부동산 명의신탁, 매매계약 효력 있으려면






부동산 매매계약을 할 때는 부동산을 실제 소유한 자와 계약서 간의 명의가 일치하는지 살피는 것이 가장 중요합니다.

 

부동산명의신탁은 부동산 소유자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권을 등기하는 것을 말하는데, 이들은 내부계약을 통해 약정하고, 명의를 빌려준 사람이 임의로 부동산을 사용 또는 처분할 수 없도록 규정하고 있습니다.

 

그렇기 때문에 만약 부동산명의신탁 사실을 알지 못하고 부동산 매매계약을 체결한 경우 소유권이전등기가 이루어지지 않는 등 부동산 사기와 같은 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 주의가 필요해 보입니다.

 

특히 최근에는 부동산명의신탁이 있다는 사실을 알지 못하고 부동산 매매계약을 체결하여 큰 손해를 입은 사건이 있었습니다. 이번 포스팅에서는 이 사례에 대해 자세히 살펴보면서 부동산명의신탁에 대한 매매계약의 효력을 알아보겠습니다.





a씨는 b씨로부터 부동산을 12000만 원에 매수하기로 하고, 같은 날 b씨에게 매매금의 10%1200백만 원을 계약금으로 지급하면서 남은 잔금 중 7000만 원에 대해서는 b씨의 전세보증금에 남아 있는 채무를 승계하기로 약정하였습니다.

 

하지만 사실은 a씨의 딸 c씨가 b씨의 부동산을 매입하려는 상황이었는데요. c씨는 본인의 명의로 매매계약을 할 경우 생애최초 주택구입에 따른 혜택이 사라질까 아빠인 a씨의 이름으로 b씨와 매매계약을 체결한 것이었습니다.

 

비록 부동산명의신탁을 하였지만 c씨는 a씨와 함께 동행하여 b씨와 매매계약을 체결했고, 계약금인 1200백 원을 지불할 때에도 본인의 계좌에서 금액을 출금하여 지급했습니다. 이때까지도 매매계약을 진행한 b씨는 둘의 명의신탁을 알지 못했는데요.

 

별문제 없이 매매가 이루어지나 했더니 b씨의 부동산이 재건축 대상에 포함되는 일이 벌어졌고, b씨는 a씨에게 매매계약 해제를 통지하면서 이행을 거절했습니다. 놀란 a씨는 그제야 자신의 딸인 c씨의 명의로 매매계약을 체결하였다고 털어놓은 뒤 잔금 1800만 원 중 a씨가 승계하려고 한 b씨의 전세보증금을 뺀 나머지 3800만 원을 b씨의 앞으로 변제공탁을 했습니다.





b씨는 a씨와 c씨 사이의 명의신탁약정을 그제야 알게 되었고, 매매계약 체결 당시 명의신탁약정을 알지 못했기 때문에 매매계약이 무효라고 주장하였고, 결국 소유권이전등기취소 소송을 제기하였는데요.

 

이에 사건을 맡은 대법원은 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 우연한 사정으로 인해서 위와 같이 유효하게 성립한 매매계약이 소급적으로 무효로 된다고 볼 근거가 없다.’b씨의 상고를 기각하게 되었습니다.

 

사실 부동산명의신탁이란 신탁자가 소유권을 가지며 이를 관리수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 일반적으로 무효라고 볼 수 있습니다. 따라서 a씨 명의의 소유권이전등기는 무효가 되어 부동산에 대한 소유권은 b씨에게 돌아오고, a씨에게 소유권이전등기말소를 신청할 수 있는데요.

 

이번 사건에서 알 수 있었던 것은 매도인과 명의수탁자 사이의 계약은 무효지만 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다는 것입니다. 따라서 b씨는 c씨에게 소유권이전등기를 이행해야 할 의무가 발생하고, c씨는 소유권이전등기청구권을 가질 수 있다는 것이죠.





그렇지만 가장 중요하게 보아야 할 것은, 위와 같은 사례처럼 계약명의신탁의 경우 명의신탁약정은 무효지만, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기 유무 여부는 매매계약 상 매도인이 명의신탁약정 사실을 언제 알았는지에 따라 결론이 달라질 수 있다는 겁니다.

