아파트하자분쟁해결
[건설분쟁변호사]김윤권변호사
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안녕하세요, 건설분쟁변호사/김윤권변호사 입니다.
아파트하자분쟁해결에대애 말씀드리겠습니다.
아파트에 하자가 발생하면, 하자보수를 청구할수 있습니다.
하지만 하자보수에 관하여 분쟁이 발생한 경우 사업주체가 입주자들의 하자보수요구에 대하여 하자가 아니라고 주장하면서 하자보수를 거부하는 경우가 있습니다.
이 경우 「주택법」 제46조제2항에 따라 사업주체가 예치해 놓은 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있습니다. 하자보수보증금이 보증서로 예치된 경우에는 보증서 발급기관인 보증보험회사 등에 그 이행을 청구해야 합니다.
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하자보수 공사업자의 선정 |
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Q. 입주자대표회의에서 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기로 하였습니다. 이 경우 공사업자는 어떻게 선정하나요? 법령의 규정이 있나요?
A. 입주자대표회의에서 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우 그 공사업자의 선정방법에 대하여 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하고 있으며 이 고시는 「주택법 시행령」 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자를 선정하 는 경우에 적용됩니다. 이 고시에 따르면, 입주자대표회의는 공사업자를 선정하는 경우 경쟁입찰로 하고, 최저가격으 로 입찰한 자를 낙찰자로 선정합니다
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하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의를 하는 것이 가자 좋은 방법입니다.
합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.
하지만 합의하지 못하고 하자에 관련해 분쟁이 발생한 경우에 어떻게 해야할까요?
하자에 관해 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토해양부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.
판례에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있습니다.
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구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 의한 하자담보 추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 「주택법」(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 제46조 및 구 「주택법 시행령」(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호 로 개정되기 전의 것) 제59조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청 구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하 고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권(追及權)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 「주택법」 및 「주택법 시행 령」이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 구 「집합건물법」 제9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.
<대법원 2010. 1. 14 선고 2008다88368 판결>
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