상가임대차보호법 환산보증금 소송 상담은



부동산으로 고민을 해보신 적이 있으십니까? 주택, 빌라, 아파트, 상가 등 부동산의 종류가 많은 만큼 그에 따른 규정 역시 복잡하고 어렵습니다. 하지만 삶의 터전이 되는 부동산은 실생활과 가장 밀접하게 관련 있는 만큼, 최소한 한 번쯤은 부동산 관련된 법률을 들어보거나 얽히게 되는 경우가 있을 겁니다. 


특히나 상가는 수입이 벌어지는 곳이니 더욱 민감할 수밖에 없는데요. 오늘 알아볼 '상가임대차보호법' 역시 이런 부동산과 관련한 법률이 적용되는 사안입니다. 다만 이 상가임대차보호법은 모든 건물에 해당하는 게 아니라 상가건물의 임대 혹은 임차에 관해 민법에 특례를 규정하여 영세상인들의 안정적인 생업 터전을 보장하는 것입니다. 





이건 사업자등록을 할 수 있는 영업용 건물에만 해당하는 것이며, 상가건물을 임차한 사람 중에서도 환산보증금이 일정 금액 이하인 영세상인만 이 법률에 해당합니다.


상가임대차보호법을 알기 위해서 한가지 알아야 할 개념을 짚고 넘어가 보겠습니다. 바로 상가임대차보호법 '환산보증금'이라는 것인데요. 보통 상가임대차 환산보증금은 보증금과 월세의 합으로 되어 있어서, 이 합산 된 것을 고려해 책정하는 보증금을 뜻합니다.

 

이러한 상가임대차보호법 환산보증금은 그 액수에 따라 상가임대차보호법의 적용 가능 범위가 설정되기 때문에 반드시 알아야 하며, 만약 환산보증금액을 초과하게 되면 임차인은 관련 법의 일부만 적용된다는 사실 역시 잊지 말아야 합니다. 





상가임대차보호법 환산보증금은 다음과 같이 구해볼 수 있습니다. 


환산보증금 = (임대차보증금) + (월 임대료 * 100)


이것이 바로 그 공식입니다.





그런데 이 환산보증금이 적용되는 대상이 2018년 1월 26일에 개정이 되었는데요. 아래 보기 쉽게 표로 나타내 보겠습니다.


 지역

환산보증금 

서울특별시 

6억 1천만원 이하 

수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역 

5억원 이하 

광역시 

3억 9천만원 이하 

그 밖의 지역 

2억 7천만원 이하 


이렇게 표와 공식으로 봐서는 사실 정확하게 계산하고 있는 지 알쏭달쏭하실 것입니다. 좀 더 이해를 돕기 위해 이러한 상가임대차보호법의 환산보증금에 관련된 분쟁 사례 하나를 살펴보겠습니다. 





A 씨는 어느 한 지역의 상가건물을 임차한 후 권리금 2억 7500만 원에 시설투자금 1억 1500만 원을 투자해 가게를 차리게 됩니다. 하지만 개업한 지 6개월 만에 건물 주인이 바뀌게 되었는데요. 건물의 새 주인 B 씨는 A 씨에게 가게를 비워달라며 소송을 제기하게 됩니다. 


이 사건 A 씨의 상가임대차보호법 환산보증금을 계산해 보았을 때, 대략 3억 4000만원 정도가 나왔습니다. 문제는 상가임대차보호법 환산보증금이 3억 원 이하인 경우에만 이 법률에 따라 임차인에게 5년간 계약갱신요구권을 보장하고 있었기 때문에 A 씨는 보호대상이 아니라는 결론이 내려졌는데요.





재판부의 이러한 판단에 A 씨는 보증금으로 보호대상을 제한한 것이 위헌이라며 위헌법률심판제청 신청을 내게 되었습니다. 하지만 이에 대해 해당 사건의 담당 판사는 상가임대차보호법의 위헌법률심판제청신청을 기각했습니다.


이러한 판단에 대해 상가임대차보호법 적용대상에서 제외되었다는 이유로 A씨의 재산권이 침해되었다고 볼 수도 없고 환산보증금 등을 기준으로 그 보호대상을 나눈 것이 사회 경제적 약자를 보호하고자 하는 취지를 고려한다면 합리적 근거에 따른 차별이 될 수 있다고 재판부는 설명했습니다. 


오늘은 이렇게 상가임대차보호법 환산보증금에 대해 알아보았는데요.





