명도소송유치권 권리 어떻게?

 



건물이나 상가 같은 부동산은 높은 재산적 가치를 지니게 됩니다. 그런 만큼 분쟁이 발생한다면 막대한 피해를 받을 수 있는 것이 부동산, 건물인데요. 특히 상가를 임대하는 임대인과 상가를 임차하는 임차인 사이에서 해당 상가를 놓고 자리싸움이 벌어지는 경우도 있습니다.

 

그 때문에 많은 법적 소송이 오가고, 서로의 권리 주장을 위해 치열한 공방이 펼쳐집니다. 임차인을 내보내고 싶은 임대인과, 임대인의 부당한 행위에 적극 권리주장을 하는 임차인의 대립이 첨예하기 때문입니다.


명도소송이란 일반적으로 원래 나가야할 상가의 임차인이 나가는 것을 거부하며 자리에 눌러앉아 어쩔 수 없이 법의 도움을 받아 강제로 나갈 수 있도록 하는 집행권원을 얻는 소송입니다. 정당한 권리도 없이, 계약이 끝났음에도 불구하고 임차인이 임대인의 상가를 마음대로 점유하고 있는 것입니다. 이때 임대인은 그 상가를 타인에게 임대할 수도, 활용할 수도 없어 막대한 손실이 발생할 수 있어 임대인의 권리구제를 위해 마련된 제도가 바로 명도소송입니다.

 

그런데 여기서 임대인이 주의해야할 부분이 있습니다. 만약 임차인이 명도권에 대해 유치권으로 맞선다면 어떤 대응을 펼쳐야 하는지가 바로 그것입니다. 사실 유치권이란 다른 사람의 물건이나 유가증권 등을 점유한 사람이 해당 대상과 관련하여 발생한 채권이 변제기간에 달했을 경우, 채권 변제가 이루어질 때까지 해당 물건이나 유가증권 등을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.

 

이러한 유치권은 본래대로라면 채권자가 건설사, 점유를 잃은 부동산에 대해 권리를 행사하기 위해 이루지는 것이지만, 이를 악용하여 임차한 상가 등의 건물에 적용하여 임대인과의 계약이 끝났음에도 불구하고 상가를 비워주지 않고 명도소송유치권 분쟁이 번지게끔 불법으로 버티고 있는 것입니다.

 



가볍게 예를 들자면, 하자가 생긴 상가를 본인이 보수했다하여 점유할 권리가 발생, 채권이 존재한다는 이유로 상가를 불법 점유할 수 있다는 말입니다. 결국 임대인은 어쩔 수 없이 명도소송유치권 분쟁에 대한 법적인 도움을 받게 되는 것입니다.

 

하지만 이렇게 임차인이 임대인의 상가나 건물에 불법으로 점유하고 있다고 하더라도 섣부른 퇴거집행은 금물입니다. 강제로 퇴거를 집행할 수 있는 것은 법적인 집행권원을 받았을 때 뿐으로, 또 다른 분쟁을 야기시키지 않으려면 반드시 명도소송을 진행하여 임차인의 유치권 주장이 불법행위임을 주장해야 합니다.

 

따라서 명도소송유치권 분쟁은 임대인과 임차인의 첨예한 갈등이 벌어지는 만큼 부동산 법률에 풍부한 지식을 가진 부동산변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 명도소송유치권 분쟁에 대해 실제 사례를 살펴보고 임대인으로서 어떻게 대응해야 하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.


 



A씨는 인근 아파트 주변에 위치한 상가에서 과일 장사를 해오다 노령의 이유로 가게를 접게 되었습니다. 상가가 비게 되자 A씨는 임대를 놓았고, 얼마 지나지 않아 B씨가 찾아와 1년의 임대계약을 맺게 되었습니다.

 

B씨는 기존 A씨가 있던 가게를 리모델링하기 위해 도배부터 인테리어까지 시공에 들어갔고, 수도관 틈이 벌어진 것을 보고 함께 수리했습니다. 인테리어가 끝나자 B씨는 인근 학교 아이들과 학부모를 타깃으로 분식집 겸 카페를 운영했는데요. 얼마 후 B씨의 가게는 맛집으로 소문이 나 인산인해를 이루었습니다.