 

사례를 계속해서 이어가 보면, 매매계약 당시 b씨가 부동산 명의신탁 약정 사실을 알지 못했기 때문에 b씨와 a씨 간의 매매계약은 유효, a씨 명의의 소유권이전등기도 유효한 것입니다. 또한 c씨도 a씨를 포함한 모든 사람에 대해 부동산 소유권을 주장하는 게 가능합니다.

 

실제로 사례의 경우 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 매매계약 체결 시 a씨와 그의 딸 c씨 사이의 명의신탁약정 사실을 알지 못한 채 a씨와 매매계약을 체결했으므로 계약이 유효하게 된 것입니다.

 

만약 b씨가 매매계약을 체결한 뒤 명의신탁약정 사실을 알았다는 것만으로 매매계약의 효력을 다툴 수 있도록 한다면 매도인이 일방적으로 계약의 효력을 휘두를 수 있는 부당한 결과가 나오기 때문에 이와 같은 판결을 내린 것으로 보입니다.





이처럼 부동산 명의신탁 약정을 어느 시점에서 알게 되었고, 소유권이 누구에게 이전 혹은 소유되고 있는지 꼼꼼히 따져보는 것이 필요해 보입니다. 더욱이 명의신탁을 하였다면 그 대상이 누구인지에 따라 계약의 결과가 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 불합리한 계약을 체결할 수 있고, 좋지 않은 상황에 직면할 가능성이 있으므로 관련 변호사에게 문의하는 것이 좋은 선택입니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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부동산명의신탁해지와 취득세는



부동산 신탁명의는 부동산을 실제로 소유한 사람이 다른 사람의 명의를 빌려서 소유권을 등기하는 것을 말합니다. 실질 소유자가 타인의 이름으로 소유권 등기를 하며, 실질 소유자와 등기 당사자 사이에서 내부계약을 통해서 약정하여 명의를 빌려준 사람이 임의를 사용하거나 처분할 수 없게 합니다.


보통 부동산 명의신탁은 취득세나 양도 소득세와 같은 세금을 회피하기 위해서나 부동산 등기를 자신의 명의로 하여 받을 수 있는 규제를 피하려고 악용되는 경우가 많았기 때문에 부동산실명의제 실시를 통해서 위법한 행위로 간주될 수 있습니다. 





특히 1995년부터 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 의하면 명의신탁을 한 사람에게는 최고 5년의 징역과 2억원 이하의 벌금이 부과될 수 있다고 명시되어 있으며, 또한 별도의 금액으로 부동산 가액의 30% 범위 내에서 지방자치단체에 의해 과징금 처분을 받게 됩니다. 따라서 몇몇 예외사항을 제외하고는 법적으로 금지되어 있는 경우가 많습니다. 


따라서 이와 관련한 부동산명의신탁해지에 대한 판례들을 보고자 하는데요. 2013년 부동산 명의신탁과 취득세에 대한 판례가 있었습니다. 명의 수탁자가 부동산명의신탁해치를 하면서 실제로 그 부동산을 매수하는 상황에서도 취득세를 다시 내야 한다는 법원의 판결이 있었는데요.




A 회사는 ㄱ시의 토지를 B씨로부터 구입하기로 계약을 하였습니다. 그러나 토지거래허가를 받을 후 없게 되어서 A 회사의 대표이사인 C씨가 명의신탁을 하여 토지를 매입하게 됩니다. 따라서 C시는 토지를 약 20억 원에 사는 것처럼 소유권 이전등기를 하여 취득세를 납부합니다. 


그러나 그 이후 실제로 C씨는 명의신탁을 한 것이고 실제 소유자는 A회사라는 점이 드러나서 회사가 이행강제금을 부과 받게 되는 상황을 직면하게 됩니다. 이러한 상황이 되자 B씨는 자신이 명의신탁한 땅을 회사로부터 약 25억 원에 매수하게 됩니다. 따라서 처음에 지불했던 약 20억 원을 제외한 약 5억 억원을 지급하고 토지를 얻게 되는데요.  C씨는 자신이 이미 약 20억 원에 관하여서는 취득세를 납부하였기 때문에 약 5억 원에 관하여서만 취득세를 내는 것이 옳은 판단이라고 주장하였습니다. 그러나 ㄱ시는 차액인 약 5억 원이 아닌 총체적인 금액인 약 25억 원에 대한 취득세를 모두 지급하여야 한다고 대응하였습니다. 


