재개발주거이전 부동산소송변호사와 함께



우리나라는 공공사업 지역 재개발주거이전에 대한 보상으로 국가가 해당 지역 주민들에게 주거이전비를 지급하고 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업의 추진을 원활하게 하고, 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하기 위해 가재도구를 옮길 수 있는 이사비를 지원하는 것입니다.

 

그러나 이런 재개발주거이전 비용으로 인해 지역 주민과 공공기관의 입장이 극명하게 갈려 분쟁을 야기하는 경우가 굉장히 많습니다. 특히 도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때 해당 지역에서 거주한 자를 대상으로 한다고 보는 공공기관이 그 기간을 애매하게 측정하여 분란이 일어나게 됩니다.

 




이처럼 공익사업으로 재개발주거이전이 진행됨에도 불구하고 피해를 입게 되었을 때 재개발주거이전비를 청구하는 것이 옳은 선택이며, 공공기관과 주민간의 재개발보상금 지급 기준이 상당 다르기 때문에 발생할 수 있는 부동산소송에 대해서 관련 업무 경험이 풍부한 변호사를 찾아 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

오늘 부동산소송변호사 김윤권 변호사와 함께 재개발주거이전에 따른 주거이전비 분쟁에 대한 실제 사례를 찾아보고, 재개발주거이전비 청구 소송과 이후 어떻게 대처해야 하는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 




A씨는 지역에 있는 본인의 주택을 임대하여 수익을 얻고,직장 근처인 지역에서 살고 있었습니다. 그런데 지역에서 주택재개발사업이 진행되면서 지역 주민들은 재개발주거이전비를 보상받았고, A씨 또한 주거이전비를 청구했으나 받아들여지지 않았습니다.

 

따라서 A씨는 재개발주거이전비 청구 소송을 제기했고, 사건을 맡은 1심에서는 공공기관인 조합에서 약 1000만 원의 주거이전비를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 그러나 2심의 판결은 달랐고, 그들은 A씨가 정비사업에 참여한 토지주택 등의 소유자이지만, 본인의 소유가 아닌 다른 주거용 건물의 세입자이지 때문에 주거이전비 청구는 불가능하다며 판결을 뒤집었는데요.

 




1심과 2심에서 판결이 뒤바뀌면서 첨예한 다툼이 예견되어 있던 A씨는 자신이 재개발 지역의 주민임을 피력했지만, 대법원의 판결에서 결국 패소하게 되었습니다. 대법원은 토지보상법상 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 주거이전비를 배상하여 공익사업 시행지구 안에 살고 있던 세입자들의 조기 이주를 돕고, 효율적으로 사업을 추진하려는 정책적인 목적이 있지만, 이는 주거 이전으로 인해 피해를 볼 수도 있는 세입자를 위한 정부의 금전적 지원이라고 말했습니다.

 

이어 대법원은 따라서 주택재개발정비사업으로 개발이익을 누리려는 조합원은 해당 사업의 이해관계인이기 때문에 관련 법령이 정책상 조기 이주를 장려하고 있는 대상자로 볼 수 없다고 말했는데요. 이는 조합원 본인이 소유한 건축물이 대상이 되는 것이 아니라, 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 살다 이전하더라도 다른 세입자처럼 주거이전으로 특별한 피해를 입었다고 볼 수 없다는 뜻입니다. 따라서 대법원은 A씨에게 주택의 소유자이면서 타지역의 세입자에게는 주거이전비를 주는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부적합하다며 주거이전비를 지급할 수 없다고 밝혔습니다.

 




이처럼 재개발주거이전 소송을 진행하는 조합원은 재개발사업의 성공 시 개발이익을 얻을 수 있고, 그 이해관계는 사업시행자인 공공기관과 비슷하기 때문에 재개발로 인해 주거지를 잃게 되는 주민들과는 성격이 다르다는 것을 명심해야 합니다. 이는 주택의 소유자라고 해서 해당 지역에 살지 않아도 주거이전비를 받을 수 없다는 뜻인데요.

 

대법원에서는 우연히 정비구역 내 주택에 세입자로 살았다고 하더라도 그것만으로 이익을 얻는다면 국가에서 시행하는 주거이전비의 부담이 조합원에게 돌아가는 격이라며 그 결과가 옳지 않다는 것입니다.

