부동산변호사 다양한 분쟁사례에서 



부동산 경매정보는 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통하여 기본적인 정보 수집이 가능합니다. 또한 법원 게시판이나 관보, 공보, 신문과 같은 매체를 통해서도 정보 수집이 가능합니다. 


보통 부동산 경매정보라 함은 부동산의 표시, 매각하는 방법, 매각결정기일, 낙찰기익, 입찰보증금, 보증제공방법 등의 정보를 포함한다고 생각하시면 됩니다. 보다 구체적인 부동산 경매물건의 정보는 매각물건 명세서, 현황조사 보고서, 감정 평가서 등과 같은 문서의 사본을 직접 열람하는 것도 도움이 됩니다. 





각각의 명세서에서 확인할 수 있는 정보들은 다음과 같습니다.


1. 매각물건명세서 확인 사항

: 부동산 점유자, 점유 기간, 차임, 보증금 관련 내용

2. 현황조사 보고서 확인 사항

: 부동산 표시, 조사 일시, 장소, 방법, 부동산 현황 관련 도면 및 사진, 보증금 액수 등

3. 감정평가서 확인 사항

: 부동산 평가액 및 평가일, 부동산 환경, 평가액 산출과정, 도면 및 사진, 기타 법원이 명한 사항 등


부동산 유치권자가 경매 신청을 해서 부동산이 낙찰이 된다면 해당 부동산에 설정되어 있던 가압류와 같은 내용들은 소멸한다는 사실 알고 계셨나요? 유치권 설정이 되어있는 부동산 경매에도 소멸 주의 적용이 이루어진다는 대법원의 결정에 따른 것임을 부동산변호사가 알려드리고자 합니다.





부동산경매가 만약에 저당권 등에 의해서 진행되는 경매라고 한다면 정말 원칙적으로는 부동산에 설정되어있는 가압류, 담보물권 등이 모두 사라지는 것을 의미하는 소멸주의를 전제로 하여 경매가 진행이 됩니다. 그러나 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 그 대신에 부동산을 맡아서 관리하고 있던 사람이 단순히 채권 변제를 위하여 경매를 신청했을 경우에도 소멸주의가 똑같이 적용되는 것에 대한 여부에 대해서는 논란이 많았습니다. 


이와 관련한 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 건설회사 ㄱ사는 ㄴ회사로부터 마포구 부근의 쇼핑몰 건축 공사를 150여원에 진행을 하기로 계약을 하였습니다만, 쇼핑몰 건설 공사가 완료되었음에도 불구하고 ㄴ회사의 채무문제로 인하여 건설회가 ㄱ회사는 공사대금 지급을 받지 못하였습니다. 





이에 ㄱ회사는 공사대금 91여원을 받지 못한 것을 근거로 하여 쇼핑몰에 유치권을 행사하면서 법원에 경매를 신청하기에 이르렀습니다. 이에 경매기일에 ㄷ회사는 100억여원을 입찰가액으로는 최고가에 해당하는 매수신고를 하여 쇼핑몰을 낙찰 받게 되었습니다. 


하지만 쇼핑몰 채권자들 및 건설회사 ㄱ회사가 부동산 매수자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각 조건 자체에 대하여 변경 결정을 하고 원래는 이것을 고지해야 했음에도 불구하고 고지하지 않은 상태로 경매가 진행되었다면서 이의를 제기하였습니다. 





이에 법원이 이의제기를 받아들여서 매각을 불허한다고 결정을 내렸고, ㄷ회사는 법원에 이의 신청을 지속적으로 하여 대법원에서는 최종적으로 매각 불허 결정을 파기하였습니다.


경매제도는 목적물의 값에 대해 제대로 평가를 진행하여 가격으로 변환시키는 제도라면서 유치권에 의해서 이루어지는 경매의 경우에도 소멸주의가 적용된다면 부동산 낙찰자는 깨끗한 물건을 낙찰 받게 되는 것이고, 채권자 또한 목적물이 본래 가격을 받게 되면 채권 변제가 보다 용이해진다고 밝혔습니다. 