부동산과 관련한 법률 사안은 복잡하고 어렵기 때문에 처음 접하신 분들은 익숙해 지시거나 이해하시기 어려우실 수 있습니다. 


따라서 상가임대차보호법 환산보증금과 관련한 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 관련해 적극 법적 조력할 수 있는 변호사의 도움을 받으시는 것이 현명한 판단일 수 있습니다.





이 가운데 김윤권변호사는 상가임대차보호법은 물론 다양한 부동산과 관련한 법률적 지식은 물론 관련해 다수의 소송 수행 경험으로 의뢰인의 상황에 맞는 법률 서비스를 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다. 


환산보증금과 관련한 복잡한 상가임대차보호법 소송은 물론 다양하게 발생하는 부동산 분쟁으로 관련한 법률 상담이 필요하시다면 이러한 분쟁에 대한 경험과 노하우를 기반으로 의뢰인에게 적극적으로 조력할 수 있는 변호사와 함께 동행하시기 바랍니다. 




Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 상가권리금 보호하기 위해서는



우리나라는 다른나라와 달리 임대차 계약 의무기간이 짧은 편입니다. 그렇기 때문에 권리금이라는 특수한 권리가 생겨났는데요. 권리금이란 상가나 건물 등에서 영업을 하고자 하는 임차인이 상가를 이용하는 대가로 임대인에게 지급하는 금전을 의미합니다.

 

이런 권리금은 보증금과 비슷하면서도 다른 성격을 띠고 있어 상가임대차보호법이 개정되기 이전에는 그저 임대인과 임차인 간의 신뢰 확인이나 관행으로 넘어갔는데요. 하지만 점점 권리금액이 증가해 보증금과 같은 금액이거나 더 높은 금액을 임대인에게 지불해야 하는 악순환이 발생하면서, 법적으로 보호받지 못하는 권리금을 회수하지 못해 많은 분쟁이 나타나기 시작했습니다.


 



그러나 지난 2015년 상가임대차보호법이 개정되면서 권리금 회수 기회를 보장받았지만, 여전히 취약하여 임차인은 많은 피해를 보고 있는 상황에 직면해있어 주의가 필요해 보입니다. 게다가 아직 권리금이 법적으로 보호받는다는 사실을 모르는 경우가 많아 이를 잘 모르는 임차인을 임대인이 속이거나, 구체적인 내용이 규정되어있지 않아 이를 악용하는 사례가 많습니다.

 

그렇기 때문에 상가임대차보호법을 제대로 알고 상가권리금을 보호할 수 있도록 조처를 취하는 것이 중요합니다. 특히 젠트리피케이션이 심각한 지역이나 유명 거리의 상가의 임차인은 반드시 계약서를 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것에 유의하시길 바랍니다.

 

따라서 오늘은 김윤권 변호사와 함께 상가임대차보호법에 대한 실제 사례를 살펴보면서 임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 상가권리금 분쟁에 대해 알아보고, 어떻게 대처해야 하는지 대응방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 




- 임대인은 임차인이 행하는 상가권리금 보호를 방해해서는 안 된다.

 

A씨는 인구가 밀집되어 있는 유명 거리에서 카페를 운영하고 있었습니다. 그런데 계속해서 거리를 찾는 관광객이 늘어나자 욕심이 생긴 건물주는 A씨에게 기존 임대료의 4배나 높은 수준의 임대료를 요구했는데요.

 

터무니없이 높아진 임대료로 인해 A씨는 상가권리금 계약에 따라 신규 임차인을 주선, 권리금을 회수하고 카페를 정리하기로 했습니다. 그러나 건물주는 이런 A씨가 상가권리금 회수를 하지 못하게 신규 임차인 주선을 방해하며 퇴출시켰는데요.

 

이에 화가 난 A씨는 저항했고, 건물주는 12번의 강제집행 끝에 A씨를 거리로 내쫓았습니다. 권리금 회수도 하지 못한 채 상가에서 쫓겨난 A씨는 상가임대차보호법에 따라 소송을 제기했지만, 이 사건을 맡은 법원은 건물주가 정당한 재산권을 행사했다며 임차인의 저항을 불법으루 규정했습니다.

 

그러나 이는 건물주의 횡포와 불법행위로 일어난 결과였으므로, A씨는 손해배상청구 소송을 통해 정당한 권리를 찾을 수 있었는데요.