 



결국 재개발주거이전으로 인해 뜻하지 않게 생활 터전을 잃어버린 세입자는 주거이전비가 반드시 필요한 보상임이 틀림없지만, 이해관계에 따라 주거이전비 여부가 달라질 수 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 이는 1심과 2, 그리고 대법원의 판단이 달랐듯 부동산변호사의 조력이 절실한 소송이므로 주거이전비를 청구할 수도, 못할 수도 있다는 뜻입니다.

 

따라서 관련 문제로 고민하고 계신다면 재개발주거이전에 대해 지식이 풍부한 부동산변호사의 도움을 통해 효율적으로 문제를 처리하는 것이 중요합니다. 재개발에 대해 자세한 법률 상담이 필요하시다면 김윤권 부동산변호사에게 문의하여 도움을 받아보시길 바랍니다.

Posted by 변호사 김윤권

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부동산사기 수익형부동산 등기방식 확인해야




최근 사상 초유의 1%대 기준금리로 은행 금리보다 높은 수익률을 거둘 수 있는 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있습니다실제로 중국인 관광객 수요가 많은 제주 등지를 비롯해서 서울 중심가까지 수익형부동산과 분양형호텔이 우후죽순처럼 쏟아지고 있어 투자자들의 주의가 필요해보입니다.





분양형호텔과 같은 수익형부동산은 객실이나 방을 쪼개 투자자에게 분양하는 것으로 비교적 적은 투자금으로 높은 임대수익을 꾀할 수 있어 투자자들의 사랑을 받고 있는데요건물을 개발할 때부터 시행사가 일반 투자자를 모집해 객실을 분양하는 방식을 따라 최초 1년 이상길게는 10년간 일정한 수익을 확정 약속하고그 이후에는 호텔건물 운영에 따라 수익을 배분하는 방식을 채용하고 있습니다하지만 고수익률을 내세워 투자자를 모집하는 수익형부동산은 부동산사기가 아닌지 그 이면을 잘 따져봐야 합니다.


실제로 분양형호텔과같은 수익형부동산에 대해 부동산사기로 피해를 입은 투자자가 시행사를 상대로 소송을 제기하는 경우가 많습니다따라서 분양을 받기 전 계약서 등을 꼼꼼하게 검토한 뒤 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있는데요그러나 불가피하게 부동산사기로 소송을 제기한다면 관련 변호사에게 문의하여 해결하는 것이 필요해보입니다.




A씨는 최근 지인으로부터 솔깃한 제안을 받았습니다. A씨가 거주하고 있는 동네에서 멀지 않은 곳의 대형건물 5층의 작은 비즈니스센터소호사무실을 분양받으면 2억 원에 4실이 개별등기가 가능하고매달 200만 원의 수익을 올릴 수 있다는 것이었습니다.

 

A씨는 사실 부동산사기를 당한 적이 있어 거래나 수익창출을 목적으로 분양받는 것을 좋게 생각하지 않았습니다그러나 계속해서 지인에게 분양을 제안 받으면서 점점 마음이 기울었는데요특히 지인이 말하는 투자 지역이 역세권이기 때문에 유동인구가 많고업무용으로 사무실을 임대하는 임차인이 증가하고 있다는 상담을 받자 A씨는 솔깃한 마음에 투자를 결심했습니다.

 

결국 4억 원의 투자를 한 A씨는 지속적인 수익을 낼 수 있을 거라는 기대감에 한껏 부풀어 올랐습니다첫 달 지인의 말처럼 임대료가 들어왔고그제야 마음이 놓인 A씨는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌는데요.

 

그러나 A씨의 바람은 그리 오래가지 못했습니다급하게 자금이 필요하게 되어 자신이 투자한 사무실의 일부를 처분하려고 한 A씨는 이를 거절당했는데요자신의 돈으로 투자해 본인 명의로 된 부동산을 처분할 수 없는 것이 이해가 가지 않은 A씨는 관할 관청에 문의한 결과 법적인 문제로 구분등기가 되지 않아 소유권이 A씨에게 없다는 청천벽력과도 같은 이야기를 들었습니다.





