부동산변호사 다양한 분쟁사례에서 



부동산 경매정보는 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통하여 기본적인 정보 수집이 가능합니다. 또한 법원 게시판이나 관보, 공보, 신문과 같은 매체를 통해서도 정보 수집이 가능합니다. 


보통 부동산 경매정보라 함은 부동산의 표시, 매각하는 방법, 매각결정기일, 낙찰기익, 입찰보증금, 보증제공방법 등의 정보를 포함한다고 생각하시면 됩니다. 보다 구체적인 부동산 경매물건의 정보는 매각물건 명세서, 현황조사 보고서, 감정 평가서 등과 같은 문서의 사본을 직접 열람하는 것도 도움이 됩니다. 





각각의 명세서에서 확인할 수 있는 정보들은 다음과 같습니다.


1. 매각물건명세서 확인 사항

: 부동산 점유자, 점유 기간, 차임, 보증금 관련 내용

2. 현황조사 보고서 확인 사항

: 부동산 표시, 조사 일시, 장소, 방법, 부동산 현황 관련 도면 및 사진, 보증금 액수 등

3. 감정평가서 확인 사항

: 부동산 평가액 및 평가일, 부동산 환경, 평가액 산출과정, 도면 및 사진, 기타 법원이 명한 사항 등


부동산 유치권자가 경매 신청을 해서 부동산이 낙찰이 된다면 해당 부동산에 설정되어 있던 가압류와 같은 내용들은 소멸한다는 사실 알고 계셨나요? 유치권 설정이 되어있는 부동산 경매에도 소멸 주의 적용이 이루어진다는 대법원의 결정에 따른 것임을 부동산변호사가 알려드리고자 합니다.





부동산경매가 만약에 저당권 등에 의해서 진행되는 경매라고 한다면 정말 원칙적으로는 부동산에 설정되어있는 가압류, 담보물권 등이 모두 사라지는 것을 의미하는 소멸주의를 전제로 하여 경매가 진행이 됩니다. 그러나 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 그 대신에 부동산을 맡아서 관리하고 있던 사람이 단순히 채권 변제를 위하여 경매를 신청했을 경우에도 소멸주의가 똑같이 적용되는 것에 대한 여부에 대해서는 논란이 많았습니다. 


이와 관련한 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 건설회사 ㄱ사는 ㄴ회사로부터 마포구 부근의 쇼핑몰 건축 공사를 150여원에 진행을 하기로 계약을 하였습니다만, 쇼핑몰 건설 공사가 완료되었음에도 불구하고 ㄴ회사의 채무문제로 인하여 건설회가 ㄱ회사는 공사대금 지급을 받지 못하였습니다. 





이에 ㄱ회사는 공사대금 91여원을 받지 못한 것을 근거로 하여 쇼핑몰에 유치권을 행사하면서 법원에 경매를 신청하기에 이르렀습니다. 이에 경매기일에 ㄷ회사는 100억여원을 입찰가액으로는 최고가에 해당하는 매수신고를 하여 쇼핑몰을 낙찰 받게 되었습니다. 


하지만 쇼핑몰 채권자들 및 건설회사 ㄱ회사가 부동산 매수자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각 조건 자체에 대하여 변경 결정을 하고 원래는 이것을 고지해야 했음에도 불구하고 고지하지 않은 상태로 경매가 진행되었다면서 이의를 제기하였습니다. 





이에 법원이 이의제기를 받아들여서 매각을 불허한다고 결정을 내렸고, ㄷ회사는 법원에 이의 신청을 지속적으로 하여 대법원에서는 최종적으로 매각 불허 결정을 파기하였습니다.


경매제도는 목적물의 값에 대해 제대로 평가를 진행하여 가격으로 변환시키는 제도라면서 유치권에 의해서 이루어지는 경매의 경우에도 소멸주의가 적용된다면 부동산 낙찰자는 깨끗한 물건을 낙찰 받게 되는 것이고, 채권자 또한 목적물이 본래 가격을 받게 되면 채권 변제가 보다 용이해진다고 밝혔습니다. 





