부동산경매소송 휘말렸다면



부동산 경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 계약을 체결하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다. 


법원의 부동산 경매절차는 일반적으로 채권자가 경매를 신청하고 법원이 경매개시결정을 내려 매각의 준비 및 매각기일 등 공고하면 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 후에 법원의 최고가매수인의 선정 및 매수신청보증금의 반환, 법원의 매각허가 결정 후 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득, 채권자에 대한 배당 순서로 진행됩니다. 오늘은 이런 부동산경매와 관련 소송에 대하여 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.





만약 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자 혹은 점유자의 점유 등으로 인해 해당 부동산에 대한 정당한 소유권을 행사할 수 없는 경우에 매수인은 부동산 인도명령, 부동산 관리명령을 신청할 수 있으며, 명도소송을 제기할 수도 있습니다.


 부동산 인도청구 소송을 진행하기 전에 먼저 인도명령신청을 제출해야 하는데요. 인도명령신청은 매각 대금의 납부일부터 6개월 이내에 신청해야 하는 것으로 법원에 매수자가 점유자로부터 부동산을 인도받게 하는 것을 의미합니다. 대항하는 점유자를 빼고는 다 인도명령 대상에 포함되며, 점유자의 경우는 부동산인도청구소송을 통해서 인도를 진행하면 되겠습니다.





원래는 즉시 비워줘야 하는 것이 맞지만 부동산을 계속 점유하고 버티는 경우에는 억지로 들어가 힘을 이용해 강제로 빼내려 하면 오히려 불리합니다. 계약이 만료되었음을 알리는 서류와 부동산의 소유자를 정확하게 밝히는 내용증명을 보내는 방식의 법적인 절차를 이용하는 것이 후에 생길 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다. 


무리하게 물건을 빼내려다가 훼손하게 되면 주거침입죄로 오히려 소송을 당할 수도 있습니다.





한 사례를 살펴보겠습니다. 채무자인 A씨 소유의 부동산에 경매 개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자인 B씨가 A씨로부터 위 부동산의 점유를 이전 받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 A씨에 대한 공사 대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였습니다. 


하지만 이러한 경우에 이점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법에 따른 압류의 처분금지 효에 저촉되게 됩니다. 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 B씨는 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수가 없게 되는 것입니다. 





이 경우 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 있음을 채권자인 B씨가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 B씨가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못합니다.


이처럼 부동산 문제들은 상당히 다양한 경우의 수가 존재하며 얽혀있는 이해관계자들이 상당한 경우가 많아 일반인이 혼자 해결하기에는 벅찬 문제들이 많습니다. 부동산경매소송들에서 주의할 점은 법적인 절차들을 밟으면서도 자신이 밝히고자 하는 내용과 관련되어 주장을 증명할 수 있는 증거 자료들을 차곡차곡 모아야 한다는 것입니다. 





무단으로 부동산을 점유하면서 사용된 비용이라든지 내가 손해 본 금전적인 피해 역시 후에 부동산 인도청구소송을 통해 받아낼 수 있으니 감정적인 대응보다 침착하고 법률적인 대처가 중요합니다. 그 밖에도 점유를 강제로 퇴거시키는 건물 퇴거 소송 등을 앞서서 진행한다거나 하는 등 부동산 경매 소송과 관련해서 진행하기 전에 할 수 있는 법적인 조치들도 많습니다.


이런 문제들을 부동산 관련 소송 경험이 풍부한 법률 조력자과 터놓고 상의하여 자신의 상황에 걸맞은 현명한 대처법과 해결책을 통해 진행하는 것이 현명한 선택일 수 있는데요. 


이 가운데 김윤권변호사는 앞서 언급한 부동산경매소송은 물론이고 다양한 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 상황에 맞는 법률 서비스를 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다.


이렇게 복잡한 부동산경매소송 등 관련 사안으로 법적인 조력이 필요한 상황이라면 지체하지 마시고 도움이 될 수 있는 변호사와 함께 사건을 대처하시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매변호사 전세권설정해도

 

 

다가구주택에서 먼저 입주한 임차인이 전세권설정 등기를 했다면, 이후에 들어온 임차인이 전입신고와 확정일자를 먼저 받았다고 할지라도 거주하고 있던 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선순위 배당을 받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보겠습니다.

