부동산법변호사 임대차분쟁이




임대차란 임대인이 임차인에게 어떠한 목적물을 사용하거나, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대해 대가를 주는 것을 내용으로 하는 계약입니다. 우리는 이러한 단어를 부동산거래에서 많이 볼 수 있는데요. 여기서 임대인은 집주인이나 건물주를 의미하고, 임차인은 세입자를 의미합니다. 부동산 임대차에서 주된 목적물은 토지, 건물, 주택 등 부동산 물건들인데요.


이러한 부동산 물건들을 임대하기 위한 계약을 우리는 임대차계약이라고 부르고 있습니다. 이러한 임대차와 관련된 문제들은 쉽게 소송까지 번질 수 있는데요. 그러한 특성 때문에 최근에는 임대차와 관련하여 다양한 판례들이 증가하고 있습니다. 그렇다면 김윤권 부동산법변호사와 함께 임대차와 관련된 사례를 알아보도록 하겠습니다.





   부동산법변호사 - 임대차 사례


법원은 A씨가 임대주택을 분양하는 B회사를 상대로 낸 계약금반환 청구소송에서 원고승소를 판결했습니다. A씨는 B사와 보증금을 20억여 원에 5년간 임대주택을 임대하기로 하였습니다. A씨는 계약금 2억여 원을 지급했으나 중도금과 잔금을 낼 수 없어 계약이 해제되었는데요. B사는 약관에 따라 계약금 2억여 원을 위약금으로 간주하고 이를 반환하지 않아 A씨가 소를 제기하였습니다.


재판부는 판결문에서 임대인은 다른 임대인을 또 찾으면 되기 때문에 임대인이 실제로 입은 피해보다 많은 위약금을 받은 것으로 보이며, 임대보증금의 10%를 위약금으로 받는 특약은 고객에게 과도하게 불리한 약정이기 때문에 무효라고 판단하였습니다.





이어서 재판부는 공정거래위원회가 정한 아파트 표준임대차계약서에는 임대계약 해제 위약금이 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율(3.5%)에 따른 연간 임대료와 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해져 5,582만여 원 정도로, 이 사건 특약에 따른 위약금 2억141만 원에 비해 상당히 적은 액수라고 설명했습니다.


이에 재판부는 또 위약금 특약의 전부를 무효로 판단하며 이는 고객을 불안정한 위치에 서게 하고 사업자에게는 처음부터 약관조항을 만드는 책임을 소홀히 하게 하므로 약관규제법의 취지를 잊을 우려가 있어 허용할 수 없다고 판시하였습니다.





   임대차는 김윤권 부동산법변호사에게


위 사례는 임대차 계약 해제 시 보증금 10%의 위약금이라고 절한 임대차 계약은 무효라는 판결이 있었던 사건입니다. 이 판결에 있어서 서울중앙지방법원은 이 계약이 고객에게 지나치게 불리하기 때문이라고 설명하였는데요. 이처럼 과도한 해지 위약금을 모두 뺏는 경우 변호사와의 상담을 통해 소송을 제기하여 보시는 것이 좋습니다.





김윤권 부동산법변호사는 이러한 임대차 문제와 관련된 사건에 대한 다양한 경험이 있어 상담을 주신다면 보다 명확하고 친절하게 답변드릴 수 있도록 노력하겠습니다. 부동산 관련 소송을 준비하고 계신 분들은 부동산법변호사 김윤권 변호사에게 상담을 요청하시기 바랍니다.




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부동산법변호사 유치권이란



부동산법변호사 김윤권입니다. 요즘 많은 분들이 문의하시는 것 중 하나가 바로 유치권입니다.


부동산과 관련해서는 각종 법적인 문제가 발생하기 쉬운데 이 경우 부동산법변호사의 법률 도움으로 문제를 해결해나가는 것이 올바른 판단일 것입니다. 오늘은 유치권이란 무엇인지에 대해 살펴보겠습니다.





민법 제320조에 따르면 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건에 대해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다.


예를 들어 시계상은 수리대금의 지급을 받을 때 까지는 유치권 행사에 따라서 수기한 시계를 유치해서 그 반환을 거절할 수 있는 것입니다.





과거에 있었던 하나의 판례 중에는 부동산 또한 상사유치권의 대상이 되는 물건에 포함이 된다는 대법원의 판결이 나온 바 있습니다.