관련 사례에서 알 수 있듯이 부동산경매에서 유치권에 의해 이루어지더라도 소멸주의가 적용된다는 사실은 기억해주시기 바랍니다. 부동산변호사는 이렇듯 부동산 경매와 관련된 모든 일련의 사항들에 대해 조력을 꼼꼼하게 진행해 드리고, 업무수행에 있어 대리업무를 통해 수월하게 일 처리가 될 수 있도록 도와드리고 있습니다.


부동산의 경우 일반인들은 잘 이해하기 어려운 용어나 법률적인 문제들이 서로 나무 뿌리처럼 얽혀 있기 때문에 무엇보다 부동산변호사의 관련 경험이 중요한데요. 





부동산 경매물건과 관련하여 법률적으로 컨설팅을 진행하고, 경매를 대리하는 일련의 과정들은 큰 금액과 관련된 사무이므로 변호사 선정 시 신중하게 접근해야 합니다. 


김윤권변호사의 경우 다양한 부동산 경매에 대한 사무처리 경험으로 복잡한 사무를 의뢰인에게 간략하게 정리하여 소통하고 컨설팅을 진행하고 있습니다. 부동산변호사에게 의뢰 후 편리하게 부동산 경매관련 업무 수행을 체험하는 것은 도움이 될 것입니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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일조권침해 손배책임은

 


일조권이란 햇빛을 받아 쬘 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리를 말하는데요. 만약 건축 관련 법령에 어긋남 없이 아파트를 신축했지만 주변 아파트 주민의 일조권을 수인한도 초과해 침해했다면 건설사에 손배책임이 있을까요? 오늘은 일조권침해 손배책임 관련 사례를 살펴보겠습니다.

 


B아파트에 사는 A씨 등은 인근에 큰 규모의 C아파트가 신축되자 일조권침해를 당했다며 14억을 배상하라고 소송을 냈습니다. 이에 재판부는 새로 지어진 아파트가 건축 당시에 공법적인 규제에 적합하더라도 현실적으로 일조의 방해가 수인한도를 초과할 때에는 위법행위로 볼 수 있다고 설명했는데요.

 


우리나라의 지역적 특성과 일반적인 거주형태 등을 고려하여 오전 9시부터 6시간의 일조시간이 2시간 이상확보 되는 등 일조시간이 확보되는 시간을 확인 후 수인한도를 정하는데 B아파트의 경우 C아파트가 지어진 이후 일조시간이 4시간 미만에 연속 일조시간도 2시간이 안돼 일조권을 침해 당했다고 볼 수 있다고 지적했습니다.

 


다만 좁은 공간에 많은 사람이 거주하는 도시에서 당사자의 일조이익 등을 보장하긴 힘들다고 설명했는데요. D사가 C아파트를 건축하는 과정에서 관계법령을 모두 지킨 점 등을 고려하여 일조권침해 손배책임을 제한했다고 판시했습니다.

 


따라서 재판부는 B아파트에 거주하는 주민 A씨 등이 C아파트 건설사 D사를 상대로 낸 일조권침해 손해배상 청구소송에서 9억여원을 지급하라며 원고일부승소 판결을 내렸습니다. 지금까지 일조권침해 손배책임 관련 사례를 살펴보았는데요



건축 관련 법령을 모두 지켜 아파트를 신축했더라도 이웃 아파트 주민의 일조권을 수인한도 넘어 침해했다면 건설사는 손배책임을 물어야 한다는 재판부의 판결이 있었습니다.

