상가임대차보호법 상가권리금 보호하기 위해서는
우리나라는 다른나라와 달리 임대차 계약 의무기간이 짧은 편입니다. 그렇기 때문에 권리금이라는 특수한 권리가 생겨났는데요. 권리금이란 상가나 건물 등에서 영업을 하고자 하는 임차인이 상가를 이용하는 대가로 임대인에게 지급하는 금전을 의미합니다.
이런 권리금은 보증금과 비슷하면서도 다른 성격을 띠고 있어 상가임대차보호법이 개정되기 이전에는 그저 임대인과 임차인 간의 신뢰 확인이나 관행으로 넘어갔는데요. 하지만 점점 권리금액이 증가해 보증금과 같은 금액이거나 더 높은 금액을 임대인에게 지불해야 하는 악순환이 발생하면서, 법적으로 보호받지 못하는 권리금을 회수하지 못해 많은 분쟁이 나타나기 시작했습니다.
그러나 지난 2015년 상가임대차보호법이 개정되면서 권리금 회수 기회를 보장받았지만, 여전히 취약하여 임차인은 많은 피해를 보고 있는 상황에 직면해있어 주의가 필요해 보입니다. 게다가 아직 권리금이 법적으로 보호받는다는 사실을 모르는 경우가 많아 이를 잘 모르는 임차인을 임대인이 속이거나, 구체적인 내용이 규정되어있지 않아 이를 악용하는 사례가 많습니다.
그렇기 때문에 상가임대차보호법을 제대로 알고 상가권리금을 보호할 수 있도록 조처를 취하는 것이 중요합니다. 특히 젠트리피케이션이 심각한 지역이나 유명 거리의 상가의 임차인은 반드시 계약서를 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것에 유의하시길 바랍니다.
따라서 오늘은 김윤권 변호사와 함께 상가임대차보호법에 대한 실제 사례를 살펴보면서 임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 상가권리금 분쟁에 대해 알아보고, 어떻게 대처해야 하는지 대응방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.
- 임대인은 임차인이 행하는 상가권리금 보호를 방해해서는 안 된다.
A씨는 인구가 밀집되어 있는 유명 거리에서 카페를 운영하고 있었습니다. 그런데 계속해서 거리를 찾는 관광객이 늘어나자 욕심이 생긴 건물주는 A씨에게 기존 임대료의 4배나 높은 수준의 임대료를 요구했는데요.
터무니없이 높아진 임대료로 인해 A씨는 상가권리금 계약에 따라 신규 임차인을 주선, 권리금을 회수하고 카페를 정리하기로 했습니다. 그러나 건물주는 이런 A씨가 상가권리금 회수를 하지 못하게 신규 임차인 주선을 방해하며 퇴출시켰는데요.
이에 화가 난 A씨는 저항했고, 건물주는 12번의 강제집행 끝에 A씨를 거리로 내쫓았습니다. 권리금 회수도 하지 못한 채 상가에서 쫓겨난 A씨는 상가임대차보호법에 따라 소송을 제기했지만, 이 사건을 맡은 법원은 건물주가 정당한 재산권을 행사했다며 임차인의 저항을 불법으루 규정했습니다.
그러나 이는 건물주의 횡포와 불법행위로 일어난 결과였으므로, A씨는 손해배상청구 소송을 통해 정당한 권리를 찾을 수 있었는데요.
상가임대차보호법 제10조4 제1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다‘고 규정하고 있습니다.
따라서 임차인이 정당한 권리 주장과 권리금 보호를 위해서는 적극적으로 대응해야 한다는 것입니다. 결국 A씨는 상가임대차보호법에 따라 기존의 임차인인 자신의 권리금을 회수하는 것을 방해한 건물주를 상대로 손해배상의 책임을 물을 수 있었던 것입니다.
법으로 규정한 방해행위 유형은
△임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
△임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
△임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등이 있습니다.
A씨의 건물주처럼 방해행위를 한 임대인이 있다면 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대계약의 종료 시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금으로 받을 수 있다는 것입니다. 따라서 부당한 대우를 받아 피해를 입었다면 상가권리금 소송을 통해 임차인의 권익보호와 권리를 되찾는 것이 중요합니다.
이 뿐만 아니라 재건축을 이유로 권리금을 받지 못하고 계약을 종료하는 임차인의 피해 사례가 증가하고 있어 권리금 보호를 위해 계약 시 면밀히 살펴보고 작성해야 합니다.
임대인이 상가 건물을 재건축을 하고자 할 때에는 다음의 요건을 충족해야 합니다.
△임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우
△건물이 노후·훼손 또는 일부 파괴되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
△다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
이처럼 상가임대차보호법은 임대인과 임차인 사이에서 일아날 수 있는 상가권리금 분쟁을 예방 또는 사건을 해결할 수 있으므로 반드시 자세하게 알고 있는 것이 필요합니다. 만약 분쟁이 발생했다면 관련 법리 이해도가 높은 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 김윤권 변호사는 상가임대차보호법과 상가권리금과 관련한 분쟁에 대해 면밀한 상담으로 해결방향에 도움을 드리고 있습니다.
