[부동산매매계약/부동산소송] 부동산매매계약으로 인해 소송이 생겼을 경우
[부동산소송] 매매계약서상 매매대금의 지급기일이 ‘소유권이전등기를 필한 후’일때
[부동산변호사] 부동산소유권보존등기, 부동산등기 가장 궁금해하는 질문들
부동산 매매계약에 있어 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되나 자사 사이의 위약금 약정에 기해 위약금으로 인정받을 수도 있습니다. 즉 매매당사자가 계약금으로 수수한 금액에 관하여 매수인이 위약하면 이를 무효로 하고 매도인이 위약하면 그 배액을 상환하기로 하는 취지의 약정을 한 경우, 위 약정은 위약금 약정으로 인정받게 되며, 위 위약금 약정의 법적 성격과 관련하여 판례는 민법 제398조 제4항에 의해 손해배상의 예정으로 추정하고 있습니다.
위약금의 약정이 손해배상의 예정으로 인정받는 경우에는, 채무자에게 채무불이행이 있으면 채권자는 예정배상액을 구하기 위하여 채무자가 채무내용에 좇은 이행을 하지 않았다는 사실만 증명하면 되고, 손해발생의 사실 및 실제의 손해액을 증명할 필요는 없습니다. 그리고, 반대의 특약이 없는 한, 실제의 손해액이 예정된 배상액보다 많더라도 채권자는 예정된 배상액만을 청구할 수 있는데, 그렇다고 하여 예정된 배상액을 모두 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 즉, 당사자들은 당초 계약시 위와 같은 예정 배상액을 자유롭게 정할수 있으나, 예정된 손해배상액이 부당하게 과다하면 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다.
실제 재판에서는 채무자의 채무불이행시 채권자가 위약금청구를 하면 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다는 것을 주장하여 그 감액을 구하는 경우가 많고 이 쟁점이 치열하게 다투게됩니다. 따라서 예정된 손해배상액의 감액 기준이 중요한데요, 예정된 손해배상액의 감액기준에 대해서는 변호사와의 상담을 통해 정확히 알고 가시기를 권해드립니다.