 


2008 9 A씨는 평택시에 있는 한 다가구주택에 전세보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정 계약을 체결했습니다. 그리고 이듬해 B씨가 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어왔는데요. B씨는 곧바로 전입신고를 하고, 확정일자도 받았습니다. 뒤늦게 A씨도 전입신고와 확정일자를 받았는데요.

 

2012년 두 사람이 거주하고 있는 다가구주택이 경매에 넘어가자 A씨가 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당 받자 B씨가 배당이의 소를 제기했습니다. 부동산경매변호사와 함께 대법원에서 열린 B씨의 소송을 살펴보겠습니다.

 


다가구주택 임차인 B씨가 또다른 임차인 A씨를 상대로 “A씨가 전입신고와 확정일자를 더 늦게 받았는데 경매 배당금을 선순위로 받은 것은 부당하다며 낸 배당이의 소송 상고심에서 대법원 재판부는 원심을 깨고 원고 일부 승소 취지로 지방법원으로 돌려보냈습니다.

 

부동산경매변호사와 경매의 선순위 배당에 대해 대법원의 판단을 자세히 알아보겠습니다. 판결문에 따르면 "건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 A씨가 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 B씨가 선순위다"라고 밝혔습니다.

 


이어 "A씨에게 배당된 금액 중 초과 금액을 B씨에게 배당해야 한다"고 판시했는데요.


이는 “’주택임대차보호법 제3조의2 2항과 1에 의하여 임차주택에 대해 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위 권리자 보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"고 설명했습니다.

 


덧붙여 재판부는 "주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤다 할지라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것"이라고 말했는데요


"대지와 건물을 일괄 경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다"고 밝힌 것을 부동산경매변호사와 함께 살펴보았습니다.

 


지금까지 살펴본 법정분쟁은 부동산경매변호사의 법률적 해석이 필요할 수 있는데요. 이와 관련한 분쟁이 있으시거나, 자세한 법률 상담을 원하시는 경우 부동산경매변호사 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 원만히 해결하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매절차 소액임차인 보호

 

 

아파트가 근저당권이 설정되어 경매로 넘어갈 것을 예상하고 있음에도 임차하여, 이후 부동산경매절차에서 1순위 배당권을 갖게 된 경우 이를 주택임대차보호법을 악용한 것으로 볼 수 있을까요? 오늘은 이와 관련하여 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


2014 5월 강원도 원주시에 위치한 ㄴ씨 소유의 아파트를 ㄱ씨가 보증금 1300만원에 임차료 월 40만원으로 임차했습니다. 그 당시 아파트는 평균 매매가가 2억원 정도였는데 이미 2013년부터는 ㄷ은행 등 채무자들로부터 시세를 뛰어 넘는 3억원가량의 근저당이 설정되어 있었습니다. 이에 아파트는 ㄱ씨가 임차한 뒤 2달 만에 부동산경매절차로 넘어갔습니다.

 

이에 법원은 2015 3월 배당금액 약 1 8000만원 중 소액임차인 ㄱ씨를 1순위로 하여 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했는데요. ㄷ은행으로부터 채권을 양수 받아 4순위 근저당권자가 된 ㄹ회사 ㄱ씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인이라며 ㄱ씨에게 배당된 1300만원을 달라고 소송을 제기했습니다.

 


이와 같이 부동산경매절차로 넘어간 아파트를 임차한 ㄱ씨와 4순위 근저당권자인 ㄹ회사 간의 소송에 대해서 살펴보겠습니다. 재판부는 ㄹ회사가 ㄱ씨를 상대로 낸 배당이의 소송에서 최근 원고 승소 판결을 내렸는데요.

 


이와 같은 판결을 내린 이유에 대해 재판부는 주택임대차보호법이 임차인에게 부동산경매절차 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려고 하는 사회보장적 고려에서 나온 것이라고 말했는데요


따라서 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 경우 적용되자 않아야 한다고 설명했습니다.

 


이어 ㄱ씨의 계약내용은 시세보다 낮을뿐더러 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금 1300만원으로 정해져 있고, 임차 당시 ㄱ씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있었기 때문에 굳이 ㄴ씨 소유의 아파트를 임차할 이유도 없었던 것으로 보인다고 밝혔습니다.