 

상가임대차보호법 제104 1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있습니다.

 

따라서 임차인이 정당한 권리 주장과 권리금 보호를 위해서는 적극적으로 대응해야 한다는 것입니다. 결국 A씨는 상가임대차보호법에 따라 기존의 임차인인 자신의 권리금을 회수하는 것을 방해한 건물주를 상대로 손해배상의 책임을 물을 수 있었던 것입니다.

 



법으로 규정한 방해행위 유형은

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등이 있습니다.

 

A씨의 건물주처럼 방해행위를 한 임대인이 있다면 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대계약의 종료 시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금으로 받을 수 있다는 것입니다. 따라서 부당한 대우를 받아 피해를 입었다면 상가권리금 소송을 통해 임차인의 권익보호와 권리를 되찾는 것이 중요합니다.

 

이 뿐만 아니라 재건축을 이유로 권리금을 받지 못하고 계약을 종료하는 임차인의 피해 사례가 증가하고 있어 권리금 보호를 위해 계약 시 면밀히 살펴보고 작성해야 합니다.

 

임대인이 상가 건물을 재건축을 하고자 할 때에는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우

건물이 노후·훼손 또는 일부 파괴되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 




이처럼 상가임대차보호법은 임대인과 임차인 사이에서 일아날 수 있는 상가권리금 분쟁을 예방 또는 사건을 해결할 수 있으므로 반드시 자세하게 알고 있는 것이 필요합니다. 만약 분쟁이 발생했다면 관련 법리 이해도가 높은 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 김윤권 변호사는 상가임대차보호법과 상가권리금과 관련한 분쟁에 대해 면밀한 상담으로 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 파레라 2018.08.12 18:35  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 좋은 정보입니다. 도움이 많이 되었습니다~^^

상가부동산임대차계약 보호법 어떻게 개정되나?




사람이 사업 등을 시작하기 위해서는 상가건물 등 공간이 필요하기 마련인데요, 대부분의 경우 타인의 상가 건물에 부동산임대차계약을 맺고 건물을 사용하고 있습니다. 민법에서 규정한 임대차의 경우, 등기를 하지 않으면 타인에 대해 대항력을 주장할 수 없는 등 임차인에게 불리한 요소가 많았습니다. 대항력이 존재하지 않는다면 임차인으로서의 지위가 보장되지 않기 때문에, 건물이 계약한 소유주에서 타인에게 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하거나 계약만료를 요구 받는 등 임차인으로서는 본인의 재산을 지키기 어려웠던 것이 현실입니다.

 




부동산임대차계약 중 발생할 수 있는 임차인의 불이익을 줄이기 위해 존재하는 법안이 상가임대차보호법인데요, 보증금이 일정 금액을 초과하지 않는 상가 부동산임대차계약의 경우 민법이 아닌 상가임대차보호법을 적용함으로써 권리를 보장할 수 있도록 했습니다. 서울의 경우 보증금 4억 이하, 수도권 정비 계획법에 따른 과밀억제권역에 속하는 도시는 3억원 이하, 광역시의 경우 2 4천만원, 기타 지역의 경우 1 8천만원 이하의 보증금을 갖고 있는 경우 상가임대차보호법을 적용 받습니다.

 

만약 보증금 외에 월세 등 차임을 지급하는 계약이라면, 월 단위 차임하는 액수에서 100을 곱한 뒤 보증금을 더하면 임대차보호법 적용을 위한 환산 보증금을 계산할 수 있습니다.

 




상가임대차보호법이 적용 되는 상가건물에 부동산임대차계약을 한 경우, 임차인으로부터 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청했다면 그 다음날부터 대항력을 가지는 것으로 보게 됩니다. 이 경우 임차인은 자신이 작성한 계약이 끝날 때까지 임차인으로서의 지위를 인정받으며, 보증금을 전액 돌려받기 전까지는 계속 해당 건물의 사용이 가능합니다.

 

상가 부동산임대차계약을 맺으면 통상 1년의 계약을 맺은 것으로 보는데요, 임차인은 최대 5년까지 계약만료 6개월에서 1개월 이내에 계약에 대해 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 특별한 사유가 없는 경우 이를 거절할 수 없습니다. , 임대인이 차임이나 보증금의 인상을 요구하는 경우 해당년도의 보증금이나 차임의 9% 이상을 청구할 수 없고 만약 상가건물이 경매 등에 의해 넘어가는 경우에도 우선 변제권을 통해 자신의 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

 




그럼에도 불구하고 상가임대차보호법의 개정을 바라는 목소리들이 많았는데요, 보증금의 상한이 가장 높은 서울을 기준으로도 임대차 보증금이 4억을 넘는 부동산임대차계약이 많아 법의 보호를 받기 어려운 점이 존재했었습니다. 또한 연 최대 9% 까지 보증금이나 차임을 청구할 수 있도록 하는 것이 지나치게 높다는 지적도 있었습니다.

