구분건물 소유권 보존등기
[부동산소송변호사]김윤권변호사
안녕하세요, [부동산변호사]김윤권변호사 입니다.
오늘은 구분건물 소유권 보존등기에 대해서 말씀드리겠습니다.
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구분건물이란?
1동의 건물을 구분하여 각 부분을 별개의 부동산으로 소유하는 형태의 건물을 말합니다.
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구분건물 소유권 보존등기란?
소유자의 신청에 의해 미등기의 구분건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다. 집합건물이라고도 하며, 공동주택, 상가, 오피스, 등은 구분소유건물이 많습니다.
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구분건물 소유권 보존등기의 신청인
- 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
- 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자
- 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 확인에 의해 자기의 소유권을
증명하는 자(건물의 경우 한정)
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Q. 저는 소유권 보존등기가 되어 있지 않은 미등기 아파트를 분양받았습니다. 제가 직접 제 명의로 소유권 보존등기를 해도 되나요?
A. 안 됩니다. 미등기 아파트의 양수인이 직접 자신의 명의로 소유권 보존등기를 할 수는 없고 먼저 가옥대장에 등재되어 있는 소유자 명의로 소유권 보존등기를 한 다음 소유권 이전등기를 해야 합니다.
<대법원 1986. 9. 27. 선고 86마696 판결>
Q. 저는 보존등기가 되어 있지 않은 아파트를 매수했습니다. 그런데 얼마 후 이전등기를 하려고 등기부 등본을 떼어보니 아무런 권리도 없는 건축업자가 자신의 앞으로 보존등기를 한 것을 알게 되었습니다. 저는 직접 건축업자를 상대로 원인 없는 보존등기에 대한 말소를 청구하고 싶습니다. 가능한가요?
A. 안 됩니다. 부동산의 매매로 인한 권리변동은 등기를 해야만 그 효력이 발생합니다. 비록 매수했 다 하더라도 아직 소유권 이전등기가 되어 있지 않은 상태이므로 직접 말소청구를 할 수 없고 원 래 소유자인 매도인이 말소청구를 할 수 있습니다.
<대법원 1969. 10. 14. 선고 69다1485 판결>
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구분건물 소유권 보존등기 시 유의사항
구분소유자 전원의 동시신청
- 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관해 소유권 보존등기를 신청하는 경우 그 나머지
구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 합니다.
- 구분건물의 소유자가 각자 소유권 보존등기를 신청할 수 있으나, 구분건물의 표시에 관한 등기는
동시에 신청해야 하므로, 구분건물의 소유자는 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대
위해 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있습니다.
건물과 대지권의 처분 일체성
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Q. 저는 이혼을 하며 남편명의의 아파트를 위자료로 받았습니다. 그런데 이 아파트는 남편이 분양을 받은 후 건물부분만 소유권 이전등기를 했고, 대지권 부분은 여러 이유로 이전등기가 늦어져 명의 이전이 되지 않은 상황이었습니다. 그래서 제가 받을 때도 건물부분만 소유권 이전등기를 했습니 다. 그런데 얼마 후 전남편은 대지권 부분을 시아버지명의로 이전등기하였고 시아버지는 제게 부 당이득이라며 대지권 사용부분에 대한 사용료를 지급하라고 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 1) 위 사안은 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대 당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유 부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상됩니다.
2) 비록 전유 부분에 대해서만 소유권 이전등기가 되었더라도 매수인은 대지지분에 대한 소유권 이전등기를 받기 전에 대지에 대한 점유·사용권인 대지사용권을 전유 부분과 분리해 처분하지 못합니다.
3) 따라서 전유 부분 및 장래 취득할 대지 지분 중 전유 부분에 대한 소유권 이전등기를 전 부인 에게 해 준 다음 사후에 취득한 대지지분을 전 부인이 아닌 제3자에게 분리 처분하는 행위는 효력이 없는 행위로 대지권 사용료를 지급할 이유도 없습니다.
<대법원 2000. 11. 16선고, 98다45652 판결>
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