관련 사례에서 알 수 있듯이 부동산경매에서 유치권에 의해 이루어지더라도 소멸주의가 적용된다는 사실은 기억해주시기 바랍니다. 부동산변호사는 이렇듯 부동산 경매와 관련된 모든 일련의 사항들에 대해 조력을 꼼꼼하게 진행해 드리고, 업무수행에 있어 대리업무를 통해 수월하게 일 처리가 될 수 있도록 도와드리고 있습니다.


부동산의 경우 일반인들은 잘 이해하기 어려운 용어나 법률적인 문제들이 서로 나무 뿌리처럼 얽혀 있기 때문에 무엇보다 부동산변호사의 관련 경험이 중요한데요. 





부동산 경매물건과 관련하여 법률적으로 컨설팅을 진행하고, 경매를 대리하는 일련의 과정들은 큰 금액과 관련된 사무이므로 변호사 선정 시 신중하게 접근해야 합니다. 


김윤권변호사의 경우 다양한 부동산 경매에 대한 사무처리 경험으로 복잡한 사무를 의뢰인에게 간략하게 정리하여 소통하고 컨설팅을 진행하고 있습니다. 부동산변호사에게 의뢰 후 편리하게 부동산 경매관련 업무 수행을 체험하는 것은 도움이 될 것입니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁변호사 일가구 이주택




주택이 철거되면 해당 주택에 거주 중이었던 다른 집을 찾아 계약을 체결하곤 합니다. 그러나 이 과정에서 주택이 철거되고 난 뒤 해당 토지에 대한 등기를 넘기기 전에 새집을 계약하여 잠시 동안 일가구 이주택이 되었을 경우 그에 대한 중과세가 가능한지에 대해 소송이 제기된 바 있는데요.  부동산분쟁변호사 김윤권 변호사와 같은 법률가의 도움이 필요할 수 있는 이번 사건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.





A씨는 철거예정이었던 단독주택을 판매하면서 발생한 양도소득세로 4,700여만원을 자진 납부하였고 이 과정에서 새집을 구입한 시기와 이전등기가 이뤄지는 시점이 일시적으로 겹치게 되었습니다. 


이에 관할 세무서는 A씨를 일가구 이주택 보유자로 판단하여 1억 4000여만원의 양도소득세를 부과하였고 이에 반발한 A씨가 국세심판을 청구하여 기각 당하자 행정소송을 낸 것이 부동산분쟁변호사의 의견과 함께 살펴볼 이번 사건의 전말인데요.





재판부는 통상적인 매매의 경우 땅에 주택이 있는 상태에서 판매하기에 등기를 넘기기 전에 새로운 주택을 구매하였다고 해도 이를 두고 일가구 이주택에 해당한다 봐선 안 된다는 이유에서 A씨에게 원고승소판결을 내렸습니다. 


이 같은 판결에 대해서 부동산분쟁변호사와 판결문을 살펴본 바로는 재판부는 주택이 철거 되면서 A씨의 소유권은 종국적으로 소멸되었다 봐야 하며 주거이전을 위해 서둘러 A씨가 주택을 구입할 필요가 있었던 것으로 보인다고 밝혔습니다.




따라서 이번 일가구 이주택에 대한 판단 소송은 주거이전을 위해 잠시 일가구 이주택 상태가 된 A씨를 중과세 대상으로 보는 것은 위법한 처사라는 재판부의 판단에 따라 A씨는 원고승소판결을 받을 수 있었습니다.





이상으로 부동산분쟁변호사의 해설과 함께한 일가구 이주택 판단 사례를 살펴보았습니다. 부동산 거래는 일생에 한번쯤 발생할 수 있는 일이기에 누구나 그 분쟁에 대상이 될 수 있습니다. 만약 부동산에 대한 분쟁이 발생한다면 변호사를 통한 정확한 법률적 대응이 피해를 최소화하는 지름길일수 있는데요. 이와 관련된 문의는 부동산분쟁변호사 김윤권 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁 명의신탁무효



최근 다양한 부동산분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 심각해지는 경우 법정에서 소송을 진행하는 경우가 발생하기도 하는데요.


이와 같은 법적 문제가 발생하는 경우 개인적인 힘으로 풀어나가는 것보단 법률 도움을 받는 것이 문제를 해결해나가는데 유리할 것입니다. 오늘은 이와 관련하여 하나의 사례를 보겠습니다.





