부동산매매계약 해지하려면





부동산매매계약은 큰 돈이 오가는 사안이기 때문에 신중하게 결정되어야 하는데요. 매매계약을 하고도 어떠한 문제가 생겨 계약을 해지해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 자신이 분양받거나 산 부동산이 급격히 가격이 떨어지는 등 계약을 해지하고 싶은 상황이 올 수 있고, 또 피치못할 사정이 생길 수 있는데요.


부동산매매계약을 해지하는 것은 어떤 상황이냐에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 계약금만 낸 상황이라면 조금 더 해결이 간결해질 수 있고, 그렇지 않은 경우라면 어려워 질 수 있습니다. 매매계약의 경우 타당한 이유가 있다면 해지할 수 있고, 그렇지 않다면 위약금을 물어야 합니다. 보다 더 쉽게 이해하기 위해 오늘은 부동산매매계약 해지에 대해 자세히 이야기하는 시간을 가지도록 하겠습니다.





매매계약의 한 쪽 당사자가 채무를 이행하지 않았을 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 상대편에게 통지하고, 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 매매계약을 민법 제 544조에 근거하여 해제할 수 있습니다. 또한 매매 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우, 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에 상대방은 통지하지 않고 계약을 해제할 수 있으며, 채무자의 책임이 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에도 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.


매매계약의 해지는 법정해제의 효과를 가집니다. 그 첫 번째로는 원상회복의 의무인데요. 일방 당사자가 매매계약을 해지한 때에는 각 당사자는 그 상대에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야하는 원상회복의무를 지닙니다.


또한 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제 3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 되었다면, 매수인은 원상회복의무로서 그 가액을 반환해야 하고, 이 때 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 대가 또는 시가 상당액과, 처분으로 얻은 이익에 대해 이득일로부터 법정이자를 가산하여 계산되게 됩니다. 





부동산매매계약의 일방 당사자는 민법 제 549조에 의거, 동시이행의 항변권 또한 가지는데요. 이는 쌍무계약에서 상대방이 채무의 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 즉, 상대방이 원상회복을 할 때까지 자신의 원상회복을 거절할 수 있는 것입니다. 또 부동산매매계약에서 일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우, 상대방은 손해배상을 청구하여 그 피해에 대한 보상을 요구할 수 있습니다. 


부동산매매계약은 법정해제의 효과 뿐 아니라 약정해제 또한 발생할 수 있는데요. 당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정한다면 약정해제가 성립될 수 있습니다. 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항이 있는데요. 이는 위약금을 물어야하는 당사자가 상대방에 대해 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이 약정이 있다고 해서 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고는 볼 수 없습니다.


당사자들이 매매계약을 하면서 해제할 시 그 효과에 대해 약정할 수 있고, 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않는데요. 이는 쌍방의 약정으로 이루어지는 것이기 때문에 그러한 결과를 가져 옵니다.





부동산매매계약의 해지는 계약 조건이 어떻게 되는지, 현 상황이 어떠한지 등에 따라 가능여부가 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약 내용을 꼼꼼하고 철저하게 살펴줄 조력자의 도움이 필요한데요. 계약체결 당시 각 조항들과 상황을 꼼꼼히 들여다 보는 것이 우선이 되어야 하겠지만, 추후 문제가 발생하였다면 조력자의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 좋습니다. 부동산매매계약 해지로 인해 어려움에 처해 계시다면, 김윤권변호사를 찾아주시기 바랍니다. 






Posted by 변호사 김윤권

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부동산 매수인 매매계약 해지는

 

 

어떠한 문제로 인해 매매계약 당사자와 매도인이 부동산 매매 해지에 관하여 논의한 것이 아니라, 당사자의 사실혼 관계 배우자에게 통지를 한 경우 매도인의 이런 행위에 법률적 문제는 없는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 듣도록 하겠습니다.