 

이런 문제를 해결하기 위해 법무부는 상가건물 임대차 보호법 시행령 개정안을 입법예고 했는데요, 1월부터 시행될 것이라고 밝혔습니다. 개정안을 살펴보면 먼저 지역별 환산보증금 액수를 크게 늘려 최대한 많은 상가 부동산임대차계약이 보호받을 수 있도록 했습니다. 법무부는 전체 계약의 약 95% 정도가 법적 보호를 받을 수 있을 것이라고 예상했습니다.





또 상가 임대료 증액의 상한을 현행 9%에서 5%로 줄이면서 임차인의 부담을 줄였습니다. 이는 시행 이후 시작되는 계약뿐 아니라 기존의 부동산임대차계약에서도 적용되는 만큼, 임차인의 임대차계약에 대한 부담을 한층 덜 것으로 보입니다.

 

오늘은 상가임대차보호법 시행령 개정에 대해 알아보았습니다. 만약 임대차계약과 관련하여 어려움을 겪고 계시거나 도움이 필요하신 경우 언제든 김윤권 변호사에게 전화해주시기 바랍니다.



Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차계약 구두약속을

 

 

통상적으로 건물을 임대할 때는 계약서를 작성하지만, 임대인과 임차인이 구두로 약정하는 경우도 있는데요. 이런 경우 나중에 법정분쟁이 발생할 수도 있고, 법률적 효력을 얻기 어려울 수 있으므로 문서상으로 협의 내용을 남겨 놓는 것이 좋습니다. 오늘은 이와 관련한 사례를 통해 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

 


지난 2004 6 A씨는 B씨로부터 서울의 한 호텔 2층 사우나를 보증금 3, 월 임차료 1700만원으로 계약한 뒤 임차했습니다. 상가임대차계약 기간은 3년이었고, A씨는 보증금과 임차료 외에 권리금 명목으로 B씨에게 1 5000만원을 줬습니다. 이후 상가임대차계약이 해지된 2014 9월까지 몇 차례 갱신 됐었습니다.

 


계약 해지 후에 임대인 B씨는 임차인 A씨에게 보증금 3억원 가운데 연체된 임차료와 관리비 등을 뺀 나머지 약 1 8000만원만 돌려줬는데요. 그러자 A씨가 새로운 임차인에게서 권리금을 받지 못하면 B씨가 권리금을 돌려주기로 구두로 약속했었다며 소송을 제기했습니다. A씨의 소송으로 1심 재판부에서는 B씨가 약 1 4500만원을 돌려주라며 원고 일부 승소 판결을 내렸는데요.

 

호텔 사우나를 임차해 운영하던 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 권리금반환 청구소송에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 취소하고 원고인 A씨의 패소 판결을 내렸습니다. 이처럼 상가임대차계약에서 권리금 반환에 대해 구두약속한 사안을 법원에서 인정하지 않은 이유가 무엇인지 판결문을 통해 알아보겠습니다.

 


재판부의 판결문에 따르면, ‘부동산 중개사가 권리금 반환 약정이 구두로 있었다는 사실확인서를 제출했으나, 사실확인서가 실제 작성일자에 작성됐다는 증거가 없을 뿐만 아니라 상가임대차계약서 상에는 권리금 반환에 관한 아무런 언급이 없다고 설명했습니다


따라서 임대차 계약이 합의 해지될 때 A씨가 B씨에게 보증금 중 연체 차임을 공제한 잔액만 받은 뒤 권리금 청구를 하지 않고, 건물을 인도한 점 등을 볼 때 권리금 반환 약정이 있었다고 보기 어렵다고 밝혔습니다.

 


이어서 임대인의 사정으로 상가임대차계약이 중도 해지되어 당초 보장된 기간 동안 이용이 불가능했다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 권리금을 반환해야 하는 의무를 지닌다고 설명했는데요


그러나 이 사건의 임대차계약은 2004년부터 2014년까지 10년 이상 지속되어 왔고, B씨가 권리금을 반환해줘야 하는 의무도 없다고 말했습니다.