 

또한 ㄱ씨가 이전에 법원 경매에 참여하여 배당금을 수령한 적 있고, 주택건물을 경매로 낙찰 받은 적도 있는 등 부동산경매절차에 익숙해 보인다고 설명했습니다


그러므로 는 아파트가 경매될 것을 예상하여 주택임대차보호법을 악용할 생각으로 부당한 이득을 취하고자 한 것이기에 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, ㄱ씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고 ㄹ회사의 배당액을 늘려야 한다고 판시했습니다.

 


지금까지 부동산경매절차를 잘 알고 경매로 넘어갈 아파트를 일부러 임차하여 최우선순위 배당권자가 된 사람에 대해 재판부가 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 소액임차인에서 제외한다는 판결이었습니다.

 

이번 판례에 대해 더욱 자세한 법률 해석이 필요하시거나, 이와 비슷한 사례가 있으신 경우 부동산 법률에 능한 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다. 여러분께 생소할 수 있는 부동산 법률에 대해 상세히 안내해드리겠습니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매변호사 점포관리비는 누가?




부동산 경매는 통해 부동산을 입찰하였을 경우 그에 대한 매각대급을 납부하여야만 합니다. 하지만 오늘 부동산경매변호사와 함께 살펴볼 사건의 경우 이 같은 매각대급은 납부하였으나 그 후 소유권 이전등기를 하지 않았을 경우 해당 부동산에 발생하는 점포관리비는 누구 지불하야 하는 지에 대한 소송이 제기된 사례인데요, 사건에 대해서 자세히 살펴 보도록 하겠습니다.





A씨는 경상도에 위치한 B상가 점포일부를 부동산경매를 통해 얻게 되었고 이에 대한 매각대금까지 완납하였으나 그에 대한 소유권이전등기는 마치지 않았습니다. 


이후 B상가 측에서는 A씨를 상대로 B상가에 대한 점포 관리비를 청구하게 되었고 이에 A씨는 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 상태이며 B상가에서 영업을 개시하지도 않았다는 사정을 근거로 상가 관리비 납부를 거절하였는데요. 





이에 B상가 측에서 A씨를 상대로 점포 관리비 청구 소송을 제기한 것이 부동산경매변호사의 의견과 함께 살펴볼 이번 사건의 전말입니다. 


이번 사건의 경우 항소에 항소를 거듭해 대법원 재판에 이르게 되었고 대법원 재판부는 최종적으로 B상가 일부를 취득한 A씨에게 지난 3년간 밀린 B상가 점포 관리비 4500여만원을 지급하라는 취지에서 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다.





부동산경매소송변호사의 의견에 따르면 대법원 재판부의 이 같은 판단은 A씨가 경매를 통해 점포를 취득하였으며 그에 대한 매각대금이 완납된 상태라면 이는 소유권이전 등기를 마치지 않았더라도 부동산의 소유권자로 봐야 한다고 본 것입니다. 


따라서 대법원 재판부는 해당 부동산의 소유권자인 A씨에게 점포관리비를 부과한 B상가 측의 행위는 적법하고 만약 A씨에게 점포관리비를 청구하지 않을 경우 점포에 대한 소유권을 상실한 전 소유권자에게 관리비를 청구해야 한다는 해석이 나오게 되어 부당할 수 있다며 A씨에게 관리비를 청구하는 것이 옳다는 취지에서 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다.





이상으로 부동산경매소송변호사의 의견과 함께 판례의 해설을 함께하였습니다. 부동산과 관련된 분쟁은 우리 주변에서도 수시로 발생하고 있습니다. 


따라서 누구나 부동산 분쟁에 대상이 될 수 있다는 경각심을 가지고 주의를 게을리 해선 안 되며 만약 부동산 분쟁이 발생하였을 경우 부동산 소송 변호사의 도움을 받아 사건을 진행하는 것이 도움이 될 수 있을 것입니다. 이와 관련된 문의는 부동산소송변호사 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.






Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매소송 근저당권등기



최근 부동산경매소송이 많이 빚어지고 있습니다. 이러한 사례 중에서는 근저당권등기와 관련된 법적 분쟁 사례가 많이 발생하고 있는데요.


과거 한 사례 중에는 아파트 경매개시결정 기입등기 이후 근저당권설정 등기를 마친 근저당권자에게 법원이 배당요구 종기를 고지하지 않았다고 해도 위법하다는 판결이 나온 바 있었습니다.





