건설소송법변호사 재건축절차 어떻게




최근 들어 주택이나 아파트의 재건축을 결정하는 단지들이 늘면서 주목을 받고 있습니다. 정부가 내년부터 시행하기로 한 초과이익환수제를 피하기 위함인데요, 만약 주택이나 아파트 단지를 재건축이나 재개발함으로써 조합원 한 명당 3천만원이 넘는 이익이 발생할 경우 3천만원을 초과하는 이익에 대해서는 최대 50%까지 세금으로 납부할 수 있도록 하는 법입니다.

 

만일 2017년 내에 관리처분 인가를 신청할 경우 초과이익환수를 피할 수 있기 때문에 최대한 빠르게 처리하려고 하는 움직임들이 포착되고 있습니다. 재건축을 결정하는 데 있어서는 그 과정과 절차가 복잡하기 때문에, 문제가 발생할 경우 건설소송법변호사와의 상담을 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

 




     건설소송법변호사와 함께 알아보는 재건축절차


건물을 건축한 지 오랜 시간이 지나 주변 정비기반시설은 잘 되어있으나 건축물이 노후하거나 불량한 경우 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 것이 주택 재건축 사업인데요, 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 다른 안전사고가 우려될 경우, 재해 등이 발생할 우려로 정비가 빠른 시일내에 이뤄져야 하는 지역, 아파트 등 공동주택을 재건축하려면 기존 혹은 재건축 후의 세대 수가 300세대가 넘어야 하고, 그 부지 면적이 1만 제곱미터 이상일 때 이 중 하나에 해당하면 재건축절차를 밟을 수 있습니다.

 




도시 및 주거환경정비법에 따르면 재건축절차는 도시 및 주거환경정리 기본계획의 수립, 안전진단, 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 조합설립 추진위원회의 구성, 조합설립의 인가, 시공사 선정, 사업시행의 인가, 분양신청 및 관리처분계획의 인가, 이주 철거 및 착공 후 분양, 입주 사업완료 순으로 진행됩니다. 공동주택을 재건축하는 만큼 각자의 의견이 다르고 본인에게 돌아갈 이익이 차이가 날 수 있으므로 의견의 대립이 있을 수 있고 이 과정에서 법적인 분쟁이 발생할 수 있는 만큼, 건설소송법변호사의 자문을 구하는 것이 좋습니다.

 

세부적인 재건축절차를 보면, 특별시장이나 광역시장 그 밖에 인구 50만명 이상이 살고 있는 대도시의 장은 도시 및 주거환경정비에 대한 기본적인 계획을 10년 단위로 수립해야 하며, 5년마다 타당성 여부를 검토 후 그 결과를 기본계획에 반영합니다. 이를 토대로 정비계획 수립이나 재건축 시행을 결정하기 위해 각 장은 안전진단을 실시하고, 노후하거나 상태가 좋지 못한 건축물들이 밀집하는 구역을 정비구역으로 지정하여 구체적인 내용의 정비계획을 수립합니다. 이를 통해 어디까지 재건축의 범위에 포함되는지가 결정됩니다.

 




조합설립 추진위원회에서 재건축 조합에 필요한 제반사항의 준비를 끝내면, 조합을 설립하고 인가를 받아 그 조합원들이 정비산업의 주체로서 권리와 의무를 행사할 수 있도록 합니다. 이후 총회를 거쳐 시공사를 결정하게 되는데요, 여태까지 시행자로서 조합이 잘 준비해왔다면 해당 지역의 장으로부터 사업시행 인가를 받게 됩니다. 이후 분양신청을 받고, 관리처분총회를 통해 조합원들이 재건축사업을 끝낸 뒤 해당 건물이나 시설에 대한 권리를 어떻게 배분할지 정하고 이를 인가 받습니다.

