일조권소송 보상 받아야

 




최근 서울의 한 동네 부지에서 공공지원 민간임대주택을 세우려던 시공사가 인근 학교의 일조권을 방해한다는 이유로 건설에 제동이 걸렸습니다. 민간임대주택은 예상 높이가 150m에 이르는 고층 건물로, 그림자로 인해 인근 학교와 운동장에 일조량이 감소한다는 이유로 피해를 주장하는 학부모들의 반발이 거셌습니다.

 

이처럼 일조권소송은 최근 들어 더욱 많아지고 있습니다. 건물을 지을 수 있는 땅은 한정되어 있고, 조망권을 위해 초고층 건물을 올리는 사례가 잇따라 나타나고 있기 때문입니다. 이러한 고층 건물 신축으로 인해 일조권소송에서는 첨예한 다툼이 벌어지고 있습니다.





법에서는 일조권에 대한 시간과 건물과 건물의 관계와 같이 상세한 규정이 정해져있지 않기 때문에 많은 분쟁이 발생하고 있는 것입니다. 따라서 일조권 침해가 발생되었을 때에는 완공된 건물의 철거를 요구하거나, 건설 예정인 건물에 대해서 공사금지가처분 신청과 같은 일조권소송을 진행하는 것입니다.

 

뿐만 아니라 심각한 일조권 침해가 아닌 경우 금전적인 배상을 청구하는 소송을 제기하여 분쟁을 해결하는 경우가 많습니다. 따라서 일조권소송을 통해 정당한 보상을 받는 것이 중요하다고 부동산변호사 김윤권변호사가 말씀드리고 싶습니다.

 




특히 일조권을 침해당하여 상대 건물을 철거하는 것이 사실상 어렵다고 느낄 수 있어 분쟁이 발생해도 소송을 진행하지 않는 등 별다른 조치를 취하지 못하는 경우가 많습니다. 그러나 예외적으로 완공된 건물을 일부 불법 증축하여 일조권을 방해했거나, 공사금지가처분을 내렸는데도 불구하고 이를 지키지 않은 채 공사를 진행한 경우에는 건축물의 철거를 요구할 수 있습니다.

 

게다가 이런 경우 손해배상청구 소송을 통해 그동안의 피해에 대한 보상도 받을 수 있습니다. 따라서 일조권 침해와 관련된 법적 지식이 풍부한 변호사의 도움을 통해 권리를 주장하고, 권익을 보호할 수 있어야 합니다.

 

오늘은 일조권 침해로 일조권소송을 진행하여 손해배상과 함께 건물의 철거를 요구했던 실제 사례를 통해 일조권 침해를 받은 경우 어떻게 대처해야 하고 주장해야 하는지 부동산 변호사 김윤권 변호사와 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 




A건물과 B건물은 담장을 사이에 두고 마주보는 형태로 준공되었습니다. 그러나 차이가 있다면 A건물은 저층 가구에 피해를 입을까 담장에서 4m정도 떨어져 건물을 지었고, B건물은 반대로 건축법 시행령 기준에만 맞춰 1.5m의 거리를 두고 건물을 지었습니다. 이 때문에 신축건물이었던 B건물은 주변 건물과 비교해도 A건물 쪽으로 2m정도 튀어나와있었는데요.

 

B건물의 5층 베란다에서는 알루미늄 기둥과 샌드위치 패널 지붕으로 덮여있었고. B건물 다른 동 5층 베란다에서도 증축공사가 진행 중이었습니다. 문제는 여기서 벌어졌는데요. 애초 A건물 맞은편은 단독주택으로 높이가 높지 않아 큰 문제가 없었습니다. 그러나 단독주택이 허물어지고 B건물이 들어서고, 베란다를 증축 건설하여 A건물의 일부 가구의 일조권이 침해당한 것입니다.

