건물명도소송 사례로 알아보기
건물명도소송이란 부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 뜻합니다. 즉, 부동산을 매입하려고 하는 사람이 그 대금을 지불완료 했음에도 불구하고, 부동산 점유자가 부동산의 인도를 거절할 때 이를 넘겨달라고 소송을 제기하는 것인데요.
건물명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이고 소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없습니다. 특히 건물명도소송은 경매를 통해 부동산의 소유자가 변경되었을 경우에 진행되게 되는데요. 명도소송을 통해 판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있게 됩니다.
부동산은 큰 돈이 오가기 때문에 문제가 발생하게 되면 그 해결이 복잡하고 어려워 질 수 있는데요. 건물명도와 관련하여 문제가 발생한다면, 서둘러 차근히 건물명도소송을 준비하고 절차를 밟아나가시는 것이 좋습니다. 시간이 흐르면 내가 부동산을 구매했음에도 불구하고, 소유자가 될 수 없는 경우가 생길 수 있기 때문에 초기부터 대응하여 문제를 해결해야 합니다.
건물명도소송의 한 사례를 살펴보도록 하겠습니다.
H씨는 경매를 통해 한 상가를 샀습니다. 그런데 ㄴ씨라는 세입자가 전 주인인 A씨로부터 상가를 임차하여 월세와 관리비를 제때 내지 못해 약 3천 5백여만원을 연체하고 있었다는 사실을 알게 되었는데요. ㄴ씨는 전 주인 A씨와 보증금 2500만원에 월세 190여 만원을 내기로 하고 임대차계약을 했는데, 보증금보다 훨씬 더 많은 금액을 연체하게 된 것입니다. H씨가 경매를 통해 상가를 매입함으로 주인이 바뀌었음에도 불구하고 ㄴ씨는 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 H 씨는 임대차계약을 해지하게 되었는데요. 그러자 ㄴ씨는 보증금을 돌려주지 않으면 나가지 않겠다며 H씨의 요구를 무시했고, H씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 보증금을 돌려주지 않아도 되는 것은 당연하다며 상가를 비워달라고 건물명도소송을 제기하였습니다.
이에 재판부는, 임대차계약에서 임대차보증금은 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때 까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다며, 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환 될 때 특별한 사정이 없는한 보증금에서 공제되는 것이 당연하다고 밝혔습니다. 더불어 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 보증금을 반환해야하는 경우에도, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체 월세 등이 있으면 보증금에서 당연히 공제되는 것이 맞다고 밝히며 H씨의 손을 들어주었는데요. 그 결과 H씨는 상가를 명도받게 되었고, ㄴ씨는 밀린 관리비, 월세 등을 지불하게 되었습니다.
임차인인 ㄴ씨가 월세 등을 연체하고 있는 상대에서 H씨로 상가 주인이 바뀌어있기 때문에, 상가의 새 소유자인 H씨는 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세, 관리비 등을 공제할 수 있다고 법원은 판결을 내린 것인데요. H씨는 건물명도소송을 통해 자신의 건물에 대한 소유권을 제대로 가질 수 있게 되었습니다.
위 사례에서 볼 수 있듯이, 상가를 점유하며 계약 종료일이 지났음에도 불구하고 상가를 비우지 않거나, 월세 등의 비용을 반복적으로 지급하지 않는 임차인에게 매수인이 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라고 소송을 제기하는 것이 바로 건물명도소송입니다. 자신이 경매를 통해 상가건물을 구매했음에도 불구하고, 임차인과의 이러한 문제가 발생하였다면 관련 노하우를 가지고 있는 조력자와 문제해결을 함께 하시는 것이 좋습니다.
김윤권변호사는 부동산과 관련하여 고민을 가지고 계시는 분들의 고민해결사로서, 든든한 조력자가 되어드리고 있습니다. 건물명도소송에 관한 정보와 상담이 필요하시다면 언제든지 상담을 요청해주시기 바랍니다.