결국 수익형부동산 투자자는 개별등기라는 문구에 속지 말고 어떠한 등기 방식이 이루어지는지 가장 먼저 확인해 보는 것이 가장 중요합니다법에도 없는 용어인 개별등기를 보고 투자자 본인 명의로 소유권이 이전되는 것으로 착각하지만분양형 호텔의 등기 방식은 구분등기지분등기로 나눌 수 있기 때문입니다따라서 어떤 등기 방식을 따르느냐에 따라 매매할 때 전혀 다른 상황을 초래할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

구분등기는 건물의 동호수각 호실의 소유권을 구분하는 것으로 아파트처럼 사고팔 수 있기 때문에 추후 매매할 때 문제가 발생하지 않습니다하지만 지분등기의 경우 공유지분등기를 줄인 뜻으로 해당 부동산의 지분에 대한 권리를 일컫는 용어로 구분등기처럼 등기부등본에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고, ‘100분의 3’과 같은 형태로 지분이 표시되어 있습니다그렇기 때문에 건물이 공동소유로 묶여있어 재산권 제약과 매매가 어려운 상황이 뒤따르는 것이죠.




 

이 경우 투자자 명의로 분양을 받더라도 계약서상 지분등기로 작성이 되어있다면 특정 객실에 대한 소유권을 인정받지 못하고 건물지분의 일정 부분만 재산권을 행사할 수 있다는 것입니다. 따라서 분양형 호텔 투자자는 계약 전 반드시 지분등기인지 구분등기인지 확인해야 합니다.

 

이러한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약 전 등기 방식을 면밀히 살펴보고, 갈등이 발생하였다면 관련 사건 해결에 풍부한 경험이 있는 변호사와의 상담을 통해 해결하는 것이 좋은 선택입니다. 김윤권 변호사는 부동산사기 수익형부동산, 분양형호텔소송과 관련하여 면밀한 상담을 통해 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

Posted by 변호사 김윤권

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관리비청구소송 현명한 대처는



아파트 또 다른 부동산에 대해서 효용을 적정하게 유지하는 관리와 점검에 필요한 인건비나 사무용 소모품 또는 관리와 보수에 대한 비용을 관리비라고 합니다. 관리비는 보통 월별로 비용을 지불하는 경우가 많습니다. 따라서 건물 안에 입주하고 있거나 상가일 경우에 입점한 업체들은 지정된 관리비를 납부해야 합니다. 


그러나 이는 국가에서 납부를 요하는 세금 같은 개념은 아니기 때문에 납부하지 않는다고 하여 처분을 받지는 않습니다. 그래서 미납되거나 연체가 된 사람들을 대상으로 관리비청구소송을 진행합니다. 관리비 청구소송을 진행하기 이전에 먼저 관리비 청구서를 발송하여 관리비 납부를 독촉하기도 합니다. 





관리비 청구서와 관리비 독촉장을 통해서 체납된 관리비에 연체료를 부과한 금액을 납부하라고 통지할 수 있는데요. 입주할 때의 관리규약에 따라서 관리비를 납부하지 않을 시 불이익이 생길 수 있으며 일부 미납하지 않은 경우에는 얼마가 미납되었는지에 관한 정보도 기재해서 발송합니다. 


관리비청구소송은 일반적으로 관리비를 납부하지 않은 주민이나 입점한 업체의 대표를 대상으로 소송을 제기합니다. 불가피한 사유 없이 관리비가 오랫동안 미납되는 상황에서 청구소송을 보통 진행하는데요. 관리비청구소송에 관한 사례를 살펴보겠습니다. 





관리를 하는 관리단 대신 이를 위탁 받은 업체가 관리비 청구를 할 수 있을까요? 작년 초 이와 관련된 판례가 있었는데요. 관리를 위탁 받은 업체인 A사가 관리비를 납부하지 않던 ㄱ씨를 상대로 소송을 제기하였습니다. 반면 ㄱ씨는 A사가 위탁업체이기 때문에 그럴 권리가 없다고 맞섬으로 벌어진 소송이었는데요. 


A업체는 B시에 있는 한 건물의 관리를 위탁 받게 됩니다. 이 건물은 모두 다 입주한 상태는 아니었고 임대가 되지 않고 비어 있는 상가부분들도 있었는데요. 건물지분의 절반을 갖고 있던 ㄱ씨는 2011년 10월부터 2012년 9월까지 그 임대가 되어있지 않은 부분에 대한 관리비중 지분을 갖고 있는 자신이 내야 할 금액을 납부하지 않습니다.  