 

부동산소송은 다수의 소송경험과 노하우를 갖고 있는 변호사와 함께 진행하는 것이 좋은데요. 김윤권 변호사는 부동산소송에 체계적인 대안을 제안하고 있습니다. 부동산소송에 휘말렸거나 분쟁해소를 원하는 분들은 김윤권 변호사에게 문의주길 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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임대료 증액 사례로

 


 

임대료증액이란 기존 임대료에서 상승한 만큼의 차액을 말하는데요. 최근 인근 아파트의 전세가격이 올랐다며 두 차례나 임대보증금 증액을 요구하여 분쟁이 일어난 사건이 있었습니다. 오늘은 임대료 증액 관련 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨 등은 임대주택의 사업자 A건설과 B임대아파트에 입주하기로 계약한 뒤 2년이 지나 입주했습니다. 입주한지 1년 후 사업자가 임대보증금 증액을 요구했는데요. 주민들은 보증금을 호수당 약 700만원씩 추가로 납부했습니다. 하지만 1년 뒤 사업자는 또다시 600만원의 임대료 증액을 요구했는데요.

 

주변 아파트의 전세가격이 일부 상승했고 주거비물가지수도 상승했다는 이유였습니다. 입주민들은 사업자의 반복되는 임대료 증액 요구에 과도하다며 추가 납부를 거부했는데요. 하지만 사업자도 계약서를 보면 물가 및 경제적 여건의 변동이 있을 때 보증금 증액을 요구할 수 있다는 약정이 있기 때문에 보증금 증액을 요구하는 것은 타당하다고 주장했습니다.

 


이에 A씨 등은 사업자에 대한 추가보증금 납부 채무가 존재하지 않음을 확인한다며 소송을 냈습니다. 재판부는 A씨 등이 이미 표준임대보증금보다 높은 전환임대보증금을 선택하여 입주한 상태에서 보증금 증액을 추가로 납부했음에도 불구하고 1년 뒤 보증금 증액을 추가로 요구했다고 설명했습니다.

 


또한 임대아파트가 있는 지역의 수도, 전기, 연료 관련한 소비자물가지수는 100이하를 유지했고 주변 아파트 전세가 소폭 하락한 사례도 있다고 밝혔는데요. 전년도의 전국 주거비물가지수 상승률이 2% 가량이며 주변지역의 일부 아파트 전세가격이 상승했다는 사실만으로 임대보증금과 임대료 증액사유가 있다고 보긴 힘들다고 판시했습니다.

 


따라서 재판부는 A씨등 130명이 A건설을 상대로 낸 채무부존재 확인소송에서 임대보증금 증액분의 채무가 없다며 원고승소 판결을 내렸습니다. 지금까지 임대료 증액 관련 사례를 살펴보았는데요. 인근 아파트는 전세가격이 올랐단 이유로 임대아파트의 보증금 증액을 요구한 것은 부당하다는 판결이 있었습니다.

 

임대료 등 부동산관련 소송은 다양한 법리해석이 나올 수 있기 때문에 관련 법률을 잘아는 변호사의 도움이 필요한데요. 김윤권 변호사는 부동산관련 다수의 승소사례를 바탕으로 현명한 대안을 제시하고 있습니다. 부동산소송으로 고민이 있으신 분들은 김윤권 변호사에게 문의주길 바랍니다.



 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산관련변호사 취득세 부과는

 

 

오늘은 부동산관련변호사와 부동산 소유권이전등기 강제조정한 것을 인정하지 않고, 시가표준액에 따라 과세한 구청과 매수인 사이에 발생한 분쟁을 살펴보도록 하겠습니다.

 

서울시의 한 연립주택을 약 7억원에 매수한 A씨는 매도인이 소유권이전등기 절차를 이행하지 않아 2005 4월 소유권이전등기 소송을 제기해 승소했습니다. 이후 매도인이 판결에 불복하여 항소했으나 2008 7월에 열린 항소심에서도 1심 판결과 같은 내용의 강제조성이 성립되었습니다.

 


이어 A씨는 연립주택 취득가액 약 7억원을 과세표준으로 해 취득세 등 약 3300만원을 신고했는데요. 그러나 B구청은 A씨의 연립주택 취득은 판결문에 의해 취득가액이 입증되는 취득에 해당하지 않는다고 말했습니다. A씨의 연립주택을 2011 11월 시가표준액인 약 11억원에서 A씨가 신고한 약 7억원의 차액 약 3 9000만원에 대한 취득세 등 2790만원을 부과했습니다. 이러한 취득세 부과에 불복한 A씨가 조세심판원에 심판을 청구했지만 기각되어 법원에 소송을 제기했습니다.