 




이 중 조합원들끼리 생각이 달라 마찰이 생길 수 있는데요, 건설소송법변호사의 도움을 받는다면 원활한 처리가 가능합니다. 관리처분계획까지 인가를 받았다면 건축물을 철거하고 이후 새로 공사를 착공하게 됩니다. 공사가 완료되면 준공을 통해 계획대로 건물이 재건축되었는지 확인하고, 이에 대해 인가를 받습니다. 마지막으로 소유권 이전 고시를 통해 분양자에게 권리를 이전하고, 그 청산금에 대해 지급이 완료됐다면 조합을 해산함으로써 재건축절차가 마무리 됩니다.

 

이처럼 재건축절차는 그 과정이 복잡하고 따져야 할 일이 많기 때문에 매 단계에서 의견의 대립이 생기거나 심할 경우 법적으로 분쟁까지 이를 수 있기 때문에 재건축 조합원이라면 건설법소송변호사의 자문을 받는 것이 유리할 수 있습니다. 재건축과 관련하여 고민이 있으신 경우, 건설법소송변호사인 김윤권 변호사에게 연락해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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재개발변호사 조합원 자격은?



재개발의 경우에는 공공임대주택을 공급하지만 공급 자격이 안 되는 세입자에게는 3개월분 주거대책비용을 지급하도록 되어 있습니다. 이에 대해선 재개발변호사와 상담을 통해서 더 자세히 알아보실 수 있습니다. 오늘은 재개발 관련하여 한 사례를 소개해드리겠습니다.


A씨 등은 자신들이 소유하고 있는 주택이 재개발 정비사업 구역에 포함되자 분양신청을 하지 않았고 2011년 조합에 주택을 팔았습니다. 대신 정비사업으로 인해 살고 있던 곳을 떠나게 되었으니 이주정착금 및 주거이전비를 지급해 달라며 조합을 상대로 소송을 냈습니다.


이에 1심에서 이주대책은 주택 재건축을 함에 있어 자신의 뜻과 상관없이 살고 있던 곳을 떠나게 된 사람들에게 지급되는 것이라며 A씨 등에게 5300여만원을 지급하라고 판결했습니다.







반면 조합 측은 항소심에서 재개발변호사의 도움이 필요한 A씨 등이 정비사업비를 함께 내야 할 의무가 있음에도 사업비를 내지 않았고 되려 청산금만 받아 갔으니 7500만원을 반환해야 한다 고 주장했지만 이는 받아들여지지 않았습니다.


재판부는 조합원이면 사업비를 함께 부담해야 할 의무가 있겠지만 분양권을 포기하는 대신 현금만 받을 경우 사업비를 부담해야 할 의무도 사라지게 된다며, 현금 받을 사람들이 조합원 자격이 상실하기 전에 발생한 사업비에 대해 부담을 해야 된다는 규정은 없었기 때문에 A씨 등이 사업비를 부담해야 할 필요가 없다고 설명했습니다.


대법원은 재개발변호사의 상담이 필요한 A씨 등 3명이 조합 상대로 낸 주거이전비 청구소송 상고심에서 원고승소 판결된 원심을 확정했습니다.







또한 재판부는 판결문에서 분양신청을 하지 않았고 철회함으로써 대신 받게 되는 현금에 대해 조합원은 지위를 잃지만 그렇다고 해서 조합원 소속일 때 얻은 이익에 대해 반드시 내놓아야 되는 것은 아니다 라고 밝혔습니다.


이어 조합은 조합원에게 정비사업비와 정비사업 시행 때 생긴 수입 및 차액을 내놓으라고는 할 수 있지만, 조합원이 조합원 자격을 포기한 사람한테서 수익의 일부를 돌려 받으려면 그 돈을 돌려줘야 한다는 점을 조합 측에서 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정했어야 한다 고 판결했습니다.







현재 재개발로 인한 소송이나 분쟁이 있으시다면 재개발변호사를 통해 잘 알아보시고 준비를 하시는게 좋습니다. 또한 재개발뿐만 아니라 재건축 관련해서도 변호사의 도움이 필요하시다면 김윤권변호사를 찾아주시길 바랍니다.







