재건축변호사 조합설립인가 취소 알아보기



주택단지의 재건축사업의 추진을 위해서는 소유자들의 동의를 얻어 조합을 설립해야 하는데요. 이를 위해서는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5이하인 경우에는 제외)와 주택단지 전체 구분소유자의 75%이상 및 토지면적의 75%이상의 토지소유자의 동의를 받고 정관 및 시와 도의 조례로 정하는 서류 등을 구비하여 시장이나 군수 등의 인가를 받게 되면 조합설립인가가 완성됩니다. 


이러한 재건축 조합설립이 정당하게 이루어졌다면 문제가 없겠지만, 조합설립에 있어 여러 가지 갈등이 발생하는 경우가 있는데요. 오늘은 재건축변호사 김윤권변호사와 조합설립인가 취소 사례를 살펴보도록 하겠습니다.



재건축변호사와 조합설립인가 취소 사례 살펴보기


서울시 강남에 위치한 A아파트 재건축 추진위원회는 조합을 설립하였는데요. 아파트 부지와 가까이 있던 상가 연면적 5000여 ㎡의 건물 지분을 48명이 나눠 가진 ‘공유건물’로 보았습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에 의하면 공유건물은 건물 각 호실이 구분등기 된 ‘구분건물’과 달라 대표자 1명만 조합원으로 인정되는데요. 이 법이 해당법에 적용된다면 아파트 1채와 같은 취급을 받게 되는 것이었습니다. 


상가 전체가 매도청구 대상이 되어 소유주 전부가 시세보다 낮은 가격에 현금청산을 받고 쫓겨날 위기에 놓이게 되었는데요. 이러한 사정을 받아들일 수 없었던 상가의 소유주들은 재건축 계획에 반대하며 비조합원으로 남았습니다. 이에 따라 조합설립인가처분 취소 행정소송을 제기하였습니다.



재판부는 2013년 건물이 지분공유 형태로 등기되었지만, 집합건물법이 제시하는 구분소유 조건을 만족한다면 추가적인 등기가 없더라도 구분소유권이 인정된다고 보았는데요. 집한건물법은 연면적 1000 ㎡ 이상 판매시설에 각 점포의 경계를 나누는 표지와 건물번호표지가 있다면 점포 구분소유권을 인정합니다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 재건축조합 설립위 위해 각 건물의 구분소유자 과반수의 동의가 필요한데요. 재판부는 상가의 소유주도 구분소유자로 볼 수 있기 때문에 동의 조건을 충족시키지 못한 현재의 조합은 설립이 무효화된다고 판시하였습니다.  



조합설립인가 취소 관련 법률 상담은 김윤권 재건축변호사와


지금까지 조합설립인가 취소에 대해 살펴보았는데요. 관련하여 더욱 법률 상담이 필요하시다면 재건축변호사 김윤권변호사에게 문의해 보시기 바랍니다. 



Posted by 변호사 김윤권

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재건축절차 조합설립인가



김윤권 변호사입니다. 근래 재건축절차와 관련하여 문의해주시는 분들이 많아졌습니다. 이 중에서도 조합설립인가의 조건에 대해 궁금해하시는 분들이 많았는데요.


재건축절차 진행 시 조합설립은 어떻게 이루어지는지 알아볼 필요가 있겠습니다. 이와 관련하여 도시정비법에 의거하여 정비사업조합을 설립할 수 있는 조건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.





먼저 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장이나 한국토지주택공사 및 지방공사가 아닌 자가 주택재건축사업을 진행하려면 토지 등 소유자로 구성된 주택재건축 정비사업조합을 설립해야 합니다.


정비사업조합이란 재건축사업의 시행을 목적으로 조합설립추진위원회가 설립한 단체로서 정비사업구역 내의 노후, 불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 주거생활의 질을 높이는데 목적이 있는 토지 등 소유자로 구성된 단체입니다.





정비사업조합은 설립목적인 재건축사업의 범위에서 권리와 의무의 주체가 되는데요. 만일 목적 이외의 사업을 하거나 설립인가의 조건에 위반하거나 그 밖의 공익을 해하는 행위를 했다면 주무관청에 의해서 그 조합설립인가가 취소될 수 있습니다.


또한 그 사항의 의결에 찬성하거나 의결을 집행한 이사나 그 밖의 대표자가 연대해서 배상책임을 부담합니다.