 


A씨가 법원에 제기한 소송에 대해서 부동산관련변호사와 함께 살펴보겠습니다. 부동산 매수인 A씨가 1심과 동일하게 부동산 취득가액 약 7억원을 인정한 항소심 강제조젖을 인정하지 않고, 시가표준액 약 11억원에 따라 취득세 부과한 것은 위법 하다고 B구청을 상대로 낸 취득세 부과처분 취소소송에서 재판부는 취득세 등 2790만원의 부과처분을 취소한다고 원고 A씨의 승소 판결을 내렸습니다.

 

부동산관련변호사와 재판부가 이와 같이 판결한 의견을 살펴보면, 구 지방세법 제111 5항이 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 경우 취득세 과세표준을 사실상의 취득가격에 의하도록 규정하고 있는 취지는 사실상 취득가격을 용이하게 확인할 수 있고 명백하게 드러나 있어 조작의 염려가 없다는 것에 있다고 밝혔습니다.

 


따라서 강제조정의 내용은 1심 판결과 동일한 부동산 매매대금을 인정하고 있으므로 항소심 재판부의 판단은 1심 재판부와 동일한 것으로 해석할 수 있다고 말했는데요. 이에 대해 당사자들의 조작 가능성이 반영된 것이라고 볼 수 없다고 판시했습니다.

 

이어 항소심에서 사건의 종국 형식이 조정에 갈음하는 결정이라고 해서 동일한 취득가액을 인정한 1심 판결 선고 후 사건이 확정됐을 경우와 달리 판단하는 것은 불합리하다고 말했는데요. 민사소송에 의해 확정된 판결문에서는 1심 판결이 선고된 후 항소심에서 부동산 취득가액에 대해 1심 판결과 동일한 내용을 반영한 조정에 갈음하는 결정이 확정된 경우 1심 판결이 포함하는 것으로 해석하는 것이 지방세법의 취지에 부합한다고 덧붙였습니다.

 


지금까지 부동산 취득세 부과와 관련한 소송에 대해서 부동산관련변호사와 정리하면, 1심 판결의 부동산 취득가액이 항소심 강제조정에서 그대로 인정됐다면, 강제조정의 내용을 지방세법상 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 경우로 봐야 한다고 재판부는 판시했습니다.

 


부동산관련변호사와 함께 오늘은 부동산 매수 후 강제조정의 내용을 판결문에 의해 취득가액이 입증되는 취득에 해당하지 않는다는 이유로 구청에서 현재 시가표준액에 맞춰 추가 취득세 부과한 사건을 살펴보았는데요


이와 같이 부동산 취득세로 인해 어려움을 겪고 계신다면 부동산관련 소송을 진행하는 김윤권변호사를 찾아주시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁소송변호사 기부채납




기부채납이란 국가나 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것을 말하는데요. 이와 관련해 아파트의 건립허가가 내려지는 조건으로 지방자치단체에 토지를 기부채납하기로 한 자가 해당 토지가 경매로 넘어가면서 이를 지칠 수 없는 상황이 발생하였다면 건설업자와 토지소유자 등은 지자체에 그에 대한 배상을 해야한다는 판결이 내려진 바 있습니다. 


부동산분쟁소송변호사인 김윤권 변호사와 함께 살펴보았던 판결문에 내용을 소개해 드리도록 하겠습니다.  





A건설사는 아파트를 건설하기 위해 지방자치단체 B군에 2만㎡ 규모의 부지를 기부채납하기로 하였고 그를 조건으로 B군은 A건설사에 건설을 허가하였습니다.


부동산분쟁소송변호사가 알아본 판결문 내용을 대신 소개해 드리면 A건설사가 기부체납하기로 한 대체부지 가운데에는 C씨 등 3명이 소유한 토지가 포함되어 있었으며 해당토지의 경우 근저당권 설정과 가압류가 이뤄진 상태였는데요. 