 

B씨에게 임대를 준 A씨도 장사가 잘되는 만큼 임대료도 밀림 없이 받을거라고 생각하여 흡족해했는데요. 그런데 대금지급일이 지나도 B씨는 A씨에게 임대료를 줄 생각도 하지 않았습니다. B씨를 찾은 A씨는 인테리어로 인해 지출이 많아 대금 지급이 늦어졌다며 양해를 구해달라는 이야기를 했습니다.

 

한 두 달 정도는 그럴 수 있겠다 생각한 A씨였지만, 계약기간이 지나도 임대료지급과 재계약을 하지 않은 채 수입을 버는 B씨의 행동 결국 A씨는 명도소송을 제기하기로 하였습니다. 이를 통보하자 B씨는 오히려 인테리어 중 상가의 하자를 발견했고, 본인이 수리하였으니 상가를 점유할 권리가 있다며 A씨를 협박, 위협을 가하고 유치권을 주장하였는데요.

 


사건을 맡은 대법원은 B씨의 주장과 협박을 행사하여 상가를 점거하였다면 이는 위법한 점유가 되는 것이므로 유치권도 성립하지 않는다고 판단하여 해당 부동산에서의 퇴거를 명령하였습니다.

 

위 사례에서 볼 수 있듯이, 계약 종료가 되었음에도 불구하고 상가를 점유하며 월세와 같은 임대료를 반복적으로 지급하지 않는 임차인은 임대인이 명도소송유치권을 제기하여 사건을 처리할 수 있습니다. 뿐만 아니라 상가에 대한 임차권을 주장한다 하더라도 유치권의 성립 요건을 면밀히 파악한다면 상대방의 주장에 대해 적절한 대응을 할 수 있을 것입니다.

 

김윤권변호사는 부동산과 관련하여 고민을 가지고 계시는 분들의 고민해결사로서, 든든한 조력자가 되어드리고 있습니다. 건물명도소송유치권 분쟁으로 도움이 필요하시다면 문의해주시길 바랍니다.

 

 

Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

부동산명도소송 필요하다면




건물에 대한 임차인과 임대인의 분쟁은 날이 갈수록 늘어나고 있습니다. 우리 주변을 보아도 임차인과 임대인의 분쟁으로 인해 고통의 시간을 보내고 계시는 분들이 많이 계신데요. 부동산과 관련한 갈등은 쉽게 해소하기 어려울뿐더러 법적 지식이 풍부하지 않다면 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다. 따라서 부동산과 관련한 문제는 조력자의 도움이 절실히 필요한 사안이기도 한데요.


임차인이 계약이 끝났음에도 불구하고 계속해서 점유를 하고 있거나 애초에 점유를 할 권한이 없음에도 계속해서 점유를 하는 등의 문제가 발생했다면 자신의 권익을 지키고 재산상의 피해를 줄이기 위해 적절한 조치를 취해야 합니다. 이는 부동산명도소송으로 해결할 수 있는데요. 


부동산명도소송이란 인도명령 대상이 아닌 경우나 인도명령 대상기간 6개월을 넘긴 경우 점유자가 스스로 부동산을 인도해주지 않으면 소송을 제기한 후 승소를 통해 강제집행을 하는 것을 말합니다. 즉 앞서 말씀드린 것처럼 임차인이 계약이 끝났음에도 이를 이행하지 않거나, 경매를 통해 부동산에 대한 소유권을 갖게 되었을 때 등 상대에게 부동산을 인도하라는 명령을 법적 조치로 취할 수 있는 것입니다. 





부동산명도소송에 대한 이해를 돕기 위해 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다.


H씨는 경매를 통해 한 상가를 사게 되었습니다. 그런데 전 주인인 ㄱ씨로부터 상가를 임차한 J씨가 월세와 관리비를 제대로 내지 못하여 약 3500여 만원을 연체하고 있다는 사실을 알게 되었는데요. 임차인인 J씨는 전 주인 ㄱ씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원의 조건으로 임차를 하였으나, 그를 제대로 이행하지 못하고 연체를 한 것입니다.


주인이 H씨로 바뀌었음에도 임차인 J씨는 밀린 비용을 내지 못했고, 결국 H씨는 임대차계약을 해지하게 되었습니다. 그러자 임차인 J씨는 보증금을 돌려주지 않으면 나가지 않겠다고 버텼고, H씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 보증금을 반환해야할 의무가 없다며 상가를 비워달라는 부동산명도소송을 제기했는데요.