ㄱ씨의 미납부로 인해서 A사는 ㄱ씨를 상대로 체납관리비 1억 5600만원을 지급하라고 소송을 제기하게 됩니다. 그러나 ㄱ씨는 앞서 말했듯 A사는 관리업무를 위임받은 위탁관리업체이므로 관리단을 대신하여 관리비를 독자적으로 청구할 수는 없다고 주장했는데요. ㄱ씨의 말에 따르면 A사는 관리비를 징수할 권한은 있지만 소유자에게 독단적으로 관리비를 청구할 권리는 없다는 것입니다. 





그러나 1심과 2심은 모두 A업체의 손을 들어주었습니다. 이에 대해 ㄱ씨는 불복하여 대법원의 재판을 요청했는데요. 그로 인해 A업체와 ㄱ씨는 대법원의 판결까지 넘어가게 됩니다. 그러나 대법원의 판결 또한 동일했습니다. 


대법원 재판부는 위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비 추심을 위하여 직접 위탁회사의 이름으로 관리비에 대한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁이라고 하였습니다. 그러나 이 경우는 다수의 구분 소유자가 관리에 대한 비용을 공동으로 부담하기 때문에 다르다고 밝혔는데요. 이 공용부분을 효율적으로 관리하기 위해서는 구분소유자로 구성된 관리단이 관리업체에 관리업무를 위탁하여 수행하게 한 것에는 합리적인 이유와 필요가 존재한다고 하였습니다. 


따라서 관리비의 징수는 업무수행에 있어서 A업체에게 당연히 수반되는 요소이며 집합건물의 관리업무를 위탁 받은 이상 구분소유자 등을 상대로 자신의 이름으로 관리비를 청구할 자격이 있다고 판단하였습니다. 따라서 위탁을 받은 업체인 A사의 승소로 판결을 내렸습니다. 





관리비청구소송은 위의 사례처럼 직접적인 관리인이 아니라 위임을 받은 업체일 경우에도 청구를 할 수 있습니다. 또한 미납하거나 연체를 할 시에는 해당관리비에 더하여 연체료를 더하여 납부할 수도 있는데요. 관리비청구소송은 관련변호사에게 문의하여 해결하는 것이 좋은 선택입니다. 김윤권변호사는 관리비청구소송과 관련하여 면밀한 상담을 통해 해결방향을 모색하고 있습니다.



Posted by 변호사 김윤권

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임대목적물반환청구 사례는



임차인이 임대료를 지급하는 것을 거부하거나 임대차기간이 종료가 되었음에도 불구하고 임차인이 임대목적물을 반환하지 않는다면 임대목적물반환청구를 통해 이를 극복할 수 있습니다. 임대목적물반환청구를 성공적으로 이끌어 내기 위해서는 명도반환을 거부하고 있다는 내용증빙을 통해 법률적인 관계를 해소해야 하지만 일반인이 이를 해결하기는 다소 어려움이 뒤 따르고 있어 변호사와 이를 해결하는 것이 좋은데요. 오늘은 국민임대주택 입주자가 소유한 차량이 규정 기준을 넘어 임대목적물반환청구를 제기한 사건을 부동산변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.





ㄱ사는 ㄴ씨와 계약기간 2년의 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 계약을 갱신하며 거주를 하였고 만료일을 2년 후로 계약을 새롭게 연장하였습니다. 하지만 ㄱ사는 ㄴ씨 부인이 가지고 있는 자동차가 기준가 이상의 자동차라는 것을 적발하고 국민임대주택 아파트에 입주자격을 충족시키는 소명자료 제출을 요구했습니다.

이후 ㄱ사는 임대차계약 해지통보와 퇴거 안내 문서를 내용증명으로 보냈고 건물명도청구소장을 냈습니다. 이후 ㄱ사는 ㄴ씨에게 퇴거하라는 내용의 서류를 한 번 더 보냈지만, ㄴ씨가 그대로 버티고 있자 소송을 제기했습니다. 



해당 사건을 맡은 재판부는 임대주택은 그에 맞는 법을 적용해야 한다고 하였는데요. 그렇기 때문에 위와 같은 상황에서 계약의 해지를 거절할 수 있다고 보았습니다. 조항에 따로 기재가 하지 않았다면 임차인이 계약 갱신을 거절할 수 없다는 것인데요.