 

A건물 2층의 한 세대는 4시간 22분이었던 총 일조 시간이 B건물의 신축 후 8분으로 줄어들었습니다. 일조권의 기준은 동짓날 기준으로 총 일조 시간이 4시간이거나 연속 일조 시간이 2시간 이상이어야 하는데 A건물의 세대는 총 일조 시간이 무려 95% 이상 줄어든 상황이 벌어진 것입니다.





이에 A건물의 세대원들이 B건물 세대원들에 대해 일조권을 침해한다며 손해배상소송과 불법으로 증축한 베란다의 철거를 요구하는 소송을 제기했습니다. B건물 세대원들은 일조권 침해가 성립되지 않는다며 첨예한 다툼을 벌였고, 법적 공방을 다투게 되었습니다.

 

사건을 맡은 재판부는 “B건물은 A건물과 법적으로 규정된 거리는 지켰지만, 충분한 거리를 두는 등의 일조권 침해를 막기 위해 조치를 하는 것이 부족했다며 손해배상하라는 판정을 내렸습니다. 일조권 침해로 인해 A건물은 가구 당 2000만 원에서 3000만 원의 시가가 하락했기 때문에 구중 80%를 손해액으로 보고 여기에 가구당 위자료를 추가로 지급하라는 것이었습니다.

 

게다가 B건물이 무단으로 증축한 베란다에 대해서는 일조권 침해 소송 진행 중 법령을 위반해 확장한 것이기 때문에 금전 배상만으로는 피해를 회복하기 어려울 것이라며 철거를 명령했습니다. 불법으로 건물을 증축함으로써 일조권 사선 제한 규정을 위반하여 기존 A건물의 일조권 침해가 심화되었다며 추가적인 침해를 막기 위해 베란다를 철거하는 것이 타당하다는 이유였습니다.

 



이처럼 일조권 침해 여부를 입증해 법원을 설득한다면 일조권소송으로 이미 완공된 건물에 대해서도 손해배상은 물론, 건물 일부의 철거를 진행할 수 있습니다. 김윤권변호사는 일조권침해와 관련하여 어려움을 겪고 있는 분들을 위해 법률 상담을 진행하고 있습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

 

 

일조권 침해 - 민사소송판례

 

건축소송변호사/김윤권변호사

 

 

 

 

안녕하세요 건축소송변호사/김윤권변호사입니다.

 

오늘은 일조권침해에 관한 민사소송 판례에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

먼저 일조권이란 무엇일까요?

 

일조권이란, 태양관선을 확보할 수 있는 권리로서 아파트의 일조권은 좀더 좋은 주거환경을 원하는 입주민들에게 관심의 대상이고 아파트 가격에도 영향을 미치는 중요한 기능을 하고있습니다.

 

건축법령에서는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이 제한을 규정하고 있습니다.

 

일조권에 대한 침해는 독자적 이익으로 인정되고 방해 또는 침해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용한는 수인한도를 넘는 경우에 성립합니다.

 

 

 

 

 

 

일조권침해 - 민사소송 사례

 

 

초등학교 학생들이 학교 건물에 대해 일조권을 보호받을 수 있는지 여부

<대법원 2008.12.24. 선고 2008다41499 판결>

 

초등학교 학생들은 공공시설인 학교시설을 방학기간이나 휴일을 제외한 개학기간 중, 그것도 학교에 머무르는 시간 동안 일시적으로 이용하는 지위에 있을 뿐이고, 학교를 점유하면서 지속적으로 거주하고 있다고 할 수 없어서 생활이익으로서의 일조권을 법적으로 보호받을 수 있는 지위에 있지 않다고 한 사례.

 

 

토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익(日照利益)이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日映)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가된다.

 

<대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결 등 참조>

 

 

 

 

일조 침해의 판단 기준    <대법원 2010.4.29. 선고 2007다9139 판결>

 

건축물의 높이와 건축물 사이의 거리가 구 「건축법 시행령」 제86조 제2호 (나)목 전단에서 규정하는 기준에 부합하는 경우, 해당 건축물은 동지일의 연속 일조시간에 관계없이 위 조항에 적합하게 건축된 것으로 보아야 한다고 한 사례.