또한 주변시설과 건물 위치 등을 고려할 때 당시 권리금은 약 5억원 정도 됐을 것으로 보이나, A씨가 B씨에게 지급했던 권리금은 1 5000만원으로 상당히 저렴했다며 이는 임대인이 임차인으로부터 반환을 전제하지 않고 받는 속칭바닥 권리금일 가능성이 있다고 판시했습니다.

 


지금까지 상가임대차계약을 하면서 발생한 권리금 분쟁에 대해 살펴보았는데요. 법원은 일방적인 계약 해지 등의 특별한 사정이 있지 않은 경우 임대인이 권리금을 반환할 필요가 없다는 판단을 내렸습니다


이와 관련해 다양한 분쟁사안이 발생할 수 있고, 그에 따라 법률가의 자문이 필요하실 수 있는데요. 다수의 임대차 소송 경험이 있고, 관련 법률에 능한 김윤권변호사에게 문의하셔서 함께 소송을 진행하신다면 원만히 해결하실 수 있습니다



Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 법인적용은?



최근 많은 분들께서 문의해주시는 것 중 하나가 바로 상가임대차보호법입니다. 이 법과 관련하여 다양한 유형의 질문에 대해 상담을 해드렸는데요.


그 중 오늘 다뤄볼 주제와 관련된 질문이 있었습니다. 바로 상가임대차보호법의 법인적용 여부였습니다. 오늘은 이에 대해서 자세하게 살펴보는 시간을 갖겠습니다.





상가임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적, 경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활 안정을 도모하기 위해 2001년 12월 29일 제정되었습니다.


그리고 2002년 11월 1일부터 시행된 이 법은 민법의 특별법으로서 민법에 대한 제특례를 규정하고 있습니다. 이처럼 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 영리를 목적으로 하는 법인도 상인으로 보는지가 문제됩니다.





이러한 상인의 정의에 관해 상법 제4조에 의하면 자신 명의로 상행위를 하는 자를 상인이라고 한다고 하고 있으며 같은법 제5조에 의하면 점포, 기타 유사한 설비에 의해 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 않더라도 상인으로 보며 회사는 상행위를 하지 않더라도 전항과 같다고 규정하고 있으므로 법인 또한 상인이 될 수 있다고 규정되어 있습니다.






또한 상가임대차보호법에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정하고 있고 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.





법인세법 제111조에 의하면 신규로 사업 개시를 하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라서 납세지 관할 세무서장에게 등록해야 하고 부가가치세법에 의해 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관해 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 보며 부가가치세법 제5조 규정은 이 법의 규정에 의해 사업자등록을 하는 법인에 관해 이를 준용하고 제109조의 규정에 의한 법인설립신고를 한 경우 사업자등록신청을 한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.





그렇기 때문에 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 상가임대차보호법에서 정하고 있는 적용범위에 속하는 기준보증금 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있는 경우 상가건물임대차보호법에 의한 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다.


오늘은 상가임대차보호법과 관련하여 법인적용 여부에 대해 살펴보는 시간을 가졌으며 이에 대해 궁금하신 점은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




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상가건물임대차보호법 살펴보기



최근 상가임대와 관련된 각종 법적 분쟁사례들을 접할 수 있습니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하며 이를 위반하면 손해배상을 해야 한다는 내용이 주요 골자인 상가건물임대차보호법이 개정된 후 꽤 많은 기간이 지난 지금 개정된 법 내용에 대해서 아직도 많은 오해가 난무하고 있습니다.


오늘은 상가건물임대차보호법에 대해 살펴보겠습니다.





개정된 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위로 임차인이 신규임차인으로부터 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 규정했습니다.





더불어 임차인이 주선한 신규 임차인에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등 임차인이 신규임차인으로부터 권리금 지급을 받는 것을 방해하지 못하도록 개정된 상가건물임대차보호법에 규정되어 있습니다.





특히 개정된 상가건물임대차보호법에서는 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지 건물주는 임차인이 새로운 임차인을 데려오면 정당한 사유 없이 계약을 거절하지 못하도록 해 기존 임차인이 임대차종료 이후 상가 건물에서 퇴거할 때 신규임차인으로부터 정당한 권리금의 회수를 보장받을 수 있도록 했습니다.





여기서 정당한 사유란 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다.