그렇기 때문에 A건설사는 C씨 등 토지 소유주들로부터 땅을 구매하고 그에 대한 근저당과 가압류를 모두 해제한 후에 기부체납을 하기로 B군과 약속하였습니다.


하지만 문제에 부지 가운데 A씨 등이 소유한 토지에 경우 근저당이 풀리지 않은 상태에서 부동산경매에 넘겨져 제3자가 소유하게 되었는데요.





이로 인해 약속대로 기부체납을 받지 못하게 된 B군이 건설사와 토지소유자들을 상대로 소송을 제기하게 된 것이 부동산분쟁소송변호사의 의견과 함께 한 이번 사건에 전말입니다. 


이번 사건에 대해서 1심과 2심 재판부는 A건설사가 부동산을 낙찰할 당시 시가에 해당하는 23억 8000여만원을 A건설사와 토지소유자들이 B군에 지급해야 한다는 판결을 내렸는데요.


대법원 재판부 또한 자방자치단체에 토지를 기부하겠다는 약속을 한 상태에서 약속을 지키지 못하는 상태가 되었을 경우 그에 대한 손해를 배상해야 한다고 보고 A사와 토지소유자 C씨 등은 연대하여 B군에 손해를 배상하라는 판결을 내렸습니다. 





이상으로 부동산경매소송변호사와 함께 경매로 넘어가게 된 토지에 대한 기부채납 사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련된 소송이 발생하여 자신의 재산이 위협받고 있을 경우 관련소송 경험이 풍부한 김윤권 변호사에게 문의를 주시면 위기를 극복하는데 도움을 드리도록 하겠습니다.






Posted by 변호사 김윤권

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점유취득시효 완성 공공기관도?




점유취득시효란 일정 기간 동안 부동산을 점유한 자가 그에 대한 등기를 함으로서 그에 따른 소유권을 취득할 수 있는 권리를 말하는데요. 이와 관련해 공공기관이 토지를 장기간 점유하였을 경우, 그 과정이 적법하다면 이 역시 점유취득시효 완성으로 보고 이에 대한 소유권을 인정받아야 한다는 판결이 내려진 바 있습니다. 이 같은 판결이 내려지게 된 이유는 무엇인지 사건을 함께 살펴보도록 하겠습니다.





A공사 측은 1984년부터 B강 유역에서 진행 된 종합개발계획에 참여하게 되면서 그 일대의 토지를 댐을 건설할 목적으로 점유하게 되었습니다. 하지만 이 땅에 대해서 1915년 C씨의 증조부가 소유하고 있었다며 C씨가 2013년 5월에 상속을 이유로 한 소유권보존등기를 마치면서 논란이 발생하였는데요.


이에 A공사 측은 A공사가 토지를 소유의 의사로 평온하고 공정하게 점유했으므로 2004년 3월부로 해당 토지에 점유취득시효는 완성된 것으로 보아야 한다고 주장하며 C씨를 상대로 소송을 제기하였고 이에 1심 재판부 또한 A공사 측의 손을 들어주었습니다. 





그러나 이 같은 1심 재판부의 판단은 A공사가 해당 토지에 대한 매입절차를 제대로 밝았다 보기 어렵다는 점과 C씨의 소유권보존등기가 진행 되는 과정에서 A공사가 별다른 조치를 취하지 않은 점을 들어 항소심 재판부로부터 A사의 점유취득시효 완성을 인정할 수 없다는 판결이 내려지며 뒤집어 졌는데요. 


결국 대법원에 이른 이번 점유취득시효 소송 사례는 대법원 재판부로부터 원고패소 판결이 내려진 원심을 깨고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보낸다는 판결이 내려지게 되었습니다. 





대법원 재판부의 이 같은 판결은 공공기관이 토지의 취득점유시효 완성을 주장할 때 비록 취득과정을 입증할 서류를 제출하지 못하더라도 그에 대한 경위와 용도를 감안할 때 이는 적법한 취득절차를 거친 것으로 보인다고 본 것입니다. 