해당 부동산경매소송 사례에 대해 자세히 살펴보겠습니다. A씨는 경매대상 아파트에 채권최고액 10억원, 채무자 ㄱ건설로 하는 근저당권 설정등기를 마쳤습니다. 그러나 지법은 아파트에 대해서 같은 해에 기입등기를 마쳤습니다.


A씨는 배당요구 종기일을 한달 정도 넘긴 시점에서야 법원에 배당요구를 했습니다. 그런데 법원이 배당기일에서 A씨를 제외한 나머지 채권자들에게 순위를 주는 배당표를 작성한 것입니다.





이에 A씨는 부동산경매소송을 제기했습니다. 사건에서 해당 지법은 최근 경매물인 부동산에 근저당권등기를 한 A씨가 자신은 근저당권자로서 우선변제권이 있는데도 배당 받지 못했다며 배당액을 결정해달라며 타 배당자들을 상대로 낸 배당이의 소송에서 소각하는 판결을 내렸습니다. 이러한 판결의 요지는 무엇인지 재판부의 판결문이 궁금해집니다.





위 사례의 판결문을 보면 A씨는 첫 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 이후 등기된 근저당권자이므로 민사집행법에 규정된 경매개시결정 등기 후 우선변제청구권이 있는 채권자에 해당한다면서 A씨가 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않았기 때문에 배당기일에 출석하여 배당이의를 제기했어도 배당이의 소를 제기할 원고적격은 없다고 밝혔습니다.





더불어 이 경우 기입등기 후 설정등기가 마쳐진 것이므로 근저당권자가 집행법원에게 배당요구를 해오지 않았다면 집행법원에서는 채권존부를 알 수 없다고 했습니다.


따라서 A씨가 집행법원에 알려진 채권자가 아니므로 법원이 압류효력이 생긴 때부터 1주 이내에 배당요구 종기결정과 배당요구 종기를 채권자에 고지해야 하는 규정을 위반했다고 볼 수 없다고 설명했습니다.





오늘은 하나의 부동산경매소송에 대해 살펴봤습니다. 이 외에도 부동산경매소송은 여러 사례로 인해 빚어지고 있는 법적 분쟁 중 하나인데요.


이와 같은 법적 분쟁을 잘 풀어나가려면 부동산경매소송 변호사에게 자문을 하여 해결해 나가는 것이 좋을 것입니다. 부동산과 관련된 법적 분쟁은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매분쟁 매각부동산 인도



김윤권 변호사입니다. 최근 부동산경매분쟁과 관련하여 많이 문의해주시는 것 중 하나가 바로 매각부동산 인도입니다.


하나의 부동산경매분쟁 사례를 보면 A씨는 법원의 경매절차에서 주택을 매수 받았으나 소유자인 갑이 시가에 비해 값싼 가격에 매각되었다고 하며 인도를 거부했습니다.


이 경우 A씨가 매각대금을 완납한 상태라면 매각부동산 인도를 받을 때 어떤 절차를 거쳐야 하는지 살펴볼 필요가 있습니다.





부동산경매분쟁의 경매절차에서 부동산을 매수한 A씨와 A씨의 상속인 등 일반승계인은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 그 부동산에 대한 경매사건이 계속되고 있거나 과거에 계속되었던 집행법원에 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대해 매수인인 A씨 등에게 부동산을 인도할 것을 신청할 수 있습니다.


또한 이 경우 법원은 부동산인도명령을 할 수 있습니다.





다만 부동산경매분쟁에서 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러지 않습니다.


더불어 채무자, 소유자 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대해서도 매각대금을 내고 6월이 경과된 뒤에 소유권에 기한 인도 또는 명도소송을 제기할 수 없으며 인도명령을 신청할 수 없음을 유의해야 할 것입니다.





인도명령의 신청은 채무자, 소유자 또는 현황조사보고서 등 기록상 명백한 범유자를 상대방으로 해서 신청하는 경우 특별한 증빙서류의 제출을 요하지 않습니다.


그러나 채무자의 일반승계인을 상대방으로 하는 경우 호적등본 또는 상업등기부등본을 제출해야 하며 기록상 드러나지 않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도의 집행을 실시했으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다는 집행관이 작성한 집행조서등본 또는 주민등록표등본 등 그 점유시설 및 점유개시일시를 증명할 수 있는 서면을 제출해야 합니다.