채권이 유치되는 물건에 관한 것이어야 한다는 견련관계를 요구하는 민사유치권과 다르게 상사유치권이란 채무자 소유의 물건이기만 하다면 견련관계 없이 채권자가 유치권을 주장할 수 있습니다.





위 판례에서 재판부는 상사유치권이란 민사유치권의 성립요건을 변경하거나 완화하여 채권자보호를 강화함으로 신용거래를 안전, 원활하게 하기 위한 법정 담보물권으로 민사유치권과 다르게 목적물과 피담보 채권 사이의 개별적 견련관계를 요구하지 않지만 유치권의 대상이 되는 물건을 채무자 소유 물건으로 한정하고 있어 이러한 제한이 없는 민사유치권과 큰 차이가 있다고 밝혔습니다.





더불어 그 목적물은 동산에 한정하지 않고 물건이나 유가증권으로 규정하고 있는 점에 비추어보면 상사유치권의 대상이 되는 물건에는 부동산도 포함된다고 봐야 한다고 설명했습니다.


이어 상사유치권의 목적물인 물건에 부동산이 포함되지 않는다는 전제 아래서 피고의 상사유치권 항변을 살피지 않은 채 배척한 원심은 법리를 오해한 위법이 있다고 밝혔습니다.





오늘은 부동산법변호사와 함께 유치권이란 어떠한 권리인가에 대해 알아봤습니다. 최근 이와 같은 부동산유치권으로 인해 다양한 법적 분쟁이 발생하는 것을 알 수 있었습니다.


만일 이와 관련된 문제가 발생했다면 부동산법변호사를 선임하여 사건을 온전하게 풀어나가는 것이 올바른 판단입니다. 이와 관련하여 도움이 필요하시다면 부동산법변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

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주택임차인의 대항력과 우선변제권 부동산법변호사

 

 

보증금을 가지고 분쟁이 자주 발생을 하곤 합니다.
보증금을 제대로 잘 보호하기 위해서는 주택임대차보호법에 규정이 되어 있는 대항력과 우선변제권에 대해서 잘 알고계시는 것이 좋습니다.
오늘은 주택임차인의 대항력과 우선변제권에 대해서 부동산법변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

대항력이란?

 

대항력은 임차인이 제3자인데, 즉 임차주택의 양수인, 임대를 할 권리를 승계한 자, 그 밖에 임차주택에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차의 내용에 대해서 주장을 할 수 가 있는 법률상의 힘입니다.

 

임대차는 그 등기가 없어도, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 대항력이 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

 

우선변제권이란?

 

우선변제권은 임차주택이 경매나 공매가 되는 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자또는 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금에 대해서 변제를 받을 권리입니다.

 

우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득을 하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

대항력과 우선변제권에 관한 판결사례

 

1. 「주택임대차보호법」 제3조제1항 소정의 대항요건으로 주민등록의 유효 여부에 관한 판단의 기준은?

 

2. 실제 지번인 *산 53의 6*또는 등기부상 지번인 *산 53*과 일치를 하지 않은 *53의 6*에 등재가 된 주민등록이 「주택임대차보호법」 제3조제1항 소정의 대항요건으로서 유효할까?

 

 

 

 

판결요지

 

1.「주택임대차보호법」 제3조제1항에서 주택의 인도와 더불어서 대항력의 요건으로 규정을 하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해서 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이기에, 주민등록이 어떤 임대차 공를 시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소나 거소를 가진 자로 등록이 되어서 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라서 결정이 됩니다.

 

2. 실제 지번인 *산 53의 6*또는 등기부상 지번인 *산 53*과 일치하지 아니한 *53의 6*에 등재가 된 주민등록이 「주택임대차보호법」 제3조제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지가 않다고 하였습니다.  (대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결)

 

 

 

 

 


 
주택임차인의 대항력과 우선변제권에 대해서 알아보았습니다. 임대차와 관련해 법적 문제가 발생한 때에는 변호사의 자문과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산법변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 노하우를 겸비한 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.

 

 


 

Posted by 변호사 김윤권

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임차권등기명령 신청 부동산법변호사

 

 

임차권등기명령은 임대차계약 종료가 된 이후에 보증금반환을 받지 못할 경우 임차주택 관할법원에 임차인 단독으로 신청을 할 수 있는 제도이며, 보증금을 받지 않은 상태에서 부득이하게 이사를 해야 할 경우에 활용을 할 수 있습니다.
오늘은 부동산법변호사 김윤권변호사와 임차권등기명령 신청에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

일반적으로 보증금을 돌려받기 위하여는 대항요건을 갖추고(주택 : 주택 인도, 전입신고, 상가 : 건물 인도, 사업자등록의 신청), 임차를 한 건물에 계속 거주를 하는 것을 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차 종료가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면은 종전에 취득을 했었던 대항력과 우선변제권 상실을 하게 되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 

이러한 문제를 해결하기 위한 제도가 바로 임차권 등기명령제도로, 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 하는 제도입니다.