또한 대법원 재판부는 소송 진행 도중 증거로 제출된 토지 매매에 대한 영수증을 확인해 보았을 때 계약을 체결한 자는 판단 불가하지만 인근에 C씨의 조상 후손들이 다수 거주한 다는 점을 비춰볼 때 이는 C씨의 종중원일 가능성이 있어 A공사의 토지수용을 적법하다 보았고 따라서 A공사의 점유취득시효도 인정되어야 한다고 보았습니다.





이상으로 점유취득시효에 대한 소송사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련된 소송은 누구에게나 발생할 수 있으며 자신의 소중한 재산을 보호하기 위해서 관련 소송경험이 풍부한 변호사와 함께하는 것이 중요할 수 있습니다. 만약 부동산 분쟁으로 인해 어려움에 처하셨다면 김윤권 변호사가 힘이 되어 드리겠습니다.




  

Posted by 변호사 김윤권

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주위토지통행권 침해 받을 경우




토지와 공로 사이에 통로가 없을 경우 그 토지소유자가 주위의 토지를 통행할 수 있다고 하는 권리를 주위토지통행권이라 합니다.


이와 관련해 20년 넘게 통행로로 이용되어온 토지를 매수하여 담장을 쌓는 등의 방법으로 이웃주민들의 토지통행을 방해하였을 경우 권리남용으로 봐야한다는 판결이 내려진 바 있는데요.





사건에 대해서 살펴보면 A씨는 1995년 건물을 건축하면서 건물 뒷마당으로 통하는 통로를 따로 마련하지 않아 이번 사례에서 문제가 된 통로로만 이동 가능하도록 건물의 건축을 진행하였습니다.


시간이 흘러 2003년에 이르러 B씨는 문제의 통로를 매수하게 되었고 A씨의 토지 경계선을 따라 담장을 설치하는 공사를 진행하려 하였는데요. 





하지만 이 같은 B씨의 공사가 진행될 경우 A씨는 통행에 큰 불편을 겪을 수 뿐이 없는 상황이었고 이에 A씨는 주위토지통행권을 주장하며 B씨의 공사를 방해하기 시작하였습니다.


이에 B씨는 A씨의 방해로 공사가 지연되자 그에 대한 가처분 신청을 내게 되면서 재판부의 판결을 받게 되었습니다.





하지만 재판부는 B씨가 도로에 대한 무상사용권을 가지고 있어 굳이 문제의 도로를 매수하지 않아도 계속 사용할 수 있었음에도 불구 도로를 매수한 것은 고의적으로 A씨의 통행을 방해하려 한 것으로 보여지며 해당 통로를 A씨와 공유하여도 큰 불편이 없을 것으로 보인다며 B씨의 행동을 권리남용이라 판단하였습니다.


다만 재판부는 주위토지통행권에 관해서는 건물의 건설로 인해 토지 일부가 공로로 통할 수 없게 되었다고 해도 이 같은 사정만으로 제 3자가 해당 토지를 이용 가능한 주위토지통행권이 인정되는 것이 아니라며 주위토지통행권을 인정해주진 않았습니다.  





결국 이번 사건은 특별한 이유 없이 담장을 설치하여 A씨의 통행을 방해하려한 B씨의 행동은 권리남용으로 볼 수 있어 소솔은 기각되었으나 통행에 어려움이 따른다는 사정만으로는 주위토지통행권이 인정될 수 없다는 판결이 내려지게 되었습니다.  





이상으로 주위토지통행권에 대한 소송 사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련하여 분쟁이 발생하게 되면 적절한 대처법을 몰라 시간을 허비할 수 있습니다.


이때 부동산 소송 경험이 풍부한 김윤권 변호사와 함께 하신다면 부동산 분쟁을 현명하게 대처하는데 도움이 될 것입니다. 





Posted by 변호사 김윤권

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부동산법률상담 토지매수



최근 부동산법률상담을 받는 분들을 많이 볼 수 있습니다. 이는 부동산과 관련하여 법적 분쟁이 많이 발생하고 있다는 의미이기도 한데요.