만일 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 경우 주택단지 내의 공동주택 각 동 별 구분소유자의 2/3 이상의 동의와 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의, 주택단지 내 전체 구분소유자의 3/4 이상의 동의와 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의의 기준을 모두 충족하여 시장 및 군수의 조합설립인가를 받아야 합니다.


그런데 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되었다면 주택단지가 아닌 지역 내 토지나 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.





조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의는 건설되는 건축물의 설계 개요, 공사비 등 정비사업에 드는 비용, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담기준, 사업 완료 이후 소유권의 귀속에 대한 사항, 조합정관 등의 사항이 필히 포함된 설립동의서를 통해 얻어야 합니다.


만일 설립동의서를 위조했다면 도시정비법에 따라 5년 하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해지며 설립동의서를 매도하거나 매수했다면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.





이와 같은 재건축절차를 통해서 조합이 설립될 수 있습니다. 그런데 재건축절차 중에서도 조합설립인가와 관련된 법적 분쟁이 많이 빚어지기도 한데요. 만일 재건축사업을 시행하면서 법적인 문제가 발생한 경우 변호인과의 상담을 통해 법률자문을 구하고 대처방안을 강구하는 것이 올바른 판단입니다.


재건축절차와 관련하여 도움이 필요하시거나 문의사항이 있으시면 김윤권 변호사에게 연락해주시기 바랍니다.




Posted by 변호사 김윤권

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재건축 총회에 대해 재건축변호사

 

 

재건축 총회에는 창립총회와 조합원 총회가 있습니다. 재건축 조합설립추진위원회는 조합설립을 위해서 토지 등 소유자에게 동의를 받은 뒤 조합설립인가 신청 전 창립총회 개최를 하여야 합니다. 또한 재건축 정비사업조합은 정관변경, 사업시행계획서 수립 등 사항 의결을 할 수 있는 총회를 두어야 합니다.
하지만 재건축 총회에 관한 규정에 관해서 잘 모르시는 분들이 많습니다.
그래서 이번 시간에는 재건축변호사 김윤권변호사와 함께 재건축 총회에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

재건축 창립총회에 대해

 

재건축 조합설립추진위원회는 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의를 받은 후에 조합설립인가의 신청을 하기 전에 조합설립을 위한 창립총회 개최를 하여야 됩니다.

 

재건축 창립총회는 추진위원회 위원장(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지 등 소유자의 대표자를 함)의 직권이나 토지 등 소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원회 위원장이 소집을 하게 됩니다. 단, 토지 등 소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원회 위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 않는 경우는 소집요구한 자의 대표가 소집을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

추진위원회(추진위원회 구성을 하지 않는 경우는 조합설립을 추진하는 토지 등 소유자의 대표자를 말함)는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통하여 공개를 하고 토지 등 소유자에게 등기우편으로 발송 및 통지를 하여야 됩니다.

 

창립총회의 의사결정은 조합설립에 동의를 한 토지 등 소유자의 과반수 출석과 출석을 한 토지 등 소유자 과반수 찬성으로 결의를 합니다. 단, 조합임원 및 대의원의 선임은 창립총회에서 확정이 된 조합정관에 따라서 선출을 합니다.

 

 

 

 

 

 

재건축 조합원 총회는?

 

주택재건축 정비사업조합은 정관의 변경, 사업시행계획서의 수립 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경, 사업비용 등의 사항 의결을 할 수 있는 총회를 두어야 하고, 이는 조합원으로 구성이 됩니다.

 

총회는 조합임원 해임의 경우를 제외하고는 조합장의 직권이나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집을 하게 됩니다.

 

그 밖에 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관해서는 정관으로 정합니다. 단, 총회에서 의결을 하는 경우엔 조합원의 10/100(창립 총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경의결을 하는 총회의 경우는 조합원의 20/100을 말함) 이상이 직접 출석을 하여야 됩니다.

 

조합임원의 퇴임이나 해임 후 6개월 이상 조합임원 선임이 되지 않은 경우는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장이 조합임원 선출을 위하여 총회소집을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

재건축 총회에 관해서 알아보았습니다. 재건축, 재개발 관련 사업 지행을 하시다가 법적 분쟁과 다툼이 발생하신 경우 변호사의 도움과 함께 진행하는 결과와 시간에 있어 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 다양한 재건축사업 관련소송의 경험을 갖춘 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.

 

 

 


 

Posted by 변호사 김윤권

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재건축변호사 주택재건축 분쟁조정은?