 

 

 

 

 

 

신청요건은?

 

임대차가 끝난 뒤 보증금 반환을 받지 못한 임차인이 임차주택이나 상가건물 소재지 관할을 하는 지방법원·지방법원지원이나 시군 법원에 임차권 등기명령 신청을 하면 됩니다.

 

관할 법원은 임차권 등기명령의 신청에 대한 재판을 변론이 없이 할 수 있으며, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 내려지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

효력은?

 

임차권 등기명령 결정의 집행에 따라서 임차권등기를 마치게 되면 임차인은 대항력 및 우선변제권 취득을 합니다.

 

단, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권 취득을 한 경우는 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지가 되고, 임차권등기 이후 이사를 가는 등의 이유로 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권에는 변함이 없게 됩니다

 

그래서, 임차권등기명령결정의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차를 한 임차인은 우선변제를 받을 수 가 없습니다.

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령신청에 대한 재판은?

 

법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론이 없이 할 수 있으며, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각을 합니다.

 

임차권등기명령은 판결에 의한 경우는 선고를 한 때에, 결정에 의한 경우엔 상당한 방법을 통해 임대인에게 고지한 경우에 그 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 자문을 받으며 대응하는 것이 시간과 결과에 있어서 효과적입니다.
부동산법변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 분쟁의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

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확정일자 전세권설정 부동산법변호사

 

 

확정일자는 증서에 작성이 된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상 일자를 말하며 전세권설정 등기는전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의용도에 따라서 사용 및 수익하기 위하여 하는 등기를 말합니다.
이번 시간에는 주택임대차보호법 상 확정일자와 전세권설정 등기의 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

확정일자 전세권설정 차이는?

 

질문) 저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하려고 합니다. 이 경우에 전세보증금을 보호받기 위한 제도로 전세권설정등기와 확정일자제도가 있다고 하는데요. 이런 두 가지 제도의 차이점은 어떠한 것들이 있을까요?

 

답변) 전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의해서 그 설정순위에 따라서 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반해서, 확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행이 되는 주택임대차보호법의 개정규정에 의해 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대해 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에 근본적인 차이점이 있다고 할 것입니다.

 

구체적인 차이점을 살펴보면은 아래와 같습니다.

 

첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위하여는 각 등기소나 공증사무소나 동사무소에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반해서, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라서 당연히 순위가 보호됩니다. 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위하여는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반해, 전세권설정등기는 등기만 경료하여 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니기에 보다 편리하다 할 것입니다.

 

둘째, 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실이나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되기에 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속 및 간편한 절차에 의하여 확정일자를 받을 수 있음에 반해, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는데 비해서 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다. 또한, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해주어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우에, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해서 승소판결을 받은 후에 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반해서(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우에 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거해서 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다. 단, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대해서는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 가없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다(대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정).

 

넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우에는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

 

다섯째, 확정일자를 갖춘 경우는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있지만, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 단, 집합건물에 관하여 판례를 보면은, 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물일부만에 관해서 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우, 구분소유자가 가지는 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로 전유부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다고 보아야 할 것이다고 했습니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결).

 

 

 

 

 

 

 

참고로 목적물이 경매절차에서 매각된 경우 전세권의 소멸여부에 관해서 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제3항 및 제4항에 의하면은 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우는 매각으로 소멸이됩니다. 위 항의 경우 외의 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수를 합니다. 단, 그 중에 전세권의 경우는 전세권자가 제88조에 따라서 배당요구를 하면은 매각으로 소멸된다고 규정을 하고 있습니다.

 

지금까지 확정일자 전세권설정 차이에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 체계적으로 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산법변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 경험과 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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입찰전 확인사항

 

부동산경매변호사/김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, 부동산경매변호사/김윤권변호사입니다.

 

오늘은 입찰전 확인사항에대해 말씀드리겠습니다.

 

경매물건을 매수한 경우에 전세권, 저당권 등의 권리가 말소되지 않고 남아있다면, 매수인의 부담이 가중될 수 있고, 해당물건에 대한 권리의 행사가 어려울 수 있습니다.

