부동산처분금지가처분 알아보기





살면서 독립을 하고 학교생활, 사회생활을 하다보면 부동산 계약을 할 일이 생기게 됩니다. 내 집 마련, 사업 관련, 매매 등 부동산 계약 도장을 찍는 이유도 다양합니다. 부동산 계약을 하는 경우 큰 금액이 오가기 때문에 계약서 작성부터 꼼꼼하게 따져 봐야 할 텐데요. 아무리 정확하게 확인한다고 해도 부동산 관련 분쟁은 끊임없이 발생하는 문제입니다.


부동산 매매계약 시 임차인과 임대인간 금전 관계가 연관되어 있기 때문인데요. 특히 부동산 계약을 파기하는 경우 중도금 및 계약금, 해약금 등 문제가 생기기 때문에 대처방안에 대해 정확하게 알아두는 게 좋습니다. 특히 부동산처분금지가처분 신청에 대해 숙지하고 있는 것이 좋습니다.





부동산처분금지가처분이란 금전채권 이외 청구권 강제집행을 위한 절차를 위해 채권자 손해를 미리 예방하는 절차로 설명할 수 있습니다. 정당한 신청절차를 거치면 법원이 부동산처분금지가처분 명령을 통해 현재 부동산 권리관계를 그대로 유지하도록 지침을 내리는 것이죠. 


일반적으로 부동산 계약과 관련된 문제가 발생했을 때 채권자는 권익 확보를 위해 민사소송을 제기해 집행권원을 확보하고 강제집행절차를 진행합니다. 하지만 이러한 절차는 시간이 오래 걸리고, 일련의 과정을 진행하는 중에 채무자가 해당 부동산을 처분할 가능성도 있죠. 시간이 지나 부동산이 처분된 것을 알게 되면 채권자는 집행권원을 받았다고 하더라도 권리를 확보하기 어려울 텐데요. 이 때 대안책으로 신청할 수 있는 것이 부동산처분금지가처분입니다. 





이는 부동산 임대차, 매매 등 부동산 거래 관계에서 일방의 손해 예방을 막기 위한 제도인 것이죠. 부동산 매수인은 이중매매 및 손실이 야기되는 분쟁을 사전에 막기 위해 부동산처분금지가처분을 두고 있는 것입니다. 이러한 부동산처분금지가처분 신청을 내기 위해서는 중도금 및 계약 이행 관련 증거 등 일련의 자료가 밑받침 되어야 합니다. 부동산처분금지가처분 신청이 아니더라도 사안에 따라 부동산점유이전금지가처분 신청을 통해 권리관계를 유지하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.





이렇게 부동산처분금지가처분은 부동산 계약 관련 분쟁이 발생했을 때 채권자의 권리를 보호해 주는 성격을 띠고 있습니다. 상황에 따라 신속하게 신청절차를 거쳐야 할 수 있기 때문에, 만약 부동산 문제로 갈등을 겪고 있는 채권자라면 경제적 손실을 막기 위해서라도 김윤권변호사의 법률 자문을 받아 보시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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부동산처분금지가처분 제기하려면


가처분은 당사자들의 분쟁을 가져온 대상에 대해서 임시적인 지위를 정하기 위함인데요. 가령 소유권 등에 대해 분쟁을 가진 부동산을 상대방이 자의적으로 처분하거나 폐기하는 것을 막기 위해서는 가처분이 필요합니다.


오늘은 김윤권변호사와 함께 부동산처분금지가처분을 제기하기 위해서는 어떤 절차가 필요한지 살펴보도록 하겠습니다.





가처분은 크게 계쟁물 즉 다툼이 되는 대상에 대한 가처분과 임시적인 지위를 정하는 가처분으로 나눌 수 있는데요. 전자의 경우 채권자가 금전 채권이 아닌 특정한 물건 혹은 권리를 대상으로 청구권을 가지고 있을 때 강제집행 등이 이뤄지지 않도록 하고 이를 통해 물건이나 권리의 멸실 및 처분을 막기 위해 제기하는 것입니다.


후자의 경우에는 다툼을 가지는 권리 및 법률 관계가 있을 때 이에 대한 확정 판결이 내려지기 전에 해당 권리나 법률 관계를 방치함으로써 발생하는 피해나 위험을 예방하기 위한 보전처분의 성격을 가집니다.





일반적으로 부동산처분금지가처분은 소유권과 관련하여 빈번하게 발생하곤 하는데요. 소유권 다툼을 가지고 있지만 상대방에게 소유권 명의가 있어 처분 등의 위험이 있을 경우 상대방이 위 소유권을 제3자에게 옮기는 등의 행위를 하지 못하도록 가처분을 제기하는 것입니다.


이 때 처분금지가처분은 제3자가 채무자에게서 해당 부동산을 양수 받더라도 가처분 채권자에게 대항이 불가능하며 일시적인 처분을 금지하는 것이기 때문에 실질적인 부동산 획들을 위해서는 소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후 강제집행을 진행해야 합니다.





만약 가처분을 제기하였더라도 소송을 통해 승소 판결을 받아 강제집행을 한 상황이 아니라면 본인에게 부동산 소유권이전이 이뤄지지 않을 뿐 상대방이 계속 부동산을 가지게 하는 상태를 만들 수 있습니다.


또한 부동산처분금지가처분은 등기부로 기재가 되도록 해야 하는데요. 이 때는 소유권이나 저당권, 전세권 등의 권리에 대해서도 가처분 제기가 가능합니다.





