중개수수료는 어떻게?
[부동산변호사]김윤권변호사
안녕하세요, [부동산변호사]김윤권변호사입니다.
오늘은 Q&A형식으로 중개수수료에 관하여 궁금증을 풀어보겠습니다.
먼저, 중개수수료란 무엇일까요?
부동산 중개업자를 통해 신혼집을 구입하거나 임차한 경우에는 중개행위에 대한 수수료와 계약이행을 위해 사용된 실비를 지급해야 하는데요, 중개수수료는 일반적으로 거래금액에 중개수수료 요율을 곱한 금액이 되며, 중개수수료 요율은 매매ㆍ교환의 경우 거래금액의 0.009% 이내에서, 임대차 등의 경우 거래금액의 0.008% 이내에서 각 지방자치단체의 조례로 정해집니다.
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Q1. 중개수수료 지불시기는 언제로 하는 지 여부
A. 부동산 중개로 인한 중개수수료의 지불시기에 대해「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에서는 이에 대한 명시적인 규정을 두고 있지 않습니다. 하지만, 같은 법 제2조의 “중개”용어의 정의, 제25조제3항의 중개 가 완성되었을 경우 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서 교부 등을 고려할 때 거래계약서 등의 교부로 중개가 완성되게 되고 이에 따라 중개업자는 중개수수료를 청구할 수 있고, 이와는 별개로 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 중개수수료 지급시기에 대하여 별도로 정한 바가 있으면 그에 따르면 됩니다.
Q2. 계약에 직접 관여하지 않은 중개업자에게 중개수수료를 지급하여야 하는 지 여부
A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항에 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로 부터 소정의 수수료를 받도록 되어 있습니다.
Q3. 계약금이 지불되지 않은 계약인 경우 중개완성으로 볼 수 있는 지와 중개수수료를 청구 여부
A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제1항에 “중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으 로부터 소정의 수수료를 받음. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효/취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다."고 규정하고 있습니다. 또한, 중개업자는 동법 제25조제3항 및 제26조 제1항에 중개가 완성된 때에 는 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되 어 있기때문에, 중개업자가 중개대상물 확인설명서와 거래계약서를 작성·교부하였다면 중개의 완성으로 보고 중개 업무에 관한 중개수수료 청구가 가능합니다.
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Q4. 중개업자가 임차권의 양도를 알선한 경우 프리미엄 발생분에 대한 중개수수료를 줘야 하는 지 여부
A. 임대주택법시행령 제18조에 따라 임차권의 양도가 허용되어 중개업자가 임대주택에 대한 임차권 양도를 중개하여 프리미엄이 발생했을 경우 임차권을 제외한 프리미엄은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 에서 정한 중개대상물이 아니므로, 같은 법 제32조에 따른 중개수수료 적용 대상이 아닙니다.
Q5. 임대인이 임차인 중개수수료까지 부담하기로 하고 중개업자가 임대인에게만 중개수수료를 받은 경우 초과수수료 적용이 되는지 여부
A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조 제1항의 규정에 따라 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 되어 있습니다. 주택의 중개에 대한 수수료로 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매의 경우 1천분의 9(임대차는 1천분의 8) 이내로 한다고 정하고 있으므로, 이 범위 내에서 임대인과 임차인이 협의하여 한 쪽 당사자가 중개수수료를 모두 부담할 경우 초과수수료라고 볼 수 없습니다.
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Q6. 건축물 대장상, 용도는 “다세대 주택”이나 사무실로 사용하는 것으로 임대차 계약한 경우 중개수수료 요율 적용을 주택으로 적용하는 지 아니면 주택외로 적용하는 지 여부
A. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조제3항의 규정에는 중개수수료의 적용기준을 주택 또는 주택외로 구분하고 있습니다. 또한, 건축법 제2조제2항에는 건축물의 용도별 분류를 단독주택, 공동주택, 제1종근린 생활시설, 제2종근린생활시설 등 28종으로 분류하고 있습니다. 따라서 질의내용의 다세대 주택은 건축물의 용도분 류상 공동주택에 해당되므로 중개수수료 요율은 주택으로 적용하여야 합니다.
Q7. 중개업자가 상가권리금 양도양수계약을 체결하면서 권리관계가 없는 임차인을 내세워 계약을 체결하고 권리금명목으로 금전을 받은 경우 법률 위반 여부
A. 대법원 판례는 영업용 건물의 영업시설, 비품등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없다고 판시하고 있습니다. 따라서, 중개업자가 중개대상물이 아닌 권리금에 대해서 양도양수계약을 체결하는 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법의 규정을 적용 받지 않습니다. (다른 법률의 위법여부는 별개로 함.)
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