 

 

 

건물 신축으로 인한 일조방해행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되는 경우 및 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부의 판단 기준    

<대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결>

 

아파트와 같은 공동주택의 경우 동지를 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속해서 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어 4시간 이상 확보되는 경우에는 수인한도를 넘지 않는 것으로 보아야 한다고 판단한 사례.

 

 

건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지 상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 하고, 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

 

 <대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조>

 

 

 

 

건물 신축으로 인한 일조방해행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되는 경우 및 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부의 판단 기준

<대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결>

 

가해건물 신축 후 피해건물의 일조시간이 감소하였으나 그 피해건물이 서향인데다가 종전부터 다른 기존 건물로 인하여 일조를 방해받고 있던 점, 가해건물 신축으로 인하여 추가된 일조방해시간이 전체 일조방해시간의 1/4에 미달하고, 종전부터 있던 일조방해시간의 1/3에 미달하는 점 등에 비추어, 가해건물의 신축으로 인한 일조 침해의 정도가 수인한도를 초과한다고 보기 어렵다고 한 사례.

 

 

 

일조방해 등을 이유로 분양계약상의 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 물을 수 있는지 여부

<대법원 2010.4.29. 선고 2007다9139 판결>

 

분양 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우, 특별한 사정이 없는 한 일조방해 등을 이유로 분양계약상의 채무불이행책임이나 하자담보책임을 물을 수 없다고 한 사례.

 

 

 

건물 건축공사의 수급인이 일조방해에 대하여 손해배상책임을 지는 경우

<대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다38792 판결>

 

공사도급계약의 내용 등에 비추어 볼 때, 아파트 신축공사의 수급인인 건설회사가 단순한 수급인이 아닌 사실상 공동 사업주체로서 도급인인 주택재개발조합과 이해관계를 같이하면서 아파트를 건축하였다고 볼 여지가 많다고 하여, 이와 달리 사실상 공동 사업주체의 지위에 있는 것으로 보기 어렵다는 이유로 일조방해에 대한 수급인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기한 사례.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요

 

 

 

일조권침해 꼭 확인하자

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산변호사]김윤권변호사입니다.

 

건축분쟁 중에서 가자 많은 부분을 차지하는 일조권 침해대해말씀드리겠습니다.

 

건축을 하면서 건축관련법규를 준수하여 각종 인허가를 받는 데에는 많은 신경을 쓰면서 일조권에 대한 관심이 소홀 해지면서 손실을 감수해야 하는 사례가 많이 발생하고 있기 때문입니다.

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

법원은 일조권이 건축관련법규에 규정되어 있지만 법규에 맞게만 설계를 해도 일조권에 대한 침해가 없다고 보지 않습니다. 건축법규에 맞게 설계를 하여 관할관청의 건축허가를 받아 공사를 했어도 실제로 일조권을 침해하는 결과가 발생한다면 이에 대한 보상을 해주거나 공사중지를 해야합니다.

 

 

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

일조권침해에 대한 법적인 소송은 대개의 경우, 일조권침해를 원인으로한 공사중지가처분 신청을 법원에 내면서 시작는데, 그 이유는 신축공사를 할때 소음,분진 및 조망권에 대한 침해도 발생하지만 이같은 사유만으로는 공사중지를 구하기 어렵기 때문입니다.

 

 

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

법적 소송을 피하기 위해서는

대략적인 신축건물의 높이 및 위치, 방향설계만을 한 뒤, 관련기관에 일조측량분석을 의뢰해야합니다.

일조측량으로 인해 신축건물로 인하여 그 건물의 북쪽이나 북동,북서쪽에 위치한 주택에 대하여 일조침해가 있는지 여부를 확인할 수 있으며, 더 나아가 침해를 받은 주택들이 침해를 받지 않으려면 신축건물의 높이를 몇층으로 해야 할지에 대한 결과도 나오게 됩니다.