 

그러나 관심 물건에 전세권 등의 권리가 설정되어 있다고해서 입찰을 포기할 필요는 없습니다.

 

경매물건에 설정된 권리는 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.

 

때문에 입찰하기 전에 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지, 그 권리가 말소되는 권리인지 인수되는 권리인지 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다.

 

매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다.

 

 

 

 

 

매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.

 

(근)저당권

경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.

또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.

 

(가)압류

경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.

 

지상권/지역권

경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

말소기준권리인 저당권, (가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.

 

전세권

경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다.

다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

 

등기된 임차권

경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

 

가등기

경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.

그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

 

가처분

경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.

 

유치권

경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.

 

법정지상권 및 분묘기지권

경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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사해행위취소/청구소송

 

부동산소송변호사/김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, 부동산소송병호사/김윤권변호사입니다.

 

오늘은 사해행위취소/청구소송에대해 말씀드리겠습니다.

 

 

사해행위란?

 

채권자를 해치려는 의도로 채무자의 일반재산의 감소를 일으켜

채권자에게 충분한 변제를 할 수 없는 상태가 되도록 하는 것을 말합니다.

 

 

 

사해행위취소 등 청구소송은 채무자가 채권자를 해치려는 의도로 일반재산의 감소를 일으켜 채권자에게 충분한 변제를 할 수 없는 상태로 만든 경우 채무자의 재산을 원상복귀하여 채무를 변제하도록 해줄 것을 채권자가 요청하는 소송입니다.

 

사해행위취소/청구소송의 소가는 취소되는 법률행위 목적의 가액을 한도로 한 원고의 채권액 이지만, 1개의 소장에 여러 개의 청구를 신청하는 경우에는 가장 다액인 청구 가액이 소가가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 사해행위취소 등 청구소송의 형태 종류

 

- 사해행위취소 등 청구의 소(허위, 부동산매매계약 취소) 형태

 

- 사해행위취소 등 청구의 소(가장매매, 부동산매매계약 취소)형태

 

- 사해행위취소 등 청구의 소(채무병합, 부동산매매계약 취소)형태

 

- 사해행위취소 등 청구의 소(증여계약 취소)형태

 

- 사해행위취소 등 청구의 소(공유지분증여계약 취소)형태

 

- 사해행위취소 등 청구의 소(증여계약 취소, 진정명의회복) 형태

 

 

 

 

 

 

Q. 집이 있는 친구에게 돈을 빌려주었는데 갚을 날이 지나 독촉을 해도 돈을 갚지 않았던 친구가 갑자기

 이혼 후 분할소송으로 집을 아내에게 명의이전 했습니다. 친구에게는 유일한 재산이 집이어서 이제는

 돈을 받을 수가 없는데 사해행위 취소소송이 가능한가요?

 

A. 사해행위 취소소송을 제기해 볼 수는 있으나, 판례는 이혼에 따른 재산분할이 채권자에 대한 담보가

 감소되는 결과가 되더라도 특별한 사정이 없는 한 사해행위로서 취소되어야 할 것은 아니므로, 재산분

 할이 상당한 정도를 벗어나는 과대한 것이라고 볼 만한 특별한 사정에 대한 입증책임은 채권자에게 있

 다고 판시하고 있습니다.

<대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다63516 판결>

 

따라서, A의 이혼에 따른 재산분할이 적정 수준을 벗어나 과대하게 이루어 진 것임을 입증할만한 증거를 원고가 제시해야 하므로 이러한 증거를 준비할 수 있는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산매매/토지매매/건축 관련 허위사실 판례

 

부동산분쟁변호사/김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

허위사실

 

허위사실을 신고한 경우 무고죄에 해당합니다.

 

 

 

안녕하세요, 부동산분쟁변호사/김윤권변호사 입니다.

 

부동산매매/토지매매/건축과 관련된 허위사실 판례에 대해 Q&A형식으로 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

허위사실에 있어서, 무고한 내용이 객과적으로 진실한 경우 - 무고죄 불성립

 

하천부지점용권의 매매계약에 있어 매수인의 잔대금 지급과 매도인의 하천부지점용포기서의 교부는 동시이행 관계에 있으므로 매도인이 하천부지에 대한 점용포기서의 준비나 제공 없이 매수인의 잔금지급 불이행만을 들고 일방적으로 매매계약 해제통고를 하였다 하여도 위 매매계약이 유효하게 해제되었다고 할 수 없는 것이어서 매도인이 매매계약 해제통고 후 하천부지를 타에 매각한 것을 들어 배임죄로 고소한 행위는 객관적으로 진실하여 허위라고 할 수 없으므로 무고죄를 구성하지 않습니다.