 

 

주택재건축사업을 비롯하여 정비사업과 관련한 분쟁당사자는 조정위원회에 조정신청을 할 수 가 있고, 조정위원회는 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정절차를 마쳐야 됩니다.
이번 시간에는 재건축변호사 김윤권변호사와 함께 주택재건축 분쟁조정에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

정비사업(주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경정비사업)의 시행으로 인하여 발생이 된 분쟁의 조정을 위하여 정비구역 지정이 된 특별자치시, 특별자치도, 또는 시·군·구(자치구를 말함)에 도시분쟁조정위원회를 둡니다.

 

조정위원회는 정비사업의 시행과 관련한 분쟁 사항을 심사·조정하되, 「주택법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 관계 법률에 따라서 설치가 된 위원회의 심사대상에 포함이 되는 사항은 제외를 할 수가  있습니다.

 

 

 

 

 

 

조정위원회에는 위원 3명으로 구성된 분과위원회를 두고, 분과위원회에는 해당하는 시·군·구에서 정비사업 관련 업무에 종사를 하는 5급 이상 공무원 1명 이상과 변호사·건축사·감정평가사나 공인회계사 중에서 1명 이상이 포함되어야 됩니다.

 

주택재건축사업을 비롯하여 정비사업과 관련한 분쟁당사자는 조정위원회에 조정신청을 할 수 가 있고, 조정위원회는 조정의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정절차를 마쳐야 됩니다.

 

단, 기간 내에 조정절차를 마칠 수 가 없다고 판단이 되는 경우는 조정위원회의 의결로 그 기간을 최대 30일 동안 1회에 한해서 연장을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

조정위원회의 위원장은 조정위원회의 심사에 앞서서 분과위원회에서 사전 심사를 담당하게 할 수 있고, 분과위원회의 위원 전원이 일치된 의견으로 조정위원회 심사가 필요 없다고 인정을 하는 경우는 조정위원회에 회부를 하지 않고서 분과위원회의 심사로 조정절차를 끝낼 수 도 있습니다.

 

조정위원회나 분과위원회는 조정절차를 마친 경우에는 조정안 작성을 해서 지체가 없이 각 당사자에게 제시를 하여야 하고, 조정안을 제시받은 각 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 조정위원회나 분과위원회에 통보를 하여야 됩니다.

 

 

 

 

 

 

당사자가 조정안 수락을 한 경우에는 조정위원회는 즉시 조정서를 작성하고, 위원장 및 각 당사자는 이에 서명·날인을 하여야 됩니다. 이 경우에는 당사자 간 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립이 된 것으로 봅니다

 

조정위원회의 구성·운영 및 비용의 부담, 그 밖에 필요한 사항은 특별시·광역시나 도의 조례에 따르게 됩니다.

 

 

 

 


주택재건축 분쟁조정에 대해서 알아보았습니다. 재건축, 재개발 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 자문과 함께 진행하는 것이 결과와 시간에 있어서 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 재건축사업 관련 법적 분쟁소송의 경험을 겸비한 변호사로 여러분들의 어려움을 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 


 

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 2016.03.15 23:23  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

재건축변호사 조합설립인가 취소소송

 

 

주택재건축설립인가를 위한 동의율과 관련해서 주택재개발과 다르게 주택단지 여부에 따라서 동의율이 다르게 규정이 되어 있습니다.
재건축 조합설립 인가를 위한 동의률과 관련한 조합설립인가 취소소송 사례가 있었습니다.
오늘은 재건축변호사 김윤권변호사와 함께 판결사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

선행처분의 취소를 구하는 소가 후속처분의 취소를 구하는 소로 교환적으로 변경이 되었다가 다시 선행처분의 취소를 구하는 소로 변경이 되고, 후속처분의 취소를 구하는 소에 선행처분의 취소를 구하는 취지가 그대로 남아 있었던 경우에, 선행처분의 취소를 구하는 소의 제소기간 준수 여부의 결정 기준시기는 어떻게 될까?

 

주택재건축사업의 추진위원회가 조합설립을 하는데 정비구역에 주택단지가 포함되는지에 따른 재건축조합설립인가를 위한 동의정족수 및 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항에서 정한 토지 및 건축물 소유자의 의미는?

 

 

 

 

 

판결요지

 

1. 행정소송법상 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 하며, 처분 등이 있은 날부터 1년을 경과를 하게 되면 제기를 하지 못합니다(행정소송법 제20조 제1항, 제2항).