Posted by 변호사 김윤권

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주거용건물 재개발 이사비는

 

 

재개발은 오래된 주택이나 상가들이 밀집한 불량거주지를 아파트 중심으로 재정비하는 사업입니다. 따라서 오래된 주택이나 상가의 소유자들은 재개발사업 후 새로 건축한 부동산을 분양 받거나 현금청산을 받고 이주 할 수 있는데요.

 

만약 재개발사업으로 분양신청을 하는 대신 현금청산을 받아 이주하려는 경우 이사비용까지 사업시행자가 지불해야 하는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 대법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


ㄴ조합은 2005년 부산 수영구 일대의 약 52000㎡에 대해 주택재개발 사업을 시행하기 위해 설립되었는데요. 사업 구역 내 주거용건물을 소유하고 있던 ㄱ씨 등은 조합에 재개발 이사비 등을 요구했습니다


그러나 ㄴ조합은 주택재개발사업은 소유자가 스스로 조합원이 되어 주거환경을 개선하려는 목적으로 행해지는 것이기에 주택재건축사업도 현금청산 조합원에게는 재개발 이사비를 보장하지 않는다고 밝히며 지급을 거절하자 ㄱ씨 등이 소송을 제기했습니다.

 


주택재개발 사업 구역 내 주거용건물 소유자 ㄱ씨 등 13명이 ㄴ재개발조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송 상고심에서 대법원은 원고 승소 판결한 원심을 확정하였습니다. 대법원이 원고 ㄱ씨 등에게 원심과 같이 승소 판결을 한 이유를 살펴보도록 하겠습니다.

 


대법원은 판결문에서 도시정비법은 정비구역 안에서 토지 또는 건축물 소유권 등을 수용하는 경우 공익사업법을 준용하도록 되어 있다고 말했는데요


이어 공익사업법은 사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 이사 비용을 산정하여 보상해야 된다고 규정하고 있다고 밝혔습니다.

 

이어서 도시정비법 시행령상 주택재개발 사업의 시행자는 사업구역 내 토지 등을 소유한 자 중 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회하여 현금청산 대상자가 된 자에 대해 협의가 성립하지 않았을 시 공익사업법에 의한 수용절차를 이행하도록 정했다고 말했는데요.

 


따라서 주택재개발사업에 있어 주거용건물의 소유자인 현금청산 대상자로서 사업시행자에게 주거용건물의 소유권을 이전한 자거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 사업시행자가 주거이전비와 재개발 이사비를 지급해야 한다고 설명했습니다.

 


지금까지 판례를 정리하면, 주택재개발사업 구역 내의 주거용건물을 소유한 사람이 분양신청을 하는 대신 현금청산을 받고자 한 경우에도 사업시행자는 현금청산금 이외에 별도의 재개발 이사비를 지급해야 한다는 대법원의 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 재개발 사업의 현금청산 대상자는 주거 이전비와 이사비용을 지급받을 수 있는데요. 그러나 재개발조합에서 이를 지키지 않거나, 관련한 분쟁이 발생할 경우에는 재건축 및 재개발 법률에 능한 김윤권변호사에게 법률 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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재건축 현금청산 근저당권 해지를

 

 

서울의 한 전통시장 부지의 토지를 소유하고 있었던 A씨 등은 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양신청을 하지 않아서 재건축 현금청산을 받게 되었습니다. A씨 등은 2008 12월 조합에 재건축 현금청산을 해달라고 했지만 조합은 A씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정되어 있다는 이유로 근저당권 해지를 해주기 전까지 청산금을 줄 수 없다고 버텼습니다.

 


위의 사건이 발생 당시 구 도시정비법 제47조에서는 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해서 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 되어 있었는데요. 조합이 계속해서 재건축 현금청산을 해주지 않자, A씨 등은 조합을 상대로 소송을 제기했습니다.

 

전통시장 재건축 대상 토지 소유자 A씨 등 재건축 정비사업조합을 상대로 청산금과 청산금 지급지연에 따른 지연손해금을 모두 달라며 낸 청산금 청구소송은 대법원 재판으로 이어졌는데요. 이에 대법원은 원심의 패소 판결을 깨고, 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.