 


ㄱ씨는 곧 사실혼 남자친구 ㄴ모씨와 신혼 집을 마련하기 위해 ㄷ씨 부부로부터 빌라를 64500만 원에 사기로 하고 계약금으로 10% 6450만원을 지불했습니다


매매계약서 상 부동산 매수인은 ㄱ씨로 표기하고 '양당사자가 계약사항을 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고(催告) 통지를 하고 해제할 수 있다'는 문구도 넣었습니다. 그러나 ㄱ씨와 ㄴ씨는 약속한 날짜에 중도금을 치르지 못했는데요.

 


이에 ㄷ씨 부부는 ㄴ씨에게 문자메시지를 보냈고, 중도금 지급 기일을 연장해 줬지만 그것마저도 지키지 못했습니다. 그러자 ㄴ씨는 ㄷ씨 부부에게 한번만 더 날짜를 연장해 달라고 부탁하면서 이번에도 지키지 못하면 계약파기 등 ㄷ씨 부부 말에 따르겠다는 문자메시지를 보냈는데요


그러나 역시 중도금을 지급하지 못했고, ㄷ씨 부부는 부동산 매수인 ㄱ씨에게 내용증명을 보내 매매계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 갖겠다고 통보했습니다.

 

그러자 매매계약서 상 부동산 매수인 ㄱ씨는 부동산 매매계약 해지 하려면 상당기간을 정해 서면으로 계약서상 당사자에게 이행 최고 통지를 해야 하는데 ㄷ씨 부부가 곧바로 내용증명을 통해 해제 의사표시를 통지했다고 주장했습니다



그러므로 적법하게 계약이 해제되지 않은 상태에서 ㄷ씨 부부가 빌라를 다른 사람에게 넘겨 이행불능 상태가 됐기 때문에 이미 지급한 계약금과 이행불능에 따른 손해를 배상하라고 소송을 제기했습니다.

 

부동산 매수인 ㄱ씨가 빌라 주인 ㄷ씨 부부를 상대로 약 7500만원을 지급하라며 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 원고 패소 판결을 내렸습니다


이러한 재판부의 판단을 판결문을 통해 살펴보면, ㄱ씨의 사실혼 남자친구인 ㄴ씨가 부동산 매매계약 체결부터 ㄷ씨 부부와 연락을 주고 받으며 중도급 지급기한을 연장 받는 등 교섭해왔다고 재판부는 설명했는데요.

 


사실혼 관계인 ㄱ씨와 ㄴ씨 사이에서는 일상가사대리권이 인정되므로, ㄴ씨는 빌라 매매계약에 있어 실질적인 당사자나 다름 없어 계약상 부동산 매수인 ㄱ씨의 대리인으로 볼 수 있기에 ㄷ씨 부부가 ㄴ씨에게 문자메시지를 보내 이행 최고 통지 한 것은 적법한 절차라고 말했습니다.

 

이어 재판부는 이 사건의 계약 취지에 비춰볼 때 문자메시지를 통한 이행최고를 서면에 의한 이행최고와 동일시 할 수 있다고 말했는데요. 


ㄱ씨 측이 여러 차례 중도금 지급기일 연기를 요청하면서 새로 약속한 날짜까지는 계약을 이행하고, 불이행 시 부동산 매매계약 해지를 감수하겠다는 의사를 표시했으므로 ㄷ씨 부부가 서면으로 이행 최고 통지하지 않았더라도 ㄷ씨 부부에게 해제권이 발생한 것이라고 본다고 판시했습니다.

 


따라서 이번 사건을 정리하면, 부동산 매수인이 중도금을 지급하지 않자 매도인이 매수인의 사실혼 남자친구에게 이행 최고 통지한 경우에도 평소 매도인과 사실혼 관계의 남자친구가 매매계약을 이유로 교섭해 왔다면, 실질적 당사자나 다름이 없기에 이행 최고는 유효하다는 재판부의 판결이었습니다.

 

이와 같이 부동산 매매를 하시면서 발생할 수 있는 매수인과 매도인 사이의 분쟁에 대해 법률 자문이 필요하시다면 다수의 분쟁 조정 경험이 있는 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산변호사 매매계약 해제는

 

 

오늘은 부동산매매계약 시 착오로 인하여 계약을 취소하려는 임대사업체의 소송에 대해서 살펴보려고 하는데요. 재판부는 어떠한 판단을 내렸을지 부동산변호사와 함께 판례를 통해 알아보겠습니다.