인도명령신청이 있는 경우 법원은 서면심리만에 의하여 인도명령을 허락할 것인지 여부를 결정할 수도 있으며 필요하다고 인정되면 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있습니다.


그러나 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문 하여야 하고 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니합니다.


법원은 신청인이 제출한 주민등록표등본 및 초본, 전에 발부한 인도명령의 집행조서, 호적등본, 등기부등본 등의 자료와 집행기록(현황조사보고서, 평가서 등) 및 상대방심문 의 결과 등에 의하여 인도명령의 사유가 소명되면 인도명령을 하게 됩니다.





인도명령신청이 부적법하면 신청을 각하할 것이고 신청이 이유 없다고 인정되는 때에 신청은 기각됩니다. 그러나 법원의 적법한 인도명령에 점유자가 응하지 아니하는 때에는 신청인은 집행관에게 집행을 위임하여 집행관으로 하여금 인도집행을 하게 할 수 있습니다.


오늘은 부동산경매분쟁 변호사와 함께 매각부동산 인도에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 매각부동산 인도와 관련하여 자세한 문의사항은 부동산경매분쟁 변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.


Posted by 변호사 김윤권

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배당요구 신청 부동산경매변호사

 

 

배당요구란 다른 채권자에 의하여 개시가 된 집행절차에 참가해 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해서 진행하는 채권자 신청입니다. 배당요구는 강제집행 시 집행관에게 압류금액, 매각대금 등을 일정한 기준에 따라서 나누어줄 것을 요구하는 행위입니다.

오늘은 배당요구 신청에 대해서 부동산경매변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

배당요구를 할 수 있는 채권자

 

집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기가 된 뒤에 가압류를 한 채권자, 「민법」, 「상법」, 그 밖의 법률에 따라서 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있기에 우선변제권 취득을 한 임차인과 소액임차인은 다른 채권자에 의하여 개시가 된 집행절차에 참가해 배당요구 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

배당요구의 시기 및 종기

 

임차인은 압류의 효력이 발생을 한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 됩니다.

 

집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때는 절차에 필요한 기간을 감안해 배당요구를 할 수 가 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해서 공고를 하고 있습니다.

 

임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않아서 배당에서 제외가 된 경우에, 임차인은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구 할 수 가 없습니다.

 

임차인이 임대인의 재산에 대해 경매 신청을 한 경우는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가를 할 수 있는 채권자이기 때문에 배당받을 수 가 있습니다. 만약에, 임차인이 배당을 받아야 함에도 배당을 받지 못하고 배당을 받을 수 가 없는 자가 배당을 받은 경우에 임차인은 배당을 받은 사람에게 부당이득반환청구권을 가지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

배당요구신청은?

 

임차인은 채권의 원인과 액수 기재를 한 서면으로 집행법원에 권리신고와 배당요구를 하여야 됩니다. 이 경우에 그 신청서에는 집행력 있는 정본이나 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격 소명을 하는 서면(임대차계약서 사본 및 주민등록등본 등)을 붙여야 됩니다.

 

소액임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우도 다시 배당요구를 해야 하지만, 제출이 된 서류가 권리신고 또는 배당요구의 어느 한쪽 취지로 볼 수 가 있는 서면이 제출이 된 때는 배당을 받을 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인은?


대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우는, 그 우선변제권 발생일을 기준으로 근저당권 등 다른 배당채권자와의 선후에 따라서 배당순위가 결정되며, 이에 따라서 배당금이 정해지게 됩니다.

 

 

최우선변제를 가진 소액임차인은?

 

소액임차인이 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고서 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우는 보증금 중에 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 배당을 받게 됩니다.

 

 

임차권등기를 한 임차인은?

 

경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구가 없이도 당연히 배당받게 됩니다. 경매개시결정 후 임차권등기를 마친 임차인의 경우 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우만 배당에 참가를 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

배당요구 신청에 관해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 자문을 받으면서 진행을 하는 것이 좋습니다.
부동산경매변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 노하우를 쌓은 변호사로 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 언제든지 찾아주시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매절차 어떻게?