한편 청구취지를 교환적으로 변경해서 종전의 소가 취하되며 새로운 소가 제기된 것으로 보게 되는 경우에 새로운 소에 대한 제소기간의 준수 등은 원칙적으로 소의 변경이 있은 때를 기준으로 해서 판단이 됩니다.

 

하지만 선행처분의 취소를 구하는 소가 그 후속처분의 취소를 구하는 소로 교환적으로 변경되었다가 다시 선행처분의 취소를 구하는 소로 변경이 된 경우에 후속처분 취소를 구하는 소에 선행처분의 취소를 구하는 취지가 그대로 남아 있었던 것으로 볼 수 가있다면 선행처분의 취소를 구하는 소의 제소기간은 최초의 소가 제기된 때를 기준으로 정해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

2. 도시 및 주거환경정비법’ 제16조 제2항, 제3항의 내용·형식 및 체제에 비추어 볼 때, 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립함에 있어 1. 정비구역이 주택단지로만 구성이 된 경우는 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의만 얻으면 되며, 2.정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함이 되어 있을 경우는 주택단지에 대해서는 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의를 얻어야 되지만, 주택단지가 아닌 지역에 대해서는 이와 별도로 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 하고, 3. 정비구역에 주택단지가 전혀 포함이 되지 아니한 경우는 같은 조 제3항에 의한 동의를 얻어야 한다고 보는 것이 합당합니다.

 

그리고 도시정비법 제16조 제3항 소정의 ‘토지 및 건축물 소유자’는 정비구역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자 모두 포함을 하는 의미라고 해석함이 타당하다고 하였습니다.대법원 2013.7.11, 선고, 2011두27544, 판결)

 

 

 

 

 

조합설립인가 취소소송 사례에 대해서 알아보았습니다. 재건축, 재개발 관련 분쟁이 발생한 경우에는 변호사의 도움을 받으며 해결하는 것이 시간과 비용에 있어서 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 다양한 재건축 관련 소송의 노하우를 갖춘 변호사오 언제든지 찾아주신다면 명쾌하게 답변하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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재건축변호사 재건축 소형주택 의무비율제도

 

 

재건축 소형주택 의무비율제도란 공동주택 재건축 시 전용면적 약 18평 이하 크기의 주택을 일정비율 이상 짓도록 하는 제도를 말합니다.
그런데 재건축 소형주택 의무비율제도를 완화한다고 하는데요.
이번 시간에는 재건축변호사 김윤권변호사와 함께 이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

재건축 소형주택 의무비율제도란?

 

서민주택 문제 해결을 위하여 1990년 도입된 이 제도는 처음 시행 때는 전체의 40%(서울 기준) 이상을 소형으로 짓도록 규제를 해오다, 소형주택의 대규모 미분양 사태가 발생하자 1996년 30%로 완화가 되었습니다.

 

이후에 외환위기로 주택가격이 폭락하면서 1998년 일시 폐지되었다가 2001년 집값 상승이 이어지면서 다시 도입이 되었습니다. 그러나 2010년을 전후로 해서 주택 가격이 하락을 하게 되면서 소형주택 선호를 하는 경향이 강해지자 규제와는 상관이 없이 재건축 조합원들이 자발적으로 소형주택 비중을 늘리는 추세입니다.

 

한편에 우리나라의 주택은 크게 85㎡ 초과인 대형, 85㎡ 이하인 국민주택 등으로 구분이 되고, 국민주택은 다시 85㎡ 이하 60㎡ 초과인 중형, 60㎡ 이하 40㎡ 초과인 소형, 40㎡ 이하인 초소형 주택으로 구분이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

도시 및 주거환경정비법에 따른 소형주택 의무비율은?

 

임대 소형주택 건설 사업시행자는 법적 상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 아래 일정비율에 해당을 하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설을 해야 합니다.

 

- 주택재건축사업의 경우 : 30% 이상 50% 이하로 시ㆍ도 조례로 정하는 비율
- 과밀억제권역에서 시행을 하는 주택재개발사업의 경우 : 50% 이상 75% 이하로서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율
- 과밀억제권역 외의 지역에서 시행을 하는 주택재개발사업의 경우 : 75% 이하로서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율

 

 

 

 

 

 

 

수도권 재건축 아파트 소형 의무비율 완화

 

수도권 과밀억제권역 재건축 아파트의 소형주택 의무비율 기준이 낮아집니다. 전체의 60%를 넘어야 되는 가구수 기준은 유지가 되지만 50% 이상으로 정했던 연면적 기준이 폐지될 전망입니다. 소형주택 보급을 줄이지 않는 동시에 중대형 수요를 충족시키려는 조치입니다.