 


2014 5 A사는 O씨와 서울 중구의 토지와 지상의 건물에 대해서 약 17억원에 매수하기로 하고 당일 매매계약금 1 7000만원에 대해서 지급하였는데요. 그러나 알고 보니 매매계약한 토지는 인근 점포 건물이 일부를 침범하여 건축되어 있었고, 토지를 지나는 통행로가 시유지가 아닌 사유지라는 사실을 알게 되었습니다.

 


이에 A사는 통행로가 시유지가 아닌 사유지인데, 이에 대한 착오가 있었으므로 대지면적이 215㎡가 아닌 188.2㎡이기에 이에 대해서 O씨에게 속았다고 부동산매매계약 해제하고 계약금을 돌려달라며 소송을 냈습니다. 부동산변호사와 함께 A사의 매매계약 해제 소송에 대해서 재판부의 판결을 살펴보겠습니다.


부동산 임대사업체인 A사가 토지와 건물 매도인 O씨를 상대로 매매 대상인 토지를 지나는 통행로가 시유지인지 여부를 두고 계약 체결 과정에서 착오가 있었고, 대지면적에 대해 O씨가 속이기도 했기 때문에 부동산매매계약 해제하고 이미 지급한 계약금 1 7000만원에 대해서 돌려달라고 손해배상 청구소송을 제기했는데요. 이에 재판부는 원고인 부동산 임대사업체 A사의 패소 판결을 내렸습니다.

 


재판부가 이와 같이 판결한 이유에 대해 부동산변호사와 함께 판결문을 통해 살펴보면, 원고는 매매대상인 토지에 대해서 그 토지를 지나는 통행로가 시유지인지 사유지인지 여부를 판단하는데 착오가 있었다고 주장하고 있지만 통행로의 성격은 사전에 관할 관청에 문의 하면 확인할 수 있는 것이라고 밝혔습니다. 그런데 원고인 A사는 제대로 확인을 하지 않았고, 이는 중대한 과실이므로 부동산매매계약 해제할 수 없다고 말했는데요.

 

이어서 의사표시 당사자가 계약상 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하려면 그 동기가 법률 행위의 내용으로써 인정될 정도로 중요한 부분을 차지하거나 그에 관한 것이어야 하는데, 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있을 때는 매매계약을 취소할 수 없다고 덧붙였습니다.

 


또한 건물의 대지 면적이 토지 면적에 미치지 못하는 것은 인근 점포 건물이 토지 일부를 침범했기 때문인데 이는 매개계약 체결 전 O씨가 A사의 대표 이사에게 이 사실을 알렸고, 그렇기에 O씨가 A사를 상대로 속이거나 기망하여 계약을 체결했다고 볼 수 없다고 판단한 것을 부동산변호사와 함께 살펴볼 수 있었습니다.

 

따라서 부동산변호사와 함께 살펴본 이 소송에 대해서 정리하면, 토지와 건물을 산 부동산 임대사업체가 계약상 착오를 주장하며, 매매계약 해제하려는 소송을 냈지만 재판부는 착오가 계약의 중요 내용이 아니라는 취지로 기각했습니다. 또한 착오가 있었다고 해도 부동산임대업체라면 매수하기로 한 부동산에 대해서 더 철저히 조사했어야 한다고 밝혔습니다.

 


오늘은 부동산변호사와 함께 부동산매매계약과 해제에 대해서 살펴보았는데요. 부동산매매계약과 관련하여 궁금하신 점이 있으시거나 부동산매매계약으로 인한 소송이 발생하신 경우 해당 법률에 능한 부동산변호사 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.

 


Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매계약 잔대금 미지급하면?



김윤권 변호사입니다. 최근 부동산매매계약과 관련하여 문의해주시는 분들이 많습니다. 이렇게 부동산과 관련하여 다양한 사례의 법적 분쟁이 발생하고 있음을 각종 언론매체를 통해 접해볼 수 있었는데요.