과거에 있었던 하나의 토지매수 사례를 보면 부동산 개발업자가 투자자에게 빌린 명의로 자신의 권한을 넘는 계약조건을 걸어 땅을 팔았다가 분쟁에 휘말렸어도 명의를 빌려준 사람은 토지 매수인에게 손해를 배상해야 할 책임이 없다는 판결이 나온 바 있습니다.




오늘은 해당 토지매수 사례에 대해 부동산법률상담 변호사와 함께 자세히 살펴보겠습니다.


사건의 개요를 보면 A씨는 부동산개발업자 C씨로부터 부동산을 개발하여 1년 내에 원금과 수익금을 100% 환급해주겠다는 말을 듣고 3억원, 자신, 남편, 조카의 명의를 빌려줬습니다.


C씨는 모 지역의 임야를 사고 자신의 부인, 친구의 어머니, A씨와 A씨 조카 공동명의로 소유권이전등기를 했습니다.





이후에 C씨는 B씨에게 토지 중 일부를 팔면서 매도인을 A씨, 매수인을 B씨로 하고 땅에 건축허가, 토목공사를 마쳐주기로 하는 계약을 체결했습니다. B씨는 계약하고 C씨와 C씨 부인에게 계약금과 잔금을 지급했습니다.


그러나 땅은 건축허가를 받지 못했으며 B씨는 매매대금을 돌려달라고 A씨와 C씨 부부를 상대로 소송을 제기했습니다.





1심에서는 A씨와 C씨 부부가 연대하여 B씨에게 매매대금을 물어주는 것이 정당하다고 판결했습니다.


그러나 고등법원은 A씨에 대한 부분을 모두 취소한다며 A씨의 책임을 인정한 1심을 취소하고 원고패소 판결을 했습니다. 그렇다면 이와 같은 판결을 내린 이유는 무엇인지 재판부의 판결 요지가 궁금해지는 사안입니다.





재판부의 판결문을 부동산법률상담 변호사와 함께 살펴보면 A씨가 C씨에게 명의를 대여하고 인감도장과 인감증명서를 교부하며 자신을 대리하여 토지를 매도하는 계약을 체결할 권한인 처분권한을 수여한 것은 인정된다고 했습니다.


그러나 그 것만으로 B씨를 대리하여 건축허가를 받아주고 토목공사를 완료하기로 하는 의무를 부담하는 계약을 체결할 권한까지 수여했다고 볼 수 없다고 밝혔습니다.





이렇게 부동산법률상담 변호사와 살펴본 토지매수 사례처럼 법률 분쟁은 다양하게 빚어지고 있습니다. 토지매수 외에도 분쟁의 소지가 되는 것은 상당히 많은데요.


이 경우 부동산법률상담의 중요성을 간과할 수 없을 것입니다. 이에 대해 도움이 필요하신 분들은 부동산법률상담 변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산소송 채권자배당액



최근 다양한 부동산소송 사례들을 접해볼 수 있었는데요. 이와 관련하여 다양한 판례들이 나오고 있어 주목을 끌고 있습니다.


그런데 근저당된 주택이 임대차계약으로 채권자배당액이 줄어들게 했다면 이 경우 어떤 판결을 받게 될지 궁금해집니다. 이에 대해 부동산소송 변호사와 함께 살펴보는 시간을 갖겠습니다.





사건의 개요를 보면 A씨는 은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권 최고액 8190만원의 근저당권을 설정했습니다.


그리고 며칠 후 A씨는 B씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했는데요. 같은 해에 아파트는 경매로 넘어갔으며 B씨는 주택임대차보호법상 최우선변제권이 있다면서 3500만원을 배당 신청했습니다.


그리고 법원은 B씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400만원을 배당했습니다.





그러자 은행은 B씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당을 받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다며 가장임차인이 아니어도 B씨와 A씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다며 소송을 제기했습니다.


해당 지법은 은행이 B씨를 상대로 제기한 배당이의소송에서 임대차계약을 취소하고 B씨에 대한 배당액을 0원으로, 은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다며 원고승소판결을 했습니다.