따라서 C씨에게 취득세 약 5000만원과 농어촌 약 500만원의 특별세를 부과하였고, 이를 부당하다고 생각한 C씨는 소송을 제기하였습니다. 1심에서는 C씨가 명의 신탁을 함으로 소유권 이전등기를 하였을 때 부동산 취득을 이미 한 것으로 볼 수 있으니 약 5억 원에 대한 취득세만을 납부하라는 결론을 냈습니다. 





그러나 항소심의 판결은 달랐습니다. ㄷ법 행정부에서는 명의신탁관계에 따른 등기를 할 때 취득세를 납부하였는데 신탁자에게 부동산을 넘겨받을 때 한 번 더 부과하는 것은 이중부과라며 부당함을 제기했던 C씨의 소송을 파기시키고 원고패소 판결을 내렸습니다. 


재판부는 C씨가 명의신탁자에게 대가를 지급하고 토지를 취득한 것으로 명의 신탁관계는 해소되었고, C씨가 다시 토지를 매입한 것은 매도인으로부터 매입한 것이기 때문에 둘의 이해관계가 바뀌었음으로 별도의 취득세를 납부하는 것이 정당하다고 판단하였습니다. 





위의 상황처럼 부동산명의신탁해지를 하여 다시 신탁을 맡긴 사람에게 토지를 매입하는 상황 또한 취득세를 또 다시 납부해야 합니다. 따라서 부동산명의신탁해지를 할 때에 이러한 점을 유의하여 준비해야 하는데요. 김윤권변호사는 부동산명의신탁해지에 대해 고민하고 있는 분들을 위해서 친절한 상담서비스를 제공하고 있습니다. 부동산명의신탁해지는 부동산관련 법으로 복잡하고, 또한 처벌받을 수도 있는 조심스러운 문제이기 때문에 관련변호사의 도움이 필요하실 텐데요. 김윤권변호사와 함께 해보시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

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부동산처분신탁에 대해서




부동산과 관련한 법적 분쟁은 각종 예기치 못한 문제를 수반하며 다양한 형태로 발생합니다. 상가, 주택, 매매 계약 등 임차인 – 임대인간 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 부동산 문제는 쉽게 해결하기 어려운 것도 사실이죠. 부동산 법적 분쟁이 발생하면 민사소송, 사안에 따라 형사소송까지 이어질 수 있어 가능한 한 빠른 시일 내에 해결 방안을 마련하는 게 중요합니다. 때문에 부동산 거래를 앞둔 경우 분쟁 여지가 있는 부동산 문제에 대해 미리 알아보고 해결 방안을 마련해 보는 것도 좋을 텐데요. 특히 부동산 신탁은 분쟁 요소로 종종 야기되는 문제입니다. 이번 포스팅에서는 김윤권변호사와 함께 부동산처분신탁 등에 대해 알아보고자 합니다. 



부동산처분신탁은 부동산을 소유하고 있는 사람이 매물을 처분하는 경우 발생할 수 있는 상거래나 법률문제 등을 대리해 주는 서비스를 말합니다. 부동산 물건에 대해서는 거래 문제와 가격산정 등 복잡한 과정이 많기 때문에 이러한 부동산처분신탁을 통해 서비스를 구매하는 개념인 것입니다.


부동산처분신탁의 경우 부동산처분신탁 회사 명의로 등기한 후에 부동산 소유권을 대신 팔아주는 형태로 볼 수 있습니다. 본인이 소유한 부동산이 쉽게 매매되지 않는 경우, 대형 고가의 부동산으로 혼자 처리하기 어려운 경우, 권리금 등 문제가 까다롭게 얽혀있는 경우 등 일반적으로 중개를 통해 부동산처분이 어려울 때 활용할 수 있는 서비스입니다.



그런데 이러한 부동산처분신탁 문제에 있어서는 중개인이 개입하고 있기 때문에 금전적인 이득을 취하려는 경우가 종종 발생합니다. 특히 부동산 관련 법령에 대해 임대인은 비교적 정보가 부족한 경우가 많기 때문에 불리한 위치에 서게 될 수도 있죠. 금전적인 불이익을 당했음에도 어떤 점에서 죄가 성립하고 어떤 대응을 해야 할지 제대로 인식하기 어려운 경우도 다분합니다.