이와 관련하여 발생한 다양한 사례 가운데 오늘은 잔대금 미지급과 관련된 판례를 살펴보도록 하겠습니다.





A씨는 갑이 소유한 부동산을 1억원에 매수하는 매매계약을 체결했습니다. 그리고 계약금과 중도금을 모두 지급했는데 남은 잔금 지급을 사정 상 1주일이 경과된 이후에 지급한 것입니다.


그런데 갑은 매매계약을 체결한 후 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않으면 계약은 해제된다는 약정이 있어 이미 계약은 해제되었다고 주장하고 잔금을 받지 않았습니다. 이 때 A씨는 위 부동산을 취득할 수 있는지 궁금해집니다.





이와 관련된 판례를 보면 대법원은 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하는 경우 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있어도 특별한 사정이 없다면 매수인의 잔대금지급 의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에 매도인이 이행지체에 빠지게 했을 때 계약이 자동적으로 해제된다고 봐야 하며 매수인이 약정기한을 초과했어도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금을 미지급했다는 이유로 계약이 자동해제 된 것으로 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.





그러나 매수인이 채무불이행에 대해 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하며 새 약정기일까지는 반드시 잔금을 반납할 것을 선언하고 불이행 시 매매계약이 자동해제 되는 것을 감수한다는 약정을 한 특별한 사정이 있다면 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 것을 이유로 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 하고 있습니다.





결론적으로 A씨는 갑이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비해서 A씨에게 이 사실을 알리는 등 방법으로 이행의 제공을 하지 않고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없는 경우 A씨와 갑의 매매계약은 자동적으로 해제되지 않으며 유효한 상태로 볼 수 있습니다.


만일 계속해서 갑이 잔금수령을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 갑 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하는 방법이 해결책이 되겠습니다.





이처럼 부동산매매계약을 하게 되면 매도인과 매수인 사이에서는 다양한 법적 문제가 발생하기도 하는데요.


만일 이러한 문제가 발생했다면 이를 개인적으로 풀어나가려고 하는 것보다는 법률변호사와의 상담을 통해서 법적 분쟁을 풀어나가는 것이 좋은 방책입니다. 이와 관련하여 도움이 필요하신 분들께서는 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매계약 일부계약금 받았다면



김윤권 변호사입니다. 최근 부동산매매계약과 관련하여 문의해주시는 분들이 많습니다. 요즘 언론매체를 보더라도 부동산과 관련하여 빚어지는 법적 분쟁 가운데 부동산매매계약 관련 분쟁을 많이 접해볼 수 있었는데요.


오늘은 하나의 사례를 통해 부동산매매계약 취소 시 일부 계약금을 받은 경우에 어떤 판결이 나오는지 살펴보겠습니다.





A씨는 B씨에게 아파트 한채를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1천만원으로 정했습니다.


매수인이 매매계약을 해제하려고 할 때는 계약금을 포기하고 매도인이 해제하는 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했는데요. A씨는 계약 당일에 1천만원을 받았으며 계약금 나머지인 1억원은 다음날 송금 받기로 했습니다.





그러나 A씨는 계약 직후 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 B씨에게 계약 해제를 통보했고 이미 받은 1천만원의 두배인 2천만원을 변제공탁 했습니다.


뒤늦게 이 사실을 알게 된 B씨는 계약 해제를 위해서는 2천만원이 아니라 계약금 1억 1천만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다며 소송을 냈습니다.


지방법원은 매매계약을 취소당한 B씨가 부동산 주인 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 위약금 3천3백만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1천만원을 합해 4천3백만원을 지급하라며 원고일부승소 판결을 했습니다.





재판부는 부동산 주인에게 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 권리가 발생하지 않는다며 A씨는 계약금으로 정한 1억 1천만원을 다 받은 후 금액의 배액을 돌려주겠다며 계약해제를 주장할 수 있는 것이며 계약금의 일부인 1천만원만 받은 상태에서 하루만에 부동산매매계약을 무르기로 결심하고 2천만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다고 밝혔습니다.