최근 명의를 빌려준 사람이 명의신탁 부동산에 대해 근저당권설정등기를 경료했어도 이는 유효하다는 대법원의 판결이 나온 바 있습니다. 부동산분쟁 변호사와 함께 사건의 개요에 대해 살펴보면 A씨는 자신의 회사 직원인 B씨 명의로 부동산을 명의신탁했습니다.


그런데 B씨가 채무를 담보하기 위해 A씨 앞으로 8천만원의 근저당권설정등기를 경료해주자 소송을 걸었습니다.





대법원은 부동산 실제 주인인 A씨가 명의를 빌려준 C씨를 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송 상고심에서 A씨의 상고를 기각했으며 명의신탁 된 부동산에 대한 근저당권 설정은 유효하다는 원심을 확정했습니다.


위 대법원의 판결은 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률에 따른 것으로 명의신탁자의 입지는 대폭 축소되었다고 볼 수 있습니다.





재판부의 판결문을 부동산분쟁 변호사와 함께 살펴보면 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률에 따라서 유예기간 내에 실명등기를 하지 않은 경우 명의신탁약정과 이에 따라 행해지는 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효로 되지만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 설명했습니다.





여기서 말하는 제3자라고 하는 것은 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺는 자를 뜻하는 것이며 여기에는 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한자뿐만 아니라 가압류채권자도 포함되며 제3의 선의, 악의를 묻지 않는다고 할 것이라고 밝혔습니다.





이처럼 명의신탁무효 등 부동산분쟁이 발생하는 경우 변호사의 도움을 받아 풀어나가는 것이 좋습니다. 특히 명의신탁무효와 같은 부동산분쟁은 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나인데요.


이러한 법적 분쟁은 개인적인 힘으로 풀어나가는 것보단 부동산분쟁 변호사의 도움을 받는 것이 좋은 방향으로 결과를 이끌 수 있는 방책이 될 것입니다. 이에 대해 도움이 필요하시면 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산소송변호사 매매계약취소



부동산소송변호사 김윤권입니다. 최근 부동산 매매계약취소와 관련된 여러 사례들을 접해볼 수 있습니다. 이로 인해 법정 소송까지 가게 되는 경우가 발생하기도 하는데요.


이처럼 부동산과 관련하여 발생하는 소송에서 올바른 판결을 이끌어내기 위해서는 부동산소송변호사의 법률 조력이 중요하게 작용할 것입니다.





하나의 사례를 보면 A씨는 아파트 한채를 B씨에게 11억원에 팔기로 했고 계약금은 1억 1천만원으로 정했습니다.


매수인이 매매계약취소를 원할 때는 계약금을 포기하고 매도인이 해제할 경우 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했는데 A씨는 계약 당일 1천만원을 받았고 계약금 나머지인 1억원은 다음날 받기로 했습니다.





그러나 A씨는 계약 직후 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄하고 B씨에게 계약해제를 통보했습니다. 그리고 이미 받은 1천만원의 두배인 2천만원을 변제공탁 했습니다. 이를 뒤늦게 알게 된 B씨는 1억 1천만원 기준으로 위약금을 계산해야 한다며 소송을 냈습니다.


이에 대해 지방법원은 부동산을 판매하려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약취소 시 실제 받은 돈이 아닌 원래 약속한 계약금 기준으로 위약금을 산정해야 한다고 판결했습니다.





재판부는 부동산 주인에게 계약금 일부만을 받은 상태에서 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않으며 A씨는 계약금으로 정한 1억 1천만원을 다 받고 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금 일부인 1천만원만 받은 상태에서 하루 만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2천만원을 돌려주면서 계약해제를 주장할 수는 없다고 밝혔습니다.





더불어 매매계약이 일단 성립한 후 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고 주된 계약과 함께 계약금 계약을 한 경우만 임의해제를 할 수 있다고 설명했습니다.


다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금의 5% 내지 10%정도에서 결정되는 것이 보통이며 1억 1천만원은 과다하다고 인정되므로 이를 30%정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.