때문에 부동산처분신탁과 관련하여 조금이라도 미심쩍은 부분이 있다면 법률을 기반으로 한 정보로 접근할 필요가 있습니다. 부동산처분신탁을 비롯하여 각종 부동산 분쟁은 상당히 많은 정보를 요구하며 의뢰인분들에게 유리한 자료를 찾아내는 과정도 중요합니다. 



부동산 문제는 소유권분쟁, 형사소송, 임대차분쟁 등 다양한 형태로 나타납니다. 각 사안별로 대응 행동도 대처 법률 방안도 다르기 때문에 하루 빨리 해결 방안 마련이 중요한 이유입니다.


김윤권변호사는 부동산처분신탁, 부동산명의신탁, 임대차계약 및 권리금 분쟁 등 각종 부동산 문제를 해결해 오며 쌓은 경험과 노하우를 토대로 의뢰인들에게 합리적인 해결책을 제시해 드리고 있습니다. 관련하여 문제가 있으시다면, 언제든지 김윤권변호사를 찾아주시기 바랍니다.



Posted by 변호사 김윤권

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부동산명의신탁 해지, 조건과 유형은




부동산 명의신탁. 부동산 실소유자가 소유자의 명의를 타인에게 신탁하는 것을 말합니다. 구체적으로 부동산을 실질적으로 소유하고 있는 자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권을 등기한 후, 실질소유자는 해당 사실에 대한 공증 및 계약을 진행한 후 명의이전한 자의 이익을 위해 임의로 해당 부동산을 사용하거나 처분할 수 없음을 전제로 하고 있습니다. 취득세, 양도소득세 등 세금회피 및 각종 규제를 회피하는 수단이 되기도 하였습니다. 이렇게 부동산 명의신탁에 대해서는 많은 분쟁점이 있습니다. 때문에 부동산명의신탁 해지 등 일련의 과정에 대한 정확한 이해가 필요한 것이죠. 관련해 이번 포스팅에서는 김윤권변호사와 함께 판례를 살펴보며 부동산 명의신탁의 유형과 효과에 대해 자세히 알아보겠습니다.  




명의신탁은 세금회피 등 부당한 목적으로 이행되지 않는 경우 무효처분을 두고 있지 않습니다. 부동산명의신탁 해지 등 처분과 관련해 각종 문제가 발생할 수 있죠. 관련해 몇 년 전, 부동산명의신탁 문제 관련 판례가 있었는데요. A는 B에게 몇 억을 빌려주고 채무관계를 정리하지 못하자 소송을 제기, 승소 판결을 받은 바 있습니다. 그런데 B는 본인이 소유한 부동산을 타인에게 명의신탁 했고, 이를 타인에게 소유권 이전 등기를 한 바 있죠. 이에 대해 A는 B의 행위에 대해 매매계약을 취소하고 원상회복을 하라는 소송을 제기했고 법원은 A의 주장을 수용하였습니다. 부동산명의신탁 해지에 대해, 신탁자는 소유권이전등기 청구권을 처분해서는 안되지만 해당 사례는 사해행위에 해당되기 때문에 법원은 A의 손을 들어 준 것입니다. 





일반적으로 부동산명의신탁 해지는 명의신탁약정이 유효함을 원칙으로 하고 있습니다. 단, 몇 가지 부동산명의신탁 해지와 관련해 예외적인 규정을 두고 있습니다. 부동산 등기 관련 법령에 해당 규정이 제시되어 있는데요. 종중이 소유한 부동산에 대해 그 이외의 타인 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산 관련 등기를 한 경우, 종교단체 관련 명의로 해당 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에 조세 회피 등 법령 규정을 제한하는 목적으로 하지 않은 경우. 등에는 명의신탁 약정을 유효로 두고 있는 것입니다. 





부동산 명의신탁 해지와 관련해 소송을 제기하고자 한다면 관련 판례는 물론 법률 규정을 명확히 해야 할 것입니다. 이러한 과정을 거쳐야 정당한 법적 권익을 지킬 수 있을 것입니다. 김윤권변호사는 부동산명의신탁 해지 및 유형 등 관련 법률을 다수 다뤄 온 바 있습니다. 부동산명의신탁 해지 문제와 관련해 궁금한 사항이 있다면 김윤권변호사에게 상담을 받아 보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산명의신탁 분쟁발생시에








부동산명의신탁이란 부동산을 가지고 있는 실제 소유자가 어떠한 이유를 위해 명의를 타인에게 신탁하는 것을 말합니다. 즉, 자신의 부동산을 다른 사람의 명의로 소유권을 등기하고, 자신과 소유권등기를 한 사람 사이에 소유권확인증서를 만들어 공증을 하는 것인데요.


