소유권 방어를 위한 조치/관리명령/인도명령/명도소송
[부동산변호사]김윤권변호사
안녕하세요, [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.
부동산소유권 방어를 위한 조치에 대해 말씀드리겠습니다.
1. 부동산 관리명령
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관리명령이란
법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동 산의 관리를 맡길 수 있습니다.
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관리명령 신청인 - 매수인 또는 채권자
관리명령 신청기간 - 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지
관리명령의 집행
법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.
채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.
2. 부동산 인도명령
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인도명련이란
매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부 동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부 동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.
그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.
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인도명령의 신청인 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인 (*특별계승인은 신청할수 없습니다.)
인도명령의 신청기간 - 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만
인도명령의 집행
법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.
채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.
3. 명도소송
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명도소송이란
인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명 령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동 산을 회복할 수 있습니다. 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도 소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니 다.
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명도소송의 제기권자 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인
명도소송의 제기기간 - 제기기간에 제한이 없음
명도소송의 집행
명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수
있습니다