오늘은 부동산소송변호사와 함께 매매계약취소 사례에 대해 살펴보는 시간을 가졌습니다. 이처럼 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 빚어지는 경우 해결하는 것이 쉬운 것은 아닙니다.


다만 부동산소송변호사의 법률자문을 통해 사건을 원만하게 풀어나가는 것은 가능할 것입니다. 이와 관련하여 도움이 필요하시다면 부동산소송변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁변호사 월세연체 공제



부동산분쟁변호사 김윤권입니다. 최근에 문의하셨던 분들 중에는 임차보증금에 대한 전부명령 송달 이후 연체된 월세의 공제여부에 대해 문의하셨던 분이 있었습니다.


부동산분쟁변호사에게 문의하신 분 A씨는 친구인 갑에게 1천만원을 대여해주었으나 변제기일이 지나도록 갚지 않아서 친구 갑의 주택임차보증금 1천만원에 대해 압류 및 전부명령을 받았습니다.





그러나 위 주택 임차인인 을은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받은 후에도 갑이 주택을 명도하지 않았다는 이유로 보증금을 내주지 않았습니다.


이에 부득이하게 A씨는 을을 대위하여 건물명도소송 절차를 거쳐 명도하자 을은 명도 시까지 갑이 연체한 차임을 공제한 금액 2백만원 만을 지급해야겠다고 했습니다. 이 경우 전부명령 송달 후 연체차임도 공제되는 것인지 따져볼 필요가 있습니다.





부동산분쟁변호사가 보는 경우 대도시에서는 부동산을 소유하지 않은 서민 입장에서 부동산임차보증금은 재산의 큰 부분인 경우가 많습니다.


따라서 서민금융의 경우 부동산임차보증금 채권은 금융당사자 모두에게 이용가치가 큰 담보물로서 흔히 이용되고 있는 것 같습니다. 위 사안과 관련된 하나의 판례를 부동산분쟁변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.





부동산분쟁변호사와 함께 하나의 판례를 보면 건물임대차에 있어 임차보증금은 임대차존속 중의 임료 뿐 아니라 건물명도의 무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의해 임대인이 임차인에 대해 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로 봤습니다.


따라서 임대차 종료 후 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다고 판시했습니다.





또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 없는 사유로 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의해 발생한다고 해도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관해서만 전부명령이 유효하다고 판결한 바 있었습니다.





그리고 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관해서만 서로 동시이행관계에 있게 됩니다. 따라서 A씨의 경우 갑의 연체된 임차료를 공제하고 남은 금액에 대해서만 을에 대해 청구하는 것이 가능한 사안으로 볼 수 있습니다.


이처럼 월세연체 공제와 관련한 부동산분쟁 사례들이 많이 발생하고 있습니다. 이에 대해 도움이 필요하시다면 부동산분쟁변호사 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.





Posted by 변호사 김윤권

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도시정비법 부동산분쟁



부동산분쟁 변호사 김윤권입니다. 최근 정비사업조합과 관련된 여러 판례들을 볼 수 있습니다.


부동산분쟁 변호사와 함께 그 중 하나의 사례를 보면 주택재개발 정비사업조합, 도시환경 정비사업조합 등 수용권을 갖는 정비사업조합에서 현금청산대상자와 조합 간에 청산금에 관한 협의가 이루어지지 않는 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 근거하여 현금청산대상자가 재결신청을 청구할 수 있는지에 대해 이를 긍정하는 대법원 판결이 나온 바 있습니다.





우선 부동산분쟁 변호사가 알려드리면 토지수용법에 의하면 사업시행자는 수용대상인 토지소유자가 수용재결신청을 청구하면 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결신청을 해야 하는데요.


만약 사업시행자가 위의 기간을 넘겨 재결을 신청한 때는 그 지연 기간에 대해서 법정이율을 보상금에 가산하여 지급해야 합니다.





도시정비법에서도 토지수용법의 위 규정을 준용하는데요. 이에 의거해서 법원은 정비사업구역 내 청산대상 토지 등 소유자가 조합을 상대로 수용재결신청을 청구했는데도 조합이 수용재결을 신청 지연하면 지연된 기간에 대해 보상금에 가산금을 지급하는 판결을 내려왔습니다.


