부동산사기 수익형부동산 등기방식 확인해야
최근 사상 초유의 1%대 기준금리로 은행 금리보다 높은 수익률을 거둘 수 있는 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있습니다. 실제로 중국인 관광객 수요가 많은 제주 등지를 비롯해서 서울 중심가까지 수익형부동산과 분양형호텔이 우후죽순처럼 쏟아지고 있어 투자자들의 주의가 필요해보입니다.
분양형호텔과 같은 수익형부동산은 객실이나 방을 쪼개 투자자에게 분양하는 것으로 비교적 적은 투자금으로 높은 임대수익을 꾀할 수 있어 투자자들의 사랑을 받고 있는데요. 건물을 개발할 때부터 시행사가 일반 투자자를 모집해 객실을 분양하는 방식을 따라 최초 1년 이상, 길게는 10년간 일정한 수익을 확정 약속하고, 그 이후에는 호텔, 건물 운영에 따라 수익을 배분하는 방식을 채용하고 있습니다. 하지만 고수익률을 내세워 투자자를 모집하는 수익형부동산은 부동산사기가 아닌지 그 이면을 잘 따져봐야 합니다.
실제로 분양형호텔과같은 수익형부동산에 대해 부동산사기로 피해를 입은 투자자가 시행사를 상대로 소송을 제기하는 경우가 많습니다. 따라서 분양을 받기 전 계약서 등을 꼼꼼하게 검토한 뒤 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있는데요. 그러나 불가피하게 부동산사기로 소송을 제기한다면 관련 변호사에게 문의하여 해결하는 것이 필요해보입니다.
A씨는 최근 지인으로부터 솔깃한 제안을 받았습니다. A씨가 거주하고 있는 동네에서 멀지 않은 곳의 대형건물 5층의 작은 비즈니스센터, 소호사무실을 분양받으면 2억 원에 4실이 개별등기가 가능하고, 매달 200만 원의 수익을 올릴 수 있다는 것이었습니다.
A씨는 사실 부동산사기를 당한 적이 있어 거래나 수익창출을 목적으로 분양받는 것을 좋게 생각하지 않았습니다. 그러나 계속해서 지인에게 분양을 제안 받으면서 점점 마음이 기울었는데요. 특히 지인이 말하는 투자 지역이 역세권이기 때문에 유동인구가 많고, 업무용으로 사무실을 임대하는 임차인이 증가하고 있다는 상담을 받자 A씨는 솔깃한 마음에 투자를 결심했습니다.
결국 4억 원의 투자를 한 A씨는 지속적인 수익을 낼 수 있을 거라는 기대감에 한껏 부풀어 올랐습니다. 첫 달 지인의 말처럼 임대료가 들어왔고, 그제야 마음이 놓인 A씨는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌는데요.
그러나 A씨의 바람은 그리 오래가지 못했습니다. 급하게 자금이 필요하게 되어 자신이 투자한 사무실의 일부를 처분하려고 한 A씨는 이를 거절당했는데요. 자신의 돈으로 투자해 본인 명의로 된 부동산을 처분할 수 없는 것이 이해가 가지 않은 A씨는 관할 관청에 문의한 결과 법적인 문제로 구분등기가 되지 않아 소유권이 A씨에게 없다는 청천벽력과도 같은 이야기를 들었습니다.
결국 수익형부동산 투자자는 개별등기라는 문구에 속지 말고 어떠한 등기 방식이 이루어지는지 가장 먼저 확인해 보는 것이 가장 중요합니다. 법에도 없는 용어인 ‘개별등기’를 보고 투자자 본인 명의로 소유권이 이전되는 것으로 착각하지만, 분양형 호텔의 등기 방식은 구분등기, 지분등기로 나눌 수 있기 때문입니다. 따라서 어떤 등기 방식을 따르느냐에 따라 매매할 때 전혀 다른 상황을 초래할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
구분등기는 건물의 동호수, 각 호실의 소유권을 구분하는 것으로 아파트처럼 사고팔 수 있기 때문에 추후 매매할 때 문제가 발생하지 않습니다. 하지만 지분등기의 경우 ‘공유지분등기’를 줄인 뜻으로 해당 부동산의 지분에 대한 권리를 일컫는 용어로 구분등기처럼 등기부등본에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고, ‘100분의 3’과 같은 형태로 지분이 표시되어 있습니다. 그렇기 때문에 건물이 공동소유로 묶여있어 재산권 제약과 매매가 어려운 상황이 뒤따르는 것이죠.
이 경우 투자자 명의로 분양을 받더라도 계약서상 지분등기로 작성이 되어있다면 특정 객실에 대한 소유권을 인정받지 못하고 건물지분의 일정 부분만 재산권을 행사할 수 있다는 것입니다. 따라서 분양형 호텔 투자자는 계약 전 반드시 지분등기인지 구분등기인지 확인해야 합니다.
이러한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약 전 등기 방식을 면밀히 살펴보고, 갈등이 발생하였다면 관련 사건 해결에 풍부한 경험이 있는 변호사와의 상담을 통해 해결하는 것이 좋은 선택입니다. 김윤권 변호사는 부동산사기 수익형부동산, 분양형호텔소송과 관련하여 면밀한 상담을 통해 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.