더불어 매매계약이 일단 성립한 이후 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이며 주된 계약과 함께 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다고 일반적인 부동산매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금의 5% 내지 10%정도에서 결정되는 것이 보통이며 1억 1천만원은 과다하다고 인정되므로 이를 30%정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.





오늘은 부동산매매계약 소송 사례를 살펴보았습니다. 이처럼 부동산매매계약과 관련하여 법적인 분쟁이 발생할 수 있습니다. 간혹 불합리하다고 생각되는 경우 법률적인 절차에 거쳐 사건을 해결하게 되는 경우도 많은데요.


소송을 준비하시는 경우 법률적인 도움이 필요하시다면 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매계약 및 부동산 매매예약

 

 

 

 

 

 

안녕하세요, 건축, 부동산 분쟁해결변호사 김윤권 변호사입니다. 부동산 매매계약이란 매도인이 상대방에게 재산권을 이전할것을 약정하고 매수인이 해당 대금을 지급하도록 약정하는 계약을 부동산매매계약 이라고 합니다. 이러한 부동산매매계약은 매도인이 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산을 이전해야하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 하며 이때 각 당사자사이에 특별한 약정 및 관습이 없어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 매매예약이란 부동산 매매계약을 당장 체결하기가 곤란할 경우에 앞으로의 매매계약의 체결을 확실하게 맺기 위한 제도로, 매도인과 매수인 사이의 약정 및 관습이 없는 경우 그 매매예약은 일방예약으로 추정합니다. 부동산 매매예약은 매도인 또는 매수인이 매매를 완결지을 의사를 표시함으로써 매매의 효력이 발생하며 의사표시기간을 정하지 않았을경우에 예약자는 기간을 정하여 상대방에게 매매완결여부 확답을 최고할수 있습니다.

 

 

 

 

 

부동산 매매절차

 

 

 

1. 부동산 매매계약 전 준비절차

 

(1) 부동산 선정

(2) 부동산중개업체 선정

(3) 부동산 구입자금 준비

(4) 행정청 허가받기

 

 

 

2. 부동산 매매계약체결 절차

 

(1) 부동산 권리관계 등 확인

(2) 부동산 계약

 

 

 

3. 부동산 매매계약 후 처리절차

 

(1) 소유권 이전등기

(2) 각종 사항 신고

(3) 각종 세금 납부

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매 시 확인사항/부동산등기부

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요 [부동산소송변호사 김윤권변호사 입니다.

 

오늘은 부동산 매매 시 확인해야 할 것대해 말씀 드리겠습니다.

 

 

 

매매당사자의 확인

 

 매매당사자란

 

 부동산 매매계약을 체결할 경우 매도인과 매수인을 말합니다.

 

 

부동산 소유권자 확인

 

부동산 매매계약시 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다.

 

매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 본인 부동산인 것처럼 매도하는 경우에는 권한 없는 자의 처분행위가 되어 그 부동산 매매계약은 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

 

 

 

 ** 부동산 명의신탁 금지

 부동산의 명의신탁약정은 금지되므로 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인

 과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지

 못하는 위험이 있습니다

 

 

 *** 명의신탁약정

 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이

 에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함함)

 는 그타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함함]을 말합니다

 

 

 

 

 

대리권/대리인 확인

 

 대리인이란

 

 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 말하며, 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한

 의사표시의 효과는 직접 본인에게 귀속합니다

 

 

매매당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.

 

계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.

 

 * 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든

  사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 

 * 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로

  문제가 발생하지 않습니다.

 

 

 

부동산등기부 확인

 

 부동산등기부란

 

  전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다.

 

등기기록의 사항의 전부 또는 일부를 등기소를 방문하여 서면으로 열람·발급받거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 전자적 방법으로 열람/발급받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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신혼집 매매 계약 전, 주의해야 할 점은?

[부동산법률분쟁 : 김윤권 변호사]

 

 

 

 

[부동산법률분쟁 : 김윤권 변호사]

 

 

어제는 신혼집 매매, 부동산을 매매할 때 알아야할 점들을 말씀드렸는데요.