최근, 부동산명의신탁자의 취득세 납부와 관련하여 분쟁이 발생한 사건이 있었습니다. 해당 사안에서 재판부는 부동산명의신탁에 대한 취득세 기준에 대해 규정한 바 있었는데요. 오늘은 해당 사안을 통해 부동산명의신탁에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 









사안을 살펴보면 ㄱ사는 A시에 있는 부동산을 매수하면서 부동산명의신탁을 약정했습니다. ㄱ사는 회사직원인 ㄴ씨의 명의로 소유권이전등기를 완료했고, ㄴ씨의 이름으로 취득세와 등록세를 납부했는데요. 이후 A시의 행정청은 ㄱ사에게 실제 부동산소유자라는 이유로 ㄱ사에 취득세를 부과했고, ㄱ사는 취득세를 납부했습니다.


하지만 이후, 해당 부동산을 ㄱ사의 명의로 매매했고, 소유권이전등기를 마친 후 취득세를 신고하고 납부했는데요. 이중으로 취득세를 납부한 ㄱ사는 환급을 요구했지만 행정청이 이를 받아들이지 않아 소송을 제기한 것입니다. 









해당 사안에서 법원은 부동산명의신탁에서 명의신탁자인 매수인의 지위는 일반 매수인의 지위와 다르지 않으므로 명의신탁을 이유로 이미 낸 취득세 납세의무가 소급해 소멸한다고 볼 수 없다고 설명했습니다. 이어서 재판부는 이후, 명의신탁자가 해당 부동산을 자신의 명의로 등기를 마친 이후에 잔금지급일에 취득한 해당 부동산에 대하여 소유권을 취득했다는 법적인 요건을 맞춘 것에 불과하다고 말하며 원고승소 판결의 이유를 밝혔습니다. 









지금까지 부동산명의신탁과 관련한 취득세 문제에 대해 살펴보았는데요. 명의신탁한 부동산을 실소유자의 명의로 변경했을 때 취득세를 내지 않아도 된다는 재판부의 판단이었습니다. 이처럼 부동산명의신탁과 관련된 분쟁은 법적으로 어려운 부분이 많으므로 해당 사안에 경험이 많은 변호사의 법률적 도움을 받는 것이 바람직합니다. 


김윤권변호사는 다수의 부동산소송을 통한 경험으로 의뢰인을 적극적으로 조력하고 있습니다. 이와 관련하여 문의사항이 있으시거나 부동산명의신탁 분쟁에 휘말리셨다면 김윤권변호사에게 사안을 의뢰하시고 함께 문제를 해결하시기 바랍니다. 









Posted by 변호사 김윤권

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부동산명의신탁 소유권주장



김윤권 변호사입니다. 요즘 많은 분들께서 부동산명의신탁과 관련하여 문의해주시곤 합니다. 자주 접해볼 수 있는 언론매체를 보더라도 이와 관련하여 법적인 공방이 빈번하게 발생하고 있음을 알 수 있는데요.


이와 관련된 다양한 판례 중에서 오늘은 소유권주장과 관련된 판례에 살펴보도록 하겠습니다.





A씨 등 4명은 대리인인 C씨를 앞세워 ㄱ사찰로부터 모 지역 소재의 임야를 매입하는 과정에서 D씨와 명의신탁 약정을 맺었습니다. 그리고 D씨의 명의로 이전등기를 마쳤지만 D씨가 사망한 후 D씨의 상속인 B씨 등 4명이 소유권이전등기를 했습니다.


이에 A씨 등은 명의신탁을 한 것이기 때문에 무효인 등기이므로 다시 되돌려달라며 B씨 등을 상대로 소송을 냈습니다.





이에 해당지법은 부동산 명의신탁자인 A씨 등 4명이 B씨 등 4명과 ㄱ사찰을 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송에서 원고패소 판결을 내렸습니다.


이는 부동산실명법에 위반된 명의신탁약정은 반사회질서의 법률행위로서 무효이며 이에 따른 등기 또한 민법상의 불법 원인급여에 해당하므로 이미 이전등기를 마친 경우 명의신탁자는 소유권주장을 할 수 없다는 판결이었습니다.





