부동산 명의신탁, 매매계약 효력 있으려면
부동산 매매계약을 할 때는 부동산을 실제 소유한 자와 계약서 간의 명의가 일치하는지 살피는 것이 가장 중요합니다.
부동산명의신탁은 부동산 소유자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권을 등기하는 것을 말하는데, 이들은 내부계약을 통해 약정하고, 명의를 빌려준 사람이 임의로 부동산을 사용 또는 처분할 수 없도록 규정하고 있습니다.
그렇기 때문에 만약 부동산명의신탁 사실을 알지 못하고 부동산 매매계약을 체결한 경우 소유권이전등기가 이루어지지 않는 등 부동산 사기와 같은 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 주의가 필요해 보입니다.
특히 최근에는 부동산명의신탁이 있다는 사실을 알지 못하고 부동산 매매계약을 체결하여 큰 손해를 입은 사건이 있었습니다. 이번 포스팅에서는 이 사례에 대해 자세히 살펴보면서 부동산명의신탁에 대한 매매계약의 효력을 알아보겠습니다.
a씨는 b씨로부터 부동산을 1억 2000만 원에 매수하기로 하고, 같은 날 b씨에게 매매금의 10%인 1천 200백만 원을 계약금으로 지급하면서 남은 잔금 중 7000만 원에 대해서는 b씨의 전세보증금에 남아 있는 채무를 승계하기로 약정하였습니다.
하지만 사실은 a씨의 딸 c씨가 b씨의 부동산을 매입하려는 상황이었는데요. c씨는 본인의 명의로 매매계약을 할 경우 생애최초 주택구입에 따른 혜택이 사라질까 아빠인 a씨의 이름으로 b씨와 매매계약을 체결한 것이었습니다.
비록 부동산명의신탁을 하였지만 c씨는 a씨와 함께 동행하여 b씨와 매매계약을 체결했고, 계약금인 1천 200백 원을 지불할 때에도 본인의 계좌에서 금액을 출금하여 지급했습니다. 이때까지도 매매계약을 진행한 b씨는 둘의 명의신탁을 알지 못했는데요.
별문제 없이 매매가 이루어지나 했더니 b씨의 부동산이 재건축 대상에 포함되는 일이 벌어졌고, b씨는 a씨에게 매매계약 해제를 통지하면서 이행을 거절했습니다. 놀란 a씨는 그제야 자신의 딸인 c씨의 명의로 매매계약을 체결하였다고 털어놓은 뒤 잔금 1억 800만 원 중 a씨가 승계하려고 한 b씨의 전세보증금을 뺀 나머지 3천 800만 원을 b씨의 앞으로 변제공탁을 했습니다.
b씨는 a씨와 c씨 사이의 명의신탁약정을 그제야 알게 되었고, 매매계약 체결 당시 명의신탁약정을 알지 못했기 때문에 매매계약이 무효라고 주장하였고, 결국 소유권이전등기취소 소송을 제기하였는데요.
이에 사건을 맡은 대법원은 ‘매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 우연한 사정으로 인해서 위와 같이 유효하게 성립한 매매계약이 소급적으로 무효로 된다고 볼 근거가 없다.’며 b씨의 상고를 기각하게 되었습니다.
사실 부동산명의신탁이란 신탁자가 소유권을 가지며 이를 관리‧수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 일반적으로 무효라고 볼 수 있습니다. 따라서 a씨 명의의 소유권이전등기는 무효가 되어 부동산에 대한 소유권은 b씨에게 돌아오고, a씨에게 소유권이전등기말소를 신청할 수 있는데요.
이번 사건에서 알 수 있었던 것은 매도인과 명의수탁자 사이의 계약은 무효지만 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다는 것입니다. 따라서 b씨는 c씨에게 소유권이전등기를 이행해야 할 의무가 발생하고, c씨는 소유권이전등기청구권을 가질 수 있다는 것이죠.
그렇지만 가장 중요하게 보아야 할 것은, 위와 같은 사례처럼 계약명의신탁의 경우 명의신탁약정은 무효지만, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기 유무 여부는 매매계약 상 매도인이 명의신탁약정 사실을 언제 알았는지에 따라 결론이 달라질 수 있다는 겁니다.
사례를 계속해서 이어가 보면, 매매계약 당시 b씨가 부동산 명의신탁 약정 사실을 알지 못했기 때문에 b씨와 a씨 간의 매매계약은 유효, a씨 명의의 소유권이전등기도 유효한 것입니다. 또한 c씨도 a씨를 포함한 모든 사람에 대해 부동산 소유권을 주장하는 게 가능합니다.
실제로 사례의 경우 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 매매계약 체결 시 a씨와 그의 딸 c씨 사이의 명의신탁약정 사실을 알지 못한 채 a씨와 매매계약을 체결했으므로 계약이 유효하게 된 것입니다.
만약 b씨가 매매계약을 체결한 뒤 명의신탁약정 사실을 알았다는 것만으로 매매계약의 효력을 다툴 수 있도록 한다면 매도인이 일방적으로 계약의 효력을 휘두를 수 있는 부당한 결과가 나오기 때문에 이와 같은 판결을 내린 것으로 보입니다.
이처럼 부동산 명의신탁 약정을 어느 시점에서 알게 되었고, 소유권이 누구에게 이전 혹은 소유되고 있는지 꼼꼼히 따져보는 것이 필요해 보입니다. 더욱이 명의신탁을 하였다면 그 대상이 누구인지에 따라 계약의 결과가 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 불합리한 계약을 체결할 수 있고, 좋지 않은 상황에 직면할 가능성이 있으므로 관련 변호사에게 문의하는 것이 좋은 선택입니다.