 

국토교통부는 이런 내용을 골자로 하는 부동산 시장 정상화를 위한 재정비사업 활성화 및 규제 합리화 방안을 마련하여 이달 말 발표할 예정이라고 밝혔습니다.

 

국토부 관계자는 소형의무 비율 가구수 규정은 중소형 서민주택 공급에 관한 가이드라인 성격이 있어서 손대지 않는 쪽으로 고려하고 있다고 말을 했습니다. 이번 대책은 지난달 말 공개한 새 경제팀의 하반기 경제정책방향 후속 조치로 추진이 되는 규제완화 정책입니다.

 

 

 

 

 

 

 

재건축 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 사건을 체계적으로 해결하는 것이 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 재건축, 재개발 관련 법에 지식을 갖춘 변호사로 여러분들의 복잡하고 어려운 재건축, 재개발 사업의 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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강남 재건축 추가분담금 문제

 

 

강남의 재건축 단지들이 추가분담금 때문에 비상상황에 놓이게 되었습니다. 부동산 산업계에 따르면 강남 개포, 서초 잠원, 반포 등 강남 주요 재건축단지들이 사업시행인가를 받아 진행을 한참하고 잇는 가운데 추가분담금이 당초에 예상했던 것보다 크게 나타나 문제로 나타나고 있습니다.
이번 시간에는 강남 재건축 추가분담금문제에 관해서 재건축 변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

강남 재건축 추가분담금 문제에 대해서

 

추가분담금은 보통 조합설립인가 때 개략적인 그림이 그려지며, 사업시행인가 후에 조합원 분양 때에 구체적으로 드러난 후 최종적으로는 시공사 본계약과 관리처분계획 신청 때 금액이 확정이 됩니다.

 

하지만 조합 설립 때에 산정을 한 추가분담금 액수와 이번에 사업 추진을 위하여 산정한 금액에 큰 차이가 나서 아파트 가격이 수천만 원씩 급락하는가 하면 조합과 시공사 갈등으로 재건축 사업 추진에 차질을 빚고 있습니다.

 

일부 재건축단지는 추가분담금이 제대로 산정이 되었는지 조합원들이 하나하나 따져보며 검증에 나서는 등 파장이 확산되고 있습니다.

 

최근에 사업시행인가를 받아 조합원 분양에 돌입한 개포주공 2단지는 분담금이 2011년 예상을 했던 것보다 7000만~1억원 늘어났고 3단지는 3000만~5000만원이 증가하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

공사비에 물가 상승률 반영이 되고 지하주차장 공사비, 기부채납비 등이 추가가 됐기 때문입니다. 추가분담금이 커지자 당장 아파트값이 급락을 하였습니다.

 

2단지 전용 25㎡형은 지난주 4억8500만원 선을 지키던 급매 가격이 4억3000만원 정도 까지 떨어졌습니다. 개포2, 3단지 호가 하락 영향으로 부동산114가 발표를 하는 서울 재건축 아파트 가격도 4주 만에 다시 하락세로 돌아섰습니다.

 

인근 재건축 단지들도 긴장하는 분위기인데요. 당장 지난달 사업시행인가를 받은 개포시영 아파트도 이번주부터 종전자산평가, 분담금 산정 등을 다루는 추가분담금 TF팀을 구하여 비용 평가에 들어가게 됩니다.

 

8월 초 조합원 분양을 앞두고 7월 말까지 구체적인 추가분담금 산정을 마친다는 계획이라고 합니다.

개포시영 조합장은 추가분담금이 당초보다 크게 늘어나 충격이 크더라도 이번에 보수적으로 비용을 산정하여 관리처분 때 추가분담금 문제가 또 불거지지 않도록 할 것이라고 하였습니다.

 

서초 잠원동, 반포동 일대에서도 추가분담금 문제로 나타나고 있습니다. 조합원들은 시공사 입찰제안서를 샅샅이 파헤치는 등 검증에 들어갔습니다. 신반포6차 조합원들은 지난 5일 시공사 선정총회에서 입찰제안서를 놓고 추가분담금 가능성에 대한 치밀한 검증을 벌였습니다.