 


이와 같은 판결의 이유에 대해서 대법원의 판결문을 통해 살펴보면, 구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행 관계에 있다고 말했는데요


다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안하여 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다고 밝혔습니다.

 


이어 토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않았다면 자신의 의사와 상관없이 구 도시 정비법 제47조에 따라 재건축 현금청산을 받아야 할 뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 갖게 된다고 말했습니다.

 

그러나 조합에서는 이미 소유권을 이전 받아 사업을 추진하는 등의 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조 제3취득자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 조항에 따라 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권 해지를 청구할 수 있는데, 부동산 소유자가 근저당권 해지하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않는 것이 인정되는 것은 불공평하다고 설명했습니다.

 


따라서 재건축 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권 설정등기를 말소하지 않은 경우, 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거부할 수 있다고 판시했습니다.

 


지금까지 재건축 분양권 대신에 재건축 현금청산을 받으려 할 때 근저당권 해지가 되어 있지 않아도, 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원의 판결을 살펴보았는데요


판례와 같이 재건축 조합과 현금청산 문제로 소송이 발생하시거나, 부동산 재건축 관련 법률 자문이 필요하신 경우 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.

 


Posted by 변호사 김윤권

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아파트 재건축 일조권 침해의

 

 

건물은 건축하는데 있어서 중요한 요소인 일조권에 대해 분쟁이 많이 발생하는데요. 만약 두 아파트 건물이 동시에 재건축되면서 한 쪽의 아파트 높이가 높아져 일조권 침해가 발생했을 경우 손해배상 청구를 할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


서울의 A아파트와 B아파트는 인접하여 있었는데 2004 3월 거의 동시에 아파트 재건축 공사를 시작했습니다. 원래 두 아파트는 각각 12층과 5층이었으나 2006년 재건축이 끝난 뒤에는 A아파트가 18, B아파트가 25층이 되었습니다


20층이나 높아진 B아파트가 A아파트를 가리는 바람에 일부 가구는 일조량이 줄어들자 A아파트 주민들은 B아파트 시공사와 재건축조합을 상대로 지난해 일조권 침해를 이유로 손해배상 청구소송을 냈습니다.

 


이와 같은 아파트 재건축으로 일조권 침해 됐다며 낸 소송의 판결을 살펴보면, 서울 A재건축 아파트 주민들이 일조방해시간이 아파트 주민들의 수인한도를 넘었으므로 손해를 배상하라며 인접 재건축 B아파트의 시공사와 재건축조합을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 원고 패소 판결을 내렸습니다.

 

아파트 재건축으로 일조권 침해됐다며 손해배상 청구소송을 진행한 원고가 패소 판결 받은 이유에 대해서 재판부의 판결문을 통해 살펴보면, 우리나라 사람들은 일조에 대한 가치를 높게 평가해 주거지를 결정할 때에 중요한 기준으로 여기고, 현실적으로 주거용 건물의 가치에 일조상황이 반영되어 가격이 달라지기도 한다고 말했는데요.

 


그러나 국토가 좁고 특히 도시지역의 제한된 공간에 많은 사람들이 사는 우리나라 현실에서 일조이익을 절대적으로 보장할 수는 없다고 밝혔습니다


이어서 재판부는 일조이익은 어떤 사람이 특정토지나 건물을 취득함으로써 곧바로 생기는 권리가 아니라 거주자들이 거주를 시작한 이래 특정 정도의 일조량을 누리면서 상당한 시간이 경과하여 거주자들 뿐만 아니라 주변의 다른 토지 소유자들을 비롯한 제3자들에 의해 법적으로 보호될 만한 가치가 있는 것으로 인정될 수준에 이르러서야 비로소 인정되는 상대적인 이익이라고 말했습니다.