그런데 최근 이와 다른 판결이 하급심에서 선고되었습니다.





이에 대해 하나의 사례를 보면 서울고법은 도시정비법에 의거했을 때 당사자 간 합의에 의한 청산금 협의절차와 공익사업법이 정하고 있는 수용보상금 협의 절차는 엄격히 구분되어 있고 토지 등 소유자는 도시정비법 상 청산금 협의가 성립되지 않았다고 하여 바로 공익사업법에 의한 재결신청을 청구할 수 있는 것이 아니라 설명했습니다.


더불어 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고/통지 및 열람, 감정평가업자를 통한 보상액의 산정 및 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의 등 공익사업법이 정하고 있는 각 단계별 절차를 거쳤음에도 협의가 성립되지 않았을 경우 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있다는 취지로 판단했습니다.





그러나 대법원은 도시정비법의 경우 사업시행인가 신청과 인가처분, 고시 및 분양신청 통지 및 공고 등의 절차를 통해 수용대상인 토지의 명세가 작성되고 그 개요가 대회적으로 고시되며 세부사항이 토지 등 소유자에게 개별적으로 통지되거나 공고되므로 토지 등 소유자에 대해 이러한 도시정비법 상 고유절차와 별도로 토지보상법 상 절차를 거칠 필요가 없으며 협의의 기준이 되는 감정평가절차도 별도로 규정하고 있다고 설명했습니다.





따라서 도시정비법 상 청산금 협의가 이루어지지 않으면 별도로 토지보상법에 따른 절차들을 거칠 필요 없이 바로 재결신청을 청구할 수 있다는 취지로 판시한 것입니다.


이는 하급심 판결과 다른 취지로 대법원이 판단한 것으로서 조합측 사정이 재결신청을 지연해 온 정비사업의 경우 보상금에 가산금까지 더해 지급해야 할 것으로 보여 사업수익성에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.


오늘은 정비사업 분쟁과 관련된 사례를 알아봤으며 이에 대해 궁금하신 사항은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.


Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁변호사 토지거래허가구역 내의 토지매매에 대해서

 

 

토지거래허가구역에 있는 토지 또는 외국인의 부동산과 학교법인의 부동산 매매계약체결을 할 때에는 행정관청에 별도의 허가 등이 필요로 합니다.
이번 시간에는 부동산분쟁변호사 김윤권변호사와 함께 토지거래허가구역 내의 토지매매에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

토지거래허가구역은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위해서 토지의 투기적인 거래가 성행을 하거나 지가가 급격하게 상승을 하는 지역과 그런 우려가 있는 지역의 토지거래계약에 관하여 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다.

 

- 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새롭게 수립이 되거나 변경이 되는 지역
- 법령의 제정·개정이나 폐지 또는 그에 의한 고시·공고로 인해서 토지이용에 대한 행위제한이 완화가 되거나 해제가 되는 지역
- 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정이 되어 있는 지역 및 그 인근지역
- 그 밖에 국토교통부장관이나 시·도지사가 투기우려가 있다고 인정을 하는 지역이나 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행을 할 우려가 있다고 인정해서 국토교통부장관이나 시·도지사에게 요청을 하는 지역

 

 

 

 

 

허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함함)을 이전하거나 설정(대가를 받고서 이전을 하거나 설정을 하는 경우에만 해당을 함)하는 계약(예약을 포함함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지관할을 하는 시장·군수나 구청장에게 허가를 받아야 됩니다.

 

허가구역에 있는 토지거래계약 체결을 하고자 하는 당사자는 공동으로 아래 서류를 첨부해 그 토지관할을 하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출을 하여야 됩니다.

 

- 토지거래계약허가신청서
- 토지이용계획서
- 토지취득자금조달계획서

 

토지거래허가를 받지 않고서 체결을 한 토지거래계약은 효력이 발생을 하지가 않습니다.

 

 

 

 

 

 

허가구역 내의 토지를 허가를 받지 않고서 토지거래계약 체결을 하거나, 속임수 또는 그 밖의 부정한 방법을 통해서 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역이나 계약 체결 당시 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 해당을 하는 금액 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.