또한 재판부는 계약서에는 주택을 보유하고 있는지의 여부만을 해제 사유로 규정을 두고 있다고 밝혔습니다. ㄴ씨의 아내가 기준가액 이상의 자동차를 가지고 있다는 이유만으로 임대차계약서상 의무를 위반한 것으로 볼 단정하여 볼 수 없다고 설명했습니다.




오늘은 임대목적물반환청구와 관련되어 발생한 사건을 살펴보았습니다. 임대목적물반환청구로 인해 분쟁이 발생하게 된다면 관련법률에 법적 근거를 명확하게 따져 자신의 재산을 보호해 줄 변호사를 선임하여 분쟁에 대처하는 것이 좋습니다.

임대목적물반환청구뿐만 아니라 부동산과 관련된 분쟁이 발생하게 된다면 관련소송에 경력을 보유하고 있는 김윤권변호사와 상담을 통하여 사건을 해소하시기 바랍니다.






Posted by 변호사 김윤권

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부동산소송상담변호사 계약해지를




민법상 아파트 분양계약이 해지되었을 경우 사업자는 분양받은 사람으로부터 받았던 분양대금의 원금에 이자를 붙여 돌려주는 것이 원칙입니다. 하지만 공정거래위원회는 아파트표준공급계약서의 개정안을 통해 종전 표준계약서가 분양자가 원래 받을 수 있는 이자보다 적은 액수를 받게 되는 불합리한 결과를 줄일 수 있게 되었는데요.





공정거래위원회는 표준계약서를 바로잡기 위해 직권으로 개정안을 마련하여 초저금리를 기조로 앞으로는 아파트 분양계약이 해지되었을 경우 이미 낸 대금 전체에 이자를 붙여 돌려받을 수 있게 되었습니다. 이러한 계약해지는 분양사업뿐만 아니라 임대차계약이나 매매계약에도 많은 어려움을 안겨주고는 하는데요. 그렇다면 김윤권 부동산소송상담변호사와 함께 임대차 계약해지와 관련된 사례를 알아보도록 하겠습니다.





   부동산소송상담변호사 - 계약해지에 관련하여


법원은 A씨가 임대주택을 분양하는 B사를 상대로 낸 계약금반환 청구소송에서 원고승소를 판결하였습니다.


A씨는 B사와 보증금 20억여 원으로 임대주택을 5년간 빌리기로 하는 임대차계약을 맺었습니다. A씨는 먼저 계약금 2억여 원을 지급하였는데요. 이후 A씨가 중도금과 잔금을 지급하지 못해 결국 계약이 해제되고 말았습니다. 이후 B사는 계약을 할 때에 A씨가 쓴 약관에 따라 계약금 2억여 원이 위약금에 해당한다며 돌려주지 않았고, A씨는 소송을 내었습니다.





재판부는 임대차계약 해지 시에도 신규 임차인과 계약을 맺을 수 있는 B사는 손해가 크지 않고, 2억에 달하는 위약금은 B사의 실손해액에 비교해 보았을 때 훨씬 크기 때문에 임대보증금의 10%를 임대차계약 해제로 인한 위약금으로 정한 특약은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 효과가 없다고 판단하였습니다.


이어서 재판부는 공정거래위원회가 정한 아파트 표준임대차계약서상에는 아파트 임대차계약 해제로 인한 위약금은 임대보증금을 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율에 따른 연임대료와 약정한 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해져 있으며, 해당 사건의 위약금은 5,582만여 원이어야 하지만 이 사건 특약에 따른 위약금은 2억141만 원으로 상당히 크다고 설명하였습니다.





   계약해지는 김윤권 부동산소송상담변호사에게


위 사례는 임대차계약 해지 시 보증금의 10%의 위약금을 물리겠다는 임대차계약이 무효하다는 판결이 있었던 사례입니다. 서울중앙지방법원은 고객이 지나치게 불리하다는 이유로 임대차 관행에 제동을 걸었는데요. 이처럼 약관에 어떠한 조항이 있었더라도, 이가 적법하지 않거나, 고객에게 지나치게 부당한 조항이 있어 어떠한 돈을 돌려받지 못하게 되었다면 소송을 통해 소중한 자금을 되찾는 것이 효율적일 수 있습니다.