사전 설계를 의뢰할 때, 신축건물로 인한 일조측량을 한 후에 설계 할 것을 요청하고 그 비용을 포함하여 설계비를 지불하는 것이 바람직한 건축설계이고 우리들이 누려야 할 일조권을 서로 보장해 주는 것입니다.

 

 

- [부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

Posted by ­­∼

댓글을 달아 주세요

 

일조권 침해문제, 손해배상청구는?

[건축변호사 김윤권변호사]

 

 

 

 

 

일조권 침해란 이웃 땅에 높은 빌딩이 건축되어
햇빛이 조금도 비치지 않게 되어 있는 상황입니다.

 

 

 

 

 

 

Q&A

 

Q. 저희 집은 전에는 남쪽 창문으로 햇빛이 잘 비치고 있었는데

최근 고층 빌딩이 들어서면서 햇빛이 들어오지 않을 뿐 아니라

낮에도 침침하게 되었습니다.

무엇을 해 달라던지, 손해배상을 청구할 수는 없을까요?

 

 

A. 질문의 경우와 같은 소위 일조, 통풍의 침해문제는 앞의 문제에서 설명한 바와 같이,

기본적으로는 사람이 사회생활을 하면서 어느 정도까지 참아야 하는가의 문제라고 볼 수 있는데요.

 

그 정도가 사회통념상 일반적으로 인용할 정도를 넘지 아니하는
한도 내라면 감수해야 합니다.

 

그 정도를 넘었을 때는 역시 방해건물의 철거나 개선과
손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

그러나 이미 커다란 고층건물이 지어져버린 경우에는
원칙적으로 손해배상청구 형태가 될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

어떠한 상황이면 손해배상청구를 할 수 있는가?


이는 일조권 침해의 경우, 특히 어려운 문제입니다.

 

우리나라의 판례는 일조권침해로 인한 건물철거청구를
권리남용에 해당한다고 하여 배척한 예가 있습니다.

 

따라서 참을 수 있는 한도를 넘고 있으면
손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

Posted by ­­∼

댓글을 달아 주세요

 

 

 

장동건·임창정 '일조권 소송'으로 본 '일조권'이란?

 

 

 

 

지난 2009년, 영화배우 장동건과 임창정이 일조권 소송으로 서로 얼굴을 붉힌 적이 있습니다.

장동건 측이 임창정 측을 상대로 임씨 등의 신축 건물이 완공되면 일조량과 조망권 등을 침해받는다며

손해배상청구소송을 낸 바 있는데요.

 

그러나 법원에서는 임창정 측의 손을 들어주었습니다.

재판부는 "신축 건물의 조망권과 일조권 침해가 수인한도를 넘었다고 볼 수 없다"고 판단한 것인데요. 

이에 장동건은 임창정에게 패소했습니다.

 

여기서 말하는 일조권 침해, 일조권이란 무엇일까요?

 

 

 

일조권

 

일조권은 건물을 건축할 때 인접 건물에 일정량의 햇빛이 들도록 보장하는 권리를 말합니다.

 

일종의 환경권에 해당되기도 하는데, 법원 판례에 따르면 일조권이 지켜지기 위해서는

동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이에 2시간 연속적으로,

또는 오전 8시부터 오후 4시 사이에 4시간 이상의 일조시간이 확보돼야 한다고 간주하고 있습니다.

 

건축법 및 건축법 시행령에 의거, 전용주거지역과 일반주거지역 내에서 건축하는 건축물의 높이

일조 등의 확보를 위해 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라

 

  • 높이 4미터 이하인 부분 → 인접 대지경계선으로부터 1미터 이상

  • 높이 8미터 이하인 부분 → 인접 대지경계선으로부터 2미터 이상

  • 높이 8미터를 초과하는 부분 → 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 등에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다.