지법 재판부의 판결문을 살펴보면 명의신탁 약정과 그에 의한 등기 모두를 무효로 하는데 무효의 명의신탁 약정에 따라서 이루어진 등기는 불법원인이 수탁자에게만 있다는 등 사정이 없다면 불법 원인급여에 해당하여 이미 이전등기가 마쳐진 경우 그 반환을 구하는 등기말소나 이전등기는 청구할 수 없다고 밝혔습니다.





더불어 명의를 빌렸다는 사실만 보고 반사회 질서의 법률행위로서 무효로 하는 것은 사적자치 이념에 비추어 지나치다는 지적이 있을 수 있겠으나 무제한의 방임이 허용될 수는 없고 부동산실명법에 규정된 과징금, 처벌만으로는 한계가 있기 때문에 법원은 명의신탁자의 민시상 청구에도 협력을 거부해야 하며 이 때 매도인이나 명의수탁자에게 부당이득을 줄 수는 있겠지만 사회질서 확립을 위해서는 불가피하다고 봄이 타당하다고 설명했습니다.





이처럼 부동산명의신탁을 한 이후 소유권주장을 했음에도 해당 사안에 따라서 법원은 소유권주장을 인정해주지 않고 있습니다.


이와 같은 법률적 특징을 참고하시기 바라며 이에 관련된 법적인 문제가 발생했을 경우 변호인의 도움을 받아 수월하게 풀어나가시기 바랍니다. 보다 자세한 문의사항이 있으시다면 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산소유권 취득 불가는?


세금을 탈루하거나 또는 여러 가지 불법적인 목적을 가지고 부동산 명의신탁 계약을 체결했다면 이 후 부동산소유권을 얻고 제3자에 대해 대항력을 가질 수 있을까요? 일반적으로 부동산 명의신탁 약정은 무효이기 때문에 부동산 소유권의 취득도 어려움이 생길 수 밖에 없을 텐데요. 자세한 판결 사항 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


사례에 따르면 A씨는 본인이 운영하고 있는 회사가 금전적인 어려움을 겪게 되자 채권자들로부터 건물과 토지 등의 부동산을 강제 집행 당하는 것을 막고자 친척들의 명의로 부동산소유권을 넘겼는데요. 부동산명의신탁 약정을 체결한 후 다시 소유권을 돌려받기 위해 소송을 제기하였습니다.


한편 부동산 명의신탁 약정은 서류상으로는 수탁자를 소유자로 하면서 사실은 신탁자가 소유가는 것으로 부동산실명제법에서는 이를 불법으로 판단하여 인정하고 있지 않습니다.

 

 


또한 민법에서는 불법을 이유로 재산을 급여 급여하였거나 노무를 제공하였을 때는 이익 반환을 요청할 수 없다는 규정을 들 고 있는데요.


이에 재판부는 A씨가 불법적인 목적으로 소유권을 넘겨주었다가 이를 돌려받는 요구를 하는 것은 바람직하지 않다며 A씨의 청구를 기각하였습니다.

 

 


재판부는 A씨가 채권자들로부터 강제 집행을 피하고 채권자들을 해하기 위해 부동산 명의신탁을 하였던 것은 불법적인 원인 급여로 보아야 하며 이 외에도 세금을 포탈하기 위해 명의신탁 약정을 체결하였더라도 부동산소유권 취득을 주장할 수는 없다고 덧붙였는데요.


특히 대법원은 부동산명의신탁 약정에 대해 무효를 법제화 하면서도 실질적으로는 신탁자의 재산권 보호에 집중하면서 실질적인 처벌이나 약정의 무효를 내린 적이 없음을 비판하였습니다.


또한 A씨의 재산권 보호를 이유로 부동산소유권의 이전을 허락해줄 경우에는 채권자의 권리를 제약한다고 설명하였습니다.

 


오늘은 이처럼 부동산소유권 취득이 어려운 상황을 살펴보았습니다. 명의신탁 약정은 탈세나 강제집행의 면탈 등을 목적으로 하지 않을 경우에 한정하여 예외적으로 인정이 되지만 원칙적으로는 무효라는 사실을 명심하셔야 합니다.