 

오늘은 계약 체결의 그 전을 말씀드리고자 합니다. 매매에 있어 가장 초반인 준비단계에 있어선 어떤 걸 가장 유의해야할지 처음 독립을 준비하게 된 사람들에겐 부동산법이란 참 혼란스러운게 한두개가 아닙니다.

 

처음부터 어영부영 보다가 도장 꾹 찍는 일도 생기는 만큼 부동산 매매 전에도 매매하는 순간 만큼이나 중요합니다.

신혼집 매매, 부동산 매매 계약 체결 전엔 어떤 점을 유의해야할지 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

  [부동산법률분쟁 : 김윤권 변호사]

 

 

 


 

<부동산 매매 계약 전 유의사항>

 

부동산매매계약을 체결하기 전에는 반드시 현장조사를 하여 실제 부동산의 내용, 위치, 주거환경 등을 눈으로 확인하고

 

부동산 등기기록을 열람하거나 부동산등기사항증명서를 발급받는 등 각종 부동산 관련 기록을 열람 또는 발급해서

 

실제 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.

 

 


 

 

 

(1) 부동산등기기록 확인하기

 

부동신등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 표시되어 있습니다.

 

따라서 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권,

 

임차권 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다. (부동산등기법 제3조)

 

 

 

 

[부동산법률분쟁 : 김윤권 변호사]

 

 

 

(2) 각종 대장 등 확인하기

 

  •  토지대장, 건축물대장의 확인 : 부동산을 매매할 때는 토지대장, 건축물대장 등을 통해 구입하려는 부동산의 표시내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야합니다. 부동산등기기록에 적힌 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있기 때문입니다. (「부동산등기법」제29조)

 

※ 토지대장과 건축물대장은 해당 시 · 군 · 구청 또느 민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다.(「측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률」제2조 제18호, 「건축법」제38조 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제11조 제1항 · 제7항)

 

 

 

  • 토지이용계획확인서의 확인 : 토지이용계획확인서는 지역 · 지구 등 안에서 제한되는 행위 등이 기재되어 있어 토지의 이용 및 도시 · 군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다.(「토지이용규제 기본법」제10조 제1항,「토지이용구제 기본법 시행령」제9조 제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」제2조 제2항) 따라서 토지이용계획확인서에서는 해당 부동산의 용도지역 · 지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인할 수 있습니다.

 

※ 토지이용계획확인서는 해당 시 · 군 · 구청 또는 토지이용규제정보서비스 홈페이지(http://luris.mltm.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

[부동산법률분쟁 : 김윤권 변호사]

 

 

 

(3) 현장 조사

 

부동산등기기록, 각종 대장 등의 서류확인이 끝났다면, 구입하려는 부동산을 직접 방문하여

 

실제 부동산이 공적 기록상의 내용과 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

[부동산법률분쟁 : 김윤권 변호사]

 

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신혼집 매매 계약시 주의해야야 할 점은?

[부동산법률분쟁 - 김윤권변호사]

 

 

[부동산법률분쟁 - 김윤권변호사]

 

 

 

요즘은 결혼 자체보다는, 결혼 후에 이것저것 챙겨야할 것들이 참 많아서 결혼 수개월 전부터 대비하기 바쁩니다.

 

하지만 가장 큰 비율을 차지하는 문제 중 하나는 바로 이 내집마련에 대한 문제인데요.

 

가장 중요한 주거! 신혼집을 계약할 그 순간! 빠뜨리지 않고 잘 알아둬야할 점은 무엇이 있는지 알아보기로 하겠습니다.

 

 

 

 

[부동산법률분쟁 - 김윤권변호사]

 

 

 

<부동산 매매 계약시 유의사항>

 

부동산매매계약을 체결할 때는 부동산을 파는 사람(매도인)이 본인이 맞는지, 대리인이라면 대리권이 있는지의 여부를

 

확인해야하며, 대리인과의 계약을 체결할 경우에는 인감증명서, 위임장 등으로 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

 

 

 

 

(1) 계약 당사자 등 확인하기

 

- 부동산매매계약을 할 때는 주민등록증 등으로 계약의 상대방이 부동산의 소유권을 가진 본인이 맞는지를 확인해야하며,

대리인과 계약을 체결하는 경우에는 인감증명서, 위임장 등으로 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