또한 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등을 뜻합니다.





오늘은 상가건물임대차보호법에 대해 알아보는 시간을 가졌는데요. 만일 건물주가 기존 임차인이 신규임차인을 구하지 못하도록 현실적인 방해 행위를 일삼는 경우 제10조 제4항의 적용을 받을 수 있는 것으로 해석할 수 있는 여지가 충분히 있습니다.


설령 개정법의 적용을 받지 못하더라도 최소한 민법상 불법행위를 주장해 권리금 상당의 손해배상을 청구해볼 수는 있을 것입니다. 이에 대해 자세한 문의사항은 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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월세연체 상가임대차분쟁



최근 여러 언론보도나 매체를 보면 상가임대차분쟁이 빈번하게 발생하고 있는 사실을 알 수 있습니다. 그 중 월세연체와 관련된 사례를 자주 접해볼 수 있는데요.


월세연체와 관련된 하나의 판례를 보면 상가임대차 계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신시점을 전 후에 임차인이 월세연체를 2회 이상 했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 대법원 판결이 나온 바 있습니다.





위 상가임대차분쟁 사례에서 재판부는 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구 거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르며 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않아 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때 임대차계약을 해지할 수 있다고 설명했습니다.





더불어 재판부는 임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로 2기 이상의 차임을 연체해야 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면 임대인이 계약갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임권을 보유하더라도 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 되므로 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법취지에 반한다고 밝혔습니다.





오늘 살펴본 상가임대차분쟁 사례와 관련된 법 항목을 살펴보겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항을 보면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서도 예외적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신을 거부할 수 있도록 규정되어 있습니다.





반면 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 임차인과의 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있습니다.





이번 상가임대차분쟁 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절 할 수 없을 때 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지가 문제된 사안이었습니다.


월세연체 등 상가임대차분쟁과 관련하여 도움이 필요하시다면 상가임대차분쟁 변호사 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.


Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 환산보증금이란

 

 

상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다. 상가임대차 보호법에서는 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있습니다.
이번 시간에는 상가임대차보호법 환상보증금에 대해서 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다. 

 

환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세 × 100)을 합한 금액을 말합니다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고 받는 것으로써, 환산보증금의 계산 시 고려가 되지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

보증금 1,000만원에 월세 100만원인 경우의 환산보증금은 어떻게 되나요?

 

1,000만원 + (100만원 × 100) = 1억 1,000만원이 됩니다.

 

 

지역별 환산보증금은?

 

서울특별시 : 4억원이하

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 3억원 이하

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억 4천만원 이하

그 밖의 지역: 1억 8천만원 이하

 

 

 

 

 

 

 

 

 

월차임 환산액은?

 

월차임 환산액: 월차임 × 100

 

 

상가권리금 법으로 보호 임대계약 5년 연장 등

 

상가 권리금이 앞으로 법으로 보호를 받게 됩니다. 상인이 권리금 회수를 하는 것을 방해하는 임대인(상가 주인)에게는 손해배상 책임을 물게 되고, 건물주가 변경이 돼어도 5년간 임대 계약 보장이 됩니다. 권리금의 산정기준은 국토교통부가 고시로 정하기로 했습니다.

 

정부는 임대인의 권리를 과도하게 침해하지 않기 위하여 협력 의무 기한을 임대차 종료 후 2개월, 임대차 종료 3개월 전에 갱신 거절을 통지한 경우 임대차 종료시 등으로 제한을 하기로 하였습니다.

 

 

 

 

 

 

환산보증금 규모에 관계없이 모든 임차인에 대해 건물주가 변경된 경우도 5년 간(계약갱신보호기간) 계약기간 보장이 됩니다. 현재는 서울의 경우에는 환산보증금 4억원 이하만 보장됐었고 이외의 경우에는 건물주가 바뀌게 되면 보장받지 못해 임차인이 권리금을 회수하는 데 어려움을 겪었습니다.