 


따라서 일조이익의 내용과 일조권 침해 정도는 주변 토지 또는 건물과의 상대적인 위치에 따라 정해지는 것이므로 어느 한 당사자의 일조이익이 무한정 보장될 수는 없고 주변 사람들의 이익과 적절히 교량되어 제한되어야 한다고 덧붙였습니다.

 

또한 비록 일조권이 주거용 건물의 경제적 가치에 실제로 영향을 미치고 있다고 하나 그렇다고 해서 반드시 이익이 법적으로 보호되어야 하는 것이라 할 수 없다며 피해건물의 일조량이 감소했다는 사실만으로 곧바로 손해배상이 인정될 수는 없고 그것이 사회적으로 용인할 수 있는 수인한도를 초과했다고 평가할 수 있어야 한다고 설명했습니다.

 


지금까지 내용을 정리하면, 거의 동시에 시작된 두 아파트 단지의 아파트 재건축으로 인하여 한 쪽의 아파트에서 일조권 침해가 발생했을 경우 특별한 사정이 없는 한 일조권 침해를 주장할 수 없다는 판결이 나왔습니다.

 

이와 같이 아파트 재건축으로 분쟁이 발생하셨거나, 아파트 재건축과 관련한 법률에 대해 자문이 필요하신 경우 해당 법률에 능한 김윤권변호사에게 법률자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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재건축분쟁, 주택 재산세 부과





일정한 재산에 대해서 부과되는 조세인 재산세를 두고 재건축 사업이 진행되면서 퇴거하게 된 주택 또한 주택 재산세 부과 대상이 되는지에 대해 소송이 제기된 바 있습니다. 해당 사례에서 재판부는 재건축 사업을 이유로 퇴거하였을 경우 주택 재산세가 부과되어선 안 된다는 판결을 내렸는데요. 사건에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.





이번 재건축분쟁의 경우 과세당국이 재건축 사업을 추진 중인 지역에 위치한 A아파트 주민들을 대상으로 주택 재산세를 부과하면서 문제가 발생하게 되었는데요.


당시 과세당국은 A아파트에 아직까지 이주하지 않고 남아있는 세대가 있다는 이유에서 해당 아파트 소유자들을 재산세 부과 대상으로 판단하였고 이에 이주를 미처 하지 못한 세대뿐만 아니라 이미 이주하여 자리를 비운 세대에도 주택 재산세를 부과하였습니다. 





이에 집을 비운 세대들은 반발하면서 지속적인 이의를 과세당국에 제기하기 시작하였고 이번 재건축분쟁을 해결하고자 행정안전부는 법제처에 과세대상이 될 주택의 범위를 규정하고 있는 지방세법 제 181조의 법령해석을 문의하게 되었습니다. 





이번 재건축분쟁에 대해서 법제처는 이미 퇴거한 세대에 대해서 주택 재산세 부과가 이루어져선 안된다는 답변을 내놓았는데요. 이러한 답변의 이유로 법제처에서는 지방세법상 재산세는 주택의 거주 여부 또는 건물의 노후정도 등과 관계업이 부과되도록 하고 있지만 재건축 될 주택의 경우 곧 철거될 예정이기에 주택으로서의 사용가치를 상실하였다고 봐야 한다며 이유를 설명하였습니다. 





따라서 법제처는 주택으로서의 가치를 상실하여 분양권만으로 가치가 인정되는 이 같은 재건축 건물은 과세대상이 될 수 없다며 과세당국의 재산세 청구는 부당하다는 유권해석을 내놓았습니다.





이상으로 주택 재산세 부과에 대한 재건축분쟁 사례를 살펴보았습니다. 부동산 거래는 일생에 한번쯤 경험 가능한 일입니다. 따라서 누구나 분쟁에 대상이 될수 있는데요. 


만약 부동산과 관련된 분쟁으로 어려움에 처하셨다면 관련 법률에 대한 지식이 풍부한 김윤권변호사와 동행하여 사건을 진행하는 것이 긍정적인 결과를 얻는데 도움이 될 수 있을 것입니다.  