재판부의 판결문을 부동산소송 변호사와 함께 살펴보면 B씨를 가장임차인으로 볼 순 없지만 임대차계약으로 인해서 A씨의 채무초과 상태가 심화되어 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다고 했습니다.


그러면서 임대차계약 당시 A씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었으며 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다고 설명했습니다.





더불어 임대차계약을 체결한 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정되어 있었으며 B씨는 A씨에게 월세지급 약정 없이 보증금 3380만원만 지급했는데 이는 시세의 20& 정도에 불과하다고 했습니다.


그러면서 B씨가 최우선변제권을 취득함으로 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다고 설명했습니다.





이처럼 부동산과 관련해서는 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있는데요. 채권자배당액 등 법적 분쟁이 발생했다면 부동산소송 변호사와의 상담을 통해 향후 법적 대응책을 미리 강구해두는 것이 좋습니다.


부동산소송과 관련하여 도움이 필요하신 분들은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산상담변호사 매매계약취소



최근 부동산상담변호사에게 법률적인 상담을 받아보시는 분들을 많이 볼 수 있습니다. 부동산과 관련해서는 여러 유형의 법률적인 분쟁이 발생할 수 있는데요.


그 중에서도 오늘 부동산상담변호사와 함께 살펴볼 부동산 관련 분쟁 사례는 매매계약취소 당시 계약금의 일부만 받았을 시 위약금은 어떻게 산정하는지에 대해 알아볼 것입니다.





A씨는 B씨에게 수도권 모 지역에 있는 아파트 한 채를 팔기로 했습니다. 이 때 계약금을 1억 1천만원으로 정했는데 매수인이 매매계약을 해제하려고 할 때는 계약금을 포기하고 매도인이 해제할 경우 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항을 마련하기도 했습니다.


A씨는 계약당일 1천만원을 받았으며 나머지 계약금 1억원은 다음날 받기로 했습니다.





그런데 A씨는 계약 직후 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄한 후 B씨에게 계약해제를 통보했습니다. 그리고 이미 받은 1천만원의 두배인 2천만원을 변제공탁한 것입니다.


이러한 사실을 뒤늦게 알아차린 B씨는 계약해제를 하려면 2천만원이 아닌 계약금 1억 1천만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다고 주장했습니다. 결국 B씨는 A씨 상대로 소송을 제기하게 되었습니다.


해당 지법은 부동산 매매계약을 취소당한 B씨가 부동산 주인 A씨 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 위약금 3천 3백만원과 이미 받은 계약금의 일부 1천만원을 합해서 4천 3백만원을 지급하라고 원고일부승소 판결을 내렸습니다.





재판부의 판결 이유에 대해 부동산상담변호사와 자세히 살펴보면 이렇습니다.


재판부는 부동산 주인에게 계약금 일부만 받은 상태에서 매매계약을 해제할 수 있는 권리는 발생하지 않는다며 A씨는 계약금으로 정한 1억 1천만원을 다 받은 후 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있다고 설명했습니다.


계약금의 일부인 1천만원만 받은 상태에서 단 하루 만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2천만원을 돌려주면서 계약해제를 주장할 수는 없다고 밝혔습니다.





더불어 매매계약이 성립했다면 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수는 없는 것인데 주된 계약과 계약금 계약은 한 경우에 임의해제를 할 수 있다고 했습니다.


다만 일반적인 부동산 매매에서 위약금으로 정해지는 계약금의 상당액은 매매대금의 5~10% 정도에서 결정되는 것이 일반적이고 1억 1천만원은 과다하다고 인정되기 때문에 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.





오늘은 부동산상담변호사와 함께 매매계약취소에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 이처럼 부동산 거래를 하는 와중에는 매매계약취소 등 법률적인 분쟁이 빚어질 수 있는데요.


이 경우 부동산상담변호사의 법률조력을 통해 문제를 풀어나가는 것이 분쟁해결에 수월할 것입니다. 이에 대해 도움이 필요하신 분들은 김윤권 변호사에게 연락해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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