 

환산보증금은 보증금과 월차임 중에 월차임을 환산 계산법으로 산출한 보증금(보증금+월세×100)으로 계산이 됩니다. 분쟁 예방을 위하여 권리금의 정의를 법률에 명시하고 상가임대차와 권리금 표준계약서도 도입이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 환산보증금에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차 등 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 조력을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산 소송으로부터 쌓은 노하우를 통해서 여러분들의 부동산 관련분쟁을 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 


 

Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 월세인상 등

 

 

임대료를 약정한 뒤 임대인이나 임차인이 증액이나 감액청구를 하는 권리를 차임증감청구권이라고 합니다. 임대를 한 건물의 조세, 공과금 그 밖의 부담금 증감이나 기타 경제사정 변동으로 인해 약정한 임대료가 당사자간 마음에 들지 않을 때 당사자는 앞으로 낼 임대료의 증감청구를 할 수가 있습니다.
이번 시간에는 상가임대차보호법 월세인상에 관해서 부동산법률상담변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 월세인상에 대한 규정은?

 

상가건물을 임대한 임대인이 증액청구를 하려면 약정한 임대료 증액 후 1년이 넘어야 되고, 임대료나 보증금의 증액청구는 청구당시 금액의 9% 초과를 할 수 가 없습니다.

 

 

차임 등의 증감청구권은?

 

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 및 경제 사정의 변동으로 인해서 상당하지 않게 된 경우엔 당사자는 장래의 차임 및 보증금에 대해서 증감청구를 할 수 있습니다.

 

하지만 증액의 경우엔 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과를 하지 못합니다. 증액 청구는 임대차계약 및 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지를 못합니다.

 

 

차임 등 증액청구의 기준은?

 

 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임이나 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 및 보증금의 100분의 9의 금액 초과를 하지 못합니다..

 

 

 

 

 

 


월 차임 전환 시 산정률 제한은?

 

보증금의 전부나 일부를 월 단위의 차임으로 전환을 하는 경우엔 그 전환되는 금액에 아래 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위 초과를 할 수 없습니다.

 

 -「은행법」에 따라 은행의 대출금리 및 해당하는 지역의 경제 여건 등을 고려해서 대통령령으로 정하는 비율

 

- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

월차임 전환 시 산정률은?

 

 

월차임 전환 시 산정률은?

 

법 제12조제1호에서 대통령령으로 정하는 비율은 연 1할2푼을 합니다.  법 제12조제2호에 서 대통령령으로 정하는 배수는 4.5배를 말합니다.

 

 

월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례는?

 

제5조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대하여도 적용을 하되, 이 영 시행 후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환을 하는 경우부터 적용을 합니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 상가임대차보호법 월세인상에 관해서 알아보았습니다. 임대차와 관련하여 법적인 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 체계적인 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
부동산법률상담변호사 김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신의 변호사로 여러분들의 부동산 관련분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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상가임대차보호법 대항력

 

 

상가임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법으로써 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용이 되고 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용이 됩니다.
그렇다면 상가임대차보호법 대항력 요건 등은 어떻게 될까?
오늘은 부동산상담변호사 김윤권변호사와 함께 포스팅을 통해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 대항력에 대해서 알아보자

 

질문) 저는 2년약정으로 하여 상가건물을 임차해 음식점을 운영하던 중에 건물이 다른 사람에게 팔렸습니다. 이런 경우 저는 어떻게 해야 할까요?

 

답변) 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없어도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다.
 
대항력을 보유한 임차인은 제3자 즉, 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해서 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차의 내용을 주장을 할 수 있습니다.
 
그래서 음식점을 운영하던 중에 상가건물이 팔렸다 해도 이미 대항력을 갖춘 경우이면 걱정하실 필요가 없게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

대항력이란 무엇인가?

 

대항력은, 임차인이 제3자, 즉 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차상가건물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘입니다.

 

임대차는 임대차 등기를 하지 않아도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 대항력이 생기게됩니다.

 

 

대항력 발생시기는?

 

임대차계약은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청까지 한 날 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생기게 됩니다. 예를 들어보면, 김길동이 2010. 6. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차해 2010. 6. 28. 이사를 하였고 사업자등록신청을 마쳤으면, 그 다음 날인 2010. 6. 29. 00:00부터 대항력이 발생하게 됩니다.

 

대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차 상가건물이 다른 자에게 팔리게 되어도 새로운 상가건물소유자에게 계속해서 임차권 존속을 주장할 수 있습니다.

 

 

대항력과 다른권리 관계는?

 

대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권이나 가압류 등과의 권리관계는 그 요건을 누가 먼저 갖추었느냐에 따라서 결정이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 상가임대차보호법 대항력에 대해서 살펴보았습니다. 부동산 관련 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 좋습니다.
부동산상담변호사 김윤권변호사는 오래된 부동산 관련 소송의 경험과 축적된 노하우를 통해 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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