김윤권 부동산소송상담변호사는 계약해지 문제와 관련된 사건에 대한 다양한 경험이 있어 상담을 주신다면 보다 명확하고 친절하게 답변드릴 수 있도록 노력하겠습니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산소송변호사 세입자 책임





부동산이 노후 될 경우 누수 등에 문제가 하나 둘씩 나타나게 됩니다. 이와 관련하여 건물주가 누수로 인한 피해를 모두 책임지기로 합의하였으나 이후 세입자가 누수에 대한 조치를 늦게 하여 발생한 피해에 대해서는 건물주가 배상할 필요가 없다는 판결이 내려진 바 있는데요. 


이 같은 판결이 내려지게 된 이유는 무엇인지 부동산소송변호사인 김윤권 변호사와 함께 알아본 판결문 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 





A협회는 B씨의 건물을 인쇄소로 사용할 목적으로 B씨와 임대차계약을 체결하였고 부동산소송변호사와 판결문을 함께 알아본 바로는 B씨는 A협회가 건물을 사용하면서 발생하는 누수에 대한 책임을 전적으로 책임지기로 하였는데요. 


이후 두 달에 시간이 지난 뒤 B씨의 건물에서는 누수가 발생하기 시작하였고 이에 B씨는 약정을 지키겠다는 뜻을 A협회에 전하였습니다. 





이와 함께 B씨는 A협회 측에 건물에 누수가 발생하였으니 피해가 확산되지 않도록 전자기기를 옮겨달라는 요청을 하였는데요. 하지만 부동산소송변호사가 알아본 판결문을 대신 소개해 드리면 A협회는 B씨의 요청 이후에도 2달가량 전자기기를 방치하였고 이로 인해 파손된 전자기기 피해금액을 B씨에게 청구하는 소송을 제기하였습니다. 




이번 사건에 대해서 재판부는 A협회 측에 원고 일부 승소판결을 내렸는데요. 재판부에 이러한 판결은 B씨가 약정에 따라 A협회 측에 손해를 배상해야 하지만 B씨의 요청 이후에 A협회가 전자기기를 방치하여 발생한 피해는 배상할 필요가 없다고 본 것입니다. 


따라서 재판부는 건물주인 B씨가 건물을 유지하지 못해 발생한 피해는 A협회에 배상해야 하나 임차인인 A협회 측의 과실로 인해 발생한 손해는 배상할 필요가 없다고 판단하여 A협회 측에 원고일부 승소판결을 내렸습니다. 





지금까지 세입자의 과실로 인해 발생한 누수 피해에 대한 사례를 부동산소송변호사와 함께 판결문을 살펴본 뒤 소개해 드리는 시간을 가졌습니다. 부동산과 관련된 분쟁이 발생하게 되면 자신에 재산을 지키기 위한 법적 조치가 필요할 수 있습니다. 이에 대한 문의가 있으시다면 부동산 법률을 잘 아는 변호사인 김윤권 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산소송변호사 공인중개사 책임비율




부동산을 구입하게 되면 공인중개사의 설명에 귀를 기울일 수밖에 없으며 공인중개사 또한 부동산을 구입하려는 자에게 부동산에 대한 설명을 할 의무가 있는데요. 


오늘 부동산소송변호사인 김윤권 변호사와 판결문 내용을 함께 살펴볼 사례는 공인중개사가 부동산을 소개하면서 해당 부동산에 부채 비율이 높은 이른바 깡통 부동산을 소개하였을 경우 공인중개사 또한 그에 대한 손해를 배상해야 하는지에 대한 분쟁 사례입니다.





빌라에 세입자로 들어오게 된 A씨와 B씨는 부동산 중개업자인 C씨의 소개를 받아 입주를 하게 되었으나 해당 빌라는 부채비율이 높은 이른바 깡통 부동산이었습니다.


부동산소송변호사와 판결문을 함께 살핀 바로는 A씨 등은 해당 빌라의 높은 부채비율의 영향으로 보증금을 반환 받을 수 없는 상황에 처하게 되었고 이에 대한 책임을 부동산을 소개해준 공인중개사 C씨와 공인중개사 협회에 묻기로 하고 소송을 제기하였습니다.  





결국 A씨와 B씨의 소송 제기로 인해 부동산소송변호사의 변호가 필요할 수 있는 법적인 분쟁으로 발전한 이번 사건에 대해서 재판부는 A씨 등에게 원고 패소 판결을 내렸는데요.