 

<대법원 1985. 2. 26. 선고, 84도2510 판결>

 

 

 

 Q.  A는 B로부터 하천부지 1,000평에 대한 점용권 및 그 지상 주택 1동건평 15평, 돈사 1동 건평약

  200평을 2억원에 매수하는 내용의 계약을 체결하였습니다. A는 계약금 및 중도금을 지급하였으나

  잔금지급기일에 잔금 5천만원을 지급하지 않았습니다.

  B가 하천부지 점용포기서를 준비하지 않은 상태에서 수차에 걸쳐서 A에게 잔금지급요구를 하였으

  나 A가 이를 지급하지 않자 위 매매계약을 해제할 것을 통지하였습니다. 그 후 B는 C가 A에게 받았

  던 계약금 및 중도금 등 1억 5천만원을 A에게 반환하는 조건으로 C에게 위의 부동산을 매도하였습

  니다.

  이에 화가 난 A는 “B는 자신의 부동산을 나에게 매도하고 중도금까지 지급받았으며, 잔금은 그 지

  급기일을 연기하여 주었습니다. B와의 매매계약이 유효하므로 위 부동산들에 대한 소유권이전에

  필요한 절차를 경료하여 주어야 할 임무가 B에게 있음에도 불구하고 B는 위 부동산을 C에게 2중

  으로 매도하여 나에게 동액상당의 손해를 가하고 B는 동액상당의 이익을 취득하였다.”라는 내용의

  고소장을 작성하여 OO지방검찰청에 제출하였습니다.

  이 경우 A의 행위는 무고죄에 해당할까요?

 

 A. 이 사건의 하천부지점용권의 매매계약에 있어 A의 잔대금 지급과 B의 하천부지점용포기서의 교부

  는 동시이행 관계에 있으므로 B가 하천부지에 대한 점용포기서의 준비나 제공 없이 A의 잔금지급

  불이행만을 들고 일방적으로 매매계약 해제통고를 하였다 하여도 위 매매계약이 유효하게 해제되

  었다고 할 수 없습니다.

  즉, B가 매매계약 해제통고 후 하천부지를 C에 매각한 것을 들어 A가 배임죄로 고소장에 기재한

  것은 객관적으로 진실하여 허위라고 할 수는 없습니다.

 

  따라서 A의 행위는 무고죄에 해당하지 않습니다.

 

<대법원 1985. 2. 26. 선고, 84도2510 판결 참조>

 

 

 

 

 

신고한 허위사실이 범죄를 구성하지 않는 경우 - 무고죄 불성립

 

신고내용에 일부 객관적 진실에 반하는 내용이 포함되었다 하더라도 그것이 독립하여 형사처분 등의 대상이 되지 않고 단지 신고사실의 정황을 과장하는 데 불과하거나 허위의 일부사실의 존부가 전체적으로 보아 범죄사실 성부에 직접 영향을 줄 정도에 이르지 아니하는 내용에 관계되는 경우에 무고죄는 성립하지 않습니다.

 

<대법원 1994. 1. 11. 선고, 93도2995 판결>

 

 

 Q.  부동산중개업에 종사하는 A는 B에게 부동산을 미등기전매하고 소유권이전등기를 경료하여 준

  다음 B로부터 B의 부동산 일부의 매각 의뢰를 받았습니다. A와 B는 부동산 매매대금 중 평당 7만

  원을 초과하는 부분에 관하여는 A의 소개비조로 지급하기로 약정하고 확인서에 “임야 진입도로의

  권리가 A에게 있음을 B가 인정하고 그 매각대금을 A에게 지급하기로 한다.”라는 내용을 기재하였

  습니다.

  “갑”주식회사는 임야의 진입로로 사용할 도로를 개설할 계획하고 A에게 그 일대 도로의 구입과 개

  설을 부탁하고 그 비용 일부로 5,000만원을 지급하였습니다. A는 그 중 3,000만원을 B에게 도로

  10필지의 대금일부로 지급하였는데 그 후 A가 그 책임사항을 제대로 이행하지 않는다는 이유로 갑

  주식회사는 대금지급을 미뤘습니다. 이에 B는 도로 5필지의 잔대금을 갑 주식회사로부터 직접 수

  령하고 위 도로 10필지에 관하여 갑 주식회사 명의의 소유권이전등기를 경료하였습니다.