 

 

 

 

[부동산법률분쟁 - 김윤권변호사]

 

 

 

(2) 계약서 작성 및 계약금 등 지급

 

- 매매계약 당사자를 확인했으며 계약에 합의하고 매매계약서를 작성합니다. 매매계약서를 작성할 때는 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 그 밖의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다.(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제26조 제1항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 대한 법률 시행령」 제22조 제1항)

 

- 매매계약을 체결할 때는 당사자 간 약정이 있는 경우를 제외하고는 통상 매매대금의 10%에 해당하는 금액(근저당 등이 설정되었거나 전세금이 있는 경우에는 전체 매매대금에서 그 금액을 제외한 금액의 10%에 해당하는 금액)을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 매매계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다.(「민법 제398조 제4항 및 제565조 제1항」)

 

 

※ 중도금 · 잔금 지급 시 참고사항

중도금과 잔금을 지급할 때에는 부동산등기기록을 재확인해서 매매계약 후 부동산 권리관계에 변동이 있었는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

[부동산법률분쟁 - 김윤권변호사]

 

 

 

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  1. 익명 2014.02.20 00:55  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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[부동산매매계약] 부동산 매매계약 및 매매절차 - 부동산분쟁소송변호사

 

 

 

 

부동산

 

 

민법에 의하면, 부동산토지와 그 정착물을 말하는데,

부동산은 토지와 토지정착물과 나뉘고 토지정착물에는 건물과 등기한 입목, 농작물 등이 있습니다.

부동산 매매는 주로 토지와 건물이 주된 대상이 됩니다. 

 

 

토지는 주로 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장,

주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지,

유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등을 말합니다.

 

 

건물은 공동주택, 단독주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 의료시설, 교육시설, 수련시설, 업무시설, 운동시설, 숙박시설, 위락시설, 공장,

자동차 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 방송통신시설, 교정 및 군사 시설, 발전시설,

장례식장, 관광 휴게시설 등을 말합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 매매계약

 

 

민법 제563조에 따르면, 부동산 매매는 당사자일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고

상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다.

이러한 계약을 부동산매매계약이라 합니다.

 

매도인은 매수인에 대해 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하며 매수인은 매도인에게

그 대금을 지급해야 합니다.

 

또한 매매의 알방예약은 상대방이 매매를 완결한 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 발생하는데,

의사표시 기간을 정하지 않았을 때에는 예약자는 상당한 기간을 정해 매매완결여부의 확답을

상대방에게 일정한 행위를 하도록 통지할 수 있습니다.

 

만약 예약자가 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 효력을 잃습니다.

 

 

 

 

 

부동산매매 절차

 

 

부동산매매계약 전에는 매매계약의 목적물인 부동산의 시세와 그 주변을 조사해 부동산을 선정합니다.

이어 부동산중개업체를 선정한 뒤 부동산 구입자금을 준비해야 하는데,

부동산 구입자금이 부족한 경우에는 구입자금의 대출의 종류나 대출기준 등을 살펴보고

본인에게 맞는 대출방식을 선택해야 합니다.

 

이어 부동산 매매계약 전 행정청의 허가를 받아야 합니다.

 

이후 부동산매매계약을 체결하기 위해서는 부동산 권리관계 등을 확인해야 합니다.

매매당사자가 부동산 소유권자인지, 대리인이 대리권을 가지고 있는지 정확하게 확인한 뒤

부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.

 

이런 절차를 거치면 부동산을 계약하는데, 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.

 

 

 

부동산 매매계 후 또 처리할 것이 있습니다.

매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해 부동산등기부에 등기해야 하며,

부동산 거래를 신고해야 합니다.

 

매수한 주택으로 거주지를 이동해 전입신고와 자동차 주소지를 변경해야 하며,

부동산 매매계약 후 매도인은 양도소득세와 농어촌 특별세, 지방소득세를 납부해야 하고,

매수인은 취득세와 농어촌특별세, 인지세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.

 

 

 

 

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