재판부의 이 같은 판결은 A씨 등이 자신의 부당함을 호소하며 그 근거로 부동산 중계업계에는 부채비율이 70%에 달하는 부동산을 고객들에게 권하지 않는다는 주장을 하였으나 이를 인정할 근거가 없다고 보았기 때문입니다.





이 밖에도 부동산소송변호사가 알아본 판결문을 함께 살펴본 바로는 재판부는 비록 같은 관행이 있음을 인정하더라도 적은 금액에 큰 공간을 임대하려 일부러 부채비율이 높은 부동산을 찾아보는 수요도 존재하기에 부채비율만을 가지고 공인중개사인 C씨의 과실 여부를 판단해선 안 된다고 보았습니다. 


또한 재판부는 A씨와 B씨가 임대차 계약 체결 당시 부동산에 부채가 존재한다는 사실을 알고 있었다고 보이기에 이를 두고 공인중개사 C씨가 설명의무를 다하지 않은 것으로 봐선 안 된다며 A씨 등에게 원고패소판결을 내렸습니다.





지금까지 부동산소송변호사와 함께 살펴본 판결문 내용을 소개해드리는 시간을 가졌습니다. 부동산 소송으로 인해 분쟁을 경험중이시거나 법률적인 상담이 필요하시다면 부동산 소송 경험이 풍부한 변호사에게 문의를 하시는 것이 보다 정확한 법률 서비스 받는데 도움이 될 것입니다. 이와 관련된 문의는 부동산소송변호사 김윤권 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.





Posted by 변호사 김윤권

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부동산소송 채권자배당액



최근 다양한 부동산소송 사례들을 접해볼 수 있었는데요. 이와 관련하여 다양한 판례들이 나오고 있어 주목을 끌고 있습니다.


그런데 근저당된 주택이 임대차계약으로 채권자배당액이 줄어들게 했다면 이 경우 어떤 판결을 받게 될지 궁금해집니다. 이에 대해 부동산소송 변호사와 함께 살펴보는 시간을 갖겠습니다.





사건의 개요를 보면 A씨는 은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권 최고액 8190만원의 근저당권을 설정했습니다.


그리고 며칠 후 A씨는 B씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했는데요. 같은 해에 아파트는 경매로 넘어갔으며 B씨는 주택임대차보호법상 최우선변제권이 있다면서 3500만원을 배당 신청했습니다.


그리고 법원은 B씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400만원을 배당했습니다.





그러자 은행은 B씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당을 받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다며 가장임차인이 아니어도 B씨와 A씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다며 소송을 제기했습니다.


해당 지법은 은행이 B씨를 상대로 제기한 배당이의소송에서 임대차계약을 취소하고 B씨에 대한 배당액을 0원으로, 은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다며 원고승소판결을 했습니다.





재판부의 판결문을 부동산소송 변호사와 함께 살펴보면 B씨를 가장임차인으로 볼 순 없지만 임대차계약으로 인해서 A씨의 채무초과 상태가 심화되어 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다고 했습니다.


그러면서 임대차계약 당시 A씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었으며 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다고 설명했습니다.





더불어 임대차계약을 체결한 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정되어 있었으며 B씨는 A씨에게 월세지급 약정 없이 보증금 3380만원만 지급했는데 이는 시세의 20& 정도에 불과하다고 했습니다.


그러면서 B씨가 최우선변제권을 취득함으로 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다고 설명했습니다.





이처럼 부동산과 관련해서는 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있는데요. 채권자배당액 등 법적 분쟁이 발생했다면 부동산소송 변호사와의 상담을 통해 향후 법적 대응책을 미리 강구해두는 것이 좋습니다.


부동산소송과 관련하여 도움이 필요하신 분들은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




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부동산소송변호사 매매계약취소



부동산소송변호사 김윤권입니다. 최근 부동산 매매계약취소와 관련된 여러 사례들을 접해볼 수 있습니다. 이로 인해 법정 소송까지 가게 되는 경우가 발생하기도 하는데요.


이처럼 부동산과 관련하여 발생하는 소송에서 올바른 판결을 이끌어내기 위해서는 부동산소송변호사의 법률 조력이 중요하게 작용할 것입니다.





하나의 사례를 보면 A씨는 아파트 한채를 B씨에게 11억원에 팔기로 했고 계약금은 1억 1천만원으로 정했습니다.