 

 

부동산 경매는 보통 채권자 경매 신청→법원의 경매개시결정→배당요구의 종기결정 및 공고→매각의 준비→매각방법 등의 지정, 공고, 통지→매각의 실시→매가결정절차→매각대금의 납부→소유권이전등기 등의 촉탁→부동산인도명령→배당절차로 진행이 됩니다.
이번 시간에는 부동산 경매절차에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 경매 절차는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있는데요. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산 압류 여부만 다를 뿐 그 진행의 절차는 별다른 차이가 없습니다.

 

채권자의 경매신청은?

 

부동산 경매는 해당하는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청을 하면 시작 됩니다.

 

 

법원 경매개시결정 및 매각 준비 단계는?

 

법원은 경매신청서가 접수되면은 그 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매개시 여부 결정을 하는데, 경매개시를 하는 결정을 하는 경우는 등기관에게 경매개시결정의 등기 촉탁을 합니다.
경매개시결정을 하면은 법원은 해당 부동산매각을 하기 위한 조치의 실시를 합니다.

 

 

 

 

 

 

법원의 매각기일 공고는?

 

법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각을 할 것인지, 기간입찰 방법으로 매각을 할 것인지를 정합니다. 법원은 아래의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지를 하고 법원게시판, 관보·공보이나 신문 및 전자통신매체를 이용하여 공고를 합니다.

 

- 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담 및 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정을 하는 경우


- 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담 및 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때는 자기가 그 가격으로 매수를 하겠다고 신청을 하면서 충분한 보증 제공을 하지 않은 경우

 

 

입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정은?

 

경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문 및 전자통신매체를 통하여 수집할 수 있고, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본 또는 인터넷 법원경매공고란에서 확인을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

입찰자의 입찰 참여는?

 

법원에서 지정한 매각방식에 따라서 입찰자는 기일입찰이나 기간입찰에 참여하게 됩니다. 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석하여 입찰표 작성을 하고, 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출을 하게 되면 됩니다.


입찰이 마감되면은 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여를 하지 않는 경우는 적당하다고 인정되는 자)을 참여시킨 상태에서 입찰표 개봉을 합니다.

 

 

법원의 매각허가결정은?

 

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지게 되면 법원은 매각결정기일을 열어서 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사하여 매각허가결정이나 매각불허가결정을 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득은?

 

매각허가결정이 확정되면은 낙찰자은 법원이 정한 매각대금 지급기한 내에 매각대금 지급을  하여야 합니다.

 

매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리취득을 합니다. 매각의 목적이 소유권인 경우엔 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편에, 매수인이 인수를 하지 않는 권리 및 경매개시결정등기 말소를 하는 등기가 이루어집니다.

 

채권자에 대한 배당 실시는?
매수인이 매각대금을 지급하게 되면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다.

 

 

 

 

 

부동산경매절차에 관해서 알아보았습니다. 부동산 관련 법적 문제가 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 체계적으로 진행하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 문제를 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매변호사 가압류 효력

 

 

가압류는 약식절차의 하나로 금전채권이나 금전으로 환산을 할 수 있는 채권을 위해 채무자의 재산을 확보해 장래의 강제집행이 불능이나 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 하는 법원의 처분을 말합니다.
살고 있는 집이 가압류 되었을 때 곧바로 경매로 넘어가게 될까?
이번 시간에는 가압류 효력에 관해서 부동산경매변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

질문) 살고있는 집이 가압류가 됐어요. 이제 바로 집이 경매로 넘어가게 되는 것인가요?

 

답변) 그렇지는 않습니다.

가압류 결정과는 별도로 채권자가 본안 소송을 제기해서 승소를 하여야 비로소 경매절차를 진행을 할 수 있습니다.

 

그래서 해당 주택에 대한 가압류 결정이 내려졌다고 해도 그것만으로는 곧바로 주택에 대한 경매가 진행이 되는 것은 아닙니다.

 

 

 

 

 

 


가압류 명령 효력발생시기는?

 

가압류 명령의 효력은 그 재판이 고지된 경우에 발생을 합니다. 단, 집행력은 채권자에게 고지가 되면은 채무자에 대해서 고지가 없다고 해도 발생을 합니다.

 

가압류 명령에 대한 경정결정이 있는 경우에는 당초의 가압류 명령이 고지된 경우에 소급해서 경정된 내용의 가압류 명령의 효력이 발생을 하는 것이 원칙입니다.

