 사례까지 관찰이 되고 있습니다.

그래서 지체상금 소송을 생각하고 있는 분들은 이상의 여러 점을 생각에 두고 미리 대비해야 할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 지체상금율에 대해서 알아보았습니다. 건설 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 체계적인 도움을 받아 진행하는 것이 효과적입니다.
건설소송변호사 김윤권변호사는 건설 관련 소송에 다양한 지식과 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 건설관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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