 

부정한 방법으로 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수나 구청장은 그 허가취소를 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

토지거래허가구역 내의 토지매매에 관해서 알아보았습니다. 부동산과 관련해서 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움과 함께 대응을 하는 것이 효과적입니다.
부동산분쟁변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 노하우를 겸비한 변호사로 여러분들의 부동산 분쟁을 명쾌하게 풀어드리겠습니다.

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁변호사 토지임차인의 건물매수청구권

 

 

매수청구권이란 일방적 의사표시에 의해 특정한 물건에 대한 매매계약이 성립을 한 것과 같은 법률효과를 발생시키는 권리를 말합니다.
토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조를 한 건물에 대한 매수청구권은 어떻게 될까?
이번 시간에는 부동산분쟁변호사 김윤권변호사와 함께 토지임차인의 지상물매수청구권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 저는 갑에게 토지임대를 했는데, 갑은 그 토지상에 건물을 건축했고, 제가 임대 차계약기간이 만료되어서 그 건물의 철거와 토지의 인도청구를 하자 갑은 그 건물매수청구하고 있는데, 갑은 인접한 을의 토지 15평을 임차해 저의 토지와 을의 토지에 걸쳐 위 건물을 건축했는데, 이런 경우에도 제가 위 건물을 매수해야 할까요?

 

 

답변) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료가 된 경우, 건 물 등 지상시설이 현존하는 때는 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않으면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조), 이에 위반을한 약정으로 임차인 또는 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조).

 

 

 

 

 

그런데 위 사안과 같이 임차인소유의 건물이 임대인의 토지와 제3자의 토지상에 걸쳐서 축조가 된 경우도 임차인이 매수청구권행사를 할 수 있는지에 관한 판례를 보면은, 임차인소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 않고, 또한 임대인소유의 토 지 외에 임차인 또는 제3자소유의 토지 위에 걸쳐서 건립이 되어 있다면 임차인의 건물매수청구는 허용이 되지 않는다고 하였습니다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결).

 

 

그 이유에 관해서 판례를 보면은 민법에서는 임대차계약 종료 시에 계약목적대지 위에 존재를 하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청 및 아울러 토지소유자의 배타 적 소유권행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위하여 임대차계약 위반을 하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료시에 계약갱신요구권 부여를 하며, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나서 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약목적토지 위에 임차인이 설치를 한 건물 등 지상물을 매입하게 강제함으로 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 가 있게 하는 지상물매수청구권을 둔 것이며, 그렇다면 임대인은 지상물매수를 한 연후에는 이와 같은 제한으로부터 완전하게 벗어나 그가 매입을 한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 및 처분을 할 수 있는 권리도 보장이 되어야 할 것이며, 이미 소멸하고 없는 임대차계약으로 인해서 더 이상 임대인이 제한을 받는 위치에 서게 되는 것은 임차인의 매수청구권에 대한 입법목적을 감안 해도 임대인의 재산권행사에 지나친 제약이 되어서 극히 부당하다 할 것이고, 재산권행사 제한을 하는 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 할 것이고, 무작정 확대해석 할 수는 없는 것인즉, 지상물매수청구권의 대상은 말 그대로 계약목적대지 상 에 설치가 된 지상물에 한정해야 할 것이며, 계약목적도 아닌 타인의 토지 위에 존재하는 시설물까지 매입을 강요할 수는 없다고 보아야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

또한 임차인소유 건물이 임 대인소유의 임차토지 외에 임차인이나 제3자소유의 토지 위에 걸쳐 건립되어 있는 경우에 매수청구권행사의 효력이 건물 전체에 미친다고 보게 되면은 임대인으로서는 건물 전체를 매수하고서도 타인의 토지 위에 존재를 하는 건물부분에 대하여는 건물의 소유를 위 한 토지 사용의 정당한 권원이 없게 되어서 토지소유자에 대해 이를 철거하여야 할 의무를 부담하게 될 뿐 아니라 손해배상의무까지 발생하는 결과가 되기에, 그 매수를 원하지 않는 임대인에 대해 임차목적물을 벗어나 타인의 토지 위에 존재를 하는 건물부분 까지 매수를 하도록 강요하는 것은 허용될 수 없다고 보아야 할 것이다고 하였습니다.