 

부동산114리서치센터장은 중층 단지나 사업이 장기화를 하고 있는 사업장에서만 문제가 되던 추가분담금이 재건축 단지 전반으로 확산되어 충격을 주고 있다고 말했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 강남 재건축 추가분담금 문제에 대해서 알아보았습니다. 재건축, 재개발과 관련하여 법적인 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 체계적으로 대응하는 것이 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 부장판사출신변호사로 다양한 재건측, 재개발 관련 소송의 경험을 통해, 여러분들의 재건축 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.


 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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  1. 대한 2018.01.07 18:58  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공감이 갑니다.
    지금 재건축 재개발은 대한민국의 모든 모순이 녹아 뒤섞여 있는 곳입니다.
    일단 주민들이 똑똑해야하고 관심을 가지고 집중해야 하는데 그렇지 못하고, 법은 건설사와 정비업체의 로비로 이반 주민들에게는 불리하며, 법원은 언제나 진행 되는 쪽으로 판결해주니 조합이나 지자체는 법적 절차 정도는 무시하기 일 수 입니다. 큰일입니다. 정신차립시다.
    일단 아파트 무너지기 전까지 설문 조사라도 하면 무조건 그냥 살자고 해야합니다.

재건축변호사 재건축 안전진단

 

 

 

주택재건축 사업을 위해서는 안전진단 과정을 거쳐야 합니다.
하지만 재건축 안전진단을 실시하려면 어떻게 해야 하는지 잘 모르는 분들이 많습니다.
그래서 이번 시간에는 재건축변호사 김윤권변호사와 같이 재건축 안전진단에 대해서  포스팅을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

재건축 안전진단 실시는?

 

특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장은 정비계획의 수립 및 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위하여 안전진단을 실시를 하여야 합니다.

 

 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어서 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하거나 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 인정하는 경우엔 안전진단이 없이 주택재건축사업을 진행을 시킬 수 있습니다.

 

안전진단은 1.도시·주거환경정비기본계획의 단계별 정비사업추진계획에 따라서 주택재건축사업 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 경우이거나 2.건축물 또는 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 요청이 있어야 됩니다.

 

요청을 받은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구 구청장은 현지조사 등을 통해 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 또는 주거환경 적합성 등을 심사해 안전진단 실시 여부 결정을 합니다.

 

그 후에 안전진단을 실시한 결과 A ~ C 등급의 경우엔 유지보수, D 등급의 경우엔 조건부 재건축, E 등급의 경우엔 재건축 판정을 받아서 재건축사업의 진행 여부 결정을하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

특별수선충당금 또는 공동주택 관리로 들어온 비용을 입주자대표회의의 의결을 거쳐 재건축 안전진단 비용 등으로 전용이 가능할까요?

 

답변) 「주택법 시행령」 제57조제1항제17호에 따라서 공동주택의 관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차는 해당하는 공동주택의 관리규약에 따릅니다.

 

그래서 이에 대한 사용절차 등을 입주자대표회의의 의결사항으로 정하고 있으면 이에 따라야 되고, 따로 규정하고 있지 않다면 입주민의 의견을 수렴해서 결정하는 것이 적절하다고 판단이 됩니다.

 

단 특별수선충당금(현행 장기수선충당금)의 경우에는 주택법의 장기수선계획에 따라서 공동주택 공용부분 주요시설의 교체, 보수 등에 사용하도록 하고 있기에 이에 따라야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 


지금까지 재건축 안전진단에 대해서 살펴보았습니다. 재건축과 재개발 사업을 진행하시다가 여러 법적인 분쟁과 다툼이 자주 발생하곤 합니다.
이런 경우 변호사의 체계적인 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 다양한 재건축 소송의 경험을 통해 얻은 노하우로 여러분들의 재건축 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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재건축 결의무효 사례

 

1인이 다수필지의 토지나 다수의 건축물이나 그 부속토지를 소유하고 있는 경우 주택재건축사업의 조합설립에 관한 구 도시및 주거환경정비버의 동의자 수 산정방법과 재건축조합설입인가 요건인 토지등 소유자의 동의여부를 심사할 때 동의의 내용과 진정성에 관한 심사기준에 관한 재건축 결의무효 사례에 대해 재건축변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

재건축 결의무효 사례

 

주택재건축사업 조합설립에서 토지나 건축물만을 소유한 사람이 구 도시 및 주거환경정비법에 의해 조합원이 될 수 있을 지와 그로부터 받은 동의서에 구 도시 및 주거환경에서 정한 토지 등 소유자로부터 받아야 하는 동의서에 관한 법정사항이 적용되는지 여부에 대한 판결요지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

판결요지는?