오늘은 위와 같이 부동산처분금지가처분에 대해서 살펴보았습니다. 가처분은 실제 발생할 수 있는 피해를 예방하기 위한 임시적인 조치이기 때문에 반드시 소송 절차로 나아가서 소유권을 얻어낼 수 있어야 하는데요. 만일 위와 같이 부동산 분쟁을 겪어 가처분 및 소송을 제기해야 한다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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부동산처분금지 가처분 청구 사례


부동산을 공유하고 있는 사람이 공유물분할청구의 소송을 제기하기 전에 취득하려던 부동산의 일부분이나 전부에 대한 소유권 등을 피보전권리 자격으로 다른 공유자의 공유 지분에 대해서 부동산처분금지 가처분을 청구할 수 있을까요?


얼마 전 대법원에서는 가처분이 가능하다는 판결을 내렸는데요. 자세한 사항 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


사례에 따르면 ㄱ씨는 부동산의 공유자로 공유물분할청구 소송을 제기하였고 소송 후 얻을 수 있는 권리를 피보전권리로 하면서 다른 공유자들인 채무자들을 대상으로 각각의 소유 지분에 대해 증여, 매매, 저당권의 설정 등의 처분 행위를 금지한다는 가처분을 요청하였는데요.


이에 ㄱ씨가 주장하는 사정으로 다른 채무자들에 대해서 부동산처분금지 가처분을 구할 권리를 가진다고 볼 수는 없다고 판단하여 1심 및 2심은 신청을 기각하였습니다.

 

 


하지만 대법원에서는 부동산처분금지 가처분의 청구를 인용하였는데요.
우선 가처분의 피보전권리라 함은 가처분을 신청할 때 확정하여 발생될 필요는 없으며 미래에 생길 권리도 가처분의 피부곤춴리가 될 수 있다고 설명하였습니다.


더불어 부동산의 공유자 즉 ㄱ씨는 공유물분할청구 소송을 제기하기 전에 미래에 해당 판결이 확정되면서 얻을 수 있는 부동산의 일부분이나 전부에 대한 소유권을 피보전권리로 하는 부동산처분금지 가처분을 신청할 수 있다고 판결을 내린 사례를 설명하였습니다(대법원 2002.9.27자 2000마6135결정).

 

 


따라서 대법원은 위 판결 결과와 마찬가지로 ㄱ씨는 부동산에 대한 공유물분할청구 소송 후 판결에 따라서 미래에 얻게 될 권리를 피보전권리로 하는 처분금지가처분을 제기할 수 있다고 판단하였는데요.


이에 따라 1심과 2심에서의 부동산처분금지가처분 기각에 대해서 위법한 판결이라고 주장하여 원심 법원으로 환송하기로 결정하였습니다.

 


이처럼 소송을 제기함으로써 얻을 것으로 판단이 되는 권리에 대해서도 부동산처분금지 가처분을 제기할 수 있다는 것을 알 수 있는데요. 만약 가처분의 신청이 시급함에도 불구하고 신청이 기각되어 어려움을 겪고 계신다면 법률 소송 수행 경험을 가진 김윤권변호사와 상담을 통해 문제를 해결하시길 바랍니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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[부동산소송] 부동산처분금지가처분 신청하는 방법은?

 

 

 

 

부동산처분금지가처분

 

부동산처분금지가처분은 목적물인 부동산에 대한 채무자 소유권이전과

전세권·저당권·임차권의 설정 등 일체 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다.

 

이러한 부동산처분금지가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용되는데, 미등기부동산 혹은

채무자의 권리가 등기되지 않은 경우에는 그 등기를 병행하거나 선행할 수 있는 경우에 한하여

신청할 수 있습니다.

 

또한 가처분 대상 부동산은 특정할 수 있어야 하고, 지분 표시는 등기부에 따라 정확해야 합니다.

 

 

 

 

민사집행법과 미등기 건물의 처분제한등기에 관한 업무처리지침에 따르면,

미등기부동산이라도 그 부동산이 채무자 소유일 시에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을

증명할 서류를 붙여 가처분을 신청할 수 있습니다.

 

미등기건물에 대한 가처분을 신청할 때에는 첨부해야할 서류를 지참해야 하는데,

미등기건물이 이미 사용승인을 받아 건축물대장등본을 발급받을 수 있는 경우에는

소유자의 주소와 등기용등록번호증명서, 건축물대장등본이 필요합니다.

 

이어 건물로서의 외관을 갖추었지만 아직 사용승인을 받지 못한 경우라면 소유자의 주소나

등기용등록번호증명서, 건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류, 건축허가서 및 건축신고서,

건물 소재와 지번·구조·면적을 증명할 수 있는 서류 등이 필요합니다.

 

판례에 따르면 가처분 권리자가 피상속인과의 원인행위에 의한 권리의 이전·설정의 등기청구권을

보전하기 위하여 상속인들을 상대로 처분금지가처분신청을 할 수 있습니다.

(대법원 1995.2.28. 선고 94다23999 판결)

 

 

 

 

 

부동산처분금지가처분 신청서 작성방법은?

 

민사집행법과 민사집행규칙, 민사소송법에 따르면, 부동산처분금지가처분 신청서를 작성하려는 자는

 

  1. 당사자(대리인이 있는 경우 대리인 포함)

  2. 목적물의 가액·피보전권리 및 목적물의 표시

  3. 신청의 취지

  4. 신청의 사유

  5. 관할법원

  6. 소명방법 및 작성날짜

  7. 당사자 또는 대리인 기명날인 및 서명 등신청서에 기재해야 합니다.

 

 

 

Posted by ­­∼

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