 

 

 

 

 

또한 같은 경우 매 수청구권행사의 효력이 임차지상의 건물부분에만 미친다고 보아도 원심판결과 같이 임차지상의 건물부분이 구분소유의 객체로 되지 않아도 매수청구권행사의 효력으로, 그 면적비율에 따라서 임차인과 건물을 공유하는 관계를 형성한다고 보게 되면 임대인이 위 건물지분을 매수를 한 연후에도 임차인과의 공유관계로 인한 제한을 받게 되는 결과 그 관리 및 처분에 있어서 기묘한 법률관계 형성을 하게 될 뿐 아니라, 자신의 소유 토지 상에 있는 건물부분마저도 임의로 철거를 할 수 없게 되어서 그 대지에 대한 자유로 운 소유권행사가 불가능하게 될 것이며, 임차대지상의 건물부분이 구조상으로나 이용 상의 독립성이 없어 구분소유의 객체로 될 수 가 없는 경우도 이를 매수청구권 행사의 매매목적물로 인정을 한다면 매수인인 임대인은 건물매수를 하고도 위 건물부분을 등기 할 방법이 없을 뿐 아니라 건물의 일부 구성부분을 소유권의 객체로 하는 것은 일물일권주의의 대원칙에도 반해서 허용이 될 수 없다 할 것입니다.

 

따라서 매수청 구권행사의 대상이 된 임차인소유의 건물이 임차토지 외에 임차인 또는 제3자의 소유 토지에 걸쳐 건립되어 있다면 임차인으로서는 임차지상에 있는 건물부분이 구분소유권 의 객체이거나 아니면 객체임에 적합한 상태로 만든 후에 비로소 매수청구를 할 수 있다 고 봄이 상당하다고 하였습니다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결).

 

그래서 질문자님은 갑의 위 건물매수청구에 응하지 않아도 될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

지금까지 토지임차인의 건물매수청구권에 관해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁으로 인해 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.

부동산분쟁변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 경험과 지식을 겸비한 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산등기 효력 부동산분쟁변호사

 

 

부동산은 토지와 그 정착물을 말하며, 부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식을 할 수가 있도록 공시를 하는 방법입니다.

그렇다면 부동산 등기는 어떤 효력을 가지고 있을까?
이번 시간에는 부동산 등기에 대해서 부동산분쟁변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산등기 개념은?

 

부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식을 할 수 있도록 공시를 하는 방법을 말합니다.

 

부동산은 토지 및 그 정착물을 말하고, 정착물은 계속적으로 토지에 부착이 된 물건을 의미하고, 부동산물권은 부동산을 직접지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리를 말하는 것으로, 재산권이며 지배권이고 절대권입니다.

 

 

 

 

 

부동산등기 효력은?

 

물권변동은 물권의 발생, 변경, 소멸을 통틀어서 일컫는 말을 의미합니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 하여 말한다면 물권의 득실변경이라고 표현을 합니다.

 

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 발생을 합니다. 그래서 등기공무원이 접수 후에 등기필증까지 교부를 하였다 해도 등기부에 기재가 되지 않았다면 권리가 변동이 되는 효력은 발생을 하지 않습니다.

 

부동산물권은 등기를 하여야 제3자에게 대항을 할 수 가 있습니다. 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없다면 등기한 순서에 따라서 정해지게 됩니다.

 

부동산등기는 그것이 형식적으로 존재를 하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의하여 등기가 이루어진 것으로 추정이 됩니다.

 

부동산등기는 가등기, 본등기[소유권에 관한 등기, 소유권 외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권ㆍ근저당권, 권리질권)에 관한 등기], 예고등기로 구분을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

소유권이전등기 말소 사례

 

등기가 부동산물권 변동의 효력 발생요건이 되었다 해도 원래부터 그것이 부동산 물권의 공시방법으로 채택이 되어 왔었다는 점에는 다름이 없는 이상 그 절차보다는 그 공시가 된 외형을 중시해야 하고, 그래 설사 그 절차에 있어서 하자가 있었다고 할지라도 그 공시가 된 외형과 같은 권리관계가 실재를 하고 있다면은 그 공시방법으로서의 등기의 효력 부정을 할 것이 아니라고 함이 상당할까?