Posted by 변호사 김윤권

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건축상담변호사 재건축 후 입주는?


상가가 재건축이 될 때는 임대차 계약을 체결한 입주민들과의 갈등을 피할 수 없는데요. 상가 특성상 초기 비용이 적지 않게 들기 때문에 오랜 시간 한 곳에서 장사를 하는 것이 좋은 반면 재건축이 시작되면 점포를 운영하지 못한 채 퇴거를 해야 하기 때문입니다.


건축상담변호사가 살펴본 바로 남대문 시장에서도 재건축 후 입주와 관련하여 갈등이 첨예한 것으로 나타나는데요. 오늘은 이에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


남대문 시장의 한 상가 건물은 재건축을 진행하고자 하나 상인들과 갈등으로 시행에 어려움을 겪고 있는데요. 상인들은 해당 건물주가 상인들을 내쫓기 위해서 건물을 리모델링 하는 것이라며 주장하였습니다.


또한 몇 년 전에 해당 건물의 상인들이 남대문시장의 개혁을 주도하자 이에 보복을 하기 위해서 건물주가 재건축을 시도하는 것이라는 주장도 있었는데요. 상인들은 재건축 후 입주가 가능하도록 재계약 체결을 약속해준다면 물러나겠다고 밝혔습니다.

 

 


그러나 건축상담변호사가 살펴본 바로 상인들은 상가 공사에 협조하고 보증금 및 임대료도 적절하게 납부할 것이라고 했지만 건물주가 재건축 후 입주를 하지 못하도록 하고 있어 위와 같은 갈등을 빚고 있는 것인데요.


건물주는 이에 대해 보복을 위해 재건축, 리모델링을 하는 것이 아니라 이 전부터 해당 빌딩의 상인들이 노후가 진행된 건물에서 사고를 겪고 사망을 하기까지 해 재건축을 하는 것이라며 주장하였습니다.

 

 


또한 재건축을 한다고 하여 바로 진행하는 것이 아니라 1년의 유예 기간을 주었다며 억울함을 호소했는데요. 건물주는 만약 위와 같은 절차에도 불구하고 퇴거를 하지 않아 명도 소송을 제기하여 2심까지 승소하였다고 밝혔습니다.


건물주는 재건축 후 입주에 대해서도 도시 정비계획 등이 불확실한 상황이라 입주권을 줄 수 없는 것이라며 건축상담변호사와 대책을 마련할 것이라고 답변하였습니다.

 


이처럼 재건축을 하게 되면 상인들은 당연히 입주에 대한 불안함이 있기 마련인데요. 위와 같은 재건축 분쟁을 겪지 않기 위해서는 재건축 후의 진행 상황에 대해서 입주민들과 협의를 해야 하며 명확한 계획서 및 합의서를 작성하는 것이 바람직합니다.


만약 재건축 후 입주 문제로 인해 어려움을 겪고 계신다면 건축상담변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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재건축 분양권의 집값은 어떻게?


2015년 상반기에는 서울을 비롯한 수도권에 약 10만 가구 이상의 신규 분양 물량이 나왔다고 하는데요. 과도한 공급으로 인해 집값이나 또는 미분양 등의 문제를 제기하는 분들이 있습니다.


한편 재건축이나 재개발의 경우에는 인기가 적은 지역에 입주 시점의 상황에 따라서 가격 변동이 발생할 것이라고 예측하곤 하는데요. 오늘은 이와 관련하여 재건축 분양권의 집값에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

한 부동산 매거진의 자료에 따르면 8월 달에 서울에서 하반기 분양을 예정하고 있는 아파트 중에서 재건축, 재개발 아파트는 약 30개 단지로 총 3만 1천 600여 가구라고 하는데요. 이 중 일반 분양은 약 8천 900가구인 것으로 나타났습니다.


또한 하반기 강북권의 재개발의 경우 도심지나 강남으로 이동하기가 원활해 졌으며 각종 생활 인프라 기반이 다져진 곳에 포진되어 있는 것으로 나타났는데요. 이 지역에서는 약 20여 개의 단지에 1만 7천 가구가 있습니다.