 

단, 제3채무자의 입장에서 볼 때에 객관적으로 경정결정이 당초의 채권가압류결정의 동일성에 실질적으로 변경을 가하는 것일 경우엔 경정결정이 제3채무자에게 송달된 경우에 비로소 경정된 내용의 채권가압류결정 효력이 발생을 합니다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다72589 판결).

 

 

 

 

 

 

 

가압류 명령의 효력은 피보전권리의 보전목적 범위 내에서 잠정적 및 가정적으로만 발생을 하며 피보전권리나 계쟁 법률관계의 존부를 확정하는 효력은 없습니다. 그래서 가압류 채권자는 채권자평등의 원칙에 따라서 우선변제권이 없고 다른 다수의 채권자가 존재를 하는 경우에 함께 배당을 받아야 합니다.

 

가압류 명령을 발령한 법원은 스스로 이를 취소 및 철회를 할 수 없습니다. 단, 기각 및 각하결정에 대한 즉시항고나 이용결정에 대한 이의신청이 제기된 경우에는 그 재판을 한 법원이 스스로 취소나 변경을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

가압류 명령은 채권자에게 고지가 되면 즉시 집행력이 생기고, 당사자의 승계가 없는 한 집행문 부여를 받을 필요가 없습니다.

 

가압류 신청 기각 및 각하결정은 이에 대한 즉시항고 기간의 경과 또는 즉시항고 기각, 각하재판에 의해서 확정이 되며, 가압류신청 인용결정은 이에 대한 이의신청 재판의 확정에 의해서 형식적 확정력이 발생을 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

가압류 효력에 관해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 발생한 경우에는 변호사의 도움을 받으면서 체계적으로 진행을 하는 것이 좋습니다.
부동산소송변호사 김윤권변호사는 부동산 관련 분야에 지식을 쌓은 변호사로 부동산 관련 문제가 발생하였다면 언제든지 찾아주시기 바랍니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매변호사 법정지상권과 경매 등

 

 

법정지상권이있는 부동산을 매수한 경우 보통 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고 분쟁발생 확률도 낮을 뿐아니라 제 3자에 대한 매매도 비교적 쉽게 이루어질 수 있는데요.
이번 시간에는 법정지상권과 경매에 대해서 부동산경매변호사 김윤권변호사와 같이 포스팅을 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

법정지상권이란 무엇인가?

 

법정지상권 설정이 된 부동산 건물은 그 처분이 어려울 수 있어서 입찰에 참여하기 전 이를 꼼꼼히 조사한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

 

법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우 건물소유자가 토지 사용을 할 수 있는 권리입니다. 법정지상권은 아래와 경우에 인정이 됩니다.

 

1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대하여 전세권을 설정한 후에 대지소유자가 변경된 때: 이 경우에는 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권 설정을 한 것으로 봅니다.

 

2. 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 때: 이 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권 설정을 한 것으로 봅니다.

 

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대하여 담보권 실행을 통하여 소유권 취득을 하거나 담보가등기에 따라 본등기가 행해진 때: 이 경우에는 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권 설정이 된 것으로 봅니다.

 

4. 입목의 경매 및 그 밖의 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 때: 이 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권 설정을 한 것으로 봅니다.

 

5. 동일한 소유자의 토지 및 건물 중에 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 하여 소유자가 달라진 때: 이 경우에는 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권 설정을 한 것으로 봅니다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결, 대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결).

 

 

 

 

 

 

 

토지와 별개로 건물만 매수했으면 그 건물에 법정지상권이 설정이 되어서 건물의 매수인을 보호하여 줍니다.

 

즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고서도 해당하는 토지 이용을 할 수 있습니다. 이 때에, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정이 되지 않고, 그 건물의 사용을 위하여 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지 포함을 합니다.

 

법정지상권이 설정된 경우에는 건물소유자는 토지소유자에게 해당하는 토지에 대한 사용대가인 지료 지급을 하여야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르고, 합의가 이루어지지 않게 되면 법원에 청구를 해서 정할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 법정지상권과 경매 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 법정지상권과 관련하여 법적인 분쟁이 자주 발생합니다. 법정지상권과 관련하여 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 해결하는 것이 효과적입니다.
부동산경매변호사 김윤권변호사가 여러분들의 복잡한 부동산 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 


 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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