상가임대차계약 확인할 부분은
노후 준비를 위해 열심히 다니던 회사를 그만 둔 후 사업을 하고자 하시는 분들이 많이 계십니다. 특히 장사를 하고자 하시는 분들이 많습니다. 장사를 하기 위해서는 점포 계약이 우선이 되어야 하고, 점포 계약이 완료된 후 자신이 원하는 사업을 시작할 수 있는데요.
부푼 기대와 설레는 마음을 안고 상가 계약을 했으나, 사업을 시작하기도 전부터 문제가 생겨 이러지도 저러지도 못하는 경우가 발생하기도 합니다. 아무래도 상가계약을 할 당시 잘 모르다 보니, 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 짚어내지 못해 문제가 발생하거나, 추후 어떤 문제가 발생했을 때 대응하지 못하는 경우가 생기기도 하는 것인데요. 오늘은 상가임대차계약에 대해 살펴보고, 주의해야할 부분들에 대해 이야기해보도록 하겠습니다.
당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 상가임대차계약이 완성되는데요. 임대차 계약은 사적자치의 원칙에 따라, 임대인과 임차인의 계약에 따라 성립됩니다. 이 때 임대차의 존속기간, 임차인의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정에 따르고, 특히 상가건물의 임대인 경우에는 ‘상가건물 임대차보호법’이 적용되게 됩니다.
즉, 상가임대차계약에서 문제가 발생했을 경우 상가건물의 임대차에 대해서 적용되는 ‘상가건물 임대차보호법’에 따라 보호를 받을 수 있는 것입니다. 다만 모든 경우가 해당하는 것은 아니기 때문에 이에 대한 확인이 필요합니다.
일단 일정 보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 적용이 되지 않습니다. 서울은 6억 1천만원, 서울을 제외한 과밀억제권역 및 부산광역시는 5억원, 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 3억 9천만원, 그 밖의 지역은 2억 7천만원입니다. 이에 해당하는 보증금을 초과한다면 임대차 보호법이 적용되지 않는다는 점을 알아두시는 것이 좋습니다.
또한 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이 아니면 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물이 될 수 없는데요. 예를 들어 사업자 등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 그렇기 때문에 상가임대차계약 시 문제가 발생해도 임대차보호법의 기준으로 적용을 받을 수 없는 것인데요.
상가임대차계약시 이러한 사항들을 잘 살펴보고, 꼼꼼히 체크한다면 보다 현명한 계약이 진행될 수 있을 것입니다. 또한 상가건물에 해당하는지에 대한 여부는 건물의 위치나 구조, 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단되기 때문에 상가임대차계약시 잘 살펴보는 것이 중요할 것입니다.
상가임대차계약시 일반적인 갱신은 임대차 계약의 쌍방이 합의를 통해 계약을 갱신할 수 있고, 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않는 경우, 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보고 묵시적인 갱신이 이루어질 수 있습니다. 그러나 당사자는 해지의 통고를 할 수 있고, 전임대차에 대해 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인해 소멸됩니다.
상가건물 임대차보호법에 따른 계약갱신의 요구 시, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유없이 거절하기는 힘든데요. 다만 임차인에게 어떠한 부정함이 있거나 합당한 사유가 있다면 거절이 가능합니다.
지금까지 상가임대차계약 시 주의해야할 점 등에 대해 살펴보았는데요. 상가를 임대한다는 것은 큰 돈이 오가는 일이기 때문에 신중한 선택이 필요합니다. 또한 계약 후 문제가 발생했다면 오래 두지 말고, 문제 발생 시점부터 서둘러 문제해결을 위해 나서는 것이 중요합니다. 김윤권변호사는 부동산과 관련한 문제발생으로 고통의 시간을 보내는 의뢰인들의 조력자가 되어드리고 있습니다. 문제해결을 보다 서두르고 싶으시다면, 김윤권변호사에게 문의주시기 바랍니다.