  이에 화가 난 A는 B로 하여금 형사처벌을 받게 할 목적으로 “B는 나로부터 명의신탁을 받은 도로

  4필지에 관하여 받은 매매대금 5,000만원을 횡령하였다.”는 취지로 고소장을 제출하였습니다.

  이 경우 A의 행위는 무고죄를 성립할까요?

 

 A.   A와 B 사이의 약정이 있었고 확인서에 의하여 A가 각 도로의 매각대금을 취득하기로 하는 약정이

  있었음이 인정된다면 A는 당초 위 각 도로가 명의신탁되었던 것이었는지 여부에 관계없이 적어도

  약정에 기한 지급청구권을 가지게 됩니다.

  그러므로 B의 약정불이행을 비난하고 그 이행을 촉구하는 고소내용 중에 포함된 명의신탁에 관한

  기재내용이 진실한 것이 아니라 하더라도, 이는 약정에 이르게 된 정황적 사실을 부연한 것에 지나

  지 않아 그 허위성을 들어 이 사건 고소사실이 무고죄의 처벌대상이 되는 허위사실이라고 볼 수는

  없습니다.

 

  따라서 A의 행위는 무고죄에 해당하지 않습니다.

 

<대법원 1994. 1. 11. 선고, 93도2995 판결 참조>

 

 

 

 

 

공소시효가 완성되었지만 공소시효가 완성되지 않은 것처럼 고소한 경우 - 무고죄 성립

 

객관적으로 고소사실에 대한 공소시효가 완성되었더라도 고소를 제기하면서 마치 공소시효가 완성되지 않은 것처럼 고소한 경우에는 국가기관의 직무를 그르칠 염려가 있으므로 무고죄를 구성합니다.

 

<대법원 1995. 12. 5. 선고, 95도1908 판결>

 

 

 Q.  A는 자신의 집을 건축한 B가 「건축법」을 위반하였다고 의심하여 1991년 초경에 관계기관에

  B를 고발 및 진정을 제기하여 관계기관에 고발하여 일부 위법한 건축부분에 대해 B는 형사처벌을

  받고 부적법한 부분에 대해 시정을 마쳤습니다. 그 후에도 여러 차례 걸쳐 같은 내용으로 고발 및

  정을 제기하였고 관계기관으로부터 적법한 절차에 따라 공사가 완료되었다 회신을 받았습니다.

  그러나 이에 계속 의심을 품던 A는 “B가 「건축법」을 위반하여 나의 집을 지었다.”라는 허위내용

  으로 1994년 3월 15일 수사기관에 고발하였습니다. A가 고발한 B의 죄책의 공소시효는 3년이었

  습니다.

  A는 B를 상대로 이 사건 고발을 하면서 B가 이 사건 건물을 착공한 1990. 8. 1. 이후부터 준공검

  사를 받은 1991. 3. 28. 까지 사이에 A가 고발장 기재의 범행을 저질렀다고 고발하였고, 수사기관

  에서 고발인보충진술을 하면서도 B가 1990. 8. 1.부터 1991. 3. 28.까지 사이에 위 범행을 저질

  렀다고 진술하였습니다.

  이 경우 A의 행위는 무고죄에 해당할까요?

 

 A.  이 사건에서 A는 B가 「건축법」을 위반하였다고 의심하여 1991년 초경에 여러 차례 걸쳐 같은

  내용으로 고발 및 진정을 제기하였고, 관계기관으로부터 적법한 절차에 따라 공사가 완료되었다는

  회신을 받아 「건축법」「건축사법」 위반 사실이 없거나 시정되었다는 사실을 알고 있었습

  니다.

  그러나 A는 객관적으로 고소사실에 대한 공소시효가 완성되었음에 불구하고 1994년 3월 15일에

  ‘B가 1990. 9. 1부터 1991. 3. 28사이에 「건축법」을 위반하였다’는 허위사실을 마치 공소시효가

  완성되지 않은 것처럼 고소하였습니다. 이 경우 국가기관의 직무를 그르칠 위험이 있으므로 무고

  죄를 구성하게 됩니다.

 

  따라서 A의 행위는 무고죄에 해당합니다.