매수인이 매매계약취소를 원할 때는 계약금을 포기하고 매도인이 해제할 경우 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했는데 A씨는 계약 당일 1천만원을 받았고 계약금 나머지인 1억원은 다음날 받기로 했습니다.





그러나 A씨는 계약 직후 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄하고 B씨에게 계약해제를 통보했습니다. 그리고 이미 받은 1천만원의 두배인 2천만원을 변제공탁 했습니다. 이를 뒤늦게 알게 된 B씨는 1억 1천만원 기준으로 위약금을 계산해야 한다며 소송을 냈습니다.


이에 대해 지방법원은 부동산을 판매하려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약취소 시 실제 받은 돈이 아닌 원래 약속한 계약금 기준으로 위약금을 산정해야 한다고 판결했습니다.





재판부는 부동산 주인에게 계약금 일부만을 받은 상태에서 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않으며 A씨는 계약금으로 정한 1억 1천만원을 다 받고 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금 일부인 1천만원만 받은 상태에서 하루 만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2천만원을 돌려주면서 계약해제를 주장할 수는 없다고 밝혔습니다.





더불어 매매계약이 일단 성립한 후 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고 주된 계약과 함께 계약금 계약을 한 경우만 임의해제를 할 수 있다고 설명했습니다.


다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금의 5% 내지 10%정도에서 결정되는 것이 보통이며 1억 1천만원은 과다하다고 인정되므로 이를 30%정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.





오늘은 부동산소송변호사와 함께 매매계약취소 사례에 대해 살펴보는 시간을 가졌습니다. 이처럼 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 빚어지는 경우 해결하는 것이 쉬운 것은 아닙니다.


다만 부동산소송변호사의 법률자문을 통해 사건을 원만하게 풀어나가는 것은 가능할 것입니다. 이와 관련하여 도움이 필요하시다면 부동산소송변호사 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산분쟁변호사 월세연체 공제



부동산분쟁변호사 김윤권입니다. 최근에 문의하셨던 분들 중에는 임차보증금에 대한 전부명령 송달 이후 연체된 월세의 공제여부에 대해 문의하셨던 분이 있었습니다.


부동산분쟁변호사에게 문의하신 분 A씨는 친구인 갑에게 1천만원을 대여해주었으나 변제기일이 지나도록 갚지 않아서 친구 갑의 주택임차보증금 1천만원에 대해 압류 및 전부명령을 받았습니다.





그러나 위 주택 임차인인 을은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받은 후에도 갑이 주택을 명도하지 않았다는 이유로 보증금을 내주지 않았습니다.


이에 부득이하게 A씨는 을을 대위하여 건물명도소송 절차를 거쳐 명도하자 을은 명도 시까지 갑이 연체한 차임을 공제한 금액 2백만원 만을 지급해야겠다고 했습니다. 이 경우 전부명령 송달 후 연체차임도 공제되는 것인지 따져볼 필요가 있습니다.





부동산분쟁변호사가 보는 경우 대도시에서는 부동산을 소유하지 않은 서민 입장에서 부동산임차보증금은 재산의 큰 부분인 경우가 많습니다.


따라서 서민금융의 경우 부동산임차보증금 채권은 금융당사자 모두에게 이용가치가 큰 담보물로서 흔히 이용되고 있는 것 같습니다. 위 사안과 관련된 하나의 판례를 부동산분쟁변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.





부동산분쟁변호사와 함께 하나의 판례를 보면 건물임대차에 있어 임차보증금은 임대차존속 중의 임료 뿐 아니라 건물명도의 무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의해 임대인이 임차인에 대해 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로 봤습니다.


따라서 임대차 종료 후 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다고 판시했습니다.





또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 없는 사유로 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의해 발생한다고 해도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관해서만 전부명령이 유효하다고 판결한 바 있었습니다.





그리고 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관해서만 서로 동시이행관계에 있게 됩니다. 따라서 A씨의 경우 갑의 연체된 임차료를 공제하고 남은 금액에 대해서만 을에 대해 청구하는 것이 가능한 사안으로 볼 수 있습니다.


이처럼 월세연체 공제와 관련한 부동산분쟁 사례들이 많이 발생하고 있습니다. 이에 대해 도움이 필요하시다면 부동산분쟁변호사 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.





Posted by 변호사 김윤권

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