부동산분쟁변호사 월세연체 공제
부동산분쟁변호사 김윤권입니다. 최근에 문의하셨던 분들 중에는 임차보증금에 대한 전부명령 송달 이후 연체된 월세의 공제여부에 대해 문의하셨던 분이 있었습니다.
부동산분쟁변호사에게 문의하신 분 A씨는 친구인 갑에게 1천만원을 대여해주었으나 변제기일이 지나도록 갚지 않아서 친구 갑의 주택임차보증금 1천만원에 대해 압류 및 전부명령을 받았습니다.
그러나 위 주택 임차인인 을은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받은 후에도 갑이 주택을 명도하지 않았다는 이유로 보증금을 내주지 않았습니다.
이에 부득이하게 A씨는 을을 대위하여 건물명도소송 절차를 거쳐 명도하자 을은 명도 시까지 갑이 연체한 차임을 공제한 금액 2백만원 만을 지급해야겠다고 했습니다. 이 경우 전부명령 송달 후 연체차임도 공제되는 것인지 따져볼 필요가 있습니다.
부동산분쟁변호사가 보는 경우 대도시에서는 부동산을 소유하지 않은 서민 입장에서 부동산임차보증금은 재산의 큰 부분인 경우가 많습니다.
따라서 서민금융의 경우 부동산임차보증금 채권은 금융당사자 모두에게 이용가치가 큰 담보물로서 흔히 이용되고 있는 것 같습니다. 위 사안과 관련된 하나의 판례를 부동산분쟁변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
부동산분쟁변호사와 함께 하나의 판례를 보면 건물임대차에 있어 임차보증금은 임대차존속 중의 임료 뿐 아니라 건물명도의 무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의해 임대인이 임차인에 대해 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로 봤습니다.
따라서 임대차 종료 후 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다고 판시했습니다.
또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 없는 사유로 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의해 발생한다고 해도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관해서만 전부명령이 유효하다고 판결한 바 있었습니다.
그리고 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관해서만 서로 동시이행관계에 있게 됩니다. 따라서 A씨의 경우 갑의 연체된 임차료를 공제하고 남은 금액에 대해서만 을에 대해 청구하는 것이 가능한 사안으로 볼 수 있습니다.
이처럼 월세연체 공제와 관련한 부동산분쟁 사례들이 많이 발생하고 있습니다. 이에 대해 도움이 필요하시다면 부동산분쟁변호사 김윤권 변호사가 도움이 되어드리겠습니다.