 

<대법원 1995. 12. 5. 선고, 95도1908 판결 참조>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산가압류신청

부동산분쟁변호사/김윤권변호사

 

 

 

 

안녕하세요 부동산분쟁변호사/김윤권변호사 입니다.

 

 

가압류란 무엇일까요?

 

가압류는 금전과 관련된 채권(매매대금,대여금,어름금,손해배상청구권 등)을 가진 채권자가 채권보전을 위해 미리 채무자의 재산을 동결시키는 것을 말합니다.

 

채무자가 빚을 갚을 능력이 있으면서도 있는 재산을 전부 처분한 후 빚을 갚지 않으려고 하는 경우가 있습니다.이러한 경우 채권자가 소송을 제기하여 승소한 뒤에 그 판결의 확정을 기다려 집행을 하기까지는 많은 시간이 걸리게 되고 그 사이에 채무자가 그가 가진 재산을 모두 처분하는 경우에는 채권자가 재판에 이기고도 집행을 하지 못하여 많은 손해를 입게 됩니다. 이처럼 채권자의 권리를 확보하기 위하여 재판확정 전에 채무자가 그의 재산을 처분하지 못하도록 임시로 채무자의 재산을 동결(凍結)시키는 절차가 가압류입니다.

 

그중 부동산에 대한 가압류 신청의 경우,

 

가압류하려는 부동산은 특정할 수 있어야 하며, 지분 표시는 등기부에 따라 정확해야 합니다.

 

 

부동산 가압류의 목적물에는   - 부동산 함유 지분

                                   - 미등기부동산

                                   - 「신탁법」의 신탁재산        이 있습니다.

 

 

미등기 부동산의 경우,

미등기 부동산이라고 하더라도 부동산이 채무자의 소유이면 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여 가압류를 신청할 수 있습니다.

 

  

 

 

그 반대로,

 

채무자는 가압류 결정에 대해 이의신청을 할 수 있는데요,

 

가압류 결정에 대해 이의신청을 하려는 채무자 등은 신청의 취지와 이유를 적은 이의신청서를 관할 법원에 제출해야 합니다.

 

 

이의신청 자격

 

- 채무자의 특정승계인은 직접 자기 이름으로 이의신청을 할 수는 없고, 「민사소송법」 제81조에 따른

  참가승계의 절차를 거쳐 승계인으로서 이의신청을 할 수 있습니다

  (대법원 1970. 4. 28. 선고 69다2108 판결).

 

- 채무자의 채권자는 채무자를 대위하여 이의신청할 수 없습니다. 다만, 이해관계인으로서 보조참가신

  청과 동시에 이의신청을 할 수 있습니다(「민사소송법」 제71조 제76조).

 

- 가압류의 제3채무자는 당사자가 아니므로 이의신청을 할 수 없습니다

  (대법원 1998. 2. 13. 선고 95다15667 판결).

 

- 가처분의 피보전권리의 전부 또는 일부가 가처분 결정 당시부터 자기의 권리라고 주장하는 제3자가

  동시에 권리보전에 필요가 있는 때에는 독립당사자 참가를 할 수 있고, 그 제3자는 참가신청과 동시에

  이의신청을 할 수 있습니다(「민사소송법」 제79조).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산경매 확인사항 [부동산경매변호사] 김윤권변호사

 

 

 

 

부동산 경매 낙찰시 꼼꼼하게 확인해야 할 대위변제로 인한 말소기준권리 변화

 

얼마 전 법무사가 근저당권 말소등기절차 수행 시 신청자의 권한유무를 제대로 확인 안한 사무직원의 실수로 인해 의뢰인에게 거액을 배상한 사례(2008가합3249)가 있었다. A씨로부터 3억 원을 차용한 B씨는 변제기까지 갚지 못하자 1억 원은 자기 명의 상가 2개에 관한 보증금으로, 나머지 2억 원은 사실혼 배우자 C씨의 아파트에 근저당권을 설정하기로 해 근저당권설정등기를 경료해줬다.

 

잔금을 모두 지급한 B씨는 근저당권설정 당시 받았던 도장을 가지고 A명의의 위임장을 위조한 후 법무사 사무실 직원 박 씨에게 근저당권설정등기 말소절차를 의뢰했고, 직원 박모 씨는 곧 말소등기신청을 해 등기가 말소됐다.

 

A씨는 회복된 등기에 따라 경매를 신청했고 김모 씨는 A씨에게 근저당권 피담보 채무 2억 원을 지급했다. 이에 김 씨는 법무사를 상대로 대위변제한 2억 원을 배상하라며 소송을 냈다.