 

[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것)이 ‘구분 소유자’, ‘토지 및 건축물 소유자’의 동의율 외에 전체 토지 면적을 기준으로 한 일정 비율 이상의 구분소유자 및 토지소유자의 동의를 별도로 요구함으로 재건축조합 설립의 동의 요건에 관해서 인적 측면과 더불어 재산적 측면을 함께 고려하고 있고, 구 도시정비법 제16조 제3항은 주택재건축사업의 조합설립 동의 요건으로 토지 및 건축물의 ‘소유권’이 아니라, 토지나 건축물의 ‘소유자’를 기준으로 그 5분의 4 이상을 규정하고 있음에 비추어 보면은, 주택재건축사업의 조합설립에 관한 구 도시정비법 제16조 제3항의 동의자 수를 산정할 때에 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있다 해도 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지 및 건축물의 소유자를 1인으로 산정하는 것이 타당합니다.

 

비록 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것)이 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 조합설립 동의에 관해서 ‘1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정’하도록 규정하고 있는 것[제28조 제1항 제1호 (다)목]과 달리 주택재건축사업의 경우에는 이와 같은 규정을 두지 않았다고 해서 이를 달리 볼 것은 아닙니다.

 

[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것)의 재건축조합 설립에 토지등소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 그 동의서를 재건축조합설립인가신청 시에 행정청에 제출하도록 하는 취지는 서면에 의해서 토지등소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관해서 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고, 나아가 행정청으로 하여금 재건축조합설립인가신청 시에 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있습니다.

 

그래서 재건축조합설립인가신청을 받은 행정청은 재건축조합설립인가의 요건인 토지등소유자의 동의 여부를 심사할 때에 무엇보다도 1.동의의 내용에 관해서는 동의서에 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항 각 호의 법정사항이 모두 포함되어 있는지를 기준으로, 2.동의의 진정성에 관해서는 그 동의서에 날인된 인영과 인감증명서의 인영이 동일한 것인지를 기준으로 각 심사하여야 한다. 그리고 위 기준 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 동의서에 대하여는 이를 무효로 처리해야 하고, 임의로 이를 유효한 동의로 처리할 수는 없습니다.

 

 

 

 

 

 

[3] 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호, 제19조 제1항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항 등 관련 규정들을 종합하면은, 토지나 건축물만을 소유한 자는 비록 구 도시정비법 제16조 제3항에 의해서 주택재건축사업의 조합설립에서 동의를 얻어야 할 자에 포함되더라도 구 도시정비법에 의한 조합원이 될 수는 없다고 보는 것이 타당합니다.

 

그리고 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항은 조합원이 되는 ‘토지등소유자’에 대해서 동의서에 의한 동의 방법을 규정하고 있고, 위 규정에서 정하고 있는 동의서의 법정사항은 대체로 정비사업에 참여해서 그 비용을 분담하고 그 사업의 성과를 분배받는 조합원이 될 자격이 있는 ‘토지등소유자’의 이해관계에 관한 것들이다. 따라서 이러한 사정들에 비추어 보면은, 구 도시정비법 시행령 제26조 제1항에서 정한 ‘토지등소유자’로부터 받아야 하는 동의서에 관한 법정사항은 주택재건축사업에서 토지나 건축물만을 소유해서 조합원이 될 수 없는 자로부터 받는 동의서에 적용이 될 것이 아니다. (대법원 2013.11.14. 선고 2011두5759 판결)

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 재건축 결의무효 사례에 대해서 살펴보았습니다. 재건축, 재개발 사업 관련 분쟁과 다툼이 벌어진 경우 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다.
재건축변호사 김윤권변호사에게 의뢰하여 주신다면 복잡한 재건축 분쟁을 명쾌하게 도움을 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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재건축 정비구역 사례

 

 

 

도시및 주거환경정비법을 다 목을 보면 노후화로 인해 철거가 불가피한 건축물에 해당하게 됩니다.

