상가 월세 연체 했다면?
임차인은 임차상가건물의 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급하여야 되는데요, 만약 임차인이 차임을 두 번에 걸쳐서 연체를 하게 되면은 임대인은 임대차계약 해지를 할 수가 있습니다.
그렇다면 밀린 월세를 보증금에서 깎을 수는 없을까?
이번 시간에는 상가 월세 연체에 대한 규정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
질문) 갑씨는 중학교 앞에서 토스트 가게 운영 중입니다. 방학이 되어 등교를 하는 학생들이 적어져 토스트영업이 학기 중만큼 잘 되지 않았습니다. 갑씨는 임대인에게 방학 기간 중에 차임을 보증금으로 내겠다고 할 수 가 있나요?
답변) 임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도를 할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무담보를 하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어서, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환의무가 있습니다.
하지만 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생을 하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 해서 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급거절을 하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없습니다.
연체와 해지에 대한 규정은?
임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우에는, 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 있으며, 2기란 차임의 지급시기 기준으로 합니다. 예를 들면 1년에 한 번씩 120만원을 지급하기로 한 임대차의 경우엔 2년분의 차임, 240만원이 됩니다.
연체액이 2기의 차임액에 해당하게 되면 되며, 연속적으로 차임연체를 할 필요는 없습니다. 예를 들면, 매월 차임을 지급하기로 약정을 한 때는, 연속하여 두 달의 차임을 연체한 경우는 물론이며, 10월분 차임연체를 하고 11월분 차임은 지불한다음 다시 12월 분 차임을 연체를 하게 되면 총 2개월분의 차임연체를 한 것이 되어서 임대차계약 해지를 할 수 있습니다.
위의 규정은 강행규정으로, 이에 위반을 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효가 되는데, 예를 들어서, 1회분의 차임연체를 한 경우에는 계약해지를 할 수 있는 것으로 약정하거나, 2회 이상의 연체가 있다면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로서 종료를 한다는 약관조항은 임대인의 해지권 행사요건을 완화해서 임차인에게 불리하기 때문에 무효입니다.
여러 사람이 공동으로 상가건물을 임차해서 사용과 수익을 하는 경우는, 임차인 각자가 연대하여 차임지급 의무부담을 합니다.
상가 월세 연체에 관해서 알아보았습니다. 상가 임대차 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
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