[부동산법 변호사] 저당권자·저당권설정자란? - 김윤권변호사
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● 저당권
민법상의 규정으로 채무자가 담보로 제공한 물건을 담보제공자가 점유 및 이용할 수 있도록 하고 채무가 이행되지 않을 시에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받을 수 있는 채권자의 권리를 뜻합니다.
저당권은 경매권과 우선변제권이 있으며 질권과는 달리 유치효력을 가지고 있지 않기 때문에 변제기간까지 채무자가 목적물을 점유하게 됩니다.
[저당권 / 저당권자 / 저당권설정자]
● 저당권자
법정담보물권인 저당권을 행사하는 사람을 말하는데, 쉽게 말해 채무에 대한 담보로써 채무자의 부동산이나 동산에 대한 권리를 맡아 두고 있는 사람을 의미합니다. 한마디로 채권자입니다.
● 저당권설정자
자신이 소유한 부동산이나 동산에 대해 채무 등에 대한 담보로써 저당권을 설정한 사람을 말합니다. 보통 채무자를 의미하는데, 가끔 토지 등기부등본을 살펴보면 저당권자와 지상권자가 동일한 경우를 볼 수 있습니다.
[저당권 / 저당권자 / 저당권설정자]
저당권자가 토지의 담보가치를 보전하려고 동시에 지상권까지 설정한 경우가 있습니다.
저당권을 성정했는데 토지 소유자가 저당권자 몰래 건물을 신축하게 되면, 추후에 저당권자가 토지 경매를 신청하더라도 지상의 건물 때문에 낙찰가격이 낮아져 채권 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.
[저당권 / 저당권자 / 저당권설정자]
그러나 저당권자가 지상권 등기를 해 놓으면 토지에 건축허가를 받을 때 지상권자, 즉 저당권자의 동의가 필요하므로, 저당권자는 토지 소유자의 건물 신축 행위를 통제할 수 있게 돼 담보가치의 훼손을 막을 수 있게 됩니다.
하지만 이 경우, 지상권은 저당권의 담보가치 확보를 위한 권리이기에 채무가 변제돼 저당권이 소멸되어야 할 운명이거나, 이미 소멸되었다면 등기부상 지상권이 남아있다 하더라도 지상권으로서의 효력을 상실했다고 봐야 합니다.