 

 

근저당권자 대리권 적법 여부 확인하지 않아 생긴 손해 배상해야

 

이에 서울중앙지법 민사18부는 김 씨가 "법무사 사무소 직원이 위조된 위임장을 제대로 파악하지 못해 진행된 경매를 막고자 대위변제한 2억 원을 배상하라"며 법무사 박 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 "박 씨는 8,000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

 

재판부는 판결문에서 "법무사 사무실 직원 박 씨는 근저당권자가 아닌 근저당권설정자로부터 근저당권설정등기말소등기절차의 신청을 위임받았음에도 근저당권설정자가 근저당권자로부터 적법한 대리권을 수여받았는지 여부를 전화 등 기타 방법으로 확인하지 않았다"고 지적했다.

 

또한, "근저당권자의 대리인이라고 주장하는 근저당권설정자로부터 근저당권자의 주민등록증이나 인감증명서를 제출받아 그 대리권 유무를 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 이를 게을리 한 채 근저당권자의 도장과 등기권리증을 소지하고 있는 것을 본 후 적법한 대리인으로 가볍게 믿었다"고 덧붙였다.

 

이어 재판부는 "법무사 사무실 직원의 이런 과실로 인해 결국 근저당권설정등기가 잘못 회복돼 의뢰인은 이번 사건의 아파트에 관해 진행되는 경매를 막고자 채권최고액 2억 원을 대위변제하게 된 손해를 입었기 때문에, 직원의 사용자로서 법무사는 의뢰인이 입은 모든 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다.

 

그러나 재판부는 "의뢰인도 잔금지급기일에 근저당권설정등기말소에 관해 근저당권자 본인의 위임이 제대로 되어 있는지 조사하고 확인해봐야 할 주의의무가 있는데도 확인을 제대로 안한 과실이 있다"며, "의뢰인의 이 같은 잘못도 이번 사건에 있어서 손해발생 및 확대의 원인이 됐으므로 법무사의 책임을 40%로 제한한다"고 설명했다. 한편, B씨는 수원지방법원에서 사무소위조죄 등으로 징역 10월, 집행유예 2년을 선고 받고 최종 확정됐다.

 

 

대위변제에 잘 대처할 필요 있어

 

위 사례에서 등장하는 사건의 매개인 대위변제(代位辨濟)란 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리, 즉 채권이나 담보권 등이 변제자에 이전되는 것을 말한다. 일반적으로 신용보증기관이 대출에 대한 지급보증을 한 다음에 채무자가 돈을 갚지 못할 때 대신 갚아주는 것을 의미하기도 하는데, 경매에 있어서 대위변제란 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 채권자에게 변제하고 채권자를 대신하여 채권을 행사하는 것을 말한다.

 

경매에서 대위변제에 잘 대처할 필요가 있는 것은 말소기준권리가 변할 수 있기 때문이다. 말소기준권리란 권리분석을 하기 위해 기준이 되는 권리를 말한다. 즉 이 말소기준권리를 기준으로 하여 기준권리보다 앞선 권리는 인수하고 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸된다. 권리분석 시 매우 중요한 기준점이므로 알아둘 필요가 있다.

 

대위변제의 예를 들어보면, 1순위 근저당 1억, 2순위 임차인 보증금 2억, 3순위 근저당 3억을 채무로 하여 경매 집행된 부동산이 있다고 가정할 때, 말소기준권리는 1순위 근저당 1억이 된다.

 

따라서 2순위 임차인 2억과 3순위 근저당 3억은 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않는다. 그런데 2순위, 3순위 또는 이해관계 있는 제3자가 1순위 근저당 1억을 변제하고 등기상의 권리를 말소하면, 대위변제로 인해 말소기준권리는 3순위 근저당 3억이 되며, 낙찰자는 2순위 임차인의 권리를 인수하게 된다. 만약 2순위 임차인이 배당신청을 하지 않았으면 보증금 2억 원을 인수하게 된다.

 

이처럼 대위변제를 할 수 있는 시기는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 가능하다. 따라서 낙찰자는 입찰 전뿐 아니라 낙찰 후에도 주의를 해서 대위변제에 대비해야 한다. 만약 대위변제가 있는 경우, 대처방안으로는 첫째, 매각결정기일 전이면 낙찰자는 매각 불허가 신청을 하여야 한다. 둘째 대위변제가 잔금납부 전이면 매각허가결정 취소신청을 해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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