그럼에도 불구하고 명의신탁 약정으로 인해 부동산소유권 취득에 어려움을 겪고 계신다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

Posted by 변호사 김윤권

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명의신탁부동산 및 가등기 효력은


1995년 7월부터는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 명의 신탁 부동산이 금지되고 있는데요. 위 법에 따르면 명의 신탁 약정과 수탁 및 양자간의 명의신탁 조항은 모두 무효가 되며 등기도 효력을 가지지 못하게 됩니다.


또한 명의신탁자, 수탁자는 형사상의 처벌도 받게 되는데요. 오늘은 명의신탁부동산과 가등기 효력에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


명의신탁 부동산은 경우에 따라서 중종 재산이나 부부 사이에서의 명의신탁, 종교 단체의 명의신탁에 대해서는 조세 포탈이나 강제 집행의 면탈 등을 목적으로 하지 않는다는 것을 확인하면 부동산 실명법에서의 명의신탁부동산 금지 조항을 적용하지 않는데요.


예외 조항이 있더라도 일반적인 명의신탁 부동산은 효력을 가지지 않기 때문에 아무리 친한 사이라도 위 약정을 체결하는 것은 바람직하지 않습니다.

 

 


한편 명의신탁 약정을 체결하였을 때 명의 수탁자가 신탁한 부동산을 다른 사람에게 처분하는 것을 막기 위해 소유권이전등기 청구권 보전에 기한 가등기를 설정하곤 하는데요. 이 때의 명의신탁부동산 가등기는 효력을 가질까요?


결과적으로는 본인의 부동산을 명의신탁한 사람에게 부동산의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기 효력은 가지지 못해 본등기 역시 청구가 불가능합니다.

 

 


사례에 따르면 ㄱ씨가 ㄴ씨에게서 토지를 매수하고 ㄷ씨와 명의신탁 약정을 체결한 중에 해당 부동산에 대해 ㄷ씨 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데요. 이 후 ㄱ씨와 ㄷ씨의 명의신탁 약정을 체결할 때 ㄷ씨는 ㄱ씨가 요청한다면 ㄱ씨가 정한 ㄹ씨에게 해당 부동산의 소유권이전등기를 진행하기로 조항을 걸었습니다.


ㄷ씨는 이 후 ㄹ씨가 가등기에 기한 본등기 절차의 이행에 대한 요구에 거절하였는데요. 위와 같은 명의신탁부동산 가등기에 대해서 대법원은 명의신탁 약정 자체가 무효이기 때문에 ㄷ씨가 가등기에 기한 본등기를 진행할 필요가 없다고 결론을 내렸습니다.

 


이처럼 명의신탁부동산 가등기는 효력을 가지지 않기 때문에 가능한 한 체결하지 않도록 해야 하는데요. 간혹 신뢰가 두터운 사이에서 명의신탁 약정을 한 후 억울하게 피해를 보는 사람들도 많습니다. 이 때는 당사자들이 명의신탁을 체결할 당시의 상황과 계약서 내용에 대한 권리를 꼼꼼하게 분석하여 피해를 입지 않도록 소송을 진행해야 합니다. 이상으로 김윤권변호사였습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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부동산 명의신탁 개념

 

 

부동산 명의신탁이란 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대해서 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다.

부동산 명의신탁은 금지 이지만 부부나 종중 등에서는 특례를 보이고 있는데요. 그렇다면 사실혼 배우자의 경우 허용이 될까?
이번 시간에는 부동산 명의신탁에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 소유권을 보유한 자나 사실상 취득을 하거나 취득하려는 자가 타인과 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산 물권 보유를 하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임 및 위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함함)을 말합니다.

 

부동산등기제도 악용을 한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위 방지를 하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 통하여 국민경제의 건전한 발전을 도모하기 위하여 누구든 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하여는 안 됩니다.

 

 

 

 

 

 

그래서 명의신탁약정은 무효이고, 명의신탁약정에 따라서 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.

 

하지만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우만 유효합니다. 예외적으로 종중이 보유를 한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기를 한 경우 및 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우만 명의신탁이 허용됩니다.

 

원칙적으로 부동산의 매수인은 타인의 이름으로 명의신탁을 할 수 없고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 그 무효를 이유로 소유권이전등기청구권을 가지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

사실혼 배우자도 부동산 명의신탁이 될까?