 

 

판결요지

 

등기부상 소유명의자라도 농지개혁법 시행 전에 농지를 이미 타인에게 매도해서 자경을 하지 않은 이상에 그 소유권을 완전히 상실한다 할 것이며 그 농지를 매수해 자경을 하고 있는 사람은 소유권 이전등기를 경료를 하지 아니했어도 그 소유권 주장을 할 수 있는 터이기에 농지개혁법 시행 전에 전소유자로부터 농지매수를 하거나 전득을 한 사람은 그 소유권 이전등기를 경료 했어도 소유권을 취득할 수 없는 것이다고 하였습니다. (대법원 1972. 8. 22. 선고, 72다1059 판결)

 

 

 

 

 

부동산등기 효력에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제가 발생하였다면 변호사의 자문을 받으며 대응하는 것이 결과에 있어서 효과적입니다.
부동산분쟁변호사 김윤권변호사는 다양한 부동ㅅ한 관련 분쟁의 노하우를 갖춘 변호사 언제든지 찾아주시기 바랍니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁변호사 중간생략등기의 효력과 판례

 

 

부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 중간취득자로부터 최종취득자에게 전전이전되어야 할 경우에는 그 중간취득자의 등기를 생략해서 최초 양도인이 직접 최후의 취득자에게 등기를 하는 것을 말합니다.
이번 시간에는 중간생략등기의 효력과 판례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

유효한 경우에는?

 

중간생략등기는 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 부동산특별조치법으로 등기하지 않고 제3자에게 전매를 하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌을 하도록 규정하고 있지만 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니기에 중간생략등기는 유효한 등기가 됩니다(대법원 1993. 1. 26. 선고, 92다39112 판결).

 

최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 하여 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위하여는 관계 당사자 전원 의사합치가 필요로 하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립이 되어 일단 중간생략등기가 이루어졌다면 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수 없습니다(대법원 2005. 9. 29. 판결, 2003다40651 판결).

 

 

 

 

 

지방자치단체인 갑이 공동주택용지를 주택건설사업자 을에게 매도를 하고, 주택건설사업자 을이 자기 앞으로 이전등기를 함이 없이 집합건물을 신축해서 분양을 한 뒤에 위 토지에 대한 소유권 이전등기절차 경료를 하지 않고 있어 분양자들이 대지사용권취득을 하지 못하고 있는 경우에 갑으로부터 분양자들에게 직접 이전등기를 할 수 없습니다(「부동산등기법」 제60조제1항 및 1996. 8. 28 제정, 「등기선례」 5-8).

 

 

 

 

 

 

 

무효인 경우에는?

 

토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 됩니다(대법원 1997. 11. 11. 선고, 97다33218 판결).

 

설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아서 자신 앞으로 소유권 이전등기경료를 했다고 해도 중간 매수인이 토지거래허가를 받지 못하였다면 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료가 된 등기로서 무효입니다(대법원 1997. 11. 11. 선고, 97다33218 판결).

 

 

 

 

 

 

 

중간생략등기에 관한 질의응답

 

질문)  갑과 을이 병를 상대로 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권 이전등기절차 이행의 소 제기를 하여 승소를 했습니다. 그런데 갑과 을 중 을이 자신 공유지분포기를 하려는데 이 경우 병로부터 직접 갑에게 소유권 이전등기가 가능할까요?

 

답변) 을이 자신의 공유지분포기를 하려는 경우에, 을의 지분포기서만 첨부하여 현 소유명의인 병에서 직접 갑 단독소유로 소유권 이전등기 신청을 할 수는 없으며, 위 판결에 의한 갑과 을명의의 소유권 이전등기와 을의 지분포기로 인한 갑 명의의 공유지분 이전등기를 각 별건으로 순차 신청을 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

중간생략등기의 효력과 판례에 관해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 발생하신 경우에 변호사의 도움을 받으며 진행을 하는 것이 효과적입니다.
부동산분쟁변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 경험과 지식을 갖춘 변호인으로 여러분들의 부동산 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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