 

 


재개발이나 재건축이 진행되면 현지에 거주하는 주민들은 잠시 다른 지역으로 옮겨 생활하다가 2~3년 후에 입주하게 되는데요.


이 때 재건축 분양권의 집값이 2~3년 동안 시장의 변수에 따라서 지속적으로 변하고 또한 조합원들의 매물 청산의 우려도 발생할 수 있습니다.

 

 


더불어 경기 성장이 둔하거나 소득이 감소하는 등의 비인기 지역은 재건축 분양권 집값 하락이 두드러질 것으로 보이는데요. 실제로 2014년 2월에 서울의 양천구의 한 아파트는 현재는 약 4억 8천뭔으로 거래되지만 입주하였을 때는 급 매물이 약 4억 1천만원으로 나와 거래되었습니다.


즉 입주할 때의 소유자들이 여러 가지 자금 사정으로 인해 저렴한 가격으로 시장에 내놓는 것인데요. 만약 현재와 같이 공급량이 많을 때는 향후 더욱 부동산 시장이 악화될 가능성이 있으며 미분양으로 인한 피해도 급증할 것으로 보입니다.

 


재건축 분양권 집값이 고분양가로 청약이 마감될 때는 다른 신규의 재건축 아파트 가격에도 영향이 끼쳐지게 되는데요. 아직까지는 분양 시장이 원활하게 작동되고 있어 문제가 크진 않은 편입니다.


그러나 여러 가지 상황의 변동으로 인해 재건축 분양권 집값 피해를 보고 계신다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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재건축 절차 어떻게?


재건축 사업을 할 때는 시장이나 군수 또는 주택재건축 정비사업조합이 공동으로 시행하는 경우가 많지만 일정 이유가 있을 때는 시장이나 군수가 직접 시행할 수 있으며 또는 한국토지공사 등으로 사업시행자를 지정하기도 합니다.


오늘은 이와 관련하여 재건축 절차는 어떻게 되는지 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 


우선 주택재건축 사업을 할 때는 시행주체가 누구인지에 따라 구분할 수 있는데요. 첫 번째로 조합이 시행할 수 있습니다.


즉 토지 등의 소유자가 설립한 재건축 정비사업조합이 시행하거나 조합원에게서 과반수 동의를 얻음으로써 시장이나 군수 또는 한국토지주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있습니다.


한편 시장이나 군수에 의해 공동으로 시행하는 방법도 있는데요. 안전 등을 이유로 긴급하게 재건축 사업이 필요하다고 판단이 될 때 또는 토지의 소유자 등이 요청할 때 시장이나 군수가 직접 시행하거나 또는 사업 시행자를 지정하여 재건축 절차를 밟을 수 있습니다.

 

 


다음으로 재건축 절차에 대해서 살펴보겠습니다.
우선 재건축을 하기 위한 사업 계획을 수립해야 하는데요. 시장이나 군수는 재건축 사업을 시행하기 위해 안전진단을 실시해야 하며, 긴급을 요할 때는 안전진단을 생략하고 사업을 진행합니다.


사업을 시행할 때는 추진위원회를 구성하고 추진위원회는 다시 토지 등의 소유자에게서 동의를 받아 창립 총회를 개최할 필요가 있습니다.

 

 


이 외에도 주민대표회의를 구성하고 시행자를 지정하여 사업시행계획서를 인가 받아야 하는데요. 사업시행인가가 고시되면 시행자는 재건축 절차를 진행할 수 있는 권리, 자격을 얻게 되며 법률적인 효과도 얻게 됩니다.


사업시행자는 인가 고시가 생긴 날부터 60일 안에 대략적인 부담금과 분양신청기간 등을 정하여 토지 등의 소유자에게 알려야 하며 분양신청기간이 끝나면 관리처분계획을 수립함으로써 시장, 군수 등에게 인가를 받아야 합니다.