 

질문) 저는 갑과 재혼을 하게 되면서 혼인식을 했지만 갑의 전혼 중의 딸 을이 혼기가 되어서 을이 혼인하기까지 혼인신고를 보류하여 달라고 해서 혼인신고를 하지 않고 동거를 하고 있었습니다. 저의 명의인 부동산을 갑에게 명의신탁해두고자 하지만 혼인신고를 하지 않았기 때문에 명의신탁이 부동산실명법에 위반되어 무효료 될까요?

 

답변) 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조에 의하면, 명의신탁을 하는 경우에 명의신탁자와 명의수탁자간에 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되며, 명의신탁약정에 의하여 이루어진 등기도 무효가 됩니다. 게다가, 부동산실명법에 위반해 명의신탁을 한 경우엔 과징금, 이행강제금, 벌칙 부과가 됩니다.

그런데 부동산실명법 제8조 제2호는 배우자명의로 부동산에 관한 물권 등기를 한 경우에 조세포탈, 강제집행의 면탈 및 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우는 부동산명의신탁 허용을 한다고 규정을 하고 있습니다.

 

 

 

 


하지만 판례에서는 부동산실권리자명의등기에관한법률 제5조에 의해 부과가 되는 과징금에 대한 특례를 규정한 부동산실권리자명의등기에관한법률 제8조 제2호 소정의 배우자에는 사실혼 관계에 있는 배우자는 포함이 되지 않다라고 했습니다(대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결).

 

그래서 질문자님의 경우도 조세포탈, 강제집행의 면탈 및 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우라 해도 질문자님이 갑과 혼인신고를 해서 법률상 배우자가 되지 않는 한에는, 사실혼 배우자인 갑에게 부동산명의신탁을 할 경우엔 부동산실명법위반으로 각종 제재를 받게 되며, 그 명의신탁은 무효가 될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 부동산 명의신탁 개념 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 법적 분쟁이 발생한 경우엔 변호사의 체계적인 도움을 받으며 진행하는 것이 좋습니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송의 경험과 지식을 쌓은 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산명의신탁 / 부동산변호사

 

 

 




안녕하세요, 건축 부동산 분쟁해결변호사 김윤권입니다. 오늘은 부동산 명의신탁의 개념과 명의신탁과 관련하여 여러 가지 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 부동산명의신탁이란 실질적으로 부동산에 관련된 소유권을 보유한자 또는 사실상 취득하였거나 취득하려는자가 실소유자의 명의를 다른 사람에게 신탁하는것을 말합니다. 즉 부동산을 실제로 보유하고있는 사람이 다른 사람의 이름으로 소유권 등기를 하는것입니다.

 

 


 

 

 

부동산에 관련된 물권은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안되며, 명의신탁약정에 의한 등기의 부동산 물권변동은 무효이기 때문에 그 물권변동은 무효가 됩니다. 그러나 부동산과 관련된 물권을 취득하기 위한 계약에 있어서 타방 당사자는 명의신탁약정이 적용되어있다는 사실을 모르고, 명의수탁자가 일방 당사가자 될시에는 부동산 물권변동은 유효하게 됩니다.

 

 


 

 

 

하지만 조세포탈, 강제집행의 면탈 및 법령상 제한의 회피를 의도로 하지 않는 경우와 아래의 내용에 해당하는 경우에는 명의신탁이 허용이 됩니다.

 

 

 

1. 종중이 보유한 부동산 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기했을시

2. 배우자의 명의로 부동산물권을 등기했을시

 

 

 

 


 

 

 

명의신탁약정을 했을시 과징금 및 형사처벌

 

명의신탁자는 명의신탁약정을 했을시에 아래의 표에 해당되는 과징금 부과율을 더한 과징금 부과율에 부동산 평가액을 곱했을시 나오는 과징금을 납부하게 됩니다.

 

 

 

부동산평가액 기준의 과징금 부과율

부동산 평가액 5억원 이하 -> 과징금 부과율 5%

부동산 평가액 5억원 초과 30억원 이하 -> 과징금 부과율 10%

부동산 평가액 30억원 초과 -> 과징금 부과율 15%

 

 

의무위반 경과기간 기준시 과징금 부과율

경과기간 1년이하 -> 과징금 부과율 5%

경과기간 1년초과 2년이하 -> 과징금 부과율 10%

경과기간 2년 초과 -> 과징금 부과율 15%

 

 

 

 


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