 

 

 

 

일조권 침해, 해당되는 경우는?

 

대법원 판례에 따르면, 일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부

(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결)

 

  1. 일조권 침해 피해의 정도

  2. 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가

  3. 가해건물의 용도

  4. 지역성

  5. 토지이용의 선후관계

  6. 가해 방지 및 피해 회피의 가능성

  7. 공법적 규제의 위반 여부

  8. 교섭 경과 등의 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단합니다.

 

 

Posted by ­­∼

댓글을 달아 주세요



[건축소송변호사] 옆집 건물이 우리집 일조권을 침해한다? 수인한도론에 대한 정확한 내용



 



수인한도론
요즘의 건물들은 아파트나 주상복합형태가 늘어 모두 고층화되고 밀집되어 가고 있다. 이러한 상황하에서 특정 토지 또는 건물 소유자의 일조권이 무한정 보호될 수 없으므로, 인접한 토지의 이용에 따라 발생하는 어느 정도의 일조 침해는 상호 수인을 필료로 하며 그 한계를 초과하는 경우에만 일조권의 침해로 보고 있습니다.

수인한도론 측정방법
측정의 방법으로는, 일주시간 시뮬레이션에 의하여 행하여 지고, 일반적으로 거실과 그에 접한 베란다의 창문에 비치는 일조의 유무를 기준으로 한다.



 

수인한도론 판단기준

(1) 피해의 정도

일조 방해는 가해 건물이 존속하는 동안 계속되지만 방해의 정도는 시기에 따라 다릅니다. 통상 가해 건물의 골조가 완성된 상태를 기준으로 하고 시기는 동지일을 기준으로 합니다. 서울고등법원에서는 경인지역에 있어서의 아파트와 같은 공동주택의 경우, 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시부터 16시까지 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 방해의 경우에는 수인 한도글 넘는다고 봄이 상당하다고 판시한 바 있고(94나11806호 판결), 그 후 대부분의 판결들이 이 기준을 따르고 있습니다.

(2) 지역성

주거지역인지 상업지역 또는 공업지역인지, 도시지역인지 농촌지역인지에 따라 다릅니다.


(3) 관련 법규의 위반여부

건축관련법령은 수인한도를 판단하는 중요한 요소입니다. 그러나 이는 최소한의 기준으로, 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조 방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있습니다. (대판 98다23850 판결 등)


(4) 기타
피해건물의 특성, 가해 및 피해 건물의 용도, 토지이용의 선후관계, 결과발생의 회피가능성, 기업의 도산 위험 등이 종합적인 판단 기준으로 작용합니다.





 


Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요


 

[건축변호사] 일조가 사람의 생활환경에 미치는 영향들과 그로 인한 일조권침해



 



일조권이란

일조권이란 남쪽 토지에 건물 등이 세워짐으로써 북쪽 건물의 거주자가 일조의 이익을 방해받는 경우에 법적으로 그 보호를 요구할 수 있는 권리를 말한다. 일조권은 직사광선을 그 대상으로 하므로, 간접관성에 대한 권리인 채광권(採光權)과는 다른 개념이다.



일조가 사람의 생활환경에 미치는 효과

1. 직접적효과

일조가 사람의 생활환경에 미치는 효과로는, 직사열이 겨울철에 있어서 난방비용을 경감시켜 주는 외에 세탁물을 건조시키고, 습기를 방지하는 등의 효과(열효과), 주거환경에 일정한 밝음을 유지시켜 주는 효과(광효과), 직사일관 중에 포함되어 있는 자외선에의한 효과(생리적 효과) 등

2. 간접적 효과
주거 내에 밝은 분위기를 확보하고 장해물에 의한 압박감과 폐쇄감을 없애고, 통풍과 조망을 양호하게 하여준다.





 


Posted by 변호사 김윤권

댓글을 달아 주세요