이렇듯 건물이 낡게되면 재건축 사업을 진행할 수 있는 요소가 됩니다.
하지만 재건축 사업을 집행려다 많은 분쟁이 일어나곤 합니다.
그래서 오늘은 재건축변호사와 함께 재건축 정비구역지정 처분취소 사례에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

재건축 정비구역 지정처분 취소 사례

 

준공 된지 20년 등 일정기간이 경과하기만 하면 그로써 곧 도시및 주거환경 정비법에서 정한 노후화로 인해 철가가 불가피한 건축물에 대해 해당하게 될까?

 

 


판결요지는?

 

시 및 주거환경정비법과 그 시행령이 ‘준공된 후 20년(시·도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우는 그 연수로 함, 이하 ‘20년 등’이라 함)이 지난 건축물’을 ‘노후화로 인해 구조적 결함 등으로 인해서 철거가 불가피한 건축물’의 하나로 규정하고 있는 취지는 준공된 뒤 일정기간이 경과하면 건축물이 그에 비례해서 노후화하고 그에 따라서 구조적 결함 등이 발생할 가능성도 크다는 데 있기 때문에, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2009. 8. 11. 대통령령 제21679호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 함) 제2조 제2항 제1호가 규정하고 있는 ‘준공된 지 20년 등’과 같은 일정기간의 경과는 도시정비법 제2조 제3호 (다)목이 정한 철거가 불가피한 노후 및 불량건축물에 해당하는지를 판단할 때에 노후 및 불량화의 징표가 되는 여러 기준의 하나로서 제시된 것이라고 봐야 하며, 이와 달리 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하기만 하면 그로써 곧 도시정비법과 그 시행령이 정한 ‘노후화로 인해서 철거가 불가피한 건축물’에 해당하게 되는 것은 아니다.

 

게다가 도시정비법 제12조가 일정한 경우 필수적으로 주택단지 내의 건축물을 대상으로 안전진단을 실시한 다음에 그 결과 등을 종합적으로 검토해서 정비계획 수립 및 주택재건축사업 시행 여부를 결정하도록 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도, 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하였다는 것이 노후·불량건축물에 해당하는지를 판단하는 유일한 기준이 된다고 할 수 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

나아가 정비사업에는 토지 및 건축물 수용이나 매도청구 등과 같이 재산권 제한에 관한 절차가 필수적으로 수반되는 것을 고려할 때에, 토지나 건축물 소유자 등의 이해관계도 충분히 고려되어야 한다.

 

이러한 점과 규정의 형식 및 취지 등을 종합해 보면은, 도시정비법 제2조 제3호 (다)목 및 구 도시정비법 시행령 제2조 제2항 제1호가 규정한 ‘건축물의 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라서 시, 도 조례로 정하는 건축물’은, 준공된 지 20년 등이 지난 건축물로서 그로 인해서 건축물이 노후화되고 구조적 결함 등이 발생하여 철거가 불가피한 건축물을 말한다고 해석하는 것이 타당하다고 하였습니다. (대법원 2012.6.18, 선고, 2010두16592, 전원합의체 판결)

 

 

판결이유는?

 

정비사업이 일정한 경우에 토지 및 건축물의 강제적 처분을 예정하고 있는 만큼, 그 의사에 반하여 자신의 토지나 건축물을 수용당하거나 매도하게 되는 토지 또는 건축물 소유자 등의 이해관계가 충분히 고려되어야 하고, 이러한 배려가 정비사업의 원활한 진행에도 도움이 된다.

 

개별 건축물의 구조나 안정성, 주거환경 적합성 및 보존 상태 등에 비추어 철거가 불가피하다고 볼 수 없음에도 불구하고 준공된 지 20년 등의 기간이 경과되었다는 기준만으로 노후 및 불량건축물에 해당한다고 보게 되면 무분별한 정비사업의 시행으로 인한 경제적 손실과 낭비가 초래될 수 있고, 전통 한옥 등과 같이 보존 가치가 높은 건축물의 경우는 보다 큰 가치가 훼손될 수도 있다고 하였습니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 재건축 정비구역 처분취소 사례에 대해서 살펴보았습니다. 재건축, 재개발 사업을 진행하다가 많은 법적대립이 발생하곤 합니다.
이때에 변호사의 자문을 받아 진행하는 것이 효과적입니다.
재건축변호사 김윤권변호사는 재건축소송분야에 지식과 다양한 소송경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 재건축 분쟁의 해결책을 제시하여 드리겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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