이에 재판부는, 임대차계약에서의 보증금은 계약 종류 후 목적물을 임대인에게 명도할 때 까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다며, 채무는 임대차관계 종류 후 목적물이 반환될 때 까지 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 다연히 공제된다고 이야기했습니다.


덧붙여, 임차건물의 양수인이 건물소유권을 취득한 뒤 임대차계약이 종료되어 임차인에게 보증금을 반환해야할 경우에도, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임 등은 보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다고 밝히며 임차인인 J씨는 H씨에게 건물 소유권 취득 후 연체한 차임 200여 만원을 주라는 판결을 내렸습니다.





즉, 법원은 임차인 J씨가 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 상가주인이 H씨로 바뀌었기 때문에 H씨는 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 판단을 내린것인데요. 부동산명도소송을 통해 H씨는 임차인 J씨가 점유하고 있던 상가를 돌려받을 수 있었습니다.


위 사례에서 볼 수 있듯이 경매를 통해 부동산의 소유자가 바뀌었을 경우 부동산명도소송을 하게 되는 경우가 많습니다. 부동산을 낙찰 받았음에도 임차인이 인도를 거절한다면 부동산명도소송을 제기하여 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 





부동산에 대한 것은 재산과 관련된 문제이기 때문에 민감한 사안일 수 밖에 없습니다. 임차인과의 부동산 갈등이 발생했고, 그것이 대화로 해결되지 않는다면 적절한 법적 조치로 대응하여 자신의 재산을 지키고 권리를 지켜야 합니다.


김윤권변호사는 의뢰인의 권익을 소중히 여기고 지키기 위해 노력하고 있습니다. 부동산명도소송과 관련하여 도움이 필요하시거나 상담이 필요하시다면 언제든지 김윤권변호사를 찾아 조력을 얻어가시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

건물명도소송 사례로 알아보기




건물명도소송이란 부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 뜻합니다. 즉, 부동산을 매입하려고 하는 사람이 그 대금을 지불완료 했음에도 불구하고, 부동산 점유자가 부동산의 인도를 거절할 때 이를 넘겨달라고 소송을 제기하는 것인데요. 


건물명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이고 소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없습니다. 특히 건물명도소송은 경매를 통해 부동산의 소유자가 변경되었을 경우에 진행되게 되는데요. 명도소송을 통해 판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있게 됩니다.





부동산은 큰 돈이 오가기 때문에 문제가 발생하게 되면 그 해결이 복잡하고 어려워 질 수 있는데요. 건물명도와 관련하여 문제가 발생한다면, 서둘러 차근히 건물명도소송을 준비하고 절차를 밟아나가시는 것이 좋습니다. 시간이 흐르면 내가 부동산을 구매했음에도 불구하고, 소유자가 될 수 없는 경우가 생길 수 있기 때문에 초기부터 대응하여 문제를 해결해야 합니다.





건물명도소송의 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다.


H씨는 경매를 통해 한 상가를 샀습니다. 그런데 ㄴ씨라는 세입자가 전 주인인 A씨로부터 상가를 임차하여 월세와 관리비를 제때 내지 못해 약 3천 5백여만원을 연체하고 있었다는 사실을 알게 되었는데요. ㄴ씨는 전 주인 A씨와 보증금 2500만원에 월세 190여 만원을 내기로 하고 임대차계약을 했는데, 보증금보다 훨씬 더 많은 금액을 연체하게 된 것입니다. H씨가 경매를 통해 상가를 매입함으로 주인이 바뀌었음에도 불구하고 ㄴ씨는 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 H 씨는 임대차계약을 해지하게 되었는데요. 그러자 ㄴ씨는 보증금을 돌려주지 않으면 나가지 않겠다며 H씨의 요구를 무시했고, H씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 보증금을 돌려주지 않아도 되는 것은 당연하다며 상가를 비워달라고 건물명도소송을 제기하였습니다. 





이에 재판부는, 임대차계약에서 임대차보증금은 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때 까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다며, 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환 될 때 특별한 사정이 없는한 보증금에서 공제되는 것이 당연하다고 밝혔습니다. 더불어 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 보증금을 반환해야하는 경우에도, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체 월세 등이 있으면 보증금에서 당연히 공제되는 것이 맞다고 밝히며 H씨의 손을 들어주었는데요. 그 결과 H씨는 상가를 명도받게 되었고, ㄴ씨는 밀린 관리비, 월세 등을 지불하게 되었습니다. 