 


이와 같은 재건축 절차를 진행하게 되면 건축물의 철거와 함께 공사를 시작해야 하고 공사 완료 후에는 준공 인가를 받아야 하는데요. 만약 시장이나 군수가 직접 재건축 사업을 시행한 경우 공사 완료 부분을 지방자치단체 공보에 고시할 의무가 있습니다.


재건축 절차를 가질 때는 사업의 인가 , 준공 인가 등의 절차 등이 다소 어려울 수 있으며 또는 준공 후 소유권의 이전과 관련하여 분쟁이 발생할 수 있습니다. 만약 재건축에 따른 법률적인 문제 다툼이 발생하였다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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재건축변호사 조합설립인가 취소소송

 

 

주택재건축설립인가를 위한 동의율과 관련해서 주택재개발과 다르게 주택단지 여부에 따라서 동의율이 다르게 규정이 되어 있습니다.
재건축 조합설립 인가를 위한 동의률과 관련한 조합설립인가 취소소송 사례가 있었습니다.
오늘은 재건축변호사 김윤권변호사와 함께 판결사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

선행처분의 취소를 구하는 소가 후속처분의 취소를 구하는 소로 교환적으로 변경이 되었다가 다시 선행처분의 취소를 구하는 소로 변경이 되고, 후속처분의 취소를 구하는 소에 선행처분의 취소를 구하는 취지가 그대로 남아 있었던 경우에, 선행처분의 취소를 구하는 소의 제소기간 준수 여부의 결정 기준시기는 어떻게 될까?

 

주택재건축사업의 추진위원회가 조합설립을 하는데 정비구역에 주택단지가 포함되는지에 따른 재건축조합설립인가를 위한 동의정족수 및 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항에서 정한 토지 및 건축물 소유자의 의미는?

 

 

 

 

 

판결요지

 

1. 행정소송법상 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 하며, 처분 등이 있은 날부터 1년을 경과를 하게 되면 제기를 하지 못합니다(행정소송법 제20조 제1항, 제2항).

한편 청구취지를 교환적으로 변경해서 종전의 소가 취하되며 새로운 소가 제기된 것으로 보게 되는 경우에 새로운 소에 대한 제소기간의 준수 등은 원칙적으로 소의 변경이 있은 때를 기준으로 해서 판단이 됩니다.

 

하지만 선행처분의 취소를 구하는 소가 그 후속처분의 취소를 구하는 소로 교환적으로 변경되었다가 다시 선행처분의 취소를 구하는 소로 변경이 된 경우에 후속처분 취소를 구하는 소에 선행처분의 취소를 구하는 취지가 그대로 남아 있었던 것으로 볼 수 가있다면 선행처분의 취소를 구하는 소의 제소기간은 최초의 소가 제기된 때를 기준으로 정해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

2. 도시 및 주거환경정비법’ 제16조 제2항, 제3항의 내용·형식 및 체제에 비추어 볼 때, 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립함에 있어 1. 정비구역이 주택단지로만 구성이 된 경우는 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의만 얻으면 되며, 2.정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함이 되어 있을 경우는 주택단지에 대해서는 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의를 얻어야 되지만, 주택단지가 아닌 지역에 대해서는 이와 별도로 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 하고, 3. 정비구역에 주택단지가 전혀 포함이 되지 아니한 경우는 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 한다고 보는 것이 합당합니다.

 

그리고 도시정비법 제16조 제3항 소정의 ‘토지 및 건축물 소유자’는 정비구역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자 모두 포함을 하는 의미라고 해석함이 타당하다고 하였습니다.대법원 2013.7.11, 선고, 2011두27544, 판결)

 

 

 

 

 

조합설립인가 취소소송 사례에 대해서 알아보았습니다. 재건축, 재개발 관련 분쟁이 발생한 경우에는 변호사의 도움을 받으며 해결하는 것이 시간과 비용에 있어서 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 다양한 재건축 관련 소송의 노하우를 갖춘 변호사오 언제든지 찾아주신다면 명쾌하게 답변하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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