[건설소송변호사] 부동산 유치권 - 김윤권변호사
부동산개발 사업의 하향세가 지속되고 있는 가운데, 금융기관으로부터 사업자금을 대출받은 뒤
부동산개발 사업을 진행한 사업자들이 대출금을 상환할 수 없게 되는 경우가 빈번히 일어나고 있습니다.
이에 금융기관은 대출금 회수를 위하여 담보권을 실행하는데요.
사업자 또는 긴밀한 관계에 있는 시공업자들이 담보권 실행을 방해하기 위해
부동산유치권을 행사하는 경우가 있습니다.
유치권은 부동산 소유자들이 부동산 소유권을 행사하는 것을 방해하기 위한 방법으로
유용하다고 알려져 있습니다. 이에 대다수의 부동산 소유권에 관한 분쟁에 있어서 유치권 행사가
개입되며, 유치권으로 인한 법률 분쟁도 급증하고 있습니다.
유치권
민사집행법에 의거, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람은 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴
채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다.
이를 유치권이라 합니다.
또한 유채권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있습니다.
단, 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용되지 않습니다.
유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있습니다.
정당한 이유가 있을 때에는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을
법원에 청구할 수 있으며, 유치물의 과실을 수취해 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에
충당할 수도 있습니다.
그러나 과실이 금전이 아니면 경매해야 합니다.
과실은 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당합니다.
또한 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하는데,
채무자의 승낙없이 유치물의 사용과 대여 또는 담보제공을 하지 못합니다.
만약 이를 위반할 시 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있으며
유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 소유자의 선택에 좇아
그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다.
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않고, 채무자는 상당한 담보를 제공하고
유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 또한 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸합니다.