임차인인 ㄴ씨가 월세 등을 연체하고 있는 상대에서 H씨로 상가 주인이 바뀌어있기 때문에, 상가의 새 소유자인 H씨는 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세, 관리비 등을 공제할 수 있다고 법원은 판결을 내린 것인데요. H씨는 건물명도소송을 통해 자신의 건물에 대한 소유권을 제대로 가질 수 있게 되었습니다. 





위 사례에서 볼 수 있듯이, 상가를 점유하며 계약 종료일이 지났음에도 불구하고 상가를 비우지 않거나, 월세 등의 비용을 반복적으로 지급하지 않는 임차인에게 매수인이 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라고 소송을 제기하는 것이 바로 건물명도소송입니다. 자신이 경매를 통해 상가건물을 구매했음에도 불구하고, 임차인과의 이러한 문제가 발생하였다면 관련 노하우를 가지고 있는 조력자와 문제해결을 함께 하시는 것이 좋습니다.


김윤권변호사는 부동산과 관련하여 고민을 가지고 계시는 분들의 고민해결사로서, 든든한 조력자가 되어드리고 있습니다. 건물명도소송에 관한 정보와 상담이 필요하시다면 언제든지 상담을 요청해주시기 바랍니다.


Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

임대차소송변호사 명도소송을




부동산 매수인이 해당 부동산에 대한 대금을 모두 지급했음에도 이전 점유자가 부동산 인도를 거절하는 경우 명도소송을 제기해 부동산을 넘겨받을 수 있는데요, 명도소송을 제기할 수 있는 사람은 부동산 매수인, 매수인의 상속인 등이며 소송을 제기할 수 있는 기간의 제한은 없습니다.


명도소송의 판결이 나고 집행문이 발효되면 매수인 등은 강제집행을 통해 이전 부동산 점유자를 내보내고 인도를 받게 되는데요. 오늘은 김윤권 임대차소송변호사와 함께 명도소송에 대해 알아보겠습니다.





   명도소송사례


A씨는 B씨와 상가 임대차계약을 체결하고 미용실을 운영하던 중 적자가 발생해 두달치 임대료를 내지 못했는데요. 결국 미용실 문을 닫게 되고 임대인B씨에게 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보냈습니다.


하지만 그 후로 A씨가 미용실 안에 있던 집기와 비품 등을 처리하지 않고 그대로 두자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송을 제기하였고 재판부는 B씨 승소 판결을 내렸습니다.





그러나 해당 미용실의 사업자등록 명의가 A씨가 아닌 A씨의 처제로 되어 있어 강제집행을 하지 못하자 B씨는 A씨와 그의 처제를 상대로 또 다른 건물 명도소송을 제기하였습니다.


재판부는 이 사건에 대해 A씨는 B씨에게 건물을 인도하고 인도 완료일까지 월 80만 원을 지급하라고 선고하였습니다.





   명도소송은 김윤권 임대차소송변호사에게!


명도소송과 같은 임대차소송은 소송제기가 가능한 조건을 자세히 따져보아야 하고 소송의 절차도 간단하지 않습니다. 따라서 부동산 명도소송에 휘말렸을 때는 분쟁 초기부터 해당 법적 지식을 충분히 갖춘 변호사를 선임하여 대응하는 것이 좋은데요.





만약 지금 부동산 명도소송과 관련하여 도움이 필요하시다면 망설이지 마시고 김윤권 임대차소송변호사에게 문의해주세요. 김윤권 임대차소송변호사는 다수의 명도소송 진행 경험과 승소 노하우를 가지고 있어 믿고 맡겨주신다면 친절한 상담과 함께 여러분의 고민을 해결하기 위해 최선을 다하겠습니다.




Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

명도소송변호사  건물인도의무 완전이행

 

 

인도명령이란 법원 경매를 통하여 부동산 낙찰을 받은 자가 낙찰대금을 완납한 뒤 정당한 권리가 없는는 점유자가 해당부동산 인도를 거부할 경우 부동산 인도를 받아내기 위하여 법원으로부터 받아내는 집행권원을 말합니다.
그렇다면 명도소송 피고가 건물 안 물건을 계속방치하면 어떻게 될까?
이에 대해서 명도소송변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 


건물 명도 소송 판결 주문에 건물 인도하라고 적혀 있다고 해도 현행 민사집행법상 인도의 의미는 구 민사소송법에서의 인도가 의미을 하는 점유를 현상 그대로 이전을 하는 것이 아닌 건물 안에 있는 물건 등을 밖으로 반출을 하고 건물 점유를 이전하는 구법의 명도를 의미하는 것이기 때문에, 명도 소송의 피고가 건물 안에 물건을 계속 방치하였다면 인도를 완료하였다고 볼 수 는 없다는 판결이 나왔습니다.


 

 

 

 

 


甲은 미용실을 운영하기 위하여 2008년 경북 포항 남구의 상가 주인인 乙과 상가 임대차계약을 체결을 했습니다.

 

하지만 적자가 발생해 두달치 차임 160만원을 乙에게 주지를 못했습니다. 결국에, 8월에 미용실 문을 닫고 乙에게 임대차계약 해지를 한다는 내용증명을 보냈습니다.

 

그러나 甲이 미용실 비품 등을 치우지 않아서 2010년 乙씨는 건물 명도 소송을 내 승소 판결을 받았습니다. 하지만 사업자등록 명의가 甲 처제로 돼 있어서 집행을 못 했고, 乙은 다시 甲과 甲의 처제를 상대로 건물명도 청구소송 제기를 했습니다.


 

 

 

 

 


2011년 6월 乙은 甲은 乙에게 건물 인도를 하고, 인도완료일까지 월 80만원을 지급하라”는 승소판결을 받아서 甲의 아파트를 경매에 넘겼습니다.

 

그러자 乙은 명도와 인도가 다른 의미인데 판결에서는 명도가 아닌 인도를 명하고 있기 대문에, 미용실 비품 등이 그대로 있다고 해도 인도 의무를 모두 이행한 것이라고 소송을 진행했습니다.


 

 

 

 

 

건물인도의무 완전이행에 관한 판결사례에 대해서 알아보았습니다. 건물명도 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행을 하는 것이 효과적인데요.
명도소송변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 경험을 갖춘 변호사로 명도분쟁이 발생하였다면 언제든지 찾아주시기 바랍니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

명도소송절차 란

 

 

명도소송은 인도명령 신청기간이 지나거나 채무자,소유자 및 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당하는 부당산을 점유하고 있는 경우 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.
그러나 명도소송절차 등에 대해 잘 모르는 분들이 많습니다.

그래서 이번시간에는 명도소송절차란 무엇인지 건물명도변호사추천 김윤권변호사와 같이 포스팅을 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

명도소송에 대해 알아보자!

 

명도소송은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소소을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비하여 시간, 비용이 더 든다는 점을 고려하여야 합니다.

 

명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기를 할 수 있습니다.

 

명도소송절차는?

 

1.소장 접수
점유이전금지가처분신청도 함께 접수를 합니다.

 

2.피고가 소장을 송달받은 날로부터 1개월 이내에 답변서를 제출합니다.

 

3.피고의 답변서에 대한 준비서면을 제출합니다.

 

4.변론준비기일
사건의 개요 및 쟁점을 정리하고 입증방법을 신청하는 절차입니다. 소장제출 후에 통상 3~4개월 정도 소요가 됩니다.

 

5.변론기일
보통 증인신문 실시를 합니다. 변론준비기일 후 3~4주 정도 소요가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

6.변론종결
변론기일 후 3~4주 정도가 소요됩니다.

 

7.판결선고
변론종결 후 3~4주 정도가 소요됩니다.

 

8. 당사자가 판결문 송달 후 14일 이내에 항소장을 제출하지 않으면 판결이 확정됩니다.


9. 어느 한 당사자라도 14일 이내에 항소장을 제출할 때에 판결은 확정되지 않고 항소심 재판부가 새롭게 배정이 됩니다.

 

10.그 후의 진행절차는 1심과 대동소이합니다.

 

11.항소심 판결문이 송달된 뒤 14일 이내에 당사자는 상고장을 제출할 수 있으며 상고장을 제출하지 않을 경우에는 판결은 확정됩니다.

 

12.판결에 기한 강제집행은 1심 판결이 선고된 이후부터는 가능하고 판결문 송달증명원, 집행문을 부여받아서 법원 집행관 사무실에 강제집행신청을 해야 하고 집행비용을 예납을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 명도소송절차 등에 대해서 살펴보았습니다. 부동산 명도 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아서 체계적으로 진행하는 것이 효과적입니다.
건물명도변호사추천 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 해결해드리겠습니다.

 

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

 

 나의 소유권을 지기키위한 명도소송 [부동산소송변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

나의 소유권을 해치는 불법 점유에 대한 합법적 조치, 명도소송

 

얼마 전 임대인 허모 씨는 임차인 이모 씨가 임대차 기간을 2년으로 설렁탕 음식점을 경영하면서 자신의 동의 없이 가스관 및 간판설치를 위해 벽에 구멍을 내는 등 건물 일부를 훼손하자 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신 요구를 거절하면서 건물명도청구소송(2006가합3158)을 냈다.

 

이에 서울서부지법은 음식점을 운영하는 임차인이 건물 일부를 훼손했더라도 임대차보호법상 상가건물 임대차 기간 5년 지켜야 한다며 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다고 판결했다.

 

 

임대건물 일부 훼손 이유로 임차인의 계약갱신 거절 못해

 

재판부의 이러한 판결은 임차인이 건물 배면의 공간 활용과 식당영업을 위한 가스관 설치·개조 과정에서 건물 일부를 훼손한 사실만으로는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼, 피고가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 하기 어렵다고 보기 때문이었다.

 

또한, 재판부는 “이 사건 임대차계약은 이 씨의 요구에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음을 이유로 한 허 씨의 청구는 이유 없다”고 설명했다.

 

이어 “이 씨가 점포를 임차한 후 내부천장과 벽에 배기 휀을 설치하거나 주방을 일부 개조해 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보인다”며 “건물 전면의 화강석에 구멍을 뚫었지만 간판설치를 위한 불가피한 것으로 차후 임대차 종료 시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보인다”고 덧붙였다.

 

재판부의 이러한 판단은 상가건물임대차보호법상 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 돼 있다고 한 상가건물 임대차보호법을 엄격하게 해석한 이유이다. 또한, 이는 임차인인 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함을 고려해 최소한의 임대차기간을 보장해주려는 취지다.

 

 

합법적으로 세입자를 내보내는 법적 조치, 명도소송

 

'명도소송'이란 세입자가 만기 후에도 집을 불법으로 점유하고 있거나 만기 전에 보증금을 다 쓰고 버티고 있을 때 합법적으로 세입자를 내보내는 소송을 말한다. 이러한 명도소송의 유형에는 대략 4가지 정도가 있다.

 

첫째, 임대차 계약기간이 종료된 경우, 둘째, 임차인의 월 임대료 연체 등으로 계약이 종료된 경우, 셋째, 불법점유자가 아무런 권한도 없이 건물이나 토지를 점유하고 있는 경우, 넷째, 경매로 낙찰 받은 부동산에 점유자가 버티고 있는 경우이다.

 

경매의 경우 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있다. 이럴 때 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다.

 

그런데 인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 된다. 이때에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 한다.

 

명도소송을 진행하려면 명도소송 전에 반드시 점유이전금지가처분 신청을 해야 명소소송에서도 원만하게 진행할 수 있다. '점유이전금지가처분'이란 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하게 하는 것으로, 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있어서 명도소송 전에 하는 경우가 대부분이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

 

 

소유권 방어를 위한 조치/관리명령/인도명령/명도소송

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

 

부동산소유권 방어를 위한 조치에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

 

1. 부동산 관리명령

 

 

 관리명령이란

 

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가

 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수

 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동

 산의 관리를 맡길 수 있습니다.

 

 

 

관리명령 신청인 - 매수인 또는 채권자

 

관리명령 신청기간 - 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지

 

관리명령의 집행

 

법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 부동산 인도명령

 

 

 인도명련이란

 

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부

 동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부

 동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를

 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

 

인도명령의 신청인 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인 (*특별계승인은 신청할수 없습니다.)

 

인도명령의 신청기간 - 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만

 

인도명령의 집행

 

법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 명도소송

 

 

 명도소송이란

 

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명

 령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동

 산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도

 소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니

 다.

 

 

 

명도소송의 제기권자 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인

 

명도소송의 제기기간 - 제기기간에 제한이 없음

 

명도소송의 집행